Beleidsregels financieel toezicht Autoriteit woningcorporaties 2016

De kwaliteit van de financiële verantwoording is van groot belang voor de Aw. Indien de kwaliteit van de financiële verantwoording niet goed is, geeft dit aan dat de corporatie niet ‘in control‘ is.

De Aw vernieuwt de risicoanalyse als onderdeel van continu toezicht periodiek op basis van de aangeleverde informatie, aangevuld met informatie die uit andere bronnen of vanuit het verleden bekend is. Nieuwe feiten buiten de gestructureerde informatievoorziening kunnen een hogere frequentie in de vernieuwing van de risicoanalyse dan wel de uiteindelijke financiële beoordeling tot gevolg hebben. Voor de Aw is de aangeleverde informatie van groot belang. De aandacht voor dit toezichtdomein moet als resultaat het inzicht opleveren of de kwaliteit van de verantwoording van een corporatie een voldoende niveau heeft om te gebruiken als basis voor risicoanalyse.

De laatste jaren is bij een deel van de corporaties gebleken dat zowel de cijfermatige als de beleidsmatige consistentie van de prognosecijfers zwak is. De bestuursverklaring zekert dat de prognose informatie een weergave is van het vastgestelde beleid en dat het feitelijk handelen van de corporatie erop gericht is om de opgegeven activiteiten tegen de aangegeven opbrengst dan wel prijs tot stand te brengen. Dit betekent dat de uitgangspunten in de dPi (met name de programmering en de kasstroomprognose) aansluiten bij de meest recente meerjarenbegroting die door het intern toezichthoudend orgaan is goedgekeurd. Dit betekent ook dat als de dPi afwijkt van de goedgekeurde meerjarenbegroting, de bestuurder voorafgaand aan de toezending van de dPi het intern toezichthoudend orgaan een bijgestelde meerjarenbegroting moet laten goedkeuren. De kwaliteit van de financiële informatie is een voorwaarde voor de Aw als toezichthouder om zijn taak goed te kunnen uitoefenen. Afgelopen jaren heeft de Aw ook bij diverse corporaties een onvoldoende kwaliteit van de aangeleverde data geconstateerd met betrekking tot reguliere stresstresten en bij tussentijdse meldingen bij het niet meer voldoen aan de 2% buffereis. De Aw vindt dit niet aanvaardbaar, omdat onjuiste informatie leidt tot een onjuist beeld van de stand en eventuele consequenties van de derivatenportefeuille en/ of leningen met embedded derivaten. Dit belemmert het toezicht van de Aw en het gaat ten koste van een juiste informatievoorziening aan de minister.

Als bij toekomstige verantwoording (dVi, dPi, stresstesten) blijkt dat de kwaliteit van de aangeleverde data tekortschiet, intervenieert de Aw en legt zonodig maatregelen op. Zo kunnen de bestuurder en het intern toezichtorgaan aangesproken worden op hun verantwoordelijkheid. Zolang de kwaliteit van de verantwoording onvoldoende is, is het mogelijk om beperkingen op te leggen. Bijvoorbeeld door grenzen te stellen aan de verplichtingen die een corporatie kan aangaan.

Hierbij worden ondermeer de onderstaande signaalpunten gebruikt:

• • het beeld van CorpoData over de kwaliteit van de in eerste instantie aangeleverde informatie dPi/dVi/stresstest derivaten;

• • de realisatie-indices laten slechte scores zien;

• • fluctuaties in prognoses netto variabele lasten;

• • stabiliteit en kwaliteit van opeenvolgende ramingen voor ICR en financieringsbehoefte;

• • twijfels over de verankering van de programmering, zoals:

  • – ramingen van aantallen, stichtingskosten en verkoopopbrengsten.

• • De signaleringen worden meegenomen in het onderzoek als het signaalbeeld aanleiding geeft tot verder onderzoek. Tijdens het onderzoek moet de inspecteur zich een oordeel vormen op basis van de beantwoording van de volgende kernvragen:

  Biedt de basisdocumentatie (jaarverslag, prognose- en verantwoordingsgegevens (waaronder stresstest), accountantsrapportages, website, et cetera) voldoende vertrouwen om de continuïteit van de corporatie (in brede zin) te kunnen beoordelen?

  Geeft de basisdocumentatie een getrouw beeld van de (financiële) werkelijkheid van de corporatie?

  In hoeverre geeft de basisdocumentatie het beeld dat de corporatie transparant is in haar verantwoording?

  Wat is het beeld van de corporatie ten aanzien van de kwaliteit van haar financiële verantwoording?

De afgelopen jaren hebben laten zien dat er grote verliezen zijn geleden met commerciële projecten, grondposities, derivaten en activiteiten in verbindingen. Dit heeft niet altijd geleid tot een continuïteitsprobleem in enge zin. Voor een deel is dit voorkomen door additionele verkoop van bestaand bezit, het bijstellen van ambities en in een enkel geval door het aantrekken van saneringssteun.

De verantwoordelijkheid voor het beschermen van het maatschappelijk gebonden vermogen ligt bij bestuur en intern toezichthoudend orgaan. Gelet op de omvang van het vermogen van de sector2, het ontbreken van een duidelijke eigenaar3 en het niet optimaal functioneren van de beheer-, verhuur- en koopmarkt, vindt de Aw het van groot belang dat extern toezicht op het beschermen van maatschappelijk gebonden vermogen plaatsvindt.

Er is sprake van weglek van maatschappelijk gebonden vermogen wanneer een corporatie:

• • niet kostenefficiënt (leveren van prestaties tegen de laagst mogelijke kosten) omgaat met het maatschappelijk gebonden vermogen;

• • sterk negatief afwijkende rendementen realiseert op niet-Daeb activiteiten (huur en koop) in vergelijking tot andere corporaties of de markt;

• • niet-Daeb activiteiten het maatschappelijk gevonden vermogen dermate beklemmen dat de ruimte voor Daeb-activiteiten (kerntaak) in het gedrang komt;

• • de huurstelling rekening houdend met de taakopdracht, niet in overeenstemming is met de kwaliteit van de woongelegenheden of de kwaliteit niet in overeenstemming is met de taakopdracht.

Signalen die in dit verband kunnen worden gebruikt zijn (onder kwaliteit risicobeheer zijn ook met dit toezichtdomein samenhangende zaken opgenomen) onder andere:

• • verliezen in de jaarrekening;

• • extreem hoge stichtingskosten;

• • extreem lage verkoopopbrengsten;

• • hoge netto bedrijfslasten;

• • laag direct rendement (in vergelijking tot marktpartijen) op de niet Daeb portefeuille in exploitatie;

• • groot verlies overige activiteiten dan wel hoog niveau van lasten op leefbaarheid en overige organisatiekosten (functionele w/v).

De signaleringen worden meegenomen in het onderzoek. Tijdens het onderzoek moet de inspecteur zich een oordeel vormen op basis van de beantwoording van de volgende kernvragen:

• • Is de corporatie zich ervan bewust dat ze sober en doelmatig om moet gaan met het haar ter beschikking staande maatschappelijk gebonden vermogen?

• • Is de corporatie zich ervan bewust dat er sprake is van onnodige aantasting van maatschappelijk gebonden vermogen?

• • Wat is de belangrijkste oorzaak van mogelijk weglek van maatschappelijk gebonden vermogen?

• • Is de kans aanwezig dat weglek van maatschappelijk gebonden vermogen blijft bestaan (permanent door bijvoorbeeld hoge bedrijfslasten of incidenteel door een misgelopen nieuwbouw project)?

• • Heeft de corporatie maatregelen genomen om in de toekomst onnodige aantasting van maatschappelijk gebonden vermogen te voorkomen?

Risicobeheer is essentieel voor het functioneren van corporaties. Het is de ruggengraat van de governancestructuur, want goed risicobeheer begint bij de hoofdstructuren en bij het gedrag van intern toezichthouders, bestuurders en medewerkers. Governance is het samenspel van bevoegdheden die de integere en professionele besluitvorming in organisaties op een transparante wijze bevordert. Governance is het normatieve kader waarbinnen besluiten worden genomen.

De signalen en een eventueel onderzoek moeten duidelijk maken of er sprake is van een voldoende kwaliteit op dit toezichtdomein.

De slechte resultaten op het toezichtdomein ‘beschermen maatschappelijk vermogen’ zijn vaak veroorzaakt door onvoldoende beheersing van risico’s en onvolkomenheden in het besturingssysteem. Een onevenwichtige relatie tussen bestuurder en intern toezichthoudend orgaan speelt hier vaak een belangrijke rol. De checks en balances zijn in die gevallen niet op orde.

De volgende signaalpunten kunnen onder andere bij dit veld worden gebruikt:

• • omvang productie in voornemens;

• • omvang van (nieuwe) niet-Daeb activiteiten;omvang van de materiële vaste activa in exploitatie4 als percentage van het volkshuisvestelijk balanstotaal;

• • soft controls;

  • – signalen met betrekking tot integriteitsschendingen danwel risico’s;

  • – duidelijke sturing vanuit missie, visie en strategie;

  • – goed functioneren van intern toezicht;

  • – toegesneden set aan beheersingsinstrumenten (informatievoorziening en risicobeheer);

  • – leiderschapsstijl die aansluit op de corporatie doelstelling (aandacht voor reflectie op eigen gedrag);

  • – besluitvormingsproces biedt voldoende ruimte voor tegenspraak;

  • – is de corporatie aangesloten bij de Governancecode woningcorporaties?

