Circulaire beleidsregels bij verkoop van woongelegenheden door toegelaten instellingen

Met ingang van 1 januari 2003 is artikel 11d van het Bbsh gewijzigd. De wijziging houdt in dat een voornemen tot verkoop van een voor verhuur bestemde woongelegenheid niet meer behoeft te worden gemeld, indien de woongelegenheid bewoond zal worden door de nieuwe eigenaar in de zin van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 11c Bbsh blijft onverkort van toepassing op alle voorgenomen verkopen van woongelegenheden van toegelaten instellingen. De verkoopprijs van de woningen dient te worden bepaald middels een taxatierapport dat op het moment van de daadwerkelijke verkoop (overdracht) niet ouder is dat 1 jaar. De accountant controleert achteraf of hieraan wordt voldaan.

Indien de toegelaten instelling haar woongelegenheden wil vervreemden tegen minder dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, dient zij vooraf ontheffing te vragen aan de Minister. Verkopen in het kader van de Wet bevordering eigenwoningbezit zijn hiervan uitgezonderd. De accountant controleert achteraf of de toegelaten instelling indien nodig ontheffing gevraagd heeft.

Met uitzondering van verkopen aan andere toegelaten instellingen geldt voor de voorgenomen verkopen aan anderen dan natuurlijke personen voor eigen bewoning de meldingsplicht als bedoeld in artikel 11d Bbsh. Ook op deze verkopen is artikel 11c Bbsh van toepassing. Een meldingsplichtig besluit kan vergezeld gaan van een ontheffingsverzoek.

Op basis van het bovengenoemde is bij voorgenomen verkopen van toegelaten instellingen het volgende van toepassing:

Verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning (nieuwbouw en bestaand bezit):

• – geen meldingsplichtig besluit als bedoeld in artikel 11d Bbsh;

• – bij verkoop tegen meer dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik geen ontheffing nodig als bedoeld in artikel 11c Bbsh;

• – bij verkoop tegen minder dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik wel ontheffing nodig als bedoeld in artikel 11c Bbsh, zie onderdeel III van deze MG.

Verkoop aan andere toegelaten instellingen:

• – geen meldingsplichtig besluit als bedoeld in artikel 11d Bbsh;

• – geen ontheffing als bedoeld in artikel 11c Bbsh nodig.

Verkoop aan derden:

• – wel een meldingsplichtig besluit als bedoeld in artikel 11d Bbsh, zie onderdeel IV van deze MG;

• – bij verkoop tegen meer dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik geen ontheffing nodig als bedoeld in artikel 11c Bbsh;

• – bij verkoop tegen minder dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik wel ontheffing nodig als bedoeld in artikel 11c Bbsh, zie onderdeel IV van deze MG.

Bij twijfel over de categorie waarin een voorgenomen verkoop valt, dient vooraf contact opgenomen te worden met de directie Stad en Regio van mijn Ministerie. Dit bespoedigt de doorlooptijd van een eventuele melding of ontheffingsverzoek.

In het navolgende wordt ingegaan op de voorgenomen verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning (onderdeel III) en voorgenomen verkopen aan derden (onderdeel IV).

Ik zal ontheffing verlenen indien de verkoop voldoet aan de volgende criteria:

• – De zienswijze van het CFV dient positief te zijn.

• – In het koopcontract dienen beperkende voorwaarden te zijn opgenomen. Hierbij moet minimaal sprake zijn van deling van de waardeontwikkeling bij doorverkoop. Ik wijs u er op dat de gestelde voorwaarden van belang kunnen zijn voor het verkrijgen van de Nationale Hypotheek Garantie.

