Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken

• 1 Huurkoop in de zin van deze wet is de koop en verkoop van een onroerende zaak of een recht waaraan deze is onderworpen, waarbij partijen overeenkomen dat de koopprijs wordt betaald in termijnen, en dat de overdracht eerst zal plaatsvinden na voldoening van twee of meer termijnen die verschijnen nadat de koper in het genot van het goed is gesteld.

• 2 Alle overeenkomsten, welke dezelfde strekking hebben, onder welke benaming ook aangegaan, zijn aan de voorschriften van deze wet onderworpen.

• 1 Huurkoop wordt aangegaan bij notariële akte.

• 2 De notaris is verplicht in de akte te vermelden dat op de gesloten overeenkomst onder meer van toepassing is de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken. De notaris is voorts verplicht in de akte te vermelden dat op voet van die wet:

  • a. de huurkoopovereenkomst kan worden ingeschreven in de openbare registers, bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek;

  • b. de huurkoper een beroep op de rechter kan doen tot wijziging van de overeenkomst, indien een wanverhouding bestaat tussen de verplichtingen en de rechten, welke voor de huurkoper uit de overeenkomst voortvloeien.

• 3 De notaris is bovendien verplicht in de akte ten minste te vermelden:

  • a. welk deel van de te betalen termijnen tot aflossing van de huurkoopsom strekt en welk deel strekt tot betaling van de verschuldigde rente;

  • b. de data, waarop de huurkoper de verschuldigde bedragen dient te betalen.

• 4 Indien terzake van de huurkoop niet een akte als bedoeld in het eerste lid is opgemaakt, kan de huurkoper schriftelijke vastlegging van de overeenkomst door de rechter vorderen. Bij deze vastlegging worden nietige bedingen in overeenstemming gebracht met de wet. Op de schriftelijk vastgelegde overeenkomst past de rechter artikel 9 ambtshalve toe. Indien bij de overeenkomst niet is bepaald welk deel van de te betalen termijnen strekt tot aflossing van de huurkoopsom en welk deel strekt tot betaling van de verschuldigde rente, stelt de rechter deze verhouding naar billijkheid vast. Het bepaalde in de tweede zin, aanhef en onder b, van het tweede lid is niet van toepassing.

• 5 Van de akte, bedoeld in het eerste lid, maakt een taxatierapport betreffende het goed opgemaakt door een door partijen in onderlinge overeenstemming aangewezen taxateur, deel uit. Indien partijen geen overeenstemming bereiken, dan wijst de kantonrechter op verzoek van de meest gerede partij een taxateur aan. Het taxatierapport bevat in elk geval een beschrijving en beoordeling van de onderhoudstoestand van de onroerende zaak. De kosten van de taxatie komen ten laste van de verkoper.

• 6 De notaris gaat tot het verlijden van de akte als bedoeld in het eerste lid niet over dan nadat partijen ten minste een week de tijd hebben gehad om van het in het vorige lid bedoelde rapport kennis te nemen.

• 7 Op de schriftelijke vastlegging als bedoeld in het vierde lid is het bepaalde in het vijfde lid van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat de rechter de taxateur aanwijst. In de op deze vastlegging gerichte procedure geeft de rechter partijen de gelegenheid zich in een conclusie over het rapport uit te laten. Daartoe wordt het rapport gedurende veertien dagen op de griffie ter inzage gelegd.

• 8 De notaris dient zich, alvorens de akte te verlijden, er van te vergewissen dat de huurkoper geacht kan worden met de strekking van de overeenkomst voldoende op de hoogte te zijn.

• 1 Indien terzake van de huurkoop niet een akte als bedoeld in het eerste lid van artikel 2 is opgemaakt, noch ook een overeenkomstig artikel 2 gewezen toewijzend vonnis of arrest in kracht van gewijsde is gegaan, is de huurkoper bevoegd vernietiging van de overeenkomst te vorderen. De huurverkoper is alsdan gehouden tot volledige terugbetaling van de door de huurkoper reeds voldane afbetalingstermijnen, zonder enige vergoeding voor het gebruik van de onroerende zaak sedert het aangaan van de overeenkomst te kunnen vorderen. De rechter kan evenwel voor het gebruik een vergoeding aan de huurverkoper toekennen, indien de billijkheid zulks vergt. De huurkoper is voor de door hem gedane betalingen bevoorrecht op het in huurkoop gekochte goed.

