Direct naar content

U bent hier:

  1. Zoeken
  2. Regeling
Zoek opnieuw

Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015Geraadpleegd op 11-12-2024. Gebruikte datum 'geldig op' 01-01-2017.
Geldend van 01-01-2017 t/m 27-01-2017

Inhoudsopgave

Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Geraadpleegd op 11-12-2024. Gebruikte datum 'geldig op' 01-01-2017.
Geldend van 01-01-2017 t/m 27-01-2017

Origineel opschrift en aanhef

Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 17 juni 2015, nr. 0000336120, houdende nieuwe nadere regels betreffende toegelaten instellingen volkshuisvesting ter uitvoering van hoofdstuk IV van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015)

Hoofdstuk I. Algemene bepalingen

§ 1. Begripsomschrijvingen

Artikel 1

In deze regeling wordt verstaan onder:

  • – achtergesteld papier: waardepapieren die later voor uitbetaling in aanmerking komen dan de vorderingen van andere schuldeisers van toegelaten instellingen;

  • – kandidaat: natuurlijke persoon die de toegelaten instelling voornemens is te benoemen of herbenoemen als een van haar bestuurders of commissarissen;

  • – kasstroomprognose: prognose omtrent het vermoedelijke verloop of de vermoedelijke afloop van de financieringsbehoefte en de liquiditeitsplanning voor de korte en lange termijn;

  • – minister: de minister voor Wonen en Rijksdienst;

  • – waardepapieren: documenten met een geldwaarde;

  • – zienswijze: zienswijze als bedoeld in artikel 25, tweede lid, dan wel artikel 30, derde lid, van de wet.

§ 3. Verdere algemene bepalingen

Artikel 5

  • 2 Een termijn als bedoeld in het eerste lid, onder a, b of c, kan op verzoek van de toegelaten instelling worden verlengd tot ten hoogste vijf jaar, voor zover de toegelaten instelling door middel van een aanvraag voor een omgevingsvergunning dan wel voor een wijziging van een omgevingsvergunning die vóór het verstrijken van die termijn is ingediend, of een omgevingsvergunning die vóór het verstrijken van die termijn is verleend, aannemelijk maakt dat de verlenging van die termijn noodzakelijk is voor het realiseren van de werkzaamheden.

Hoofdstuk II. Rechtsvorm en organisatie van toegelaten instellingen

§ 1. Voorschriften omtrent de geschiktheid van personen voor het lidmaatschap van het bestuur en de raad van toezicht, en de betrouwbaarheid van die personen

Artikel 6

  • 1 De toegelaten instelling stelt de minister in staat een zienswijze over een kandidaat uit te brengen voorafgaande aan de benoeming of herbenoeming. Daartoe meldt de toegelaten instelling hem een voorgenomen benoeming of herbenoeming van die kandidaat voorafgaand aan die benoeming of herbenoeming.

  • 2 De toegelaten instelling maakt bij de melding, bedoeld in het eerste lid, gebruik van een door de minister beschikbaar te stellen meldingsformulier.

  • 3 De melding gaat in elk geval vergezeld van:

    • a. in geval van een voorgenomen eerste benoeming van een kandidaat:

      • 1°. zijn curriculum vitae;

      • 2°. het gebruikte functieprofiel;

      • 3°. de bij zijn werving gevolgde selectieprocedure;

      • 4°. een motivering ten aanzien van die benoeming, waarbij in elk geval wordt ingegaan op de competenties en antecedenten van de kandidaat en, in geval van een benoeming in de raad van toezicht of in een bestuur waarvan meerdere natuurlijke personen deel uitmaken, op zijn geschiktheid, met inachtneming van de samenstelling van die raad of dat bestuur en de daarbinnen aanwezige kennis en ervaring en onder gebruikmaking van een door de minister beschikbaar te stellen geschiktheidsmatrix;

      • 5°. een door de minister beschikbaar te stellen en door de kandidaat ingevuld formulier betrouwbaarheidsonderzoek;

      • 6°. een door de kandidaat verkregen verklaring omtrent zijn gedrag, als bedoeld in artikel 28 van de Wet justitiële en strafvorderlijke gegevens, en

      • 7°. drie referenties.

    • b. in geval van een voorgenomen herbenoeming van een kandidaat: de documenten, genoemd in onderdeel a, onder 1°, 2°, 4°, 5° en 6°.

Artikel 7

  • 1 De minister voorziet in de mogelijkheid om de melding langs elektronische weg in te dienen.

  • 2 De minister bevestigt de ontvangst van de melding binnen een week na die ontvangst aan de toegelaten instelling. Indien de melding onvolledig is, stelt hij de toegelaten instelling daarvan bij die bevestiging in kennis.

Artikel 8

  • 1 De minister start het opstellen van zijn zienswijze, indien de melding volledig is overeenkomstig artikel 6, derde lid, in voorkomend geval na ontvangst van de aanvankelijk ontbrekende bescheiden.

  • 2 Indien de toegelaten instelling verzuimt de bij de melding ontbrekende bescheiden te verstrekken, kan de minister besluiten de melding niet in behandeling te nemen. Hij stelt de toegelaten instelling onverwijld daarvan in kennis.

  • 3 De minister doet zijn zienswijze schriftelijk aan de toegelaten instelling toekomen.

§ 2. Goedkeuring door de minister van besluiten van het bestuur omtrent vervreemdingen van onroerende zaken

Artikel 9

  • 1 Voor de toepassing van het bepaalde bij en krachtens de artikelen 22 tot en met 26 van het besluit:

    • a. wordt een taxatierapport met betrekking tot onroerende zaken van een toegelaten instelling niet opgesteld dan nadat die toegelaten instelling aan de taxateur heeft medegedeeld welk aantal onroerende zaken zij voornemens is te vervreemden, waarbij woongelegenheden in een complex door haar zodanig worden onderscheiden in bouwkundige typen, dat aannemelijk is dat woongelegenheden per zodanig type dezelfde marktwaarde hebben en dat elk zodanig type woongelegenheden een verschillende marktwaarde heeft;

    • b. kan in dat taxatierapport worden volstaan met het taxeren van één woongelegenheid per type als bedoeld in onderdeel a;

    • c. bevat dat taxatierapport de wijze waarop de taxateur de waarde van de betrokken onroerende zaken heeft bepaald, en

    • d. is dat taxatierapport op het tijdstip van ondertekening van een koopovereenkomst, strekkende tot vervreemding van een daarin getaxeerde woongelegenheid, niet ouder dan zes maanden, of niet ouder dan vierentwintig maanden, met dien verstande dat het taxatierapport in dat laatste geval vergezeld gaat van een markttechnische update van maximaal drie maanden oud.

  • 2 Het register, bedoeld in artikel 1, eerste lid, begripsomschrijving van getaxeerd, van het besluit is het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs of een gelijkwaardig register dat ten minste voorziet in:

    • a. doorlopend toezicht op de naleving van de gedragsregels;

    • b. een meldplicht indien geregistreerde taxateurs handelen in strijd met de gedragsregels, en

    • c. in onafhankelijke tuchtrechtspraak.

Artikel 10

De combinatie van bedingen, bedoeld in artikel 23, eerste lid, onderdeel b, van het besluit, maakt deel uit van de ontwerpkoopovereenkomst en omvat:

  • a. het beding dat de verkrijgende natuurlijke persoon, bij doorverkoop binnen 10 jaar na het tijdstip van de eigendomsoverdracht als gevolg van de vervreemding door de toegelaten instelling of binnen een bij die eigendomsoverdracht overeengekomen langere termijn na dat tijdstip, het verschil tussen ten minste 90% van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde en ten hoogste de betrokken waarde op het tijdstip van die eigendomsoverdracht en de prijs die hij voor de woongelegenheid heeft betaald aan de toegelaten instelling betaalt, en

  • b. het beding dat de verkrijgende natuurlijke persoon die op het tijdstip van die eigendomsoverdracht een huishoudinkomen heeft dat hoger is dan het op dat tijdstip in artikel 23, tweede lid, onderdeel b, van het besluit genoemde bedrag of op dat tijdstip een huishoudinkomen heeft dat lager is dan het op dat tijdstip in artikel 23, tweede lid, onderdeel b, van het besluit genoemde bedrag, en aan wie de woongelegenheid wordt vervreemd tegen een prijs van minder dan 75% van de getaxateerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of WOZ-waarde, bij doorverkoop binnen 10 jaar na het tijdstip, bedoeld in onderdeel a, of binnen een bij de eigendomsoverdracht, bedoeld in onderdeel a, overeengekomen langere termijn na dat tijdstip, het verschil tussen de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde op het tijdstip van die eigendomsoverdracht en de betrokken waarde op het tijdstip van die doorverkoop deelt met de toegelaten instelling, waarbij het percentage van de waardeontwikkeling dat ten goede of ten laste van de toegelaten instelling komt:

    • 1°. 1,5 maal het verschil is tussen 100 en het percentage van de betrokken waarde dat die natuurlijke persoon heeft betaald, en

    • 2°. 50 is, indien de toepassing van onderdeel 1° tot een hoger percentage dan 50 zou leiden.