  • – rapportages van de accountant en jaarverslagen.

De signaleringen kunnen aanleiding geven tot een nader onderzoek.Tijdens het onderzoek moet de inspecteur zich een oordeel vormen op basis van antwoorden op de volgende kernvragen:

• • Is er sprake van een duidelijke en consistente sturing (doorvertaling van missie → visie → strategische doelen naar operationele doelen)?

• • Is er sprake van een goed functionerend intern toezichtorgaan?

• • Is er sprake van een toereikende en werkende set aan beheersingsinstrumenten (informatievoorziening en risicobeheer)?

• • Is er sprake van een volledig en toereikend ingericht besluitvormingsproces (is hierbij sprake van volledige instemming met besluiten door de benodigde functionarissen binnen de organisatie)?

• • Is er sprake van een leiderschapsstijl die aansluit bij de corporatiedoelstellingen. (is daarbij voldoende aandacht voor reflectie op het eigen gedrag en ruimte voor voldoende tegenspraak? Is er voldoende ‘countervailing power’ georganiseerd)?

De gevolgen van de financiële crises, de vastgelopen woningmarkt en de beleidsinterventies van de Rijksoverheid, leiden tot toenemende financiële onzekerheid bij corporaties. Niet alleen onzekerheid op lange termijn, maar ook op korte termijn. Om die reden heeft de Aw het toezicht verbreed met onder andere een onderzoek naar de liquiditeitspositie en kasratio’s van de individuele corporaties. Verder kijkt de Aw ook naar de financiering van corporaties, met bijzondere aandacht voor ongeborgde financiering van Daeb- danwel niet-Daeb-activiteiten.

Dit toezichtdomein heeft betrekking op de financiële consequenties van het beleid van individuele corporaties in liquiditeits- financieringstermen. De signaleringen en het eventueel nader onderzoek moeten duidelijk maken hoe de corporatie op balansdatum of in de prognoseperiode zich verhoudt tot een aantal liquiditeits- en financieringsratio’s. De score op de verschillende ratio’s kan indicaties opleveren voor beschikbaarheid- en prijsrisico’s die de continuïteit van een corporatie op korte of middellange termijn onder druk kan zetten. De corporatie dient in dit verband de Aw steeds onmiddellijk in kennis te stellen van de meest recente correspondentie met WSW (bijvoorbeeld brief waarin borgingsplafond en borgbaarheid aan de orde komt).

Een onderdeel van dit kader vormt ook het toezicht op derivaten. Het toezicht op derivaten kent echter een bredere aanpak dan alleen een focus op financiële risico’s. Naleving van wetgeving vormt hier ook een onderdeel van.

Signalen die bij dit toezichtdomein onder andere van belang zijn:

• • de rentedekkingsgraad (ICR);

• • de exploitatiekasstroom gedeeld door rentelasten en genormeerde aflossing (DSCR genormeerd);

• • de lange schulden gedeeld door leegwaarde, marktwaarde en volkshuisvestelijke exploitatiewaarde;

• • de financieringsbehoefte Daeb en niet-Daeb;

• • het renterisico; marktwaarde leningen en rentegevoeligheid;

• • aanhouden liquiditeitsbuffer van 2%. (voor de andere onderdelen van het derivatentoezicht geldt een andere aanpak. Deze wordt onderstaand geschetst).

Compliance financiële regels

Rechtmatig optreden is van essentieel belang voor het vertrouwen in de sector. Signaleringen kunnen op verschillende manier tot stand komen. Naast signalen die voortvloeien uit opgaves van de corporaties en accountantsverslagen kunnen ook signalen vanuit de omgeving worden gebruikt.

In dit verband wordt bijzondere aandacht gegeven aan twee nieuwe elementen die per 1 juli 2015 van kracht zijn geworden na inwerkingtreding van de Herzieningswet.

• 1. De Aw houdt ook toezicht op het tweede lid van artikel 21c van de Woningwet. Dit artikellid bepaalt dat de toegelaten instelling vanaf 1 juli 2015 geen middelen mag aantrekken indien het totaal van de aangetrokken financiële middelen hiermee hoger komt te liggen dan 50% van de WOZ-waarde. Dit percentage is neergelegd in artikel 13, derde lid, van het Besluit.

  Bij het toezicht op artikel 21c van de Woningwet zal de Aw gebruik maken van de werkzaamheden van de accountant. De werkzaamheden voor de accountant zullen worden vastgelegd in het controleprotocol (bijlage 4 van de Regeling). De Aw krijgt vervolgens via het Assurance-rapport informatie over de naleving van deze wettelijke bepalingen en kan naar aanleiding daarvan, zo nodig, interveniëren conform de interventieladder (paragraaf 1.4 van de Beleidsregels).

• 2. De Aw houdt toezicht op artikel 21d van de Woningwet. Dat houdt in dat de Aw toeziet of een toegelaten instelling vanaf 1 juli 2015 op niet Daeb bezit uitsluitend recht van pand of hypotheek heeft gevestigd ten behoeve van de financier (niet ten behoeve van WSW of anderen). Dit is anders wanneer de vestiging van een recht van hypotheek of onderpand gebaseerd is op grond van een volmacht die voor 1 juli 2015 aan het WSW is verleend. Dat is op grond van de wet toegestaan. Daarnaast ziet de Aw toe of een toegelaten instelling vanaf 1 juli 2015 op Daeb bezit uitsluitend recht van pand of hypotheek heeft gevestigd ten behoeve van het WSW.

Bij het toezicht op dit artikel zal de Aw gebruik maken van de werkzaamheden van de accountant. De werkzaamheden voor de accountant zullen worden vastgelegd in het controleprotocol (bijlage 4 van de Regeling). De Aw krijgt vervolgens via het Assurance-rapport informatie over de naleving van deze wettelijke bepaling en kan naar aanleiding daarvan, zo nodig, interveniëren conform de interventieladder (paragraaf 1.4 van de Beleidsregels).

Uitvraag middels de verantwoordingsinformatie met betrekking tot rechtmatigheidsvragen kan aanleiding zijn voor signalen.

Signalen met betrekking tot rechtmatigheidsschendingen danwel risico’s kunnen aanleiding zijn voor nader onderzoek.

Tijdens het onderzoek moet de inspecteur zich een oordeel vormen op basis van antwoorden op de volgende kernvragen:

• • Is er sprake van beperkte risico’s op rechtmatigheidsschendingen?

• • Is er sprake van een toereikende en werkende set aan beheersingsinstrumenten met betrekking tot compliance?

Toezicht op derivaten

Op grond van de beleidsregels derivaten heeft de Aw een aantal taken en bevoegdheden gekregen zoals:

De beoordeling van de plannen betreffende de afbouw van derivatencontracten waarin clausules zijn opgenomen die het toezicht kunnen belemmeren.

De naleving van de bepalingen bij het afsluiten van nieuwe derivatentransacties per 1 oktober 2012.

De beoordeling van de benodigde liquiditeitsbuffer (2%) om de liquiditeitsverplichtingen uit hoofde van de derivatencontracten te kunnen voldoen.

De beoordeling van de interne organisatie rond financiële derivaten.

In de beleidsregels derivaten is bepaald dat de Aw de risico’s vanwege het bezit van financiële derivaten bij zijn jaarlijkse oordeel over de corporaties betrekt. Daarnaast actualiseert de Aw periodiek de bestaande Q&A betreffende de Beleidsregels derivaten en publiceert deze op de website van de Aw.

Op 1 juli 2015 is de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in werking getreden en zijn de Beleidsregels derivaten ingetrokken. In artikel 45, derde lid, van de Regeling is overgangsrecht opgenomen, inhoudende dat de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen van kracht blijven tot het tijdstip waarop de minister het regelement inzake het financieel beleid en beheer heeft goedgekeurd.

Toezichtbelemmerende bepalingen

Op grond van artikel 45 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 dienen corporaties, die toezichtbelemmerende bepalingen in bestaande derivatencontracten hebben, zich in te spannen om deze bepalingen te elimineren uit de contracten. In 2015 is er nog een beperkt aantal corporaties met TBB’s in hun derivatencontracten. Deze corporaties is verzocht om zich te blijven inspannen om de bepalingen te elimineren en de Aw daarvan jaarlijks op de hoogte te houden. De Aw blijft deze corporaties toetsen of zij actief blijven om de toezichtbelemmerende bepalingen uit de contracten te elimineren.

Nieuwe derivatentransacties

De voorwaarden waaraan corporaties dienen te voldoen bij het afsluiten van nieuwe derivatentransacties liggen vast in de artikelen 105 tot en met 108 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en hebben onder meer betrekking op het type derivaat, de looptijd, de rating van tegenpartijen en de model- en raamovereenkomsten van de nieuwe derivaten.

In het controleprotocol Bbsh is op deze punten een controlerende rol door de accountant ingebouwd. De accountant zal jaarlijks in het Assurance-rapport overtredingen rapporteren. De bevindingen door de accountant over verslagjaar 2015 zijn in 2016 beschikbaar. Bij geconstateerde overtredingen intervenieert de Aw in 2016, waarbij ook de mogelijkheid van het opleggen van een sanctie in de afweging wordt betrokken.