• 2 Indien niet een akte als bedoeld in het eerste lid van artikel 2 van de huurkoopovereenkomst is opgemaakt en de huurkoper evenmin een vordering tot vastlegging dan wel vernietiging van de overeenkomst heeft ingesteld, is de huurverkoper bevoegd ontbinding van de huurkoopovereenkomst te vorderen, zonder dat hem vergoeding toekomt voor de daaruit voortvloeiende schade, onverminderd het bepaalde in de tweede, derde en vierde zin van het voorgaande lid. De huurkoper blijft evenwel bevoegd alsnog vastlegging van de huurkoopovereenkomst overeenkomstig artikel 2 te vorderen zolang het door de huurverkoper aanhangig gemaakte geding strekkend tot ontbondenverklaring van de huurkoopovereenkomst nog niet in staat van wijzen is.

• 3 Indien de huurkoper in de in het voorgaande lid genoemde omstandigheden alsnog een vordering tot vastlegging van de huurkoopovereenkomst heeft ingesteld, wordt op incidentele vordering van de huurkoper het door de huurverkoper aanhangig gemaakte geding tot ontbondenverklaring van de huurkoopovereenkomst geschorst totdat bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest op de vordering tot vastlegging zal zijn beslist dan wel daarin ontslag of verval van instantie is verleend. Is de vordering tot vastlegging bij in kracht van gewijsde gegane beslissing toegewezen, dan wordt op de door de rechter te bepalen terechtzitting, op vordering van de meest gerede partij, in het geding tot ontbondenverklaring het vervallen van de instantie uitgesproken. Is de huurkoper in zijn vordering tot vastlegging bij in kracht van gewijsde gegane beslissing niet-ontvankelijk verklaard dan wel heeft in dat geding ontslag of verval van instantie plaats gehad, dan wordt het geding tot ontbondenverklaring op vordering van de huurverkoper op de door de rechter te bepalen terechtzitting voortgezet. De kosten van het geding tot ontbondenverklaring worden gecompenseerd.

• 4 Zodra de vordering tot vastlegging van de huurkoopovereenkomst bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest is toegewezen, dan wel de huurkoopovereenkomst alsnog bij notariële akte is opgemaakt, is ook de huurverkoper gerechtigd nakoming van de overeenkomst te vorderen.

• 1 In de openbare registers, bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, kunnen worden ingeschreven:

  • a. de akte van huurkoop, bedoeld in artikel 2, eerste lid;

  • b. een rechterlijke uitspraak als bedoeld in artikel 2, vierde lid, houdende schriftelijke vastlegging van de huurkoopovereenkomst, mits zij in kracht van gewijsde is gegaan;

  • c. een rechterlijke uitspraak waarbij de huurkoopovereenkomst die overeenkomstig het onder a of b bepaalde in de openbare registers is ingeschreven, vernietigd, geheel of gedeeltelijk ontbonden of gewijzigd is, mits de uitspraak in kracht van gewijsde is gegaan of uitvoerbaar bij voorraad is;

  • d. de instelling van een rechtsvordering overeenkomstig artikel 2, vierde lid, of artikel 3, derde lid, tot schriftelijke vastlegging van de huurkoopovereenkomst.

• 2 Indien de instelling van een rechtsvordering als bedoeld in het eerste lid onder d in de openbare registers is ingeschreven, wordt de inschrijving van een uitspraak als bedoeld in het eerste lid onder b geacht te zijn geschied op het tijdstip waarop de voormelde rechtsvordering is ingeschreven, mits de inschrijving van de uitspraak geschiedt binnen zes maanden nadat zij in kracht van gewijsde is gegaan.