Artikel 11

  • 2 De toegelaten instelling voegt in haar administratie, onverwijld na de ondertekening van de koopovereenkomst, bij de in verband daarmee afgegeven verklaring, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, een door haar ondertekende verklaring dat zij geen redenen heeft om aan de juistheid van de eerstbedoelde verklaring te twijfelen.

  • 3 De gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, zijn, behoudens het vierde en vijfde lid, de aanslag of voorlopige aanslag inkomstenbelasting of de inkomensgegevens, bedoeld in artikel 21, onderdeel e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, van ieder van de personen die in de woongelegenheid hun hoofdverblijf zullen hebben, over een van de twee kalenderjaren die direct voorafgaan aan het kalenderjaar waarin de woongelegenheid zou moeten worden vervreemd.

  • 4 Voor zover gegevens als bedoeld in het derde lid niet beschikbaar zijn blijkens een schriftelijke verklaring van een functionaris van de rijksbelastingdienst die bij regeling van de Minister van Financiën als inspecteur is aangewezen, zijn de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts:

    • a. die verklaring en

    • b. indien een van degenen die de betrokken woongelegenheid wensen te betrekken dusdanig kort een inkomen in Nederland geniet of dusdanig recent een inkomen in Nederland genoten heeft, dat dat inkomen nog niet bekend is bij de rijksbelastingdienst:

      • 1°. een door degene die als eigenaar die woongelegenheid wenst te betrekken opgestelde en ondertekende inkomensverklaring waarin ten minste het door hem geschatte huishoudinkomen is opgenomen en, indien die verklaring melding maakt van het benutten van fiscale aftrekposten of van winst uit onderneming, stukken die aantonen dat die verklaring met betrekking tot die aspecten juist en volledig is, en

      • 2°. hetzij een jaaropgave van de werkgever of werkgevers van degenen, bedoeld in de aanhef, over het kalenderjaar dat direct voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de woongelegenheid zou moeten worden vervreemd, dan wel een jaaropgave over eerstbedoeld kalenderjaar van de instantie of instanties die aan diegenen een uitkering verstrekken, hetzij loonstroken of uitkeringsspecificaties van die werkgever of werkgevers respectievelijk die instantie of instanties met betrekking tot één kalendermaand, welke maand geen eerdere is dan de zesde kalendermaand voorafgaand aan de dagtekening van de verklaring, bedoeld onder 1°.

  • 5 Indien uit de gegevens, bedoeld in het derde lid, een huishoudinkomen blijkt dat hoger is dan het bedrag, genoemd in artikel 23, tweede lid, onderdeel b, van het besluit, terwijl naar het oordeel van degene die als eigenaar de betrokken woongelegenheid wenst te betrekken het huishoudinkomen niet hoger is dan dat bedrag, kan hij dat oordeel met een onderbouwing daarvan aan de toegelaten instelling overleggen, in welk geval de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts zijn de gegevens overeenkomstig het vierde lid, onderdeel b, onder 1° en 2°.

  • 6 Aan het eerste lid, onderdeel b, wordt toepassing gegeven overeenkomstig bijlage 1 bij deze regeling.

Artikel 12

  • 2 Indien de toegelaten instelling voornemens is een woongelegenheid overeenkomstig het eerste lid te vervreemden, gaat het verzoek om de goedkeuring, bedoeld in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de wet, van die vervreemding vergezeld van de huurprijs van die woongelegenheid.

Artikel 12a

De gevallen, bedoeld in artikel 24, onderdeel g, van het besluit, betreffen het vestigen van een recht van opstal op een woongelegenheid ten behoeve van het plaatsen van:

  • a. een antenne-installatie ten behoeve van mobiele telecommunicatie;

  • b. een installatie ten behoeve van de opwekking van elektriciteit door middel van zonne-energie;

  • c. een constructie ten behoeve van de bevestiging van reclame-uitingen.

§ 3. De jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag

Artikel 14

  • 3 In afwijking van het eerste lid, wordt de marktwaarde, bedoeld in artikel 44, derde lid, van het besluit, van de woongelegenheden die vervreemd zijn tussen 1 januari 2012 en 31 december 2015, bepaald op basis van de feitelijke verkoopprijs van die woongelegenheden.

Artikel 15

  • 1 De jaarrekening, bedoeld in artikel 35 van de wet, bevat een balans, een winst- en verliesrekening en een kasstroomoverzicht die zijn ingericht overeenkomstig het model dat is opgenomen in de op het verslagjaar betrekking hebbende bijlage 3 bij deze regeling.

  • 2 In de toelichting van de jaarrekening wordt onderscheid aangebracht tussen diensten van algemeen economische belang en de werkzaamheden die dat niet zijn overeenkomstig het model voor de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht, zoals die is opgenomen in bijlage 3 bij deze regeling. Voor toegelaten instellingen, bedoeld in artikel 49, eerste lid, tweede volzin, is de eerste volzin alleen van toepassing voor zover het de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht betreft.

  • 3 Het eerste lid is voor het eerst van toepassing op de jaarrekening over het verslagjaar 2016.

  • 4 Het tweede lid is voor het eerst van toepassing op de jaarrekening over het verslagjaar 2018.

  • 5 [Red: Vervallen door vernummering.]

  • 6 Bij de jaarrekening over het verslagjaar 2017 worden de op de eindbalans van dat jaar gebaseerde beginbalansen voor het jaar 2018 gevoegd, waarbij onderscheid wordt aangebracht tussen de activa en passiva die samenhangen met de werkzaamheden die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang en de overige activa en passiva.

Artikel 16

Het overzicht, bedoeld in artikel 36a, vierde lid, van de wet, wordt ingericht overeenkomstig het model dat is opgenomen in bijlage 3 bij deze regeling.

Artikel 17

Het onderzoek, bedoeld in artikel 37, eerste lid van de wet, en de rapportage ervan wordt uitgevoerd overeenkomstig de werkwijze respectievelijk de modellen die zijn opgenomen in bijlage 4 bij deze regeling.

Hoofdstuk III. Werkzaamheden van toegelaten instellingen

Afdeling 1. Relatie met de gemeente

§ 1a. Prestatieafspraken

Artikel 19a

  • 1 Een verzoek waarbij een geschil als bedoeld in artikel 44, vierde lid, van de wet, aan de minister wordt voorgelegd, wordt door ten minste een van de bij het geschil betrokken partijen ondertekend en bevat ten minste:

    • a. de dagtekening;

    • b. de namen en adressen van de bij het geschil betrokken partijen;

    • c. een beschrijving van het geschilpunt en de positie van de betrokken partijen.

  • 2 Degene die een verzoek als bedoeld in het eerste lid aan de minister voorlegt, verschaft voorts de bescheiden die voor de uitspraak van de minister nodig zijn en waarover hij redelijkerwijs de beschikking kan krijgen. Tot deze gegevens behoren in ieder geval:

    • a. een beschrijving van het in de betreffende gemeente geldende volkshuisvestingsbeleid als bedoeld in artikel 42, eerste lid, van de wet;

    • b. het overzicht van de door de toegelaten instelling voorgenomen werkzaamheden, bedoeld in artikel 43, eerste lid, van de wet;

    • c. de bescheiden, bedoeld in artikel 38, eerste lid, van de wet;

    • d. een verslag van het overleg, bedoeld in artikel 44, tweede lid, van de wet;

    • e. een beschrijving van de inspanningen van de betrokken partijen om te komen tot afspraken over de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid van de gemeenten als bedoeld in artikel 44, tweede lid, en een beschrijving van de inspanningen die partijen hebben verricht om het geschil op te lossen, alvorens dat het de minister voor te leggen;

    • f. een bewijsstuk waaruit blijkt dat het verzoek is toegezonden aan de andere bij het geschil betrokken partijen.

