Omzetbelasting en overdrachtsbelasting, verkoop onder voorwaarden

• woning: woning met aanhorigheden en bijbehorende grond of een appartementsrecht dat een exclusief gebruiksrecht geeft op uitsluitend een als woning te gebruiken privégedeelte van een onroerende zaak

• nieuwe woning: woning met aanhorigheden en bijbehorende grond of een appartementsrecht dat een exclusief gebruiksrecht geeft op uitsluitend een als woning te gebruiken privégedeelte van een onroerende zaak en die/dat wordt geleverd vóór, op of uiterlijk twee jaar na het tijdstip van eerste ingebruikneming als bedoeld in artikel 11, eerste lid, onderdeel a, 1°, van de Wet op de omzetbelasting 1968

• beperkt zakelijk recht: zakelijke rechten waaraan onroerende zaken (grond en/of woning) zijn onderworpen

• (door)verkoop: levering in de zin in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 respectievelijk verkrijging in de zin van artikel 2, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer

• vestiging van het beperkt zakelijke recht: vestiging, overdracht, wijziging, afstand of opzegging van beperkt zakelijke rechten

• marktwaarde: waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak met inbegrip van de omzetbelasting

• koperskorting: korting die de ondernemer verleent op de marktwaarde

• koper: natuurlijk persoon die bij de aankoop van de woning of de vestiging van het zakelijk recht niet optreedt als ondernemer in de zin van artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting 1968

• ondernemer: ondernemer als bedoeld in artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting 1968

• bouwen in eigen beheer: verkoop of uitgifte in erfpacht van de grond door de ondernemer aan de koper, waarna de koper zelf de aannemingsovereenkomst sluit met de bouwondernemer voor de bouw van de woning. Hierbij dient een onlosmakelijk verband tussen de koop-/erfpachtovereenkomst en de aannemingsovereenkomst te bestaan in die zin dat de ontbinding/beëindiging van de eerstbedoelde overeenkomst automatisch leidt tot ontbinding/beëindiging van de andere overeenkomst

• VOV: verkoop onder voorwaarden

• OVB: overdrachtsbelasting

• btw: omzetbelasting

• WBR: Wet op belastingen van rechtsverkeer

• wet OB: Wet op de omzetbelasting 1968

• wet IB: Wet inkomstenbelasting 2001

• AWR: Algemene wet inzake rijksbelastingen

Bij de verkoop van bouwterreinen, nieuwe woningen of de vestiging van beperkt zakelijke rechten op deze zaken die plaatsvinden met een korting op de marktwaarde, geldt in principe de wetgeving ter bestrijding van btw-besparende constructies. In dit verband gaat het om de toepassing van artikel 15, vierde lid, van de WBR en van artikel 3, tweede lid, van de wet OB.

Toepassing van deze bepalingen leidt tot een extra belastingdruk. Volgens artikel 15, vierde lid, van de WBR blijft onder meer de zogenoemde samenloopvrijstelling (artikel 15, eerste lid, onderdeel a, van de WBR) buiten toepassing bij de levering van bouwterreinen, nieuwe onroerende zaken of de vestiging van beperkt zakelijke rechten op deze zaken die plaatsvinden beneden de marktwaarde. Hierdoor wordt de afnemer/verkrijger bij zo’n levering/vestiging geconfronteerd met de heffing van zowel btw als van OVB. Toepassing van artikel 3, tweede lid, van de wet OB houdt in dat de vestiging van een beperkt zakelijk recht beneden de marktwaarde wordt aangemerkt als een verhuurdienst (de zogenoemde verhuuranalogie) die als uitgangspunt is vrijgesteld van btw. Als een dergelijk beperkt zakelijk recht betrekking heeft op woningen, wordt de VOV steeds aangemerkt als een vrijgestelde verhuurdienst van de bloot eigenaar aan de beperkt zakelijk gerechtigde. Daardoor heeft de bloot eigenaar ter zake geen recht op aftrek van btw.

Het onverkort toepassen van artikel 15, vierde lid, van de WBR en van artikel 3, tweede lid, van de wet OB leidt tot een niet gewenste uitkomst bij de VOV. In verband hiermee zie ik aanleiding om op grond van artikel 63 van de AWR de volgende goedkeuring te treffen.

Goedkeuring

Ik keur onder de volgende voorwaarden goed dat artikel 15, vierde lid, van de WBR buiten toepassing blijft bij de verkoop van bouwterreinen en nieuwe woningen en de vestiging van beperkt zakelijke rechten op deze zaken die met een korting op de marktwaarde plaatsvinden in het kader van VOV. Dit betekent dat de verkrijger voor de aankoop van zo’n bouwterrein of nieuwe woning dan wel voor de vestiging van zo’n beperkt zakelijk recht op deze zaken een beroep kan doen op de samenloopvrijstelling.