Liquiditeitsbuffer en meldingsplicht

Conform artikel 108, lid 1, sub a, van het Besluit, dienen corporaties die financiële derivaten gebruiken, daarvoor een liquiditeitsbuffer aan te houden die ten minste groot genoeg is om de uit de derivatenportefeuille voortvloeiende liquiditeitsverplichtingen ten gevolge van een daling van de vaste rente in de markt met 2%-punt te kunnen voldoen. Corporaties dienen zelf te monitoren of aan de eisen in artikel 108, lid 1, sub a, van het Besluit wordt voldaan. Indien daar niet aan wordt voldaan, dient dit onmiddellijk bij de Aw gemeld te worden. Vervolgens dient in overleg met de Aw een plan van aanpak te worden opgesteld, gericht op het binnen een haalbare termijn weer te kunnen voldoen aan de 2%-norm.

Melding dient plaats te vinden via een daarvoor ontwikkelde applicatie die door de Aw beschikbaar is gesteld. Indien achteraf blijkt dat corporaties ten onrechte geen melding hebben gemaakt in relatie tot artikel 108 van de Woningwet intervenieert de Aw en overweegt het opleggen van een sanctie.

De meldingsplicht staat los van de stresstesten, zoals de Aw die periodiek blijft uitvoeren. De uitkomsten van de stresstesten en meldingen in relatie tot de 2%-punt norm worden in 2016 gekoppeld aan de reguliere financiële beoordelingen. Corporaties die niet aan de 2%-punt norm voldoen, worden gemonitord in de uitvoering van de maatregelen gericht op het verminderen van het liquiditeitsrisico. Afhankelijk van renteontwikkelingen en specifieke omstandigheden voert de Aw een of meerdere stresstesten uit.

Interne organisatie

Corporaties die financiële derivaten gebruiken, dienen hun interne organisatie op adequate wijze daarop te hebben ingericht. Dit betekent dat in elk geval moet zijn geborgd dat er voldoende aandacht is voor:

• • de wijze waarop en de mate waarin het gebruik van financiële derivaten bijdraagt aan het beperken van risico’s bij het financiële beleid en beheer;

• • de interne organisatiestructuur inzake aanschaf en gebruik van financiële derivaten, waaronder in elk geval regels inzake bevoegdheden en mandatering, interne controle, interne verantwoording, rol en betrokkenheid van de externe accountant, en rol en betrokkenheid van het orgaan waaraan het toezicht op het bestuur is opgedragen;

• • waarborging van voldoende interne professionaliteit inzake financiële derivaten, ook bij de RvT;

• • beheersingsstructuren rond de risico’s van financiële derivaten, onder meer gericht op de marktwaarde, de omvang en de samenstelling van de derivatenportefeuille en de monitoring van de marktwaarde en de liquiditeitsbuffer in relatie tot het liquiditeitsrisico.

In de externe verantwoording dient aandacht besteed te worden aan de interne organisatie rondom financiële derivaten.

Het beoordelen van de opzet van de interne organisatie rondom financiële derivaten integreert de Aw in 2016 in het regulier financiële beoordelingsproces. Zowel de corporatie als de minister worden omtrent de bevindingen geïnformeerd via de openbare toezichtsbrief. Bij de beoordeling van de opzet van de interne organisatie wordt een risicogerichte aanpak gehanteerd.

Solvabiliteit

De solvabiliteit van een corporatie geeft aan in hoeverre de corporatie de verhuur van haar woningbezit langjarig kan voortzetten waarbij rekening wordt gehouden met haar financiële verplichtingen vanuit de balans. Het risico is dat bij de corporatie op lange termijn geen toereikend verdienmodel bestaat. Bij de solvabiliteit kijkt de Aw primair naar voortgezette verhuurexploitatie, zonder rekening te houden met eventuele verkopen van de corporatie (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde).

Bij solvabiliteit wordt op basis van signalen en eventueel nader onderzoek vastgesteld of een corporatie op basis van voortzetting van het beheer op balansdatum aan haar verplichtingen kan voldoen. De financiële effecten van voorgenomen activiteiten na balansdatum blijven hierbij buiten beschouwing. De beoordeling is gebaseerd op twee bouwstenen:

het volkshuisvestelijk vermogen op balansdatum;

het vermogen dat op balansdatum beschikbaar moet zijn om de risico’s en de vermogensbeklemming te kunnen opvangen.

De vermogensbeklemming heeft betrekking op de Vennootschapsbelasting (Vpb). Onder ‘beklemming’ wordt het vermogen verstaan dat als buffer noodzakelijk is om aan voorzienbare, structurele betalingsverplichtingen met betrekking tot Vpb te kunnen voldoen. Bij de financiële beoordeling vormt de bedrijfswaarde gebaseerd op een voortgezette verhuurexploitatie de waarderingsgrondslag. Corporaties hebben in de financiële verslaglegging relatief grote vrijheid om naar eigen inzicht de waardering van activa en passiva uit te voeren. Dit leidt ertoe dat gelijke omstandigheden door corporaties verschillend gewaardeerd kunnen worden.

De Aw hanteert een risiconiveau om de solvabiliteit te beoordelen. Hierbij wordt rekening gehouden met markt-, macro-economisch- en operationele risico’s. Het verschil tussen de verwachte kasstromen en de kasstromen op basis van een slecht weer scenario, wordt hierbij gekapitaliseerd, rekening houdend met de samenhang tussen de risico’s. In principe wordt voor elke balanspost afzonderlijk de hoogte van het risico bepaald dat verbonden is aan de realisatie van de waarde van de betreffende balanspost. Hierbij gaat het alleen om de neerwaartse risico’s. De risicobepaling is gebaseerd op de ‘value-at-risk’-benadering. Er moet bij de waardering op basis van voortgezette verhuur (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) een zodanige vermogensbuffer zijn, dat risico’s die verbonden zijn aan de waardering van de afzonderlijke balansposten (resultante markt-, macro-economische- en operationeel risico, risico opslag vanwege beperkte marge tussen marktwaarde en volkshuisvestelijke exploitatiewaarde, Vpb beklemming) kunnen worden opgevangen.

In de risicobepaling (‘value at risk’) worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• • Het volkshuisvestelijk vermogen dient met 95% zekerheid groter dan nul te zijn.

• • Het effect van de risico’s die zich in deze periode kunnen voordoen, wordt uitgedrukt in euro’s.

• • Het percentage van 95% is lager dan bij het toezicht op banken, pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen wordt gehanteerd. De Aw kiest voor dit lagere percentage om de volgende redenen:

  • – Woningcorporaties hebben over het algemeen de mogelijkheid hun financiële positie te verbeteren door meer woningen te verkopen en/ of door minder te investeren dan voorgenomen in de vijfjaarsperiode. De eventuele aanpassing in de programmering leidt natuurlijk wel tot een inbreuk op het voorgenomen beleid van de corporatie.

  • – De sociale huursector is een bijzondere sector met een eigen financieringsstructuur, inclusief een borgingsinstituut en een saneringsfonds. De sector als geheel is solide. De gedragsrisico’s die het gevolg zijn van dit ‘vangnet’ zijn betrokken bij de formulering van de signalen.

  • – Bij woningcorporaties waarbij de marktwaarde (in jaar drie en vijf rekening houdend met een slecht-weerscenario) van de portefeuille minder dan 150% bedraagt van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde, wordt een extra risicobuffer van 5% van het balanstotaal gehanteerd.

Tijdens het onderzoek moet de inspecteur de volgende kernvraag beantwoorden:

• • Kan de corporatie de uit de balans voortvloeiende verplichtingen op basis van een voortgezette verhuurexploitatie opvangen?

Een onvoldoende solvabiliteit hoeft in dit verband niet direct te leiden tot een volledige discontinuïteit, maar heeft wel tot gevolg dat beleidsuitgangspunten voor de exploitatie en ook voor de programmering aangepast dienen te worden, wil de verhuur weer een voldoende balans opleveren.

In bijlage 1 wordt de verdere uitwerking van de analyse van de solvabiliteit weergegeven.

Draagkracht vermogen op basis van voorgenomen beleid

De draagkracht van het vermogen geeft aan in hoeverre de beleidsvoornemens van de corporatie (huurbeleid, nieuwbouw, verkoop, sloop et cetera) passend zijn bij de financiële positie van de corporatie. Het risico is aanwezig dat de corporatie meer activiteiten wil uitvoeren of een onvoldoende exploitatiebeleid uitvoert, waardoor de corporatie op middellange termijn (peilmoment jaar drie en jaar vijf) onvoldoende financiële buffer bezit om risico’s op te vangen.

Bij draagkracht vermogen staat de passendheid van de voornemens in relatie tot de financiële mogelijkheden centraal. De signaalpunten eventueel aangevuld met nader onderzoek, moeten duidelijk maken of de activiteiten voldoende passend zijn. Wanneer dit niet het geval is, moet de corporatie haar maatschappelijke prestaties en beleid (voorgenomen activiteiten zijn in principe een neerslag van de prestatieafspraken tussen gemeente en corporatie) aanpassen om tot een gewenste balans te komen.

