Toepassing toezicht (meldingsplichtige besluiten, nevenactiviteiten), verkoop van huurwoningen en invoering euro (sociale-huursector)

Bij MG-circulaire 99-23 d.d. 3 november 1999 (BBSH, toepassing van het toezicht bij nevenactiviteiten) en MG 2001-04 (BBSH, toepassing van het toezicht m.b.t. buitenlandse activiteiten) heb ik u geïnformeerd over de wijze waarop ik in de periode tot aan de uit de NMWW voortvloeiende regelgeving toezicht zou houden op de werkzaamheden van de toegelaten instellingen (t.i.). In die MG's is onder meer aangegeven, dat veranderende woonwensen en de integraliteit van de aanpak van die nieuwe woonwensen kunnen leiden tot verbreding van de activiteiten van de t.i's. In de NMWW wordt ingespeeld op mogelijk toekomstige ontwikkelingen. Aldaar wordt op pagina 242 het werkdomein omschreven als: werkzaam op het gebied van wonen, woondiensten en woonmilieus, welk werkdomein op de pagina's 244 en 245 nader wordt aangeduid. Uit dat werkdomein vloeien zowel de nieuwe kerntaken, aldaar de maatschappelijke opdracht genoemd, als de overige toegestane activiteiten voort. Dit werkdomein is uitgebreider dan het 'volkshuisvestingsbelang', zoals dat nu is beschreven in het BBSH. Deze circulaire is er dan ook mede voor bedoeld om vooruitlopend op de Woonwet en in lijn met de NMWW corporaties meer mogelijkheden te bieden ten opzichtte van dat BBSH en MG 99-23. Naar aanleiding van een aantal door t.i's aan mij voorgelegde voorgenomen nevenactiviteiten, waaruit blijkt dat in de praktijk niet in alle gevallen duidelijk is welke nevenactiviteiten al dan niet onder de huidige Woningwet, het huidige BBSH en de MG 99-23 toelaatbaar zijn, alsmede in het licht van de NMWW, kom ik thans tot een nadere uiteenzetting van mijn beleid terzake. Daarbij zal ik tevens een aantal begrippen duidelijk afbakenen. Het zal evenwel duidelijk zijn, dat de taak van een t.i. in de eerste plaats gelegen is in de uitvoering van de in het BBSH opgesomde kernactiviteiten. Slechts nadat een t.i. die kernactiviteiten heeft uitgevoerd, dan wel indien de uitvoering van voorgestelde nevenactiviteiten onlosmakelijk verbonden is met de mogelijkheid de kerntaken uit te voeren, zal sprake kunnen zijn van uitvoering van nevenactiviteiten.

In bijlage 1 bij deze MG heb ik aan de hand van voorbeelden aangegeven welke nevenactiviteiten ik zal toestaan. Uit het hiervoor onder B gestelde zal zonder meer duidelijk zijn dat nevenactiviteiten zoals bijvoorbeeld het exploiteren van een TV- of radiozender of van een reisbureau niet toegestaan kunnen worden. Dat heeft immers geen enkele relatie met het wonen. Ook de volgende nevenactiviteiten vallen buiten de bandbreedte en zullen daarom niet worden toegestaan:

• • projectontwikkeling die geen substantiële en causale relatie heeft met de kerntaken van de t.i.,

• • bemiddeling bij aan- en verkoop van onroerend goed van derden,

• • bemiddeling bij levensverzekeringen (anders dan in relatie tot het sluiten van een hypothecaire lening ten behoeve van de aankoop van een door de eigenaar/bewoner te bewonen huurwoning welke eigendom is van de t.i.),

• • of het aanbieden van cursussen (anders dan aan eigen personeel of in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder). Dit laatste betekent uiteraard geenszins, dat het geven van voorlichting over bijvoorbeeld duurzaam bouwen niet zou zijn toegestaan. Dergelijke voorlichtingsactiviteiten acht ik juist een zeer goede zaak.

Naast de hiervoor en in bijlage 1 genoemde nevenactiviteiten komen ook andere activiteiten voor, waarbij het vaak gaat om uitbreiding van dienstverlening aan huurders. Wil ik dergelijke activiteiten toestaan, dan dient aan de volgende criteria te worden voldaan:

• • de activiteit heeft een substantieel en causaal verband met het wonen;

• • er is een directe relatie met de BBSH-taken;

• • de activiteit heeft slechts betrekking op de doelgroep van beleid als bedoeld in artikel 70c Woningwet en artikel 13 BBSH;

• • alleen de fysieke component van de dienst (woning/gebouw, woonomgeving) wordt aangeboden;

• • voor diensten, die niet onder de kerntaken vallen, vindt alleen bemiddeling plaats, dus geen feitelijke aanbieding, geen incasso, geen leningen, rentebetaling en soortgelijke financiële relaties (zie punt 6 van bijlage 1);

• • de activiteit dient ondergebracht te zijn in een verbinding, tenzij de activiteit van beperkte omvang is.