• 1 Overdracht van het in huurkoop verkochte goed, voor zover deze niet voortvloeit uit een reeds eerder ingeschreven akte van huurkoop, of bezwaring daarvan na een inschrijving als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, b of d, werkt niet ten nadele van de huurkoper, tenzij de overdracht plaatsvindt ten gevolge van een executoriale verkoop door een hypotheekhouder of beslaglegger die hun recht daartoe ontlenen aan een hypotheekakte of proces-verbaal van inbeslagneming, ingeschreven in de openbare registers vóór de in artikel 4, eerste lid, onder a, b of d, genoemde inschrijving. Indien de in artikel 4, eerste lid, onder a, b of d, genoemde inschrijving plaatsvindt na de in het tweede gedeelte van de vorige zin genoemde inschrijving, is de huurkoper verplicht de betreffende schuldeisers en eventuele andere beslagleggers bij aangetekend schrijven onverwijld daarvan kennis te geven. Is door die schuldeisers reeds een aanvang gemaakt met de executoriale verkoop en is daartegen verzet gedaan, dan moet eveneens kennisgeving worden gedaan aan de opposant. Artikel 505, derde lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is van overeenkomstige toepassing.

• 2 Ingeval van een executoriale verkoop als bedoeld in het vorige lid, is de huurkoper voor de door hem in mindering op de huurkoopsom betaalde bedragen bevoorrecht op hetgeen het verbonden of in beslag genomen goed bij uitwinning meer opbrengt dan verschuldigd is aan voornoemde schuldeisers of, indien niet het gehele goed in huurkoop is verkocht, op een zodanig percentage van deze meeropbrengst als waarin de waarde van het in huurkoop verkochte onderdeel zich verhoudt tot die van het geheel. Dit voorrecht komt dezelfde rang toe als een hypotheek en wordt geacht te zijn ontstaan op de dag van de in artikel 4, eerste lid, onder a, b of d, genoemde inschrijving. Indien uit de huurkoopakte niet duidelijk blijkt welk gedeelte van de periodiek door de huurkoper verschuldigde bedragen voor aflossing van de huurkoopsom is bestemd en artikel 2, vierde lid geen toepassing heeft gevonden, wordt het bedrag waarvoor de huurkoper voormeld voorrecht kan doen gelden door de rechter vastgesteld door het totaal bedrag van de door de huurkoper verrichte betalingen te verminderen met een naar billijkheid vast te stellen vergoeding voor het gedurende de contractsperiode door de huurkoper gemaakte gebruik van het pand.

• 3 Faillissement van de huurverkoper of toepassing ten aanzien van hem van de schuldsaneringsregeling natuurlijke personen, uitgesproken onderscheidenlijk van toepassing verklaard na de in artikel 4, eerste lid, onder a, b of d, genoemde inschrijving, werkt niet ten nadele van de huurkoper, onverminderd de toepasselijkheid van de artikelen 42 en 43 van de Faillissementswet op de huurovereenkomst.

Indien de in artikel 5, eerste lid, genoemde hypotheekhouders of beslagleggers jegens wie de huurkoop niet kan worden ingeroepen, tot executoriale verkoop wensen over te gaan en gebruik maken van hun bevoegdheid ontruiming van de zaak door de huurkoper te vorderen, zal, indien de in artikel 4, eerste lid, onder a, b of d, genoemde inschrijving en tevens de kennisgeving genoemd in artikel 5, eerste lid, heeft plaats gevonden voordat een aanvang is gemaakt met de executoriale verkoop, het ontruimingsvonnis niet eerder dan na verloop van negen maanden door de hypotheekhouder, de beslaglegger, degene die in geval van vorenbedoelde verkoop door koop en inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing rechthebbende is geworden of diens rechtverkrijgenden kunnen worden tenuitvoergelegd. Bij dit vonnis wordt, met overeenkomstige toepassing van artikel 230a lid 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, vastgesteld welke vergoeding maandelijks verschuldigd is wegens het gebruik van het pand gedurende genoemde periode.