  • 3 De partij die het geschil ter behandeling voorlegt aan de minister, zendt het verzoek en de stukken terstond aan de andere bij het geschil betrokken partijen.

Artikel 19b

Binnen twee weken na de dagtekening, bedoeld in artikel 19a, eerste lid, onderdeel a, kunnen de betrokken partijen hun zienswijze kenbaar maken bij de commissie, bedoeld in artikel 40, eerste lid, van het besluit.

Artikel 19c

  • 1 De commissie, bedoeld in artikel 40, eerste lid, van het besluit kan namens de minister, de bij het geschil betrokken partijen en relevante derden verzoeken om binnen een door haar aan te geven termijn, nadere inlichtingen te geven omtrent het voorgelegde geschil.

  • 2 Indien de commissie verzoekt om nadere inlichtingen, deelt zij terstond mee aan de Minister en de bij het geschil betrokken partijen binnen welke termijn de gevraagde inlichtingen moeten worden aangeleverd.

Artikel 19d

De commissie betrekt in haar advies, in ieder geval:

  • a. het in de betrokken gemeente geldende volkshuisvestingsbeleid;

  • b. het in andere gemeenten waar de betrokken toegelaten instelling werkzaam is geldende volkshuisvestingsbeleid;

  • c. de financiële mogelijkheden van de toegelaten instelling, bedoeld in artikel 38, eerstel lid, van het besluit;

  • d. de mate waarin de belangen van de huurders van de woongelegenheden van de toegelaten instelling in de betreffende gemeente zowel inhoudelijk als procesmatig zijn betrokken;

  • e. de door de minister vastgestelde rijksprioriteiten, bedoeld in artikel 39, tweede lid, van het besluit.

§ 2. Goedkeuring van werkzaamheden die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang

Artikel 20

  • 1 Het rendement op de werkzaamheden, bedoeld in artikel 44c, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de wet, is ten minste:

    • a. voor zover die werkzaamheden bestaan uit het doen bouwen of verwerven van voor verhuur bestemde gebouwen: een uitkomst van de deling van het bedrag van de geraamde opbrengst uit de verhuur van die gebouwen over de eerste 12 maanden dat zij worden verhuurd door de geraamde kosten van het bouwen of verwerven van die gebouwen die na de toepassing van artikel 69 van het besluit ten laste van de niet-daeb-tak komen, die ten minste 0,055 bedraagt en

    • b. voor zover die werkzaamheden bestaan uit het doen bouwen of verwerven van andere gebouwen: een uitkomst van de deling van het bedrag van de geraamde opbrengst uit de vervreemding van die gebouwen door de geraamde kosten van het bouwen of verwerven van die gebouwen die na de toepassing van artikel 69 van het besluit ten laste van de niet-daeb-tak komen, die ten minste 1,05 bedraagt.

  • 2 Er zijn bij het verrichten van werkzaamheden als bedoeld in artikel 44c, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de wet voldoende financiële middelen beschikbaar om andere werkzaamheden te verrichten die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang, indien:

    • a. de rentedekkingsgraad van de niet-daeb-tak ten minste 1,4 bedraagt en

    • b. de schulden van de niet-daeb-tak niet hoger zijn dan 50% van de WOZ-waarde van de in de niet-daeb-tak ondergebrachte onroerende zaken.

§ 3. Het gebied van de volkshuisvesting

Artikel 21

Aan artikel 49, tweede lid, onderdeel a, van het besluit wordt voldaan, indien de huurprijs, herleid tot een bedrag per jaar, tegen welke de toegelaten instelling blijkens het verzoek, bedoeld in artikel 49, tweede lid, aanhef, van het besluit, voornemens is de basisschool of het centrum voor jeugd en gezin te verhuren ten minste 6,25% bedraagt van de blijkens dat verzoek geraamde kosten van het bouwen van die basisschool of dat centrum.

Afdeling 2. Diensten van algemeen economisch belang

Artikel 22

  • 1 De toegelaten instelling of een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet gaat slechts overeenkomsten van huur en verhuur als bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de wet aan, nadat degene die als huurder een woongelegenheid waarop dat lid van toepassing is wenst te betrekken aan haar heeft overgelegd:

    • a. een door hem opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn huishouden, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, en

    • b. gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.

  • 2 De toegelaten instelling voegt in haar administratie, onverwijld na de totstandkoming van een overeenkomst van huur en verhuur als bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de wet bij de in verband daarmee afgegeven verklaring, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, een door haar ondertekende verklaring dat zij geen redenen heeft om aan de juistheid van de eerstbedoelde verklaring te twijfelen.

  • 4 Het eerste lid, aanhef en onderdeel b, is niet van toepassing:

    • a. indien degenen die de woongelegenheid wensen te betrekken uitsluitend, en ten hoogste twee, personen zijn die studiefinanciering op grond van de Wet studiefinanciering 2000 ontvangen, en degene die als huurder de woongelegenheid wenst te betrekken bewijzen daarvan aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet heeft overgelegd;

    • b. indien degenen die de woongelegenheid wensen te betrekken van buiten Nederland afkomstige personen zijn, die zich hebben ingeschreven bij een instelling voor hoger onderwijs in de zin van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek, en bewijzen daarvan of verklaringen ter zake aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet zijn overgelegd, en

    • c. in geval van huisvesting op grond van een indicatiebesluit als bedoeld in artikel 57, onderdeel a, van het besluit: indien degene die als huurder de woongelegenheid wenst te betrekken dat indicatiebesluit aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet heeft overgelegd.

  • 5 De gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, zijn, behoudens het zesde en zevende lid:

    • a. in geval van vreemdelingen als bedoeld in het derde lid: een inkomstenverklaring, welke niet langer dan zes maanden voordat de overeenkomst van huur en verhuur zou moeten ingaan is afgegeven door het Centraal Orgaan opvang asielzoekers, bedoeld in artikel 2 van de Wet Centraal Orgaan opvang asielzoekers;

    • b. in geval van personen die algemene bijstand ontvangen op grond van de Participatiewet: een bewijs van toekenning van algemene bijstand, of

    • c. in geval van andere personen dan personen als bedoeld in de onderdelen a en b: de aanslag of voorlopige aanslag inkomstenbelasting of de inkomensgegevens, bedoeld in artikel 21, onderdeel e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, van ieder van die personen, over een van de twee kalenderjaren die direct voorafgaan aan het kalenderjaar waarin de overeenkomst van huur van verhuur zou moeten ingaan.

  • 6 Voor zover gegevens als bedoeld in het vijfde lid, onderdeel b, niet beschikbaar zijn blijkens een schriftelijke verklaring van een functionaris van de rijksbelastingdienst die bij regeling van de Minister van Financiën als inspecteur is aangewezen, zijn de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts:

    • a. die verklaring en

    • b. indien een van degenen die de betrokken woongelegenheid wensen te betrekken dusdanig kort een inkomen in Nederland geniet of dusdanig recent een inkomen in Nederland genoten heeft, dat dat inkomen nog niet bekend is bij de rijksbelastingdienst:

      • 1°. een door degene die als huurder die woongelegenheid wenst te betrekken opgestelde en ondertekende inkomensverklaring waarin ten minste het door hem geschatte huishoudinkomen is opgenomen en. indien die verklaring melding maakt van het benutten van fiscale aftrekposten of van winst uit onderneming, stukken die aantonen dat die verklaring met betrekking tot die aspecten juist en volledig is, en

      • 2°. hetzij een jaaropgave van de werkgever of werkgevers van degenen, bedoeld in de aanhef, over het kalenderjaar dat direct voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de overeenkomst van huur en verhuur zou moeten ingaan, dan wel een jaaropgave over eerstbedoeld kalenderjaar van de instantie of instanties die aan diegenen een uitkering verstrekken, hetzij loonstroken of uitkeringsspecificaties van die werkgever of werkgevers respectievelijk die instantie of instanties met betrekking tot één kalendermaand, welke maand geen eerdere is dan de zesde kalendermaand voorafgaand aan de dagtekening van de verklaring, bedoeld onder 1°.

