Circulaire Huurprijsbeleid periode 1 juli 2006 tot 1 januari 2007

Op 23 december 2005 heb ik u per circulaire (MG 2005-19) op de hoogte gesteld van de stand van zaken met betrekking tot de modernisering van het huurbeleid en aangegeven welke maatregelen per 1 juli 2006 in werking zouden treden. Op 22 februari 2006 heb ik met de vaste commissie voor VROM van de Tweede Kamer gesproken over de uitwerking van het huurbeleid. Dit overleg is voor mij aanleiding geweest voor een aanpassing op onderdelen van de voorstellen en voor een andere fasering. Deze worden nader omschreven in mijn brief van 17 maart jl. aan de Tweede Kamer (Kamerstukken II 2005/06, 27926, 91). Een afschrift van deze brief voeg ik bij deze circulaire. Met deze circulaire stel ik u hiervan op de hoogte en geef ik u een overzicht van alle wijzigingen per 1 juli 2006.

Ik merk op dat onderstaande maatregelen onder voorbehoud zijn van parlementaire goedkeuring van de betreffende wet- en regelgeving.

Deze circulaire vervangt de circulaires MG 2005-19 en MG 2005-3.

De wijzigingen die optreden in het huurprijsbeleid per 1 juli 2006 zijn samen te vatten als een vereenvoudiging. Paragraaf 2 geeft een overzicht van de parameters zoals die voor de huuraanpassing per 1 juli 2006 relevant zijn, in afwijking van de parameters aangegeven in MG 2005-19.

Ik verwacht dat de gemiddelde huurstijging per 1 juli 2006 uitkomt op 2,2%. Dit percentage is geënt op de meest recente gegevens over de effecten van de modernisering van het huurbeleid, zoals ik die aan de Tweede Kamer heb gepresenteerd bij brief van 22 december 2005 (Kamerstukken II 2005/06, 27 926, nr. 82). Bij de berekening van deze effecten wordt uitgegaan van een reële gemiddelde huurstijging van 1% voor het komende huurrondejaar. Hierbij gaat het om de zuivere huurstijging, exclusief harmonisatie ineens en kwaliteitsverbetering, vermeerderd met de verwachte inflatie in dat huurrondejaar van 1,2%, hetgeen resulteert in een verwachte nominale gemiddelde huurstijging van 2,2%.

Het percentage van de verwachte gemiddelde huurstijging wordt gehanteerd voor de aanpassing van de kortingsgrens en de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag. Ook bij de aanpassing van de normhuren speelt de gemiddelde huurprijsstijging een rol (de zogeheten ‘kan-bepaling’, waarbij een keuze wordt gemaakt tussen aanpassing van de normhuren met het gemiddelde huurstijgingspercentage of met de ontwikkeling van de inkomens op bijstandniveau).

In de brief aan de Tweede Kamer (Kamerstukken II 2005/06, 27 926, nr. 91) van 17 maart 2006 is aangegeven dat zittende huurders zonder huurtoeslag in (toekomstig) overgangsgebied en nieuw te liberaliseren gebied per 1 januari 2007 een additionele huurverhoging kunnen krijgen van 0,5%. Het is mogelijk om (uit praktisch oogpunt) tegelijkertijd met het huurverhogingsvoorstel per 1 juli 2006, wat door de huurder uiterlijk op 30 april 2006 moet worden ontvangen, een voorstel tot huurverhoging per 1 januari 2007 mee te zenden. Voor het voorstel tot huurverhoging per 1 januari 2007 geldt dat zoals gebruikelijk duidelijk moet zijn aangegeven wat bijvoorbeeld de aanvangshuurprijs en de ingangsdatum zijn. Ook zal het aan de huurder duidelijk gemaakt moeten worden dat het om 2 voorstellen gaat: een voorstel tot huurverhoging per 1 juli 2006 en een voorstel tot huurverhoging per 1 januari 2007.

De wettelijke basis voor het daadwerkelijk effectueren van de huurverhoging per 1 januari 2007 is in voorbereiding. De mogelijkheid voor de extra huurverhoging geldt niet voor zittende huurtoeslagontvangers (degenen die over december 2006 huurtoeslag ontvangen).

Per 1 juli 2006 komt de motiveringsplicht bij huurverhogingen te vervallen. Het gaat om de op dit moment bestaande verplichting voor een verhuurder om een voorstel tot huurverhoging te motiveren indien het voorgestelde percentage meer bedraagt dan het gemiddelde inflatiepercentage van de laatste vijf jaar. Als gevolg van het afschaffen van de motiveringsplicht vervalt de verplichting om bij een dergelijk huurverhogingsvoorstel de puntentelling van de woonruimte (op grond van het WWS) te voegen evenals, voor zelfstandige woningen, een toelichting op het onderhouds- en huurprijsbeleid van de verhuurder (extra motivering). Ik zal overigens in het wetsvoorstel ‘modernisering huurbeleid’ per 1 januari 2007 de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in die zin wijzigen, dat bij huurverhogingvoorstellen met een voorgestelde ingangsdatum van 1 juli 2007 of later de hierna gegeven gronden moeten worden aangegeven waarop het voorstel is gebaseerd. In het betreffende formulier bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, die onder voormelde wet hangt, zullen de gronden verder worden uitgewerkt. De informatie zal betrekking hebben op de maximale huurprijsgrens, het puntenaantal, de WOZ-waarde en het relevante segment van huurprijsregulering.