De beoordeling draagkracht vermogen op basis van voorgenomen beleid richt zich op de financiële lasten en opbrengsten van de voorgenomen activiteiten in verhouding tot de financiële mogelijkheden van de corporatie in de prognoseperiode. De beoordeling van de financiële passendheid van het activiteitenpatroon is gebaseerd op twee bouwstenen:

• • het volkshuisvestelijk vermogen in jaar drie en aan het eind van de prognoseperiode;

• • het vermogen dat beschikbaar moet zijn om de risico’s en de vermogensbeklemming te kunnen opvangen in jaar drie en aan het einde van de prognoseperiode.

De Aw brengt de financiële risico’s van drie respectievelijk vijf jaar voorgenomen activiteiten in kaart. De Aw kiest voor twee ijkmomenten in deze beoordeling. Drie jaar, omdat de activiteiten tot dit moment normaal gesproken redelijk hard vastliggen. Indien er in de eerste drie jaren een onbalans bestaat, is het goed om dit expliciet zichtbaar te maken. Een onbalans die wordt veroorzaakt in de laatste twee jaren, heeft vaak een andere betekenis. De stuurbaarheid is bij deze tijdshorizon groter.

Tijdens het onderzoek moet de inspecteur de volgende kernvraag beantwoorden:

Is de vermogensontwikkeling, die het gevolg is van de voorgenomen activiteiten, voldoende om de risico’s (resultante markt-, macro-economische- en operationeel risico, risico opslag vanwege beperkte marge tussen marktwaarde en volkshuisvestelijke exploitatiewaarde, Vpb beklemming) op te vangen die aan de uitvoering van de voornemens verbonden zijn?

In bijlage 1 wordt de verdere uitwerking van de analyse van draagkracht vermogen in relatie tot de voorgenomen activiteiten weergegeven.

De toetsingstaak goedkeuring verbindingen betreft zowel de goedkeuring van nieuwe verbindingen als de toetsing van bestaande verbindingen. De beleidsregels beperken zich in eerste instantie tot de goedkeuring van nieuwe verbindingen. Het beleid voor de toetsing van bestaande verbindingen (deze moeten uiterlijk 1 januari 2018 compliant zijn aan de regelgeving) zal worden ontwikkeld in 2016 en zal te zijner tijd op de website worden geplaatst.

De taak goedkeuring verbindingen heeft raakvlakken met de taak scheiding Daeb en niet Daeb activiteiten. Het onderbrengen van niet DAEB activiteiten in een verbinding kan immers ook geschieden vanuit de doelstelling scheiding van Daeb en niet Daeb activiteiten. Indien een toegelaten instelling een verbinding opricht met als doel het scheiden van Daeb en niet Daeb activiteiten, zal het oprichten van de verbinding niet getoetst worden vanuit de taak goedkeuring verbindingen. Toetsing zal dan geschieden vanuit de taak scheiding Daeb en niet Daeb.

Een bijzonder aandachtspunt betreft de situatie voordat de scheiding Daeb en niet Daeb is doorgevoerd. In artikel 14, lid 2 en lid 3, van het Besluit is aangegeven dat voor het begrip toegelaten instelling ook de situatie na scheiding (Daeb tak/ niet Daeb tak en toegelaten instelling als geheel) verstaan moet worden. Met in achtneming dat een verbinding in principe alleen mag worden opgericht voor niet Daeb activiteiten5, betekent dit dat na scheiding de verbinding alleen vanuit de niet Daeb tak, dan wel de juridisch afgescheiden niet Daeb tak mag worden gefinancierd.

Gevolg hiervan is dat indien een verbinding wordt opgericht voor de scheiding Daeb/ niet Daeb, deze verbinding later altijd onderdeel wordt van het scheidingsvoorstel Daeb en niet Daeb activiteiten. Het oprichten van een verbinding na 1 juli 2015, maar voor de scheiding Daeb/ niet Daeb, levert een hoop administratieve handelingen op voor zowel de toegelaten instelling als de Aw. Omdat het scheidingskader nog nader uitwerkt moet worden is het risico aanwezig dat de verbinding later nog moet worden aangepast om aan de scheidingsvereisten te voldoen. De Aw zal dan ook terughoudend zijn om voorafgaand aan de scheiding Daeb/ niet Daeb goedkeuring te verlenen aan de oprichting van nieuwe verbindingen. Naast de vereisten waaraan de verbinding krachtens wet- en regelgeving moet voldoen, zal de Aw extra kritisch kijken naar de motivatie om een verbinding op te richten, indien de oprichting niet specifiek is ingegeven vanuit de scheiding Daeb/ niet Daeb.

Het goedkeuringsvereiste is op grond van artikel 21, lid 3, van de Woningwet niet vereist voor een verbinding van een toegelaten instelling met een samenwerkingsvennootschap.

In artikel 8 van het Besluit is beschreven welke stukken bij de aanvraag tot goedkeuring van een verbinding moeten worden ingediend. Het betreft zowel stukken met een kwalitatief karakter als kwantitatieve stukken.

De in te dienen stukken met een kwalitatief karakter zijn de volgende:

• – een kopie van de statuten van de op te richten verbinding dan wel de betreffende overeenkomst tot samenwerking;

• – een schriftelijke verklaring van het college van B&W van de gemeente waar de verbinding haar werkzaamheden zal uitvoeren waarin zij haar zienswijze op het oprichten van en het doel van de verbinding weergeeft;

• – Een schriftelijke verklaring van de huurdersorganisatie waarin zij aangeeft in te stemmen met de oprichting van de verbinding;

• – Een afschrift van de meest recente kredietswaardigheidsbeoordeling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw;

• – Een ondernemingsplan voor de op te richten verbinding;

• – Een motiveringsbrief van de toegelaten instelling waarin uiteengezet wordt dat het aangaan van de verbinding in het belang van de volkshuisvesting is.

De in te dienen stukken met een kwalitatief karakter zijn de volgende:

• – Het voorgenomen financieringsplan van de verbinding. De omvang van het vreemd vermogen en de betreffende verschaffers moeten duidelijk vermeld worden. Ten aanzien van het eigen vermogen moet duidelijk zijn welke partijen (in ieder geval de toegelaten instelling) een kapitaalstorting hebben verstrekt.

• – De voorgenomen openingsbalans van de verbinding conform model dVi en een 5 jarige kasstroomprognose van de verbinding conform model dPi. In dit kasstroomoverzicht moeten de kasstromen tussen de toegelaten instelling en de verbinding apart inzichtelijk worden gemaakt.

Naast de in artikel 8 van het Besluit genoemde stukken dient ook een vragenlijst van de Aw te worden ingevuld met aanvullende vragen. Deze vragenlijst zal in 2016 op de website van de Aw/ILT worden geplaatst.

Nadat is vastgesteld dat het goedkeuringsverzoek voldoet aan de vereisten om in behandeling te kunnen worden genomen, wordt het verzoek op inhoud beoordeeld. De inhoudelijke toets kent een aantal onderdelen:

• – toets op vormvereisten en kwalitatieve eisen;

• – toets op financiële gronden.

Toets op vorm vereisten en kwalitatieve eisen

Bij de beoordeling of de goed te keuren verbinding voldoet aan de vorm- en kwalitatieve eisen wordt in eerste instantie getoetst of de verbinding voldoet aan artikel 21, lid 1 en 2, van de Woningwet.

De kwalitatieve toets is verder gebaseerd op artikel 8, lid 1, onderdelen a tot en met c en e van het Besluit. Een belangrijk toetspunt hierbij is de motivering van de toegelaten instelling dat de verbinding in het belang is van de volkshuisvesting. Vanwege de al eerder genoemde samenloop met de scheidingsvoorstellen Daeb/ niet DAEB, zal de Aw terughoudend zijn bij het goedkeuren van verbindingen en zeer scherp de motivatie voor de oprichting toetsen.

Toets op financiële gronden

Weglek

De toets op financiële gronden is gebaseerd op de artikelen 9 tot en met 11 van het Besluit. De Aw geeft zelf een nadere invulling van het vereiste als geformuleerd in artikel 9, lid 1, onderdeel a van het Besluit. In dit artikel staat dat goedkeuring moet worden onthouden als door de verbinding een niet aanvaardbaar risico bestaat dat het ingebrachte vermogen in de verbinding niet voor de volkshuisvesting bestemd blijft. De Aw interpreteert dit dat het oprichten van de verbinding niet mag leiden tot een verhoogd risico van weglek van maatschappelijk beschermd vermogen. Tot weglek van vermogen rekent de Aw ook de mogelijke extra kosten die moeten worden gemaakt om een verbinding, die voor de scheiding van Daeb en niet Daeb activiteiten is opgericht, te laten voldoen aan de vereisten van scheiding Daeb en niet DAEB activiteiten.

Financiële continuïteit

In artikel 10 van het Besluit is geformuleerd dat de financiële continuïteit van zowel de toegelaten instelling als die van de verbinding gewaarborgd moet zijn. De Aw wil aan dit uitgangspunt een nadere duiding geven. Elke vermogensoverdracht naar de verbinding leidt per definitie tot een grotere beklemming van het vermogen van de toegelaten instelling. De Aw heeft in dit verband extra aandacht voor de toegelaten instelling. De Aw kijkt niet alleen naar de solvabiliteits- en liquiditeitsratio’s bij de toegelaten instelling na vermogensoverdracht. De Aw kijkt bij de toetsing ook naar de financieringsmogelijkheden van de activiteiten van de toegelaten instelling, rekening houdend met de effecten van het eigen middelenbeleid van het WSW.