• – Indien sprake is van deling van waardeontwikkeling (zowel positief als negatief) dient de verhouding tussen enerzijds het aantal procenten dat het lagere verkooppercentage beneden de 100 ligt en anderzijds het percentage van de waardeontwikkeling (zowel positief als negatief) dat ten goede komt aan of ten laste komt van de corporatie niet verder te gaan dan 1:2 bij bestaande bouw en 1:1,5 bij nieuwbouw (zie ook onderstaande tabel). De bovengenoemde verhoudingen zijn gebaseerd op de uitkomsten van het door Aedes en de Vereniging Eigen Huis overeengekomen Fair Value model. Hierbij mag maximaal 50% van de waardeontwikkeling ten goede komen aan of ten laste komen van de corporatie. Overeenkomsten, waarbij meer dan 50% van de waardeontwikkeling ten goede komt aan of ten laste komt van de corporatie, sta ik niet toe. In die situatie wordt namelijk niet voldaan aan de eigenwoningregeling, genoemd in de Wet inkomstenbelasting 2001, waardoor voor de eigenaar-bewoner geen recht bestaat op hypotheekrenteaftrek. Overeenkomsten, waarbij alleen ingeval van een positieve waardeontwikkeling een verdeling hiervan plaatsvindt tussen koper en corporatie en ingeval van een negatieve waardeontwikkeling deze geheel of voor het grootste deel gedragen wordt door de corporatie, zal ik niet toestaan.

Inmiddels heb ik, naast aanvragen voor een gelimiteerd aantal woningen, eveneens verzoeken tot ontheffing van het 90%-criterium gehonoreerd voor het gehele bezit van een toegelaten instelling. Deze toegelaten instellingen willen voor hun gehele bezit de mogelijkheid hebben om de keuze voor kopen of huren bij de klant te leggen. In principe sta ik positief tegenover systemen waarin de burger kan kiezen tussen huren, kopen en tussenvormen. De toegelaten instelling moet hier echter wel organisatorisch en financieel op zijn afgestemd.

Een toegelaten instelling dient eerst voor een beperkt aantal woningen ontheffing te vragen. Na verkoop van dit beperkt aantal woningen dient zij haar ervaringen met deze wijze van verkopen te evalueren. Daarbij dient te worden voldaan aan de in de voorgaande paragraaf genoemde criteria voor het verkrijgen van ontheffing. Wanneer de evaluatie positief uitvalt kan de toegelaten instelling voor het gehele bezit een verzoek tot ontheffing indienen. Bij de beoordeling van een dergelijk ontheffingsverzoek zal ik de door de instelling uitgevoerde evaluatie van de verkoop van een beperkt aantal woningen met korting betrekken.

In geval van een verzoek tot ontheffing voor het gehele bezit zal ik altijd de zienswijze van het Centraal Fonds Volkhuisvesting (CFV) vragen.

Een ontheffingsverzoek dient te worden ingediend bij het Ministerie van VROM, Directie Stad en Regio, ipc 210, postbus 30941, 2500 GX in Den Haag.

Om een verzoek tot ontheffing in de zin van artikel 11c, vierde lid Bbsh te kunnen beoordelen is het van belang dat de volgende informatie wordt gezonden:

• – een volledig ingevuld en ondertekend ontheffingsformulier met daarin het te verlenen kortingspercentage, de motivatie voor het ontheffingsverzoek, de gehanteerde voorwaarden en hoeveel en welke woningen het betreft (Bijlage I bij deze circulaire);

• – een concept koopovereenkomst met daarin de voorwaarden.

Indien ik een zienswijze vraag aan het CFV dient naast bovengenoemde informatie ook de volgende informatie aangeleverd te worden:

• – Te verwachten aantallen te verkopen woningen per jaar met en zonder korting.

• – Verkoopprijzen in- en exclusief toegepaste korting, per woning en totaal.

• – Boekwaarde (op basis van historische kostprijs) en bedrijfswaarde bij doorexploitatie per woning van te verkopen woningen.

• – Op welke wijze de verkoopopbrengsten opgenomen zijn in de Cijfermatige Kerngegevens, zodat de effecten op de financiële positie voor de komende vijf jaar duidelijk worden.

• – Zo ja, of daarin rekening is gehouden met de korting.

• – Op welke wijze de risico’s voor de terugkoopplicht door de corporatie zichtbaar gemaakt of afgedekt worden.

• – Inzicht in het verkoopbeleid van de corporatie.

Het is niet nodig een taxatierapport mee te zenden bij een ontheffingsverzoek. De accountant controleert achteraf, bij de controle van de jaarverslaglegging, of bij de verkoop van de woningen gebruik is gemaakt van een taxatierapport van de betreffende woongelegenheden dat op het moment van daadwerkelijke verkoop niet ouder is dan 1 jaar, met een taxatie van de onderhandse verkoopwaarde van de woongelegenheden vrij van huur en gebruik.