  • 7 Indien uit de gegevens, bedoeld in het vierde lid, een huishoudinkomen blijkt dat hoger is dan de inkomensgrens, terwijl naar het oordeel van degene die als huurder de betrokken woongelegenheid wenst te betrekken het huishoudinkomen niet hoger is dan die grens, kan hij dat oordeel met een onderbouwing daarvan aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet overleggen, in welk geval de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts zijn de gegevens overeenkomstig het zesde lid, onderdeel b, onder 1° en 2°.

  • 8 In afwijking van het eerste lid kan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet die woongelegenheden huurt van de toegelaten instelling overeenkomsten van huur en verhuur als bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de wet aangaan zonder dat daaraan voorafgaand een verklaring en gegevens als bedoeld in het eerste lid, onderdelen a en b, zijn overgelegd, indien degene die als huurder een woongelegenheid waarop artikel 48, eerste lid, van de wet van toepassing is, wenst te betrekken een onderdaan is van een lidstaat en voor het verrichten van arbeid in Nederland verblijft. Aan de eerste volzin kan slechts toepassing worden gegeven door een rechtspersoon of vennootschap die beschikt over een keurmerk van de Stichting keurmerk internationale arbeidsbemiddeling of van de Stichting normering flexwonen en bij het aangaan van de betrokken overeenkomst van huur en verhuur een bewijs van de toekenning van dat keurmerk aan de toegelaten instelling overlegt.

  • 9 De rechtspersoon of vennootschap, bedoeld in het achtste lid, legt op de laatste dag van elk kalenderkwartaal ten aanzien van de huurders, bedoeld in dat lid, met wie in dat kwartaal een overeenkomst van huur en verhuur is aangegaan aan de toegelaten instelling over:

    • a. het adres van de woongelegenheid die de huurder, bedoeld in het dat lid, heeft betrokken;

    • b. de naam van de huurder en de datum waarop de huurder de woongelegenheid heeft betrokken;

    • c. een verklaring over de samenstelling van het huishouden van de huurder met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, en

    • d. gegevens waaruit het huishoudinkomen van de huurder blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.

Artikel 22a

De groep, bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet, bestaat uit:

  • a. huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;

  • b. huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;

  • c. huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte, en

  • d. huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten.

Afdeling 2a. Werkzaamheden ten behoeve van de huisvesting van vergunninghouders

Artikel 22b

De in artikel 53b, eerste lid, onder c, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 bedoelde ontwerpovereenkomst bevat voorzieningen met betrekking tot:

Artikel 22c

Het college van burgemeester en wethouders maakt voor de verklaring, bedoeld in artikel 53c van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, gebruik van het formulier dat is opgenomen in bijlage 8 bij deze regeling.

Artikel 22d

Het college van burgemeester en wethouders,maakt voor de verklaring, bedoeld in artikel 53d van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, gebruik van het formulier dat is opgenomen in:

  • a. bijlage 9 bij deze regeling, indien een toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap om toestemming verzoekt, of;

  • b. bijlage 10 bij deze regeling, indien een met een toegelaten instelling verbonden onderneming, van wie zij enig aandeelhoudster is, om toestemming verzoekt.

Afdeling 3. Administratieve scheiding en vermogensscheiding

§ 2. Nadere voorschriften omtrent het voorstel voor administratieve scheiding

Artikel 24

Voor toepassing van het bepaalde in artikel 65, eerste tot en met derde lid, van het besluit, wordt als wijk of buurt elk deel van de gemeente beschouwd, waarvan de postcode dezelfde cijfers bevat.

Afdeling 4. Juridische scheiding

Afdeling 5. Verdere bepalingen

§ 2. Financieel beheer

Artikel 41

  • 1 Het reglement, bedoeld in artikel 55a, tweede lid, van de wet, omvat ten aanzien van beleggingen ten minste:

    • a. het beleid en de uitvoering ten aanzien van het beleggen;

    • b. de mogelijke soorten en mogelijke omvang van de beleggingen;

    • c. de mogelijke looptijden van de beleggingen;

    • d. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen uitsluitend hun niet voor het voldoen aan hun lopende financiële verplichtingen benodigde middelen beleggen;

    • e. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen, al dan niet in waardepapieren, slechts middelen uitzetten bij financiële ondernemingen die gevestigd zijn in een lidstaat die ten minste beschikt over een AA-rating afgegeven door ten minste twee van de ratingbureaus Moody’s, Standard and Poor’s en Fitch;

    • f. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen slechts middelen uitzetten in waardepapieren die een garantie bevatten dat op de einddatum de inleg of de hoofdsom beschikbaar komt;

    • g. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen uitsluitend beleggen in waardepapieren van financiële ondernemingen, luidend in euro’s;

    • h. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen niet beleggen in aandelen en achtergesteld papier;

    • i. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen hun middelen voor ten hoogste vijf jaar uitzetten;

    • j. de bepaling dat de looptijd van een belegging in verhouding dient te staan tot de periode waarin de belegde middelen niet benodigd zijn om aan de lopende financiële verplichtingen te kunnen voldoen, zoals blijkend uit de kasstroomprognose;

    • k. de bepaling dat de bij de aanvang van de belegging vastgestelde looptijd zo veel mogelijk wordt aangehouden en

    • l. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen geen beleggingsovereenkomsten mogen aangaan waarin clausules worden gehanteerd die op enigerlei wijze de uitoefening van het toezicht op toegelaten instellingen of dochtermaatschappijen kunnen belemmeren.

  • 2 Het reglement bepaalt voorts dat een toegelaten instelling of dochtermaatschappij die op het tijdstip waarop deze regeling in werking is getreden een beleggingsportefeuille heeft die niet aan deze regeling voldoet, een plan van aanpak opstelt dat is gericht op het zo spoedig mogelijk beëindigen van die beleggingen.

  • 3 De minister kan nadere eisen stellen aan het plan van aanpak, bedoeld in het tweede lid, en de te hanteren termijn voor het in dat lid bedoelde beëindigen van beleggingen.

Hoofdstuk IV. Overgangs- en slotbepalingen

§ 1. Overgangsbepalingen

Artikel 44a

Op de jaarrekening en het jaarverslag, bedoeld in paragraaf 3, over het verslagjaar 2015, wordt artikel 4, eerste lid, van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting, zoals dat luidde voor de inwerkingtreding van deze regeling, niet toegepast voor zover dat artikel afwijkt van artikel 16 van het besluit.

Artikel 45

  • 2 Een toegelaten instelling die op het tijdstip van inwerkingtreding van de in het eerste lid genoemde beleidsregels een derivatenportefeuille had die financiële derivaten bevat met clausules die de uitoefening van het toezicht op de toegelaten instelling kunnen belemmeren, heeft een plan van aanpak om haar derivatenportefeuille voor wat betreft die financiële derivaten binnen een redelijkerwijs haalbare termijn af te bouwen. De minister kan nadere eisen stellen aan het plan van aanpak, bedoeld in de eerste volzin, en de te hanteren termijn voor de in die volzin bedoelde afbouw.

Artikel 46

  • 2 Een toegelaten instelling die op het tijdstip van inwerkingtreding van de in het eerste lid genoemde beleidsregels belegde in strijd met die beleidsregels stelt een plan van aanpak op om dat beleggen binnen een redelijkerwijs haalbare termijn te beëindigen. De minister kan nadere eisen stellen aan het plan van aanpak, bedoeld in de eerste volzin, en de te hanteren termijn voor de in die volzin bedoelde beëindiging.

Origineel slotformulier en ondertekening

Deze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.

‘s-Gravenhage, 17 juni 2015

De

Minister

voor Wonen en Rijksdienst,

S.A. Blok

Bijlage 1. bij de artikelen 11, zesde lid, en 22 negende lid, van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Aan de hand van de volgende twee stroomschema’s kan de toegelaten instelling het huishoudinkomen bepalen, zoals bedoeld in artikel 11, eerste lid aanhef en onder b en artikel 22, eerste lid, onder b van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (verkoop met korting, respectievelijk woningtoewijzing in het kader van de DAEB).