De beoordeling van de financiële continuïteit van zowel de verbinding als de toegelaten instelling is gekoppeld aan de vermogens- en liquiditeitspositie die onderdeel vormen van de (financiële) beoordeling in brede zin. Ten aanzien van de vermogenspositie geldt dat voor de bepaling van het minimaal noodzakelijke vermogen (ondergrens vermogen) deze methodisch aansluit bij de beoordeling van de corporatie in brede zin, maar een aantal vereenvoudigingen zal kennen.

Financiering verbinding

Indien de Aw van mening is dat het oprichten van de verbinding bijdraagt aan het verminderen van risico van weglek van vermogen uit de volkshuisvesting stelt de Aw bij de financiering van de verbinding vanuit de toegelaten instelling nadere grenzen. De kapitaaloverdracht van de toegelaten instelling naar de verbinding zal een zodanige maximale omvang hebben dat de solvabiliteit van de verbinding het minimaal noodzakelijk vermogen beperkt overschrijdt, waarbij rekening wordt gehouden met eisen die worden gesteld aan commerciële financiering.

Naast de omvang van de financiering worden er op grond van artikel 13 van het Besluit nadere eisen gesteld aan de categorieën van instellingen waarmee de toegelaten instelling financieringstransacties aan mag gaan.

Indien een toegelaten instelling overgaat tot het oprichten van een verbinding, zonder de goedkeuring te hebben gevraagd of te hebben gekregen van de Aw, handelt zij onrechtmatig. De Aw kan interveniëren conform de interventieladder van paragraaf 1.4 Beleidsregels.

Artikel 21a, eerste lid, van de Woningwet bepaalt dat de corporatie een met haar verbonden onderneming niet anderszins vermogen verschaft dan door middel van het storten van aandelenkapitaal of het aan die onderneming bij haar oprichting verstrekken van een lening als bedoeld in artikel 21, tweede lid, onderdeel e, van de wet. Zij stelt zich na die oprichting niet in enigerlei opzicht garant voor die onderneming. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat de corporatie een op het tijdstip van artikel I van de Herzieningswet met haar verbonden onderneming geen ander vermogen verschaft dan het vermogen dat zij tot dat tijdstip aan die onderneming heeft verschaft, en stelt zich niet anderszins garant dan zoals zij tot dat tijdstip heeft gedaan. De door haar aan een zodanige onderneming tot dat tijdstip gedane garantstellingen hebben uitsluitend betrekking op werkzaamheden van die onderneming waarmee voor dat tijdstip een aanvang is gemaakt, of met betrekking tot welke uit schriftelijke, uitsluitend op die werkzaamheden betrekking hebbende, stukken blijkt dat het maken van die aanvang wordt beoogd. Bij of krachtens AMvB kunnen voorschriften worden gegeven omtrent de toepassing van de tweede volzin. Artikel 21a, derde lid, van de Woningwet bepaalt dat een toegelaten instelling aan de Aw een ontheffing kan vragen van deze verboden.

Artikel 21a, vierde lid, van de wet bepaalt dat dit artikel niet van toepassing is op het verschaffen van vermogen aan en garantstellingen voor samenwerkingsvennootschappen.

De door een toegelaten instelling gedane garantstellingen voor 1 juli 2015 aan een verbonden onderneming hebben uitsluitend betrekking op werkzaamheden van die onderneming waarmee voor dat tijdstip een aanvang is gemaakt, of met betrekking tot welke uit schriftelijke, uitsluitend op die werkzaamheden betrekking hebbende, stukken blijkt dat het maken van die aanvang wordt beoogd. Het Besluit bepaalt in artikel 17 uit welke stukken, aan te wijzen in de ministeriële regeling, moet blijken dat een corporatie heeft beoogd een aanvang te maken met de werkzaamheden. In artikel 5 van de Regeling is hier uitwerking aan gegeven. Deze houdt in dat geen goedkeuring is vereist voor de bedoelde werkzaamheden waarmee door de t.i. vóór 1-7-2015 aantoonbaar een feitelijke aanvang is gemaakt. De aanvang vóór 1-7-2015 wordt te zijn geacht beoogd indien

• a. een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de bedoelde werkzaamheden vóór 1-7-2015 is ingediend; of

• c. een schriftelijke overeenkomst kan worden overgelegd waarin de corporatie een (financiële) juridische verplichting is aangegaan en waaruit blijkt dat de feitelijke aanvang van fysieke werkzaamheden ter plaatse binnen twee jaar na 1-7-2015 wordt beoogd. Prestatieafspraken met de gemeente of anderszins intentie-overeenkomsten zijn niet voldoende om hieraan te voldoen, tenzij deze zich kwalificeren als schriftelijke overeenkomst zoals hiervoor beschreven. De termijn kan op verzoek van de corporatie worden verlengd. Een dergelijk verzoek wordt alleen in behandeling genomen, indien een aanvraag voor of de verlening van een gewijzigde omgevingsvergunning kan worden overlegd en indien onderbouwd wordt welke omstandigheden ertoe hebben geleid dat nog geen aanvang is gemaakt binnen de oorspronkelijke termijn. Het totaal van de oorspronkelijke termijn waarbinnen een aanvang gemaakt diende te worden, vermeerderd met de verlenging, kan niet hoger zijn dan 5 jaar.

De corporatie dient een verzoek om ontheffing in bij de Aw. Bij dit verzoek moet de corporatie de volgende zaken indienen/verstrekken:

• ♦ Een overzicht/bewijsstuk dat de verbonden onderneming (verbinding) voor 1 juli 2015 is aangegaan en van het tot dat tijdstip verschafte eigen of vreemd vermogen (leningen en rekening courant) en/of garanties;

• ♦ Het ondernemingsplan van de verbonden onderneming (betrokken rechtspersoon of vennootschap) waaruit de relatie moet blijken tussen de garantstellingen door de corporatie met de werkzaamheden van die verbonden onderneming en het aanvangstijdstip van die werkzaamheden;

• ♦ Het financieringsplan van de verbonden onderneming, waar in ieder geval is opgenomen welke partijen voor welk deel eigen vermogen of vreemd vermogen hebben verschaft, modaliteit van de leningen (herfinanciering);

• ♦ Een notitie waaruit blijkt dat het noodzakelijk is dat de corporatie vermogen toekent aan de verbonden onderneming, niet zijnde een kapitaalstorting (aandelen). De notitie moet een analyse bevatten van de rentabiliteit en de financierbaarheid van de verbinding en stappen waaruit moet blijken of dit al dan niet mogelijk is met eventueel alternatieven om problemen te voorkomen (bijv. afbouw).

Een ontheffing wordt op grond van artikel 12 van het BTIV door de Aw uitsluitend verleend indien dat naar het oordeel van de Aw noodzakelijk is:

• a. Om te voorkomen dat de corporatie gehouden is om schulden van de betrokken verbonden onderneming te voldoen; of

• b. Ten behoeve van de herfinanciering van leningen die bestonden op het tijdstip waarop artikel I van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting in werking is getreden (1 juli 2015) of

• c. Ten behoeve van de herfinanciering van leningen die bestaan op het tijdstip waarop een juridische scheiding wordt bewerkstelligd.

Dit artikel is opgenomen om te voorkomen dat de financiële discipline die de toegelaten instellingen in normale gevallen moeten betrachten, in bijzondere gevallen zou leiden tot situaties die ongewenst zijn. Voorkomen moet worden dat toegelaten instellingen door het voldoen aan de financiële regels in een financiële situatie belanden waarin sanering aan de orde zou kunnen komen.

Indien een corporatie geen ontheffing aanvraagt of geen ontheffing krijgt voor het verbod om vermogen te verschaffen aan een verbonden onderneming en desondanks toch vermogen verschaft aan een verbonden onderneming, handelt zij in strijd met artikel 21a van de Woningwet. Dit is onrechtmatig. De interventieladder van paragraaf 1.4 van de Beleidsregels is hierop van toepassing.

Artikel 44c van de Woningwet bepaalt dat voornemens voor door toegelaten instellingen of samenwerkingsvennootschappen (hierna telkens gevat onder: toegelaten instellingen) te verrichten werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang onderworpen zijn aan de goedkeuring van de Aw. Indien de (voorgenomen) niet-Daeb investeringen van de toegelaten instelling niet op basis van het overgangsrecht in artikel II lid 10 van de Herzieningswet is uitgezonderd van het goedkeuringsvereiste van artikel 44c Woningwet, is in principe voorafgaande goedkeuring van de Aw vereist. De reikwijdte van de vergunningplicht kent evenwel enkele nadere wettelijke afbakeningen.

Dochters en verbindingen

Zo is het goedkeuringsvereiste niet van toepassing op niet-Daeb werkzaamheden die worden uitgevoerd door een woningvennootschap of anderszins een andere rechtspersoon dan de toegelaten instelling of de samenwerkingsvennootschap. Deze toets hoeft dus niet te worden doorlopen indien de activiteit wordt uitgevoerd door een dochter van een toegelaten instelling.