Dit taxatierapport dient te worden opgesteld door een onafhankelijke taxateur, waarbij deze uit dient te gaan van de vrije verkoopwaarde in onbewoonde staat. Bij de taxatie dient er van uitgegaan te worden, dat conform de Nota van toelichting bij het besluit van 27 februari 1998 tot wijziging van het Bbsh (Stb. 1998, 135) de woning in volle eigendom wordt overgedragen en dat de verkrijger deze onmiddellijk geheel in gebruik kan nemen in de staat waarin deze zich dan bevindt. Bij de taxatie dient derhalve geen rekening te worden gehouden met eventuele beperkende voorwaarden in het koopcontract. Het taxatierapport dient opgesteld te zijn door een persoon, die:

• – als taxateur is ingeschreven in het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs, beheerd door de Stichting Nederlands Register van Vastgoed taxateurs (NRVT), of nog vóór de afschaffing van de wettelijke beëdiging is beëdigd als makelaar o.g., of als taxateur o.g., althans zolang de beëdiging nog van kracht is.

• – Degene, die het taxatierapport heeft opgemaakt mag, gezien bovenbedoelde onafhankelijkheidseis op geen enkele wijze betrokken zijn bij de transactie van koop, verkoop of financiering, met geldnemer/koper, verkoper of geldgever.

De behandeling van een ontheffingsverzoek is niet aan wettelijke termijnen gebonden. Totdat ik een besluit heb genomen over het ontheffingsverzoek mag een toegelaten instelling de woning(-en) niet tegen minder dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik verkopen.

Indien een verzoek echter compleet wordt ingediend en een verzoek tot zienswijze van het CFV niet van toepassing is streef ik ernaar dit verzoek binnen vier weken af te handelen.

Indien een verzoek compleet wordt ingediend en de zienswijze van het CFV is noodzakelijk voor de beoordeling van het ontheffingsverzoek, tracht ik het ontheffingsverzoek binnen drie maanden af te handelen.

De volgende informatie dient bij een melding van een voorgenomen verkoop van woongelegenheden aan anderen dan natuurlijke personen voor eigen bewoning te worden meegezonden:

• – Een door koper en verkoper volledig ingevuld en ondertekend meldingsformulier (zie Bijlage II van deze MG).

• – Een taxatierapport van de betreffende woongelegenheden van niet ouder dan 1 jaar, met een taxatie van de onderhandse verkoopwaarde van de woongelegenheden vrij van huur en gebruik.

• – Een zienswijze van de huurders(-organisatie).

• – Een verklaring van het sociaal verhuurgedrag van de koper, conform de ‘Intentieverklaring gedragscode verkoop van huurwoningen’, welke op 15 november 1999 is overeengekomen tussen AEDES, vereniging van woningcorporaties, Vastgoedbelang en de IVBN. Waarin de koper verklaart dat hij een sociaal verhuurgedrag zal voeren.

• – Een bankgarantie van de koper.

• – Uittreksels van de Kamer van Koophandel van de verkoper en de koper.

• – Een conceptkoopovereenkomst en alle bij de verkoop overeengekomen voorwaarden (bijvoorbeeld over wijze van betaling, levering etc.).

• – Om de afhandeling van de melding van de voorgenomen verkoop te bespoedigen is het aan te raden om de zienswijze van de gemeente (als bedoeld in artikel 11e Bbsh) bij de melding te voegen.

Eerst na toezending van alle benodigde informatie kan ik een meldingsplichtig besluit in behandeling nemen.