Het vaststellen van het huishoudinkomen aan de hand van een inkomensverklaring van de Belastingdienst of een (voorlopige) aanslag IB van de Belastingdienst is verplicht, tenzij de uitzonderingsgevallen zoals omschreven in de ministeriële regeling zich voordoen (zie ook hierna).

Schema A. betreft toetsing aan de hand van gegevens van de Belastingdienst.

Schema B. moet worden toegepast indien Belastingdienst gegevens ontbreken.

Ter bepaling van het huishoudinkomen (in 2017) worden de verzamelinkomens uit het jaar 2016 respectievelijk 5 geïndexeerd met index I1 (=1,0119) respectievelijk index I2 (=1,0359). Deze indices betreffen de factor waarmee het verzamelinkomen zoals dat door de Belastingdienst wordt vastgesteld dient te worden vermenigvuldigd gelet op de gemiddelde inkomensstijging in 2016, respectievelijk 2015.

De hoogten van I1 en I2 worden jaarlijks bij ministeriële regeling gepubliceerd.

A. Toetsing huishoudinkomen op basis van inkomensverklaring/aanslag IB

Bepaal de samenstelling van het huishouden (woningzoekende en evt. medebewoners, inclusief eventuele kinderen), en bepaal aan de hand daarvan of het huishoudinkomen moet worden getoetst. * (zie uitzonderingen)

Toets huishoudinkomen van woningzoekende en overige leden huishouden (indien van toepassing; exclusief het inkomen van de eventuele kinderen) o.b.v. (voorlopige) aanslag IB of inkomensverklaring van de Belastingdienst. ** (zie uitzonderingen)

N.b. de aanwezigheid van kinderen in het huishouden dient te worden opgegeven om de voor het huishouden toepasselijke aftoppingsgrens voor de huurtoeslag te bepalen. Het inkomen van deze kinderen telt niet mee voor de toets.
   

Huishoudinkomen =

Verzamelinkomen als door Belastingdienst vastgesteld over 2016 x 1,0119, of

Verzamelinkomen als door Belastingdienst vastgesteld over 2015 x 1,0359
   

Bepaal of het huishoudinkomen:

– lager of gelijk is dan/aan de inkomensgrens voor de 80% toewijzingen aan de doelgroep van€ 36.165 (in 2017);

– hoger is dan de inkomensgrens voor de 80% doelgroep € 36.165 (in 2017), maar lager of gelijk is aan de tijdelijk hogere inkomensgrens voor de 10% toewijzingen aan middeninkomens van € 40.349 (in 2017);

– hoger is dan de tijdelijk verhoogde inkomensgrens van € 40.349 (in 2017).

N.b: de laatstbedoelde inkomensgrens is tevens de grens die geldt bij verkoop onder voorwaarden met korting als bedoeld in artikel 11 van deze regeling.

  • * Uitzondering op de inkomenstoets:

    • i. statushouders die, uitsluitend met medebewoners die statushouder zijn, vanuit een COA-voorziening een sociale huurwoning betrekken (een verklaring van het COA, niet ouder dan 6 maanden, volstaat);

    • ii. woningzoekenden die studiefinanciering genieten, die voltijds studeren of gaan promoveren en die de woongelegenheid als enig student of met maximaal één andere student willen betrekken (bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling waaruit blijkt dat de betrokkene bij één van de genoemde doelgroepen behoort of bewijs van studiefinanciering verstrekt door DUO volstaat);

    • iii. uit het buitenland afkomstige studenten aan een instelling voor hoger of wetenschappelijk onderwijs (bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling volstaat);

    • iv. woningzoekenden met een zorgindicatie zoals bedoeld in artikel 57, onderdeel b tot en met d, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en die op grond daarvan ook bij een inkomen boven de inkomensgrens van € 39.874 (in 2016) recht hebben op een sociale huurwoning (bij de toetsing kan worden volstaan met de indicatie voor verblijf of voor ADL-assistentie, dan wel het deel van het zorgplan van de wijkverpleegkundige waaruit blijkt dat de betrokkene een zorgindicatie voor minimaal 10 uur verpleging of verzorging per week voor een periode van ten minste één jaar heeft).

  • ** Uitzonderingen op de verplichte toetsing aan de hand van belastingbescheiden zijn:

    • i. woningzoekenden van wie de inkomensgegevens blijkens een verklaring van die dienst niet bekend zijn bij de Belastingdienst;

    • ii. woningzoekenden van wie het actuele inkomen dusdanig is gedaald ten opzichte van het door de Belastingdienst vermelde inkomen dat het inmiddels onder de voor hen toepasselijke inkomensgrens is komen te liggen;

    • iii. woningzoekenden die, blijkens een specificatie daarvan, een algemene bijstandsuitkering ingevolge de Participatiewet ontvangen.

B. Toetsing huishoudinkomen op basis van een inkomensverklaring en bijbehorende bewijsstukken

Toets huishoudinkomen o.b.v. een door woningzoekende opgestelde en ondertekende inkomensverklaring en onderliggende bewijsstukken
   

Woningzoekende stelt een inkomensverklaring op en ondertekent deze. Deze verklaring dient minimaal de volgende elementen te bevatten:

• In geval van een lager inkomen dan volgens de Belastingdienst: de oorzaak van de inkomensverandering (bijv. andere baan, pensioen, ontslag)

• De geschatte omvang van het actuele huishoudinkomen, gebaseerd op:

– inkomen uit arbeid

– inkomen uit vermogen. Indien onveranderd, kan de woningzoekende verwijzen naar het inkomen uit vermogen (box 3), aangegeven op de inkomensverklaring van de Belastingdienst of naar de (voorlopige) aanslag IB.

– vakantiegeld (ja/nee, hoogte)

– evt. 13e maand/eindejaarsuitkering

– evt. inkomen uit onderneming of freelance-activiteiten
   

Controleer het door de woningzoekende geschatte actuele huishoudinkomen o.b.v. overgelegde bescheiden:

1. Jaaropgaven werkgever(s)/uitkeringsinstanties 2016:

Huishoudinkomen = het loon voor loonheffing (vermeld op de opgave als ‘fiscaal loon’, ‘loonheffing loon’, ‘LH-loon’, ‘heffingsloon’ of ‘loon voor loonbelasting/premies’) x 1,0119

of,

2. Recente loonstrook/uitkeringsspecificatie (1 loonstrook/specificatie is voldoende):

Stap 1:

– Het loon voor loonheffing (zie uitleg vorige bullit) x 12 (indien loon/uitkering maandelijks wordt uitbetaald), of

– Het loon voor loonheffing (zie uitleg vorige bullit) x 13 (indien loon/uitkering per 4 weken wordt uitbetaald)

– NB Indien op een loonstrook incidentele beloningen of andere variabele inkomenscomponenten zijn aangegeven, bijv. overwerk, dan dienen deze niet te worden meegerekend. Bij twijfel kan de toegelaten instelling meerdere loonstroken van de woningzoekende verlangen.

Stap 2:

Indien het vakantiegeld niet maandelijks wordt uitgekeerd: uitkomst stap 1 x 1,08

3. Bij inkomen uit onderneming dient een schatting te worden gemaakt van het belastbaar jaarinkomen (de winst, eventueel verminderd met de fiscaal toepasbare aftrekposten zoals zelfstandigenaftrek, startersaftrek of MKB-vrijstelling).

Voor het lopende jaar (2017) kan dit jaarinkomen vastgesteld worden aan de hand van de laatste winst- en verliesrekening, waarbij het aldus vastgesteld belastbaar inkomen (over 2016) vermenigvuldigd dient te worden met 1,0119. Voor het lopende jaar kan de verwachte winst bepaald worden op basis van een prognose.

Bij inkomen uit overige werkzaamheden (niet in loondienst en geen inkomen uit onderneming) wordt een schatting gemaakt van het belastbaar jaarinkomen uit de opbrengsten van die werkzaamheden minus de daarvoor gemaakte kosten.

Voor het lopende jaar (2017) kan dit jaarinkomen vastgesteld worden door het belastbaar inkomen van 2016te vermenigvuldigen met 1,0119. Voor het lopende jaar kan het betreffende belastbaar jaarinkomen bepaald worden op basis van een prognose.
   