Verder keur ik onder de volgende voorwaarden goed dat bij de vestiging van beperkt zakelijke rechten met een korting op de marktwaarde die plaatsvindt in het kader van VOV voor de heffing van btw wordt uitgegaan van een levering in de zin van artikel 3, tweede lid, van de wet OB. Dit betekent dat de verhuuranalogie bij de bedoelde vestiging buiten toepassing blijft. Hierdoor blijft het recht van aftrek van btw voor deze alsdan van rechtswege belaste vestiging bij de ondernemer in stand.

Voorwaarden:

Voor deze goedkeuringen gelden de volgende voorwaarden:

• a. In de notariële akte is een verklaring opgenomen waarin de koper/verkrijger verklaart een natuurlijk persoon te zijn die bij de koop/verkrijging van het bouwterrein of de woning/de vestiging van het beperkt zakelijk recht niet handelt als ondernemer. Ook wordt de (nog te realiseren) woning bij de koper/verkrijger volledig aangemerkt als eigen woning in de zin van artikel 3.111 van de wet IB;

• b. In de notariële akte van levering/ vestiging van het beperkt zakelijk recht is vastgelegd dat partijen een beroep doen op toepassing van dit besluit;

• c. De verkoop van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht vormt een VOV. Dat betekent dat de ondernemer bij de verkoop van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht een korting op de marktwaarde verleent. Deze korting kan op verschillende manieren worden verleend. Hierbij geldt dat de koper bij de (door)verkoop van zijn woning of het beperkt zakelijk recht verplicht is de korting geheel of gedeeltelijk aan de verkopende ondernemer terug te betalen en/of dat de verkopende ondernemer in zekere mate gerechtigd is tot de eventuele tussentijdse waardeontwikkeling;

• d. Als de ondernemer de volle eigendom van de woning met bijbehorende grond verkoopt aan de koper, is de marktwaarde van de woning met bijbehorende grond na aftrek van de koperskorting niet hoger dan € 240.000. De toetsing van de waardegrens vindt plaats op het moment waarop de koopovereenkomst wordt gesloten;

• e. Als de ondernemer de grond (eventueel samen met de woning) aan de koper in erfpacht uitgeeft of als sprake is van het zogenoemde bouwen in eigen beheer door de koper, is de marktwaarde van de (nog te realiseren) woning vermeerderd met de marktwaarde van de grond na aftrek van de koperskorting niet hoger dan € 240.000. De toetsing van de waardegrens vindt plaats op het moment waarop het erfpachtcontract of de koopovereenkomst wordt gesloten;

• f. De ondernemer voldoet btw over (het deel van) de koperskorting die (dat) hij van de koper terugontvangt bij doorverkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht door de koper aan een derde. Dit geldt alleen als de doorverkoop plaatsvindt binnen tien jaar na de verkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht. De terugontvangen koperskorting is belast naar het btw-tarief dat van toepassing was toen de woning/het beperkt zakelijk recht werd verkocht.

  Het kan dat de koper bij doorverkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht de koperskorting niet of slechts ten dele terug hoeft te betalen aan de ondernemer, en in plaats daarvan of daarnaast verplicht is de waardeontwikkeling van de woning/het beperkt zakelijk recht te delen met de ondernemer. In dat geval voldoet de ondernemer btw over het aan hem toekomende (positieve) aandeel in de waardeontwikkeling, tot maximaal het bedrag van de eerder verleende koperskorting (eventueel vermeerderd met voldoening van de btw over de terugontvangen koperskorting). Dit geldt alleen voor zover de doorverkoop plaatsvindt binnen tien jaar na de verkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht. Het (positieve) aandeel in de waardeontwikkeling is belast naar het btw-tarief dat van toepassing was toen de woning/het beperkt zakelijk recht werd verkocht;

• g. In alle gevallen waarin de ondernemer en de koper, afgezien van de VOV, een relatie hebben die mogelijk invloed heeft op de te betalen verkoopprijs, blijft dit besluit buiten toepassing. Echter, als partijen bij de inspecteur waaronder de ondernemer ressorteert, desgevraagd kunnen aantonen dat bij de VOV sprake is van een normale, op zakelijke gronden, gebaseerde verkoopprijs, kan dit besluit wél op de verkoop worden toegepast.

In het kader van de VOV leggen woningcorporaties en publiekrechtelijke lichamen verplichtingen op aan kopers/verkrijgers van woningen/beperkt zakelijke rechten. Deze verplichtingen strekken ertoe om te waarborgen dat de kopers/verkrijgers de koperskorting geheel of gedeeltelijk aan hen terugbetalen bij terug- of doorverkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht. De desbetreffende verplichtingen vormen een verkoopregulerend beding als bedoeld in artikel 9, vijfde lid, van de WBR. Toepassing van artikel 9, vijfde lid, van de WBR heeft tot gevolg dat deze verkoopregulerende bedingen voor de heffing van OVB worden aangemerkt als een waardedrukkende factor, die de maatstaf van heffing voor de OVB verlaagt.