• 1 Indien de inschrijving bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, b of d, heeft plaats gehad nadat reeds een hypotheekakte betreffende het in huurkoop verkochte goed in de openbare registers was ingeschreven, heeft de huurkoper het recht de nog te betalen huurkooptermijnen aan te wenden tot rechtstreekse betaling van opeisbare rente en aflossingen aan de hypotheekhouder.

• 2 Voor zover het door de huurkoper aan de huurverkoper verschuldigde per termijn minder bedraagt dan het bedrag dat periodiek aan rente en aflossingen aan de hypotheekhouder is verschuldigd, is de huurkoper in afwijking van artikel 29 van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek tot de in het eerste lid bedoelde betaling bevoegd, onverminderd de verplichting van de hypothecaire schuldenaar tot betaling van het restant verschuldigde.

• 3 Indien de huurkoper van dit recht gebruik wenst te maken, is de hypotheekhouder verplicht de huurkoper in te lichten omtrent de grootte van de nog resterende hypothecaire schuld.

• 4 De betalingen overeenkomstig dit artikel aan de hypotheekhouder gedaan, strekken in mindering op hetgeen de huurkoper aan de huurverkoper verschuldigd is. De huurkoper stelt de huurverkoper onverwijld in kennis van deze betalingen.

• 5 Bij executoriale verkoop door een hypotheekhouder of een beslaglegger genoemd in artikel 5, eerste lid, heeft de huurkoper het recht, bedoeld in artikel 269 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Maakt de huurkoper van dit recht gebruik, dan is het derde lid van toepassing.

• 6 Indien reeds vóór de inschrijving bedoeld in artikel 4 een hypotheekakte betreffende het in huurkoop verkochte goed was ingeschreven, kan de overdracht van het recht op verschenen of nog niet verschenen huurkooptermijnen aan een derde, niet zijnde de hypotheekhouder bedoeld in het eerste lid van dit artikel, niet worden ingeroepen tegen de huurkoper, tenzij deze uitdrukkelijk toestemming heeft gegeven tot deze overdracht. De eerste zin is niet van toepassing indien ten tijde van het in werking treden van deze wet de overdracht reeds heeft plaats gehad.

Indien een wanverhouding bestaat tussen de verplichtingen en de rechten, welke voor de huurkoper uit de huurkoopovereenkomst voortvloeien, kan de rechter op vordering van de huurkoper deze overeenkomst zodanig wijzigen dat de op de huurkoper rustende verplichtingen in redelijke verhouding staan tot de hem verleende rechten. Bij deze wijziging worden de redelijke belangen van de huurverkoper mede in acht genomen. De wijziging kan mede betrekking hebben op de aan de vordering voorafgegane contractsperiode.

Elk beding in een huurkoopovereenkomst, volgens hetwelk gedurende de contractsperiode een hogere koopprijs kan worden vastgesteld, is nietig.

• 1 Ontbinding van de overeenkomst van huurkoop op grond dat de huurkoper tekortschiet in de voldoening van zijn verplichtingen, kan slechts door de rechter geschieden.

• 2 Ontbinding van de huurkoop kan wegens niet tijdige nakoming door de huurkoper van zijn verplichtingen niet worden gevorderd, tenzij de huurkoper, na in gebreke te zijn gesteld, in de nakoming van zijn verplichtingen blijft tekortschieten.

• 3 Wordt de huurkoop ontbonden, dan heeft de huurkoper recht op terugbetaling van de door hem in mindering op de koopsom betaalde aflossingen, onverminderd zijn gehoudenheid tot vergoeding van de door de huurverkoper geleden schade.

• 1 Onverminderd het vierde lid van artikel 7, is de huurkoper steeds bevoegd tot vervroegde betaling van één of meer eerstvolgende termijnen van de koopprijs. Eveneens is de huurkoper gerechtigd het resterende gedeelte van de koopsom ineens af te betalen.