Zie voor de inkomensgrenzen waaraan het huishoudinkomen moet worden getoetst: de bedragen bij laatste stap van toetsingsschema A.

Bijlage 2. bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde

Actualisatie peildatum 31 december 2016

Inhoudsopgave

1.

VOORAF

6

2.

INLEIDING

7
 

2.1

Juridisch kader

7
 

2.2

Afspraken met Kadaster, NRVT en accountants

7
 

2.3

Algemene uitgangspunten

8
 

2.4

Gebruik full-versie

9
 

2.5

Taxatiecyclus full-waardering

9
 

2.6

Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO)

10
 

2.7

Beschikbaarheid WOZ-gegevens

10
 

2.8

Handreiking/voorschrift rekenkundige uitwerking

11
 

2.9

Jaarlijkse actualisatie

11

3.

NADERE KADERSTELLING

11
 

3.1

Doel van de waardering

11
 

3.2

Typen vastgoed en overig vastgoed

12
 

3.3

Marktwaarde en markthuur

12
 

3.4

Waarderingsmethodiek

12
   

3.4.1

Contante waarde bij medio jaar

13
   

3.4.2

Indexeren

13
   

3.4.3

Fractioneel muteren en uitponden

14
   

3.4.4

Lineair versus exponentieel uitponden en muteren.

14
   

3.4.5

Verdere toelichting rekenwijze

15
 

3.5

Waarderingscomplex

15
 

3.6

Doorexploiteer- en uitpondscenario

15
 

3.7

Verhuureenheden in exploitatie buiten de landsgrenzen

16

4.

MACRO-ECONOMISCHE PARAMETERS

16
 

4.1

Prijsinflatie

16
 

4.2

Loonstijging

16
 

4.3

Bouwkostenstijging

16
 

4.4

Leegwaardestijging

17

5.

WOONGELEGENHEDEN

17
 

5.1

Objectgegevens

17
 

5.2

Modelparameters

18
   

5.2.1

Leegwaarde

19
   

5.2.2

Markthuur van woningen

19
   

5.2.3

Markthuur van studenteenheden en extramurale zorgeenheden

21
   

5.2.4

Exploitatiekosten

21
   

5.2.5

Huurstijging

24
   

5.2.6

Bevriezing liberalisatiegrens

24
   

5.2.7

Huurderving oninbaar

24
   

5.2.8

Aanvangsleegstand

25
   

5.2.9

Mutatiekans

25
   

5.2.10

Mutatieleegstand

26
   

5.2.11

Omgaan met indexatie huurkasstromen

26
   

5.2.12

Splitsingskosten

27
   

5.2.13

Verkoopkosten

27
   

5.2.14

Erfpacht

28
   

5.2.15

Disconteringsvoet

28
   

5.2.16

Eindwaarde

30
   

5.2.17

Overdrachtskosten

32
   

5.2.18

Overige punten

33
   

5.2.19

Nadere toetsing

33

6.

BEDRIJFSMATIG EN MAATSCHAPPELIJK ONROEREND GOED

33
 

6.1

Objectgegevens

33
 

6.2

Modelparameters

34
   

6.2.1

Markthuren

34
   

6.2.2

Huurinkomsten en huurstijging

34
   

6.2.3

Exploitatiekosten

35
   

6.2.4

Erfpacht

36
   

6.2.5

Aanvangsleegstand

37
   

6.2.6

Mutatieleegstand

37
   

6.2.7

Disconteringsvoet

37
   

6.2.8

Eindwaarde

39
   

6.2.9

Overdrachtskosten

39
   

6.2.10

Overige punten

39
   

6.2.11

Nadere toetsing

39

7.

PARKEERGELEGENHEDEN

39
 

7.1

Objectgegevens

40
 

7.2

Modelparameters

40
   

7.2.1

Leegwaarde

40
   

7.2.2

Markthuren

41
   

7.2.3

Mutatiekans

41
   

7.2.4

Huurinkomsten en huurstijging.

41
   

7.2.5

Exploitatiekosten

41
   

7.2.6

Splitsingskosten

42
   

7.2.7

Verkoopkosten

42
   

7.2.8

Aanvangsleegstand

43
   

7.2.9

Mutatieleegstand

43
   

7.2.10

Erfpacht

43
   

7.2.11

Disconteringsvoet

44
   

7.2.12

Eindwaarde

45
   

7.2.13

Overdrachtskosten

45
   

7.2.14

Overige punten

45
   

7.2.15

Nadere toetsing

45

8.

Intramuraal zorgvastgoed

45
 

8.1

Objectgegevens

46
 

8.2

Modelparameters

46
   

8.2.1

Markthuren

46
   

8.2.2

Huurinkomsten en huurstijging

46
   

8.2.3

Exploitatiekosten

47
   

8.2.4

Aanvangsleegstand

48
   

8.2.5

Mutatieleegstand

48
   

8.2.6

Erfpacht

49
   

8.2.7

Disconteringsvoet

49
   

8.2.8

Eindwaarde

50
   

8.2.9

Overdrachtskosten

51
   

8.2.10

Overige punten

51
   

8.2.11

Nadere toetsing

51

9.

Full versie

51
 

9.1

Vrijheidsgraden

51
   

9.1.1

Schematische vrijheid

52
   

9.1.2

Markthuur(stijging)

52
   

9.1.3

Exit yield

52
   

9.1.4

Leegwaarde(stijging)

52
   

9.1.5

Disconteringsvoet

53
   

9.1.6

Onderhoud

53
   

9.1.7

Technische splitsingskosten

53
   

9.1.8

Mutatie- en verkoopkans

53
   

9.1.9

Bijzondere uitgangspunten

53
   

9.1.10

Erfpacht

53
 

9.2

De rol van opdrachtverlening aan externe taxateur

54

10.

Bijlage 1: Definities

55

11.

Bijlage 2: Overzicht krimp- en aardbevingsgebieden

57

12.

Bijlage 3: Overzicht basis – full en taxatiecyclus

60

13.

Bijlage 4: Rapportage vereisten vanuit NRVT

60

14.

Bijlage 5: Voorbeelden eindwaardeberekening

62

1. VOORAF

Op grond van de Woningwet dienen toegelaten instellingen voor de jaarrekening het vastgoed in exploitatie te waarderen op basis van marktwaarde. Invoering van de marktwaarde als waarderingsgrondslag is voor veel toegelaten instellingen ingrijpend en vergt een grote omslag in de wijze waarop het waarderingsproces wordt uitgevoerd. Dit waarderingshandboek beoogt deze toegelaten instellingen te ondersteunen in het proces om tot waardering op marktwaarde te komen. Daarnaast levert dit handboek een bijdrage aan uniformering en transparantie van de waarderingen bij alle toegelaten instellingen, mede door de onderlinge vergelijkbaarheid te vergroten.

De eerste versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde werd op 17 juni 2015 gepubliceerd als onderdeel van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (bijlage 2). Dat handboek had als peildatum 31 december 2014. Voor het gebruik van het handboek voor de dVi 2015 vond eind 2015 een actualisatie plaats naar peildatum 31 december 2015. Het handboek in deze bijlage is de tweede geactualiseerde versie van het handboek met als peildatum 31 december 2016. De actualisatie is in opdracht van de minister voor Wonen en Rijksdienst uitgevoerd door Fakton mede op basis van een in augustus 2016 uitgevoerde enquête onder alle woningcorporaties.

Bij de actualisatie is ook gebruik gemaakt van het validatie onderzoek dat in 2016 door ABF, Calcasa en Deloitte is uitgevoerd. Deze actualisatie van het handboek geeft een basis voor de waardering op marktwaarde van het vastgoed in exploitatie op peildatum 31 december 2016. Deze waardering zal in het kader van de jaarverslaggeving over het jaar 2016 aangeleverd dienen te worden.

Bij de totstandkoming van dit handboek is gebruik gemaakt van waarderingen bij de toegelaten instellingen die in de jaarrekening 2015 en de dVi van 1 juli 2016, het vastgoed in exploitatie op marktwaarde full hebben gewaardeerd. Met deze waarderingsgegevens is het handboek gevalideerd via backtesting. Tevens is vastgesteld of de waardering peildatum 31 december 2016 in een logisch verband staat met de waardering peildatum 31 december 2015. Verder is bij verschillende marktpartijen informatie opgevraagd over de marktontwikkelingen in 2016. Deze informatie is verwerkt in het handboek. Ook is met diverse betrokken partijen in werksessies in september 2016 gesproken over de actualisatie. De opmerkingen en aanvullingen op het eerdere handboek met prijspeil 2015, die op basis van gesprekken en schriftelijke reacties zijn ontvangen, zijn waar mogelijk verwerkt in dit handboek.