Onderhoud/renovatie

Voorts is op grond van de artikelen 41 en 42 van het Besluit geen goedkeuring vereist in geval de werkzaamheden bestaan uit:

• a) onderhoud/renovatie van niet-Daeb woongelegenheden van de toegelaten instelling (en onroerende en infrastructurele aanhorigheden) en

• b) onderhoud/renovatie van gebouwen met een bedrijfsmatige bestemming van de toegelaten instellingen (en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden) en

• c) werkzaamheden die uit a) of b) noodzakelijkerwijs voortvloeien, zoals verwerven, of sloop van onroerende zaken.

Herstructurering, Rotterdam-zuid en krimpgebieden

Goedkeuring is wel vereist, echter zonder de markttoets, in geval van werkzaamheden die te kwalificeren zijn als herstructurering, of welke worden uitgevoerd in Rotterdam-Zuid of in de krimpgebiedenIn de Wet Maatregelen woningmarkt 2014 zijn deze gebieden onder art. 1.11 lid 2 nader geografisch gedefinieerd de deelgemeenten Charlois, Feijenoord en IJsselmonde van de gemeente Rotterdam, en in de gemeenten Appingedam, Beek, Bellingwedde, Brunssum, De Marne, Delfzijl, Eemsmond, Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem, Heerlen, Hulst, Kerkrade, Landgraaf, Loppersum, Maastricht, Meerssen, Menterwolde, Nuth, Oldambt, Onderbanken, Pekela, Schinnen, Simpelveld, Sittard-Geleen, Sluis, Stadskanaal, Stein, Terneuzen, Vaals, Valkenburg aan de Geul, Veendam, Vlagtwedde en Voerendaal..

In geval van herstructurering dienen de werkzaamheden plaats te vinden op grond die de corporatie vóór 1-1-2015 in eigendom had; in geval van duurzame erfpacht is het herstructureringregime niet van toepassing (zie art. 42 BTIV).

Herstructurering is een aanpak die eruit bestaat dat (o.a.) niet-Daeb investeringen worden gepleegd met als doel bepaalde wijken of gebieden aantrekkelijker te maken: de niet-Daeb investering als bijdrage aan de uitoefening van de kerntaak van de corporatie. Er is geen wettelijke begrenzing aan het aandeel niet-Daeb werkzaamheden in herstructureringsgebieden. Als herstructureringsactiviteiten kunnen worden beschouwd:

• – sloop gevolgd door nieuwbouw dan wel herbouw of

• – ingrijpende renovatie van reeds bebouwde grond

in gebieden waar woningbezit van de toegelaten instelling is gelegen.

Het gaat in de kern om het transformeren van Daeb vastgoed naar niet-Daeb en van particulier bezit tot niet-Daeb vastgoed. Hieronder valt dus zowel het transformeren van eigen bezit, als het verwerven van onroerend goed wat initieel als Daeb te kwalificeren is.

Overgangsrecht

Op grond van het overgangsrecht (artikel II, lid 10 Herzieningswet) is het goedkeuringsvereiste niet van toepassing, indien met de uitvoering van de niet-Daeb investering vóór 1-7-2015 een aanvang is gemaakt, dan wel indien die aanvang is beoogd. Het Besluit bepaalt in artikel 17 uit welke stukken, aan te wijzen in de ministeriële regeling, dat moet blijken.

In artikel 5 van de Regeling is hier uitwerking aan gegeven. Deze houdt in dat

• 1. geen goedkeuring is vereist voor de bedoelde werkzaamheden waarmee door de toegelaten instelling vóór 1-7-2015 aantoonbaar een feitelijke aanvang is gemaakt;

• 2. de aanvang vóór 1-7-2015 geacht wordt te zijn beoogd indien

  • a. een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de bedoelde werkzaamheden vóór 1-7-2015 is ingediend;

  • b. de vergunning is verleend doch nog niet onherroepelijk is en een aanvang van de werkzaamheden wordt gemaakt binnen de in de vergunning opgenomen termijn;

  • c. een schriftelijke overeenkomst waarin de toegelaten instelling een (financiële) juridische verplichting is aangegaan en waaruit blijkt dat de feitelijke aanvang van fysieke werkzaamheden ter plaatse binnen twee jaar na 1-7-2015 wordt beoogd. Prestatieafspraken met de gemeente of anderszins intentie-overeenkomsten zijn niet voldoende om hieraan te voldoen.

De termijn kan op verzoek van de corporatie worden verlengd. Een dergelijk verzoek wordt alleen in behandeling genomen, indien een aanvraag voor of de verlening van een gewijzigde omgevingsvergunning kan worden overlegd en indien onderbouwd wordt welke omstandigheden ertoe hebben geleid dat nog geen aanvang is gemaakt binnen de oorspronkelijke termijn. Het totaal van de oorspronkelijke termijn waarbinnen een aanvang gemaakt diende te worden, vermeerderd met de verlenging, kan niet hoger zijn dan 5 jaar.

De Aw kan het verzoek om verlenging van de termijn goedkeuren, indien

• – de Aw de verlenging noodzakelijk oordeelt om de werkzaamheden uit te voeren. De Aw zal alleen tot het oordeel kunnen komen dat van noodzaak sprake is, als de corporatie geen verwijt kan worden gemaakt van de vertraging, of de nadelen van het weigeren van de verlening disproportioneel zijn ten opzichte van het met de weigering te dienen belang; en

• – de corporatie – indien reeds een vergunning was verleend – een nieuwe aanvraag voor een omgevingsvergunning voor hetzelfde voornemen overlegt; of

• – de corporatie een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het voornemen overlegt, die is ingediend binnen de termijn van twee jaar als hierboven bedoeld.

De Aw zal een verzoek om verlenging overeenkomstig de (proces)vereisten van de Awb behandelen.

Verzoek om goedkeuring niet-Daeb werkzaamheden

Een verzoek om goedkeuring kan pas in behandeling worden genomen indien de termijn van 4 weken als bedoeld in art. 44c, lid 1 onder f, Woningwet ongebruikt is verstreken. De termijn van 4 weken als hier bedoeld vangt aan op de dag na de algemene bekendmaking dat de werkzaamheden door de corporatie of de samenwerkingsvennootschap worden uitgevoerd. Deze bekendmaking wordt gedaan door het college van B&W van de gemeente die de markttoets heeft uitgevoerd. Indien er wel binnen de termijn klachten van geïnteresseerde partijen zijn binnengekomen, kan het goedkeuringsverzoek niet eerder in behandeling worden genomen dan 8 weken na indiening van de klachten of zoveel eerder als de klachten zijn beoordeeld. Van binnengekomen klachten bij de Aw worden de betrokken gemeente en de aanvrager onverwijld in kennis gesteld.

Beoordeling klachten van geïnteresseerde partijen

De beoordeling van klachten door de Aw heeft betrekking op de vraag of de markttoets door de gemeente op een juiste wijze is uitgevoerd. Dergelijke klachten zijn enkel ontvankelijk als die gericht zijn op de handelwijze van de gemeente inzake de markttoets zoals die door de wet is voorgeschreven. Bijvoorbeeld in het geval dat derden geen kans hebben gehad om interesse kenbaar te maken (onvoldoende ruchtbaarheid of niet langs elektronische weg) of als derden op onterechte gronden niet in aanmerking hebben kunnen komen voor het uitvoeren van de activiteit (wel voldoen aan gestelde voorwaarden en niet in aanmerking komen). Uitgangspunt is dat voorrang moet worden gegeven aan marktpartijen, dus als bij een correcte uitvoering van de markttoets een marktpartij bereid lijkt de investering te doen, mag de gemeente het niet aan de corporatie toewijzen.

Ingeval de Aw binnen 8 weken van indiening van de klacht oordeelt dat de markttoets door de gemeente onjuist is uitgevoerd, moet de Aw dit terugleggen bij de gemeente. De procedure zal dan overgedaan moeten worden. Ingeval de Aw binnen 8 weken na indiening van klachten als bedoeld, heeft laten weten dat de aanvrager (de corporatie) de werkzaamheden niet mag verrichten, vervalt de aanvraag om goedkeuring.

In te dienen stukken bij verzoek om goedkeuring niet-Daeb investering

Om de aanvraag van de corporatie om goedkeuring te kunnen beoordelen, dient een aantal documenten overlegd te worden. Dit betreft:

• – een uitwerking van de werkzaamheden waar goedkeuring voor wordt gevraagd;

• – een schriftelijke verklaring van het college van B&W van de gemeente waar de niet-Daeb werkzaamheden zullen worden uitgevoerd, waarin wordt verklaard dat overleg is gevoerd met andere gemeente(n) die een rechtstreeks belang hebben bij de voorgenomen niet-Daeb werkzaamheden;

• – een afschrift van de algemene bekendmaking van het college van B&W, waarin wordt medegedeeld dat geen anderen dan de toegelaten instelling of de samenwerkingsvennootschap bereid zijn gevonden de werkzaamheden te verrichten, dat de toegelaten instelling of de samenwerkingsvennootschap niet is bevoordeeld boven andere gegadigden, dat daarmee uitvoering van de werkzaamheden door de toegelaten instelling of de samenwerkingsvennootschap noodzakelijk is en de mededeling dat anderen die de werkzaamheden zouden kunnen willen verrichten, bezwaren daartegen binnen 4 weken ter kennis van de Aw kunnen worden gebracht;

• – de zienswijze van de borgingsvoorziening op de bedoelde werkzaamheden.