Nevenactiviteiten dienen, zoals hierboven reeds gesteld, in principe plaats te vinden binnen een verbinding. Bij het aangaan van zo'n verbinding dient de autonomie van de t.i. altijd gewaarborgd te blijven. Dit impliceert dat een andere rechtspersoon, al dan niet in de gedaante van een holding, op geen enkele wijze het handelen van een t.i. mag (mee)bepalen. In de praktijk zal dit betekenen dat in het organogram van de organisatie waartoe een t.i. via haar verbindingen behoort geen rechtspersoon boven de t.i. gesteld mag zijn. Bij het aangaan van een verbinding ten behoeve van het uitvoeren van nevenactiviteiten dient bovendien altijd de transparantie van de bedrijfsvoering van de t.i. gewaarborgd te blijven, zodat het toezicht niet belemmerd wordt. Er mag in een verbindingen- en/of holdingconstructie derhalve niet zodanig sprake zijn van een ondoorzichtige 'wolk', dat het in- en externe toezicht (Raad van Toezicht, accountant, CFV en Inspectie Volkshuisvesting) wordt belemmerd. De verslaglegging ex artikel 26 jo 2a BBSH dient zodanig te zijn, dat door de t.i. inzichtelijk verantwoording wordt afgelegd over alle activiteiten en financiële stromen van zowel de t.i. als van de door de t.i. aangegane verbindingen. In de verslaglegging tot op heden wordt evenwel niet altijd concreet en volledig verantwoording afgelegd over de activiteiten in de verbinding en de financiële band tussen de verbinding en de t.i. Het enkele vermelden van het bestaan van de verbinding en het gestorte startkapitaal geeft de externe toezichthouder te weinig inzicht om een adequaat oordeel te kunnen vellen. Deze activiteiten dienen, zoals reeds gesteld, binnen het BBSH, MG 99-23 en deze circulaire te blijven, onder meer blijkend uit de statutaire doelstelling van de verbinding. Ik ben uiteraard gaarne bereid een uitzondering op deze regel te maken, als het gaat om verbindingen waarin naast de t.i. ook marktpartijen, zoals projectontwikkelaars, participeren. Zie terzake het gestelde onder punt 4 van bijlage 1. Uiteraard blijft in alle gevallen gelden, dat de verbinding slechts werkzaam kan zijn binnen het statutaire werkgebied van de t.i('s).

Indien nevenactiviteiten, die ingevolge het vorenstaande over het algemeen in een verbinding zullen moeten worden verricht, risicovol zijn, dient de t.i. voor die risico's zoveel als mogelijk te worden afgeschermd. De vorm van een vennootschap onder firma (VOF) is daartoe in beginsel niet, de vorm van een NV of BV is daartoe in beginsel wél geschikt. Slechts indien door de t.i. (bijvoorbeeld blijkend uit de oprichtingsakte) schriftelijk wordt aangetoond, dat goede afspraken tussen de deelnemende partijen zijn gemaakt over de verdeling van eventuele verliezen, bijvoorbeeld via het door de t.i. inbrengen van haar aandeel via een daartoe opgerichte BV/NV, zal ik samenwerking via een VOF toestaan. Het kan bij de verdeling van de verliezen in ieder geval niet zo zijn, dat de t.i. een groter aandeel zal dragen, dan logischerwijs voortvloeit uit haar inbreng.

Het eigen vermogen van de gezamenlijke t.i's is trendmatig aan het toenemen. Daarmee samenhangend heeft een aantal t.i's in toenemende mate geldmiddelen tot zijn beschikking die kunnen worden belegd. Hieraan zijn twee aspecten verbonden die nadrukkelijk de aandacht vragen.

Het eerste betreft de bestemming van de overtollige kasmiddelen. Ondanks de geconstateerde groei hiervan komt het nog (te) vaak voor, dat t.i's, die in wezen over voldoende geldmiddelen (kunnen) beschikken, nieuwe investeringsprojecten extern financieren onder borging door het WSW. Ik acht dit onwenselijk omdat het WSW dan meer borgt dan noodzakelijk is en de achtervangers hierdoor meer risico lopen dan nodig is. Voorts zie ik een strijdigheid bij deze handelwijze met het in de artikelen 21, tweede lid, en 22 BBSH neergelegde uitgangspunt. In dat kader dient tevens, voordat beleggen van overtollige middelen aan de orde is, eerst te worden bezien of het niet de voorkeur verdient geldelijke steun te verlenen aan een collega t.i., die zonder die steun haar taken niet (geheel) of slechts na verkrijging van projectsteun van het CFV kan uitvoeren.

Het tweede aspect dat aandacht vraagt betreft de risico's die gepaard kunnen gaan met het beleggen als zodanig. Het vermogen dat bij de gezamenlijke woningcorporaties aanwezig is dient te worden beschermd tegen meer dan minimale beleggingsrisico's. Om die reden ben ik dan ook voornemens in de regelgeving een beleggingsstatuut voor t.i's voor te gaan schrijven. Riskante beleggingsvormen, zoals beursgenoteerde aandelen en opties, alsmede (near) banking-activiteiten, zullen daarbij worden uitgesloten.