De belangrijkste wijzigingen die in het handboek zijn doorgevoerd, zijn de actualisatie van de hoogte van de normen en de parameters naar peildatum 31 december 2016. Verder is de rol van en de opdrachtverlening aan de externe taxateur nader uitgewerkt. Daarnaast is de tekst op verschillende plaatsen verduidelijkt en is de bijlage met definities aangescherpt. In dit handboek zijn aanvullende vrijheidsgraden opgenomen voor de full-waardering zoals het toestaan van een onderbouwde exit yield voor de eindwaarde bepaling. Het handboek bevat ook nieuwe voorschriften voor het verplicht toepassen van een full taxatie voor bepaalde typen vastgoed of vastgoed binnen krimp- en/of aardbevingsgebieden.

Dit handboek besteedt uitgebreid aandacht aan de verdere modelmatige uitwerking van de DCF methode om ook op dit vlak meer uniformiteit te bewerkstelligen in de rekenmodellen. Daarbij gaat het over het medio jaar indexeren en verdisconteren van kasstromen, het omgaan met muteren en uitponden, de eindwaarde berekening, het omgaan met aanvangs- en mutatieleegstand en een ander uitpondscenario voor parkeren. Om software- en modelontwikkelaars de gelegenheid te geven om de verdere rekenkundige uitwerking in hun modellen in te bouwen, zijn deze aanpassingen voor het verslagjaar 2016 een handreiking. Voor verslagjaar 2017 zijn deze uitwerkingen een voorschrift.

Daarbij is het van essentieel belang dat de corporatie aandacht besteedt aan het controleren van de kwaliteit van objectgegevens en de uitkomsten van de waarderingen (eventueel met taxateur) checkt op plausibilit

2. INLEIDING

2.1. Juridisch kader

In de Woningwet die op 1 juli 2015 is ingegaan, artikel 35 lid 2, is opgenomen dat toegelaten instellingen in het kader van de jaarrekening, het vastgoed in exploitatie dienen te waarderen op actuele waarde, waaronder in dit verband dient te worden verstaan de marktwaarde, overeenkomstig het marktwaardebegrip onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Hiermee is de mogelijkheid die bestond op basis van BW2 en de Richtlijnen voor de jaarrekening, om het vastgoed ook op historische kosten of bedrijfswaarde te waarderen, beëindigd.

Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2015 heeft in artikel 31 nadere uitwerking gegeven aan het genoemde wetsartikel. In het artikel is aangegeven dat de marktwaarde op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen berekend dient te worden (de DCF-methode).

Verder dient op basis van artikel 31 van het BTIV bij de waardering onderscheid te worden gemaakt naar de volgende categorieën:

  • • Woongelegenheden

  • • Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed

  • • Parkeergelegenheden

  • • Intramuraal zorgvastgoed

De verplichting om het vastgoed in exploitatie op marktwaarde te waarderen, gaat in met de jaarrekening over 2016. Daaraan voorafgaand heeft de Autoriteit woningcorporaties over verslagjaar 2015 als onderdeel van de verantwoordingsgegevens separaat de marktwaarde van het vastgoed opgevraagd bij de toegelaten instellingen. Let op: dit waarderingshandboek ziet alleen op vastgoed in exploitatie. Grondposities, sloopcomplexen en vastgoed in (her)ontwikkeling valt hier dus expliciet niet onder. Hiervoor gelden de regels conform RJ 645.

2.2. Afspraken met Kadaster, NRVT en accountants

Toegelaten instellingen dienen voor de uitvoering van de marktwaardering te beschikken over een aantal basisgegevens van haar bezit. Basisgegevens, zoals kadastrale data en gegevens uit de BAG (zoals m2 GBO, perceelgrootte en bouwjaar) zijn op te vragen bij het Kadaster. Meer informatie daarover is verkrijgbaar via www.kadaster.nl/woningcorporaties of door contact met het Kadaster.

Bij gebruik van de full-versie voor regulier woningvastgoed dient jaarlijks minimaal een derde, steeds wisselend deel van het betreffende vastgoed, via een volledige taxatie te worden gewaardeerd. Voor het andere, tweederde deel van het vastgoed is een aannemelijkheidsverklaring van de externe taxateur vereist. Het NRVT heeft besloten om voor vier jaar de aannemelijkheidsverklaring als uit te geven verklaring door een taxateur toe te staan onder hun reglementen. Per toegelaten instelling mag maximaal twee jaar gebruik worden gemaakt van de aannemelijkheidsverklaring, daarna kan worden overgestapt op taxaties op basis van een markttechnische update.

In de toelichting bij de RJ 645 hebben accountants richtlijnen opgesteld voor de overgang van een waardering voor de jaarrekening op basis van RJ 212 en RJ 213 naar een waardering conform voorliggend handboek marktwaardering. Voor toegelaten instellingen die in 2015 hun vastgoed in exploitatie voor de jaarrekening waardeerden op historische kostprijs of bedrijfswaarde en die overgaan op de basisversie of full versie geldt dat er sprake is van een stelselwijziging. Hierbij geldt dat naast de waardering per 31-12-2016 ook vergelijkende cijfers moeten worden aangeleverd voor de prijspeilen 31-12-2015 en 31-12-2014. De cijfers per 31-12-2015 kunnen worden aangeleverd op basis van de cijfers die door toepassing van het handboek 31-12-2015 zijn verkregen en zijn aangeleverd voor de dVi. De cijfers per 31-12-2014 kunnen worden verkregen op basis van een nog te publiceren indexatiepercentage. Voor toegelaten instellingen die in 2015 hun vastgoed in exploitatie voor de jaarrekening waardeerden op marktwaarde (RJ 213) en die overgaan op de basisversie of full versie geldt dat er sprake is van een schattingswijziging. Deze instellingen hoeven geen herberekening van de vergelijkende cijfers te verrichten. De vergelijkende cijfers per 31 december 2015 zijn in dat geval gelijk aan de in de jaarrekening 2015 opgenomen cijfers.

2.3. Algemene uitgangspunten

Dit waarderingshandboek is onderdeel van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting en geeft nadere uitwerking aan de Woningwet en het BTIV 2015 van de wijze waarop de waardering van het vastgoed in exploitatie ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen dient plaats te vinden. Het handboek zorgt voor vergelijkbaarheid en biedt ondersteuning aan de grote groep toegelaten instellingen die nog geen ervaring met marktwaarde heeft. Doel van het handboek is daarom mede een bijdrage aan de beperking van de administratieve lasten en het handboek fungeert daarmee als bindend kader voor alle toegelaten instellingen voor de wijze waarop de marktwaarde in het kader van de jaarrekening en de balansopstellingen voor de DAEB- en de niet-DAEB tak dienen te worden opgesteld.

In het handboek zijn twee benaderingen onderscheiden: de basisversie en de full-versie. De basisversie biedt de mogelijkheid om op portefeuilleniveau tot een aannemelijke markwaarde te komen. De full-versie stelt de toegelaten instelling in staat om op complexniveau, met ondersteuning van een externe taxateur, de aannemelijke waarde te bepalen en deze waarde in te zetten bij bijvoorbeeld vastgoedsturing. De waarde op complexniveau zoals die voortvloeit uit de basisversie is niet geschikt voor vastgoedsturing, omdat de basisversie alleen op portefeuilleniveau tot een aannemelijke waarde van het vastgoed leidt.

Bij de uitwerking van het handboek zijn verschillende uitgangspunten in acht genomen:

  • • De marktwaarde is van de ‘markt’. Op basis van dit uitgangspunt is aansluiting gezocht bij de (inter)nationale richtlijnen over de wijze waarop de marktwaarde van vastgoed dient te worden bepaald. Bij het opstellen van het handboek is gebruik gemaakt van beschikbare marktgegevens om te borgen dat de waardering op basis van het handboek aansluit bij de markt.