Het taxatierapport dient te worden opgesteld door een onafhankelijke taxateur, waarbij deze uit dient te gaan van de vrije verkoopwaarde in onbewoonde staat. Dit gold en geldt ook bij complexgewijze verkoop. Bij de taxatie dient er van uitgegaan te worden, dat conform de Nota van toelichting bij het besluit van 27 februari 1998 tot wijziging van het Bbsh (Stb. 1998, 135) de woning in volle eigendom wordt overgedragen en dat de verkrijger deze onmiddellijk geheel in gebruik kan nemen in de staat waarin deze zich dan bevindt. Bij de taxatie dient derhalve geen rekening te worden gehouden met eventuele beperkende voorwaarden in het koopcontract. Ik merk ook hier op, dat mede in het licht van mijn nadrukkelijke voorkeur voor verkoop aan toekomstige eigenaar-bewoners, dus meestal de zittende huurder, ook bij verkoop van appartementen de taxatie niet complexgewijs dient plaats te vinden, maar per afzonderlijk appartement. De taxatie van een complex is derhalve een optelling van de taxaties van de afzonderlijke appartementen. Het taxatierapport dient opgesteld te zijn door een persoon, die:

• – Als taxateur is ingeschreven in het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs, beheerd door de Stichting Nederlands Register van Vastgoed taxateurs (NRVT), of nog vóór de afschaffing van de wettelijke beëdiging is beëdigd als makelaar o.g., of als taxateur o.g., althans zolang de beëdiging nog van kracht is.

• – Degene, die het taxatierapport heeft opgemaakt mag, gezien bovenbedoelde onafhankelijkheidseis op geen enkele wijze betrokken zijn bij de transactie van koop, verkoop of financiering, met geldnemer/koper, verkoper of geldgever.

• – Het op te stellen taxatierapport mag niet ouder zijn dan 1 jaar.

Indien ik twijfel aan de juistheid van de taxatie zal ik opdracht geven tot hertaxatie van de woningen door een door mij aangewezen makelaar-taxateur.

De accountant controleert achteraf of gebruik is gemaakt van een correct taxatierapport.

Indien verkocht wordt tegen minder dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik dient gelijktijdig met de melding van de voorgenomen verkoop een gemotiveerd verzoek tot ontheffing op grond van artikel 11c, vierde lid Bbsh te worden meegezonden.

Een melding van een voorgenomen verkoop dient te worden ingediend bij Ministerie van VROM, Directie Stad en Regio, ipc 210, postbus 30941, 2500 GX in Den Haag.

Indien bovenstaande informatie (deels) ontbreekt of onjuist is kan ik de melding niet in behandeling nemen. Hierover wordt de toegelaten instelling schriftelijk op de hoogte gesteld. De termijnen in artikel 11e Bbsh zijn eerst van toepassing nadat ik alle benodigde informatie heb ontvangen.

Indien corporaties noodzaak zien tot verkoop van woningen die bestemd zijn en blijven voor verhuur, blijft mijn sterke voorkeur uitgaan naar verkoop aan collega t.i’s. Wat betreft de verkoop van woningen in het gereguleerde gebied blijft mijn huidige beleid van toepassing, namelijk dat verkoop van deze woningen anders dan aan natuurlijke personen voor eigen bewoning of aan andere toegelaten instellingen slechts bij hoge uitzondering zal worden toegestaan. De kernvoorraad van toegelaten instellingen dient voldoende groot te blijven om de doelgroep te kunnen huisvesten.

Indien een toegelaten instelling toch over wil gaan tot verkoop van woningen aan anderen dan natuurlijke personen voor eigen bewoning of aan andere toegelaten instellingen hanteer ik de volgende algemene voorwaarden:

• 1. Voordat de woongelegenheden worden aangeboden aan een andere dan een natuurlijke persoon voor eigen bewoning moet aangetoond worden dat deze eerst zijn aangeboden aan de huurders en vervolgens aan andere toegelaten instellingen. Indien de woningen niet aan de huurders of aan een andere toegelaten instelling (kunnen) worden verkocht kan ik akkoord gaan met een verkoop aan derden. Door de corporatie dient gemotiveerd te worden waarom zij voornemens is de woningen aan een derde te verkopen. Het enkele argument van de hoogte van de verkoopprijs is hiervoor in het algemeen onvoldoende argumentatie. Immers de parameters voor doorverhuur liggen lager dan de parameters voor (op termijn) te verkopen/ uit te ponden woningen. Op het meldingsformulier dient te worden aangegeven of de woningen zijn aangeboden aan de huurders en aan andere toegelaten instellingen en wat de reacties op dit aanbod waren. Bij verkoop ten behoeve van het (snelle) verkrijgen van liquide middelen is verkoop aan het Wooninvesteringsfonds (WIF) een goede optie, ik verwacht dan ook dat de toegelaten instelling aangeeft waarom de woningen niet aan het WIF worden verkocht.