De accountant zal in zijn verklaring ook dienen in te gaan op de door de verbindingen uitgevoerde (neven)activiteiten. Hij zal daarbij moeten kunnen beoordelen hoe de geldstroom verloopt van de t.i. naar de verbinding(en) en vice versa en welke geldstroom gepaard gaat met de uitvoering van de kerntaken enerzijds en met die van de nevenactiviteiten anderzijds. Dit impliceert, dat de verslagen van de t.i. zodanig van opzet dienen te zijn, dat de accountant daadwerkelijk de mogelijkheid heeft zijn visie op een en ander te geven.

Slechts indien nieuw voorgelegde nevenactiviteiten zowel voldoen aan MG 99-23 als aan het hiervoor en in bijlage 1 gestelde zal ik deze toestaan. De procedure ten aanzien van het melden van voorgenomen activiteiten zoals vermeld in MG 99-23 blijft ongewijzigd: een voorgenomen nevenactiviteit dient de corporatie te melden bij de Inspectie Volkshuisvesting onder overlegging van de navolgende informatie:

• 1. Een toelichting waarom de t.i. de activiteit wil uitvoeren en in overeenstemming acht met het BBSH en het in MG 99-23 en deze MG geschetste beleid;

• 2. Informatie over de door de t.i. gekozen constructie/verbinding en een (voorlopige) oprichtingsakte;

• 3. Een risicoanalyse. Daarbij kan gedacht worden aan analyses van:

  • • het risico van faillissement van de verbinding terzake de voorgenomen activiteit(en);

  • • risico's van stagnatie in afname van het product;

  • • risico's van leegstand bij bedrijfsmatige verhuur;

  • • de bedragen welke gevraagd worden ter vergoeding van de inzet van eigen personeel en dergelijke.

Bij de u toegezonden beleidsregels van het centraal Fonds voor de Volkshuisvesting is een format gevoegd waarin bovenstaande punten systematisch worden afgelopen. Het is wenselijk,dat de t.i. een ingevuld format meezendt bij de melding van de voorgenomen nevenactiviteiten.

Het is niet toegestaan om bij wijze van melding van een nevenactiviteit slechts het aangaan van een verbinding te melden zonder daarbij volledig aan te geven welke activiteiten in die verbinding kunnen plaatsvinden; dergelijke meldingen zullen nooit tot instemming kunnen leiden.

In het kader van het individueel oordeel zal er nadrukkelijk op worden gelet, of neven-activiteiten worden gemeld en of deze in lijn zijn met het BBSH, MG 99-23, MG 2001-04 en deze circulaire. De inhoud van de ontvangen meldingen en de verslaglegging daarvan over het jaar 2002 zullen worden gebruikt om de werking van dit onderdeel van deze circulaire te evalueren.

Voor de melding van alle nevenactiviteiten, zoals bedoeld in MG 99-23, welke in deze MG is verduidelijkt, en als bedoeld in MG 2001-04, geldt de procedure zoals beschreven in MG 99-23. De behandeltermijn bedraagt maximaal 13 weken. Indien de door de t.i. aangeleverde informatie inadequaat blijkt te zijn, zal de t.i. schriftelijk worden gevraagd om binnen een bepaalde termijn nader informatie te leveren. Dit impliceert, dat op grond van artikel 4:15 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de termijn wordt opgeschort tot het moment waarop de t.i. de schriftelijk gevraagde (nadere) informatie alsnog heeft geleverd. Heeft de t.i. niet binnen die termijn de benodigde informatie geleverd, dan zal de melding niet (verder) in behandeling worden genomen. Ik wijs u er - wellicht ten overvloede - op dat overschrijding mijnerzijds van deze termijn fictieve weigering inhoudt, waartegen rechtsmiddelen openstaan. Dit volgt uit artikel 6:2, onderdeel b, plus de systematiek van de Awb. Overschrijding houdt derhalve geen automatische toestemming in (dit in tegenstelling tot de procedure bij meldingen op grond van artikel 11d BBSH, alwaar het gevolg van de overschrijding van de behandeltermijn specifiek is geregeld). Bezien zal worden of aanpassing van deze procedure juridisch mogelijk is.

Onverlet mijn bevoegdheden om in specifieke gevallen aan de hand van concrete omstandigheden in te grijpen, doe ik ten aanzien van nevenactiviteiten die - al dan niet gemeld - reeds plaatsvinden in verbindingen, die niet (meer) passen in het hier uiteengezette beleid, een dringend beroep op de besturen van toegelaten instellingen om deze zo veel mogelijk te beperken, te beëindigen, dan wel geheel los te koppelen van de organisatie, met in acht name van artikel 2a van het BBSH.