Artikel 9, vijfde lid, van de WBR ziet niet op de verplichtingen die andere ondernemers dan woningcorporaties en publiekrechtelijke lichamen in het kader van VOV opleggen aan kopers/verkrijgers. In het kader van VOV ben ik bereid om ook voor verplichtingen die zijn opgelegd door andere ondernemers dan woningcorporaties en publiekrechtelijke lichamen, rekening te houden met een waardedrukkende factor. Ik tref daarom met toepassing van artikel 63 van de AWR de volgende goedkeuring.

Goedkeuring

Ik keur onder de volgende voorwaarde goed dat de verplichtingen die andere ondernemers dan woningcorporaties en publiekrechtelijke lichamen aan kopers/verkrijgers opleggen in het kader van VOV van woningen/vestiging van beperkt zakelijke rechten om te waarborgen dat de kopers/verkrijgers de koperskorting geheel of gedeeltelijk aan hen terugbetalen bij terug- of doorverkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht, worden aangemerkt als een waardedrukkende factor, die de maatstaf van heffing voor de OVB verlaagt.

Voorwaarde

Voor deze goedkeuring geldt de volgende voorwaarde:

In het kader van VOV van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht wordt voldaan aan de voorwaarden van de goedkeuring in onderdeel 2.1.

Volledigheidshalve merk ik op dat de in het kader van VOV opgelegde verplichtingen die kopers/verkrijgers dwingen bij de terug- of doorverkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht aan de ondernemer een bepaald aandeel in de waardeontwikkeling van de woning/het beperkt zakelijke recht te laten toekomen, niet worden aangemerkt als waardedrukkende factor. De bovengenoemde goedkeuring geldt in deze situatie dan ook niet.

Het kan voorkomen dat een ondernemer (bijvoorbeeld door een terugkoopverplichting of een terugkooprecht) een woning die hij eerder heeft geleverd in het kader van VOV, binnen twee jaar nadat die woning voor het eerst in gebruik is genomen, doorverkoopt aan een volgende koper. Dezelfde situatie kan zich voordoen als de ondernemer een beperkt zakelijk recht heeft gevestigd in het kader van VOV. De tweede of volgende verkoop van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming van de woning/de onroerende zaak waarop het beperkt zakelijk recht is gevestigd, is van rechtswege belast met btw (zie artikel 11, eerste lid, onderdeel a, 1°, van de wet OB). Het opnieuw in de btw-heffing betrekken van de tweede of volgende verkoop van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht leidt dan tot ongewenste cumulatie van btw. De ondernemer heeft bij de eerste verkoop/vestiging van het beperkt zakelijk recht veelal btw voldaan over de verkoopprijs die de eerste koper heeft betaald. De eerste koper kan deze btw niet in aftrek brengen, zodat die btw begrepen is in de terugkoopprijs die de ondernemer betaalt voor de woning/het beperkt zakelijk recht. Bij de tweede of volgende verkoop van de woning/vestiging van het (als levering te duiden) beperkt zakelijk recht moet de ondernemer opnieuw btw voldoen over de verkoopprijs die de tweede koper moet betalen.

Deze cumulatie van btw vind ik ongewenst. Ik keur daarom op grond van artikel 63 van de AWR het volgende goed.

Goedkeuring

Ik keur goed dat de ondernemer in deze situatie:

• a. bij de terugkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht OVB voldoet over de marktwaarde van de woning/het beperkt zakelijk recht, verminderd met de koperskorting. Hierbij geldt dat de maatstaf van heffing niet minder bedraagt dan de tegenprestatie. Als op de terugkoop artikel 13, eerste lid, van de WBR van toepassing is, geldt de maatstaf van heffing die is bedoeld in deze bepaling. Dit betekent dat de maatstaf van heffing bij de terugkoop wordt verminderd met het bedrag waarover ter zake van de eerste verkoop door de ondernemer omzetbelasting is voldaan;

• b. bij de tweede of volgende verkoop van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht btw voldoet over het verschil tussen het btw-belaste deel van de eerste en tweede of volgende verkoopprijs van de woning/het beperkt zakelijk recht2. Met “eerste respectievelijk tweede of volgende verkoopprijs” wordt bedoeld: de prijs die de eerste respectievelijk tweede of volgende koper/verkrijger aan de ondernemer moet betalen voor de woning/het beperkt zakelijke recht. Het gaat om de marktwaarde van de woning/het beperkt zakelijk (eventueel vermeerderd met de contante waarde van de schuldplicht) recht minus de koperskorting.

Overigens is de goedkeuring die is opgenomen in onderdeel 2.1 voor het buiten toepassing laten van artikel 15, vierde lid, van de WBR van overeenkomstige toepassing op de tweede of volgende verkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht.

De goedkeuring als bedoeld in onderdeel 2.2. is van overeenkomstige toepassing bij de in onderdeel 3.1. bedoelde verkoop van nieuwe woningen/vestiging van beperkt zakelijke rechten in het kader van VOV.