Bij de huurverhogingvoorstellen voor 1 juli 2007 ga ik ervan uit dat achteraf inzicht wordt geboden in de additionele huurverhoging van 0,5% per 1 januari 2007, zoals voorgesteld in de brief van 17 maart 2006 (Kamerstukken II 2005/06, 27926, nr. 91), voor zover dat niet al eerder is gedaan.Ik merk hier overigens bij op dat het, vanuit een oogpunt van goede omgang tussen verhuurder en huurder, in de rede ligt dat verhuurders hun huurders voor het eind van dit jaar zullen informeren over de elementen waarop een eventuele extra huurverhoging van 0,5% per 1 januari 2007 gebaseerd is.

Per 1 juli 2006 zal voor het indienen van een verzoek bij de huurcommissie alleen nog bij de verzoeker in de procedure een voorschot op de leges worden geheven. Dat betekent dat de wederpartij niet langer (een voorschot op de) leges hoeft te betalen.

Bij de uitspraak zal de huurcommissie, net als voorheen, aangeven of het legesbedrag inderdaad verschuldigd is. Indien de verzoeker (gedeeltelijk) in het gelijk wordt gesteld, wordt het legesvoorschot, als voorheen, (gedeeltelijk) gerestitueerd.

Tevens wordt per 1 juli 2006 de zogenoemde ‘rappelprocedure’ gewijzigd. Indien een huurder geen bezwaar maakt tegen de voorgestelde huurverhoging, maar deze ook niet betaalt, dient de verhuurder om de huurverhoging te kunnen realiseren de huurder een aangetekende rappelbrief te sturen waarin hij de huurder vraagt om alsnog schriftelijk met het huurverhogingvoorstel in te stemmen. De verhuurder heeft voor het versturen van de rappelbrief de tijd tot zes weken na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging.

In tegenstelling tot voorheen is het nu echter de huurder die een verzoek bij de huurcommissie in moet dienen indien hij alsnog niet met de voorgestelde huurverhoging instemt.

De huurder die na een rappel alsnog bezwaren tegen de voorgestelde huurverhoging wil inbrengen moet na ontvangst van de rappelbrief en binnen 3 maanden na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging, een verzoek om uitspraak over de redelijkheid van het huurverhogingsvoorstel bij de huurcommissie indienen. Doet hij dit niet dan geldt de voorgestelde huurverhoging als overeengekomen.

Op 7 februari 2006 heb ik u een brief (DBO 2006225620) gestuurd, waarin ik u op de hoogte heb gesteld van de regionaal geldende grenzen die het toekomstige gereguleerde gebied, het overgangsgebied en het nieuw geliberaliseerde gebied afbakenen. Bij die gelegenheid heb ik u gevraagd te reageren indien de gemeente van oordeel is dat het gebruikte cijfermateriaal niet correct is en, indien dat naar uw mening niet het geval is, of dit leidt tot problemen met betrekking tot de huisvesting van huishoudens met een lager inkomen. Ik had u gevraagd uiterlijk 1 april a.s. te reageren.

Mocht u nog niet in de gelegenheid zijn geweest te reageren, deel ik u mede dat ik deze termijn verleng tot twee weken na dagtekening van deze circulaire om, indien u nog niet heeft gereageerd maar dit wel van plan bent, alsnog schriftelijk te reageren. Een spoedige reactie is wenselijk omdat de WOZ-grenzen in regelgeving moeten worden vastgelegd. Verder verwijs ik u naar mijn bijgevoegde brief aan de Tweede Kamer, paragraaf e., waarin op dit punt wordt ingegaan.

VROM zal, zoals gebruikelijk, aandacht besteden aan de communicatie over de jaarlijkse huuraanpassing. Dit betekent dat de volgende communicatiemiddelen (downloadbaar) zullen worden ingezet:

• – dossiers op www.vrom.nl inclusief een module waarmee een controle kan worden uitgevoerd op de huuraanpassing

• – brochure huren van een woning 2006 –1 januari 2007 (huurders)

• – brochure huur en verhuur van kamers 2006 – 1 januari 2007

• – brochure huurbeleid 2006 –1 januari 2007, wegwijzer voor professionals

• – redactionele artikelen voor plaatsing in h.a.h-bladen, gemeentelijke infobladen of infobladen van woningbouwcorporaties

Verder zullen op de VROM-site in het dossier Huurcommissie de formulieren met betrekking tot de huuraanpassing worden geactualiseerd.

Over het nieuwe huurbeleid en de gevolgen daarvan voor huurders is een massamediale campagne gepland in het najaar van 2006.

Deze circulaire zal worden gepubliceerd in de Staatscourant. De circulaire MG 2005-3 en over het huurbeleid voor de periode 1 juli 2005 tot en met 30 juni 2006 vervalt met ingang van 1 juli 2006. Zoals eerder aangegeven vervangt deze circulaire ook de circulaire MG 2005-19.

Voor nadere informatie over deze circulaire kunt u zich richten tot de Directie Stad en Regio en het secretariaat van de huurcommissies.