• 2. Van bovenstaande volgorde (eerst huurders, dan een collega ti, dan een derde) kan worden afgeweken als in het kader van een sanering met het CFV afspraken zijn gemaakt over de verkoop van de betreffende woningen, of als in het kader van stedelijke vernieuwing/herstructurering de woningen worden ingebracht in een samenwerkingsverband zoals een Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM).

• 3. De zienswijzen van de gemeente en van de huurders dienen in beginsel positief te zijn. Indien deze niet positief zijn dient de corporatie hierop te reageren en deze reactie, en een eventuele reactie hierop van de gemeente en de huurders, bij de melding te voegen.

• 4. De VROM inlichtingen en opsporingsdienst (VROM-iod) zal gevraagd worden om een bonafiditeitstoets uit te voeren naar de koper. Uit dit onderzoek dient te blijken dat de koper bonafide is. Bij dit onderzoek wordt gelet op de kredietwaardigheid van de koper en een mogelijke verwikkeling van de koper in strafrechtelijke zaken. Indien de VROM-iod daar aanleiding toe ziet zal zij het Bureau Bibob (Bureau Bevordering integriteitsbeoordelingen openbaar bestuur) inschakelen voor nader onderzoek. Dit gebeurt op grond van artikel 61a, lid 5 Woningwet. Indien Bureau Bibob stuit op malafide handelen van de koper, indien een koper de afgelopen 10 jaar verwikkeld is geweest in een strafrechtelijke procedure, indien in verband met een grote hoeveelheid aan elkaar verbonden rechtspersonen onduidelijk is wie de koper is (bijvoorbeeld een lege BV) of indien het belang van de volkshuisvesting zich daartegen verzet, kan en zal ik niet akkoord gaan met verkoop aan de betreffende koper.

• 5. De woningen dienen in principe te worden verkocht tegen minimaal 90% van de onderhandse verkoop waarde vrij van huur en gebruik. Verzoeken tot ontheffing van dit criterium zullen individueel worden beoordeeld op hun motivering. Hiertoe zal ook de zienswijze van het CFV gevraagd worden.

Indien niet wordt voldaan aan één of meerdere van bovenstaande voorwaarden zal ik de toegelaten instelling verzoeken haar meldingsplichtig besluit in te trekken. Indien zij dat niet doet zal ik overgaan tot het nemen van een negatief besluit. Een dergelijk besluit heeft, op grond van artikel 11e, derde lid onder c Bbsh, de vorm van een aanwijzing als bedoeld in artikel 41, eerste lid Bbsh en wordt derhalve ook in de Staatscourant geplaatst.

Recentelijk zijn mij verscheidene voorgenomen verkopen voorgelegd aan anderen dan natuurlijke personen voor eigen bewoning met zeer specifieke kenmerken. Ik zal hieronder ingaan op deze verkopen en de aanvullende voorwaarden die ik stel aan goedkeuring van deze verkopen.

Voor al deze verkopen geldt dat allereerst aan de bovengenoemde algemene voorwaarden moet zijn voldaan.

Op de afhandeling van een melding van een voorgenomen verkoop zijn de termijnen uit artikel 11 e Bbsh van toepassing. Wanneer conform artikel 31 van de Wet BIBOB advies gevraagd wordt aan het Bureau BIBOB wordt de wettelijke termijn waarbinnen de beschikking dient te worden gegeven, opgeschort voor de duur van de periode die begint met de dag waarop het advies is aangevraagd en eindigt met de dag waarop dat advies is ontvangen. Deze periode bedraagt maximaal 8 weken (artikel 15 Wet BIBOB). De aanvragende toegelaten instelling en de beoogde koper worden hiervan in kennis gesteld.

De termijnen uit artikel 11e Bbsh gaan lopen op het moment dat ik de benodigde informatie compleet heb ontvangen. Om onnodige vertraging te voorkomen is het raadzaam om bij grote, ingewikkelde verkopen vooraf contact op te nemen met de Directie Stad en Regio van mijn Ministerie.