Overdrachtsbelasting/omzetbelasting, verkoop onder voorwaarden door woningcorporaties

In een aantal gevallen verkopen woningcorporaties nieuwbouwwoningen voor een prijs die lager is dan de waarde in het economische verkeer. In de praktijk wordt deze vorm van verkoop onder een verkoopregulerend beding wel aangeduid als ‘Maatschappelijk gebonden eigendom’ of ‘Kopen onder voorwaarden’. Hiermee beogen deze corporaties de toegang tot de eigen woningmarkt voor lagere inkomensgroepen te bevorderen.

In dergelijke gevallen is bepaalde constructiewetgeving van toepassing (zie artikel 3, tweede lid, van de wet OB, en artikel 15, vierde lid, van de WBR). Hierna ga ik nader in op die gevallen. Daarbij geef ik aan wanneer die constructiewetgeving buiten toepassing kan blijven.

De onder 1 bedoelde gevallen kunnen op onderdelen verschillen maar hebben doorgaans de volgende aspecten gemeen:

• – De corporatie verleent de koper/bewoner een korting op de marktwaarde, die in de praktijk globaal varieert tussen 10% en 25%.

• – De koper/bewoner is verplicht de woning bij latere verkoop aan de corporatie aan te bieden.

• – De corporatie is verplicht de door de koper/bewoner aangeboden woning terug te kopen binnen een bepaalde termijn (doorgaans drie maanden).

• – De waardeontwikkeling van de woning tussen het moment van koop en terugverkoop door de koper/bewoner, komt volgens een vooraf vastgestelde verdeelsleutel aan beide partijen toe.

De verkoop onder voorwaarden kan betrekking hebben op een reguliere levering als bedoeld in het eerste lid van artikel 3 van de wet OB. Daarnaast kan sprake zijn van de vestiging van een zakelijk recht. Voor beide situaties komt de heffing van omzetbelasting en overdrachtsbelasting hierna aan de orde.

De regelingen in artikel 3, tweede lid, van de wet OB, en artikel 15, vierde lid, van de WBR, hebben tot doel belastingbesparende constructies met betrekking tot onroerende zaken tegen te gaan. Toepassing van deze bepalingen kan leiden tot een extra belastingdruk, zoals in onderdeel 3 van dit besluit tot uitdrukking komt. Tijdens de parlementaire behandeling van de constructiewetgeving is op daartoe gestelde vragen en gegeven voorbeelden geantwoord dat een redelijke toepassing van deze bepalingen wordt voorgestaan.

Tegen die achtergrond geven het doel van de hier besproken transacties en de omstandigheden waaronder zij tot stand komen, mij aanleiding een regeling te treffen in lijn met doel en strekking van de genoemde bepalingen. Hierom keur ik het volgende goed.

Goedkeuring

Ik keur goed dat bij verkoop van nieuwbouwwoningen in situaties als bedoeld onder punt 2, voor de heffing van omzetbelasting steeds wordt uitgegaan van een levering in de zin van artikel 3 van de wet OB. Hierbij keur ik ook goed dat de regeling in artikel 15, vierde lid, van de WBR, buiten toepassing blijft op de verkrijging die met deze levering samenhangt. Aldus kan de verkrijger voor de overdrachtsbelasting een beroep doen op de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel a, van de WBR.

Hierbij gelden de volgende voorwaarden:

• – De levering vindt plaats door een woningcorporatie in de zin van dit besluit .

• – De levering vindt uiterlijk plaats op het tijdstip van eerste ingebruikneming (zie echter ook onderdeel 5 van dit besluit).

• – De koper/bewoner is een natuurlijk persoon die terzake niet handelt als ondernemer en die de woning gebruikt als woning in de zin van artikel 3.111 van de wet IB.

• – In de notariële akte komen expliciet tot uitdrukking:

• – de verplichting van de koper/bewoner om bij toekomstige verkoop de woning aan de corporatie aan te bieden; en

• – de verplichting van de corporatie de aangeboden woning terug te kopen (een verkoopregulerend beding als bedoeld in artikel 9, vijfde lid, van de WBR).

• – Voor zover de korting, die de corporatie bij verkoop heeft verleend, bij terug(ver)koop niet op de dan geldende marktwaarde in mindering komt, voldoet de corporatie 19/119 aan btw van het verschil in korting.

Uitgaande van het voorbeeld onder 2 voldoet de corporatie omzetbelasting tot een bedrag van19/119 × 136.000 en is de koper/bewoner voor de verkrijging geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Door de terugkoopverplichting kan het voorkomen dat de corporatie binnen twee jaar nadat een woning voor het eerst in gebruik is genomen, diezelfde woning opnieuw levert in de zin van artikel 3 van de wet OB. Deze levering is van rechtswege belast.

Uitgaande van de in het voorbeeld gegeven marktwaarde (200.000) en een korting van 40.000 is de corporatie 19/119 × 160.000 aan omzetbelasting verschuldigd. Dit leidt tot cumulatie van omzetbelasting, omdat de corporatie bij de eerste levering 19/119 × 136.000 aan btw heeft voldaan. De koper/bewoner heeft deze btw niet in aftrek kunnen brengen, zodat die btw begrepen is in de terugkoopprijs van 157.000.

In de gegeven omstandigheden vind ik deze cumulatie ongewenst. Ik keur daarom het volgende goed.

Goedkeuring

Ik keur goed dat een corporatie in de gegeven omstandigheden:

• – wat betreft de terugkoop overdrachtsbelasting voldoet over de marktwaarde, verminderd met de korting (de tegenprestatie, zie artikel 9, vijfde lid, van de WBR);

• – wat betreft de tweede verkoop omzetbelasting voldoet over het verschil tussen haar eerste en tweede verkoopprijs van de woning.

Uitgaande van het gegeven voorbeeld voldoet de corporatie:

• – voor de terugkoop overdrachtsbelasting over een bedrag van 166.000 (200.000 -/- 34.000);

• – omzetbelasting over 19/119 × (160.000 -/- 136.000).

Komt teruglevering en wederverkoop van een woning in de periode van twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming meer dan een keer voor, dan kan deze goedkeuring ook toegepast worden op de volgende leveringen.

Doen zich in de praktijk situaties voor die niet (volledig) voldoen aan de gestelde voorwaarden maar die, wat doel en strekking betreft, wel zijn te vergelijken met de in dit besluit beschreven transacties, dan kunnen die situaties ter beoordeling aan het Ministerie van Financiën worden voorgelegd.

Dit besluit treedt in werking met ingang van de tweede dag na de dagtekening van de Staatscourant waarin het wordt geplaatst en werkt terug tot de dagtekening van het besluit.