• 2 In geval van vervroegde betaling ineens van het gehele nog verschuldigde bedrag heeft de huurkoper recht op een aftrek berekend naar de wettelijke rente of, indien deze lager is dan de bedongen rentevoet, berekend naar laatstgenoemde rentevoet over elke daarbij vervroegd betaalde termijn.

• 3 Zodra de gehele koopsom met de daarover verschuldigde rente aan de huurverkoper is betaald of op de wijze bij afdeling 8 van titel 1 van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek bepaald in bewaring is gesteld, of wanneer de verplichting tot betaling door verrekening of afstand is te niet gegaan, is de huurverkoper, indien nog geen zodanige akte werd opgemaakt, gehouden zijn medewerking te verlenen aan het tot stand komen van een notariële akte van levering aan de huurkoper.

• 1 Bij onteigening van een goed dat in huurkoop is verkocht, worden zowel de rechthebbende als de huurkoper wiens recht vóór de terinzagelegging ingevolge artikel 78, tweede lid, van de onteigeningswet in de openbare registers is ingeschreven, gedagvaard en wordt de aan elk hunner verschuldigde schadeloosstelling afzonderlijk begroot.

• 2 Uit het bedrag van de werkelijke waarde van het goed wordt aan de huurverkoper een schadeloosstelling toegekend wegens de aanspraken uit de huurkoopovereenkomst, welke hij verliest; hetgeen vervolgens overblijft, komt aan de huurkoper toe.

• 3 Indien er ten nadele van de huurkoper een wanverhouding blijkt te bestaan tussen de bij de huurkoopovereenkomst bedongen wederzijdse rechten en verplichtingen, past de rechter ambtshalve artikel 9 toe, alvorens hij overeenkomstig het eerste en tweede lid van dit artikel de aan de rechthebbende en de huurkoper toekomende schadeloosstelling vaststelt.

Artikel 93 onder c van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is niet van toepassing op vorderingen voortvloeiend uit deze wet.

Elk beding waarbij wordt afgeweken van de bepalingen van deze wet, is nietig.

• 1 Voorzover in dit artikel niet anders is bepaald, is deze wet mede van toepassing op overeenkomsten van huurkoop, welke vóór het in werking treden van deze wet zijn gesloten, indien deze voldoen aan de voorwaarden genoemd in artikel 1 en tevens bij akte zijn aangegaan, of wel na de inwerkingtreding van deze wet alsnog bij akte dan wel overeenkomstig het vierde lid van dit artikel zijn vastgelegd.

• 2 Voorzover deze overeenkomst niet in dubbel is opgemaakt of indien wel een dubbel is opgemaakt, maar de huurverkoper de huurkoper niet een ondertekend afschrift dan wel dubbel heeft verstrekt, is hij verplicht de huurkoper dit afschrift of dubbel onverwijld te verstrekken.

• 3 Verder afschrift kan de huurkoper te allen tijde tegen betaling van de kosten vorderen.

• 4 Voorzover deze overeenkomst noch bij notariële noch bij onderhandse akte is aangegaan, kan de meest gerede partij schriftelijke vastlegging van de overeenkomst door de rechter vorderen. Het bepaalde in de tweede, derde en vierde zin van het vierde lid en in het zevende lid van artikel 2 is van overeenkomstige toepassing.

• 5 Artikel 3 is niet van toepassing.

• 6 Voor de toepassing van dit artikel geldt in plaats van de in artikel 6 genoemde termijn een termijn van twaalf maanden.

In de plaats van een notariële of authentieke akte volgens deze wet kan worden gebezigd een onderhandse akte, als bedoeld in artikel 91, eerste lid, van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, in welke gevallen het woord "notaris" in artikel 2, tweede, derde, zesde en achtste lid, telkens wordt vervangen door: persoon, als bedoeld in artikel 91, derde lid, van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek en het woord "verlijden" in artikel 2, zesde en achtste lid, telkens wordt vervangen door: ondertekenen.

Deze wet kan worden aangehaald als: Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken.

Deze wet treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte van het Staatsblad, waarin zij wordt geplaatst.