De gemeenten worden geacht een rechtstreeks belang te hebben bij de voorgenomen niet-Daeb werkzaamheden, indien de betrokken corporatie feitelijk werkzaam is in die gemeente en/of met welke de gemeente die de markttoets uitvoert, een gezamenlijk volkshuisvestelijk beleid heeft vastgesteld.

Nadat is vastgesteld dat het goedkeuringsverzoek voldoet aan de vereisten om in behandeling te kunnen worden genomen, wordt het verzoek inhoudelijk beoordeeld.

Beoordeling markttoets

De Aw controleert – indien de markttoets is vereist – of de markttoets, zoals geregeld in de wet, door de desbetreffende gemeente op correcte wijze is uitgevoerd. Getoetst wordt of door de gemeente op de door de wet voorgeschreven wijze is nagegaan of anderen dan de corporatie of de samenwerkingsvennootschap tegen de daartoe gestelde voorwaarden de bedoelde werkzaamheden bereid zijn te verrichten, waarbij in ieder geval een afschrift van de algemene bekendmaking langs elektronische weg is bijgevoegd. Bezien wordt of de corporatie (of de samenwerkingsvennootschap) niet is bevoordeeld boven anderen, met name of aan alle betrokkenen tijdig dezelfde inlichtingen zijn verstrekt en dat wijzigingen van die voornemens of de voorwaarden waaronder zij zouden moeten worden uitgevoerd, aan ieder gelijkelijk bekend zijn gemaakt.

Indien klachten van derden zijn ingediend inzake de markttoets, betrekt de Aw deze klachten zo nodig bij de beoordeling. De Aw kan bij de gemeente nadere informatie opvragen bij twijfel of de toegelaten instelling niet is bevoordeeld ten opzichte van andere partijen.

Hoewel deze beoordeling van de markttoets overwegend procedureel is, dient de Aw ook te toetsen of de gemeente in redelijkheid de betrokken niet-Daeb werkzaamheden noodzakelijk kan achten voor de uitvoering van het (gemeentelijk) volkshuisvestelijk beleid. De Aw toets hier zeer marginaal, gericht op het tegenhouden van gevallen, waarin duidelijk is dat het noodzakelijkheidsoordeel ten onrechte gebruikt wordt om de uitvoering in handen van de corporatie te leggen.

financiële toets

Bij niet-DAEB investeringen geeft de Aw in de goedkeuringsprocedure ook een financieel oordeel. Goedkeuring moet worden onthouden als de Aw hierin negatief oordeelt. Voor wat betreft de financiële toetsing kan de Aw zijn goedkeuring uitsluitend onthouden, indien naar zijn oordeel bij het verrichten van de niet-DAEB werkzaamheden, met inachtneming van de zienswijze van het WSW, onvoldoende financiële middelen beschikbaar zullen zijn om de DAEB werkzaamheden van de toegelaten instelling, te kunnen verrichten (art. 44c lid 3b van de Woningwet).

De Aw toetst specifiek:

• 1. of bij het verrichten van die werkzaamheden, (als gevolg van bij ministeriële regeling op dat gebied te geven voorschriften) in voldoende financiële middelen beschikbaar zullen zijn om andere werkzaamheden van de toegelaten instelling die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang te kunnen verrichten, (art. 45 lid 1 b); en

• 2. of het rendement van die werkzaamheden voldoet aan de eisen gesteld in de regeling (art. 45, lid 1 a); en

• 3. de financiering van het project (art. 45 lid 2).

Naast de bovenstaande toets op projectniveau, toetst de Aw op programmaniveau ook of de financiële continuïteit van de toegelaten instelling als geheel voldoende gewaarborgd is (art. 45 lid 1 c). Deze toets die losstaat van deze goedkeuringsprocedure op projectniveau, wordt gevormd door de in hoofdstuk 1 van deze Beleidsregels beschreven oordeelsvorming over de financiële continuïteit van de corporatie in brede zin. Op het programmaniveau van de jaarlijkse dPi, waarin ook de niet Daeb investeringen zijn opgenomen, analyseert de Aw of de financiële positie na doorrekening als voldoende wordt beoordeeld (in termen van vermogen en liquiditeitsratio’s), of er indicaties zijn van aantasting van maatschappelijk gebonden vermogen, of de risicobeheersing aanleiding geeft tot zorg en de verantwoording voldoende is en er dus geen beoordeling volgt die aangeeft dat er continuïteitsrisico’s van betekenis worden voorzien. Onverlet een goedkeuring door de Aw van niet Daeb-investeringen op projectniveau, kan de jaarlijkse toets op de financiële continuïteit van de toegelaten instelling als geheel er dus toe leiden dat de beoogde en reeds goedgekeurde niet-Daeb investering vanuit dat bredere perspectief op programmaniveau toch niet gerealiseerd kan worden.

Ad. 1 het effect op de financiële positie van de niet DAEB-tak

Nadat de scheiding tussen DAEB en niet DAEB definitief geïmplementeerd is per 1 januari 2018, beoordeelt de Aw of bij het verrichten van de goed te keuren werkzaamheden voldoende financiële middelen beschikbaar zullen zijn om andere werkzaamheden van de toegelaten instelling die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang te kunnen verrichten (artikel 45 lid 1 b van het Besluit). De Aw toetst dan of de rentedekkingsgraad van de niet-DAEB tak tenminste 1,4 is en of de schulden van de niet-DAEB tak niet hoger zijn dan 50% WOZ-waarde van het in de niet-DAEB tak ondergebracht onroerend goed (artikel 20 lid 2 van de Regeling).

Ad. 2 het rendement van de niet-DAEB werkzaamheden

Indien blijkens de zienswijze van de borgingsvoorziening 6 niet aannemelijk is dat het rendement van die werkzaamheden voldoet aan de eisen gesteld in de regeling (artikel 45, lid 1 a van het Besluit), dan onthoudt de Aw in ieder geval zijn goedkeuring. Bij huurvastgoed dient het bruto aanvangsrendement (BAR) minimaal 5,5% te bedragen. Bij koopvastgoed moet er een winstmarge van minimaal 5% zijn op de investering (artikel 20 lid 1 van de Regeling).

Ad 3. de financiering van het project

De financiering van het project moet voldoen aan de eisen daar voor gesteld in het artikel 13 van het Besluit. Daarin is limitatief bepaald met welke categorieën van financiële instellingen de toegelaten instelling transacties mag aangaan, zonder gebruik te maken van de borgingsvoorziening (artikel 44 lid 1 van het Besluit). Er zijn hierop twee uitzonderingen mogelijk, namelijk in geval het herstructurering betreft en indien de toegelaten instelling ten overstaan van de Aw, in een brief aannemelijk heeft gemaakt dat zij aan bovenstaande regel geen gevolg kan geven.

Indien toegelaten instellingen een vermogensscheiding moeten doorvoeren, moet een voorziening opgesteld worden die voldoet aan de artikelen 44 lid 2 tot en met 4

• 2. De toegelaten instelling stelt ten behoeve van toepassing van het eerste lid, tweede volzin, een voorziening in, ten laste waarvan zij een interne lening verstrekt, welke aan de niet-daeb-tak ten goede komt. Op het rentepercentage van die lening is het bepaalde bij en krachtens artikel 10, tweede lid, onderdeel a, van overeenkomstige toepassing.

• 3. De voorziening, bedoeld in het tweede lid, bevat uitsluitend de netto-opbrengsten van vervreemdingen op 1 januari 2012 of nadien van woongelegenheden als bedoeld in artikel 66, eerste lid, onderdelen a en b, en artikel 47, eerste lid, onderdeel c, van de wet, verminderd met het per jaar aan die woongelegenheden toe te rekenen deel van de leningen, bedoeld in artikel 66, eerste lid, onderdeel f, welk deel verhoudingsgewijs gelijk is aan het quotiënt van het totaalbedrag van die leningen en dat van de WOZ-waarde van die woongelegenheden, welke totaalbedragen blijken uit de voor dat jaar vastgestelde balans van de toegelaten instelling. De voorziening bevat die aldus verminderde netto-opbrengsten voorts uitsluitend, voor zover er een batig saldo over het betrokken jaar is uit de verhuur en de vervreemding van woongelegenheden als bedoeld in de eerste volzin, bepaald op grond van waardering van die woongelegenheden tegen de marktwaarde.

  De eerste en tweede volzin zijn van overeenkomstige toepassing op de jaarlijks aan de voorziening toe te voegen middelen.

• 4. Op de aflossing van de lening, bedoeld in het tweede lid, is artikel 70, tweede lid, van overeenkomstige toepassing.

Indien de Aw heeft vastgesteld dat de toegelaten instelling in strijd met de voorschriften van artikel 44c Woningwet heeft gehandeld, zijn de interventies als omschreven in par. 1.4 van de Beleidsregels van toepassing. Deze interventiebevoegdheden zijn ook van toepassing indien de Aw achteraf, na realisering van de niet-Daeb werkzaamheden door de toegelaten instelling, constateert dat in strijd is gehandeld met de goedkeuring of anderszins met artikel 44c van de wet.

Artikel 27, eerste lid, onderdelen b en c, van de Woningwet bepaalt dat toegelaten instellingen een voorgenomen verkoop van aandelen in een dochteronderneming en /of de overdracht of overgang van de door de toegelaten instelling in stand gehouden onderneming ter goedkeuring aan de Aw moeten voorleggen.

De corporatie dient bij de Aw een verzoek om goedkeuring van de voorgenomen verkoop of overdracht in. Bij het verzoek moet de corporatie de volgende stukken indienen:

• ♦ De intrinsieke waarde van de aandelen met overzicht van de bepaling van de waarde en de gehanteerde uitgangspunten. De bepaling van de intrinsieke waarde is gebaseerd op marktwaarde van de activa en de schulden. Deze bepaling van de intrinsieke waarde dient gevalideerd te worden door een registeraccountant.

• ♦ De voorgestelde verkooprijs van de aandelen.

• ♦ Overzicht/notitie waarin de voorwaarden staan die bij het aangaan van de verbinding/deelneming met/in de rechtspersoon of vennootschap zijn gesteld/overeengekomen.

• ♦ Overzicht van financiële relatie tussen corporatie met de rechtspersoon/vennootschap, zoals leningen, kapitaalstortingen, garanties en zekerheden.

• ♦ Overzicht van financiële relatie tussen eventuele derde partijen met de rechtspersoon/vennootschap, zoals leningen, kapitaalstortingen, garanties en zekerheden.

• ♦ Overzicht dat inzicht geeft in de zeggenschap in de rechtspersoon/vennootschap en in de overige aandeelhouders en preferenties.

• ♦ Instemming overige aandeelhouders, indien aanwezig.

• ♦ Verklaring omtrent Gedrag (met betrekking tot financiële transacties/malversaties) van de koper.

• ♦ De ‘waarde’ die in de laatste jaarrekening de facto voor de aandelen is gehanteerd.

De Aw keurt een vervreemding aan anderen dan toegelaten instellingen niet goed, indien:

• ♦ De voorgenomen verkoop er toe leidt dat de financiële continuïteit van de toegelaten instelling niet langer is gewaarborgd. Dit geldt tevens voor de verbinding (dochteronderneming);

• ♦ Die vervreemding geschiedt tegen een prijs die naar zijn oordeel onvoldoende overeenkomt met de intrinsieke waarde;

• ♦ De toegelaten instelling een lening of een garantie aan de dochtermaatschappij heeft verstrekt of voor haar schulden aansprakelijk is, en die vervreemding ertoe zou leiden dat zij de helft of minder van de stemrechten in de algemene vergadering van de dochtermaatschappij overhoudt of

• ♦ Degene aan wie wordt vervreemd hem geen verklaring omtrent het gedrag kan overleggen.

Indien een toegelaten instelling besluit zonder goedkeuring van de Aw aandelen openbaar aan te bieden, dan is dat besluit op grond van artikel 27, vierde lid, van de Woningwet nietig. Verder geldt de interventieladder, zoals opgenomen in paragraaf 1.4 van de Beleidsregels.

Artikel 55a van de Woningwet bepaalt dat een toegelaten instelling een reglement opstelt om ervoor zorg te dragen dat haar financiële continuïteit niet in gevaar wordt gebracht. In het reglement moet in elk geval worden opgenomen binnen welke grenzen de aan haar financiële beleid en beheer verbonden risico’s aanvaardbaar zijn, en welk beleid zij beoogt te voeren ingeval haar financiële continuïteit in gevaar komt of dreigt te komen. Het reglement heeft mede betrekking op de dochtermaatschappijen en op de samenwerkingsvennootschappen waarin zij volledig aansprakelijke vennote is.

Het reglement bevordert dat het financiële beleid en beheer van de toegelaten instelling en zijn dochtermaatschappij(en) dienstbaar is aan het bereiken van haar doelstellingen op het terrein van de volkshuisvesting en gericht is op het waarborgen van haar financiële continuïteit. Het reglement bevordert voorts het optimaal beheersen van financiële risico’s en het voorkomen van misbruik en oneigenlijk gebruik van volkshuisvestelijk vermogen.

De bepalingen die ten minste dienen te worden opgenomen in het reglement zijn weergegeven in het Besluit en de Regeling. Deze bepalingen bevatten voorschriften ten aanzien van:

• • de organisatie: o.a. de administratieve organisatie en interne risicobeheersing, de organisatiestructuur, vereisten aan RvT en doelstellingen van het financieel beleid en beheer;

• • begroting en verantwoording: eisen aan een meerjarenbegroting en verantwoording over naleving en streefwaarden en prestatie indicatoren;

• • inhoudelijke bepalingen rond derivaten en beleggingen: o.a. het type derivaat en belegging, de looptijd daarvan, de rating van tegenpartijen, de noodzakelijke liquiditeitsbuffer, toezicht belemmerende clausules en de model- en raamovereenkomsten van de nieuwe derivaten;

• • overige bepalingen: o.a. procedures rond het vaststellen van het reglement.

De Aw toetst of de door haar ontvangen reglementen financieel beheer van toegelaten instellingen en dat van dochtermaatschappijen voldoen aan de vereisten in het Besluit en de Regeling. Het toetsingskader publiceert de Aw voor 1 januari 2016 op de website. Naast vereisten uit het Besluit en de Regeling bevat dit toetsingskader een kwalitatieve invulling van voornoemde vereisten. Toegelaten instellingen moeten voor 1 januari 2017 een goedgekeurd reglement hebben. De toegelaten instellingen en hun dochtermaatschappij(en) kunnen hun reglementen vanaf 1 februari tot 1 september 2016 ter beoordeling voor te leggen aan de Aw. Het reglement dient tijdig en volledig te zijn ingediend voor de genoemde uiterste datum. Een onvolledig reglement wordt niet in behandeling genomen – door de Aw.

De Aw houdt toezicht op de naleving van deze wet- en regelgeving. Dit toezicht houdt in:

• 1. De goedkeuring van het reglement (voldoen aan de vereisten uit het Besluit en de Regeling)

• 2. De toetsing of feitelijk wordt gehandeld conform het reglement (naleving)

  In het controleprotocol worden voor de naleving van het reglement aandachtspunten opgenomen voor de instellingsaccountant. Immers een toegelaten instelling moet zich houden aan zijn eigen voorschriften. Daarbij gaat het om een zogenaamde ‘materiële toets’. Indien er afwijkingen ten opzichte van de eigen voorschriften geconstateerd worden dan neemt de instellingsaccountant dit op in een rapport van bevindingen.

Overgangsbepalingen

In artikel 45 en 46 van de Regeling zijn overgangsbepalingen opgenomen. Deze bepalingen zijn gericht op twee zaken, namelijk:

• 1. Wet- en regelgeving die geldt tot het moment dat het reglement van een toegelaten instelling en zijn dochtermaatschappij(en) is goedgekeurd

  De Beleidsregels gebruik financiële derivaten en de Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting blijven op een toegelaten instelling en zijn dochtermaatschappij(en) van toepassing tot het tijdstip waarop de Aw het reglement heeft goedgekeurd. Dit met uitzondering van het gewijzigde artikel 41 (van de Regeling), waardoor de ratingeis per 25 september 2015 is teruggebracht tot een ‘A’ rating en daarmee gelijk is aan de eis voor beleggingen van minder dan 3 maanden;

• 2. Plannen van aanpak gericht op de afbouw van bepaalde posities of opheffen van bepaalde bepalingen

  Toegelaten instellingen en dochtermaatschappij(en) die niet aan de beleidsregels derivaten en beleggingen voldeden hebben plannen van aanpak toegestuurd aan de Aw. De Aw monitort deze plannen. Indien de Aw meldingen van toegelaten instellingen of accountants ontvangt dat niet aan de voorschriften voor derivaten of beleggingen wordt voldaan door toegelaten instellingen of zijn dochtermaatschappijen dan zal de Aw interveniëren door het toepassen van zijn sanctiebeleid.

De toegelaten instelling dient het reglement tijdig (voor 1 september 2016) aan de Aw aan te leveren. In geval de Aw constateert dat het reglement niet tijdig is ingediend of dat het tijdig ingediende reglement inhoudelijk niet voldoet aan de vereisten uit het Besluit en de Regeling kan de Aw de toegelaten instelling een aanwijzing geven om het reglement alsnog in te dienen of aan te passen aan het Besluit en de Regeling binnen een gestelde termijn. De Aw stuurt de toegelaten instelling een brief waarin staat op welke gronden het reglement niet voldoet aan het Besluit en de Regeling, evenals een termijn waarbinnen de toegelaten instelling opnieuw het reglement kan indienen. In deze brief wordt ook aangegeven dat dit de laatste mogelijkheid is om te komen tot een juiste en volledige aanpassing. Indien de toegelaten instelling niet tijdig of opnieuw een onjuist reglement toestuurt dan kan een last onder dwangsom worden opgelegd.

Bij geconstateerde overtredingen over de feitelijke naleving van het reglement kan de Aw interveniëren door het geven van een aanwijzing en het opleggen van een last onder dwangsom.