  • • Er is een balans gezocht tussen enerzijds uniformering van de waardering en anderzijds ruimte voor maatwerk. Uniformering waar mogelijk om de transparantie en de onderlinge vergelijkbaarheid te bevorderen. Maatwerk waar nodig om desgewenst rekening te kunnen houden met specifieke omstandigheden. Daarnaast biedt maatwerk de mogelijkheid om tot een grotere nauwkeurigheid van de waardering te komen, binnen de algemene kaders ten behoeve van de uniformering. Dit gaat met hogere lasten voor de toegelaten instelling gepaard, maar daar staat de mogelijkheid tot een betere vastgoedsturing tegenover.

  • • Bij de toepassing van de basisversie van het waarderingshandboek komt een waardering van het vastgoed tot stand, die ten behoeve van de jaarrekening op het niveau van de totale vastgoedportefeuille, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, tot een bruikbare waarde leidt. Voor afzonderlijke complexen is een waardering zonder maatwerk niet altijd voldoende om daarop beleid te baseren en beslissingen te nemen.

  • • Bij de waardering van het vastgoed dient voorts een doorexploiteer- en een uitpondscenario te worden onderscheiden, tenzij uit marktanalyse blijkt dat een uitpondscenario niet realistisch is. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen, of, indien een uitpondscenario niet van toepassing is, de waarde in het doorexploiteerscenario.

  • • Toegelaten instellingen die de waardering ook willen gebruiken voor professionele vastgoedsturing, hebben daartoe de ruimte via maatwerk zoals weergegeven in de full-versie. Deze ruimte is voldoende groot om de gewenste nauwkeurigheid te bereiken die noodzakelijk is voor de vastgoedsturing. Op deze wijze sluit de waardering ten behoeve van de jaarrekening aan bij de waardering ten behoeve van de vastgoedsturing. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja in welke mate, de mogelijkheden van maatwerk worden toegepast. Daarbij geldt wel dat voor corporaties met specifiek bezit en/of specifieke locaties deze keuze beperkt is omdat uit de validatie is gebleken dat de basisversie onvoldoende nauwkeurig is voor specifiek vastgoed of vastgoed op specifieke locaties als krimp- en aardbevingsgebieden. Verder geldt dat afstemming met de accountant gewenst is voor het maken van een keuze.

  • • Als een toegelaten instelling maatwerk toepast, is dat alleen mogelijk met tussenkomst van een externe taxateur. Op de in het handboek benoemde onderdelen, heeft de externe taxateur de ruimte om op basis van het principe ‘pas toe of leg uit’ tot aanpassingen over te gaan en daarmee tot een betere waardering te komen. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd worden door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling en zijn op aanvraag beschikbaar bij de toegelaten instelling voor de Autoriteit woningcorporaties.

  • • Het handboek marktwaardering is opgesteld om het vastgoed in exploitatie van woningcorporaties op marktwaarde te waarderen voor de jaarrekening. De waarderingsdatum voor de jaarrekening is in alle gevallen 31 december 2016. Bij volledige taxaties die eerder of later dan deze waarderingsdatum worden uitgevoerd geldt dat deze taxaties gecorrigeerd moeten worden naar waardepeildatum 31 december 2016 op basis van de macro-economische parameters uit hoofdstuk 4 van dit waarderingshandboek. Een andere optie is dat de taxaties worden uitgevoerd op basis van onderliggende gegevens met prijspeil 31 december 2016.

2.4. Gebruik full-versie

Het gebruik van de full-versie taxatie en het inschakelen van een externe taxateur is in een aantal gevallen verplicht. Het betreft de volgende situaties:

  • • Indien de huursom van reguliere woningen die gelegen zijn in krimp- of aardbevingsgebied gecombineerd met de huursom van studentenwoningen en extramurale zorgwoningen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB tak afzonderlijk. Al deze woningen moeten dan full worden gewaardeerd. In ‘Bijlage 2: Overzicht krimp- en aardbevingsgebieden’ treft u de gemeentes waarvoor geldt dat deze binnen krimp- en aardbevingsgebieden vallen. De verplichte toepassing van de full versie voor deze woningtypen geldt alleen over verslagjaar 2016. Voor de volgende verslagjaren zal worden bezien of deze woningen ook middels een aangepaste basisversie kunnen worden gewaardeerd.

  • • Indien de huursom van bedrijfsmatig, maatschappelijk, intramuraal zorgvastgoed, niet-reguliere woningen en exoten tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB tak afzonderlijk. Al het vastgoed van deze typen moet dan full worden gewaardeerd. In ‘Bijlage 1: Definities’ treft u de definities van de verschillende typen.

Beide geschetste situaties kunnen afzonderlijk worden beoordeeld en hoeven niet in samenhang te worden bekeken.

Let op: het is in alle gevallen mogelijk om een taxatie in de full-variant te maken, ook als er geen directe verplichting is. U kunt daarbij de keuze maken om een aantal complexen, deelportefeuilles of vastgoedtypen op full te waarderen.

2.5. Taxatiecyclus full-waardering

Het uitgangspunt bij de full-waardering is dat minimaal eens per drie jaar het vastgoed getaxeerd wordt (met externe bezichtiging en nieuwe parameterinschattingen door taxateur). Er zijn grofweg twee mogelijkheden om het full-taxatieproces vorm te geven. Deze staan hieronder weergegeven. Jaar 1 slaat op verslagjaar 2016. De twee varianten zijn als volgt:

  • 1. In jaar 1 een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden. In jaar 2 en 3 volgen dan een taxatie-update van deze full-waardering. In jaar 4 wederom een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden.

  • 2. Elk jaar een full-waardering van éénderde (steeds wisselend deel) van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden. Het overige tweederde deel middels aannemelijkheidstoets of taxatie-update.

Als voorbeeld: de (deel)portefeuille wordt door de toegelaten instelling (in samenspraak met taxateur en accountant) in drie vergelijkbare delen verdeeld, een deel (a), (b) en (c). De cyclus is dan als volgt:

  • • Jaar 1: (a)-deel taxatie full-versie, en (b) + (c) middels aannemelijkheidstoets

  • • Jaar 2: (b)-deel taxatie full-versie, (a) deel middels taxatie update, en (c) middels aannemelijkheidstoets

  • • Jaar 3: (c)-deel taxatie full-versie, (a) + (b) middels taxatie update.

  • • Jaar 4: (a)-deel taxatie full versie (b) + (c) middels taxatie update

  • • Jaar 5: (b)-deel taxatie full versie (a) + (c) middels taxatie update

  • • En zo verder.

Let op: Alleen als er sprake is van regulier woningvastgoed kan gekozen worden voor deze tweede variant, omdat hierbij veel repetitie aanwezig is. Er moet immers op basis van de taxatie van het éénderde deel een uitspraak gedaan worden over het tweederde deel dat niet door taxateur is gezien. Daarom is voor overig vastgoed, dat in zijn aard meer heterogeen is, gekozen om variant 1 verplicht te stellen.

Als de corporatie over 2015 reeds op marktwaarde (RJ 213) heeft gewaardeerd dan mag er in de waardering van 2016 volstaan worden met een taxatie update. Dit kan zijn op de hele portefeuille (als bijvoorbeeld over 2014 of 2015 de volledige portefeuille getaxeerd is), of over het eenderde steeds wisselende deel van de portefeuille (zoals in variant 2). Voor de taxatie over verslagjaar 2016 moet dan echter wel de aanvulling met kadastraal- en milieuonderzoek (danwel verklaring van de corporatie hieromtrent) worden opgenomen.

In bijlage 3 staat het schema opgenomen dat duidelijkheid geeft over de verplichting van de full-versie en de keuze voor de taxatie uitgangspunten. In bijlage 4 staan de rapportagevereisten vanuit het NRVT opgenomen.

2.6. Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO)

Het einddoel is dat de toegelaten instelling in 2019 voor elke woning moet beschikken over de gebruiksoppervlakte vastgesteld conform de NEN 2580 meetinstructie. Naast de meting van de woning zélf mag ook gebruik gemaakt worden van de meetgegevens van een identieke woning, al dan niet uit hetzelfde waarderingscomplex. Verder geldt dat ook de metingen in het kader van energieprestaties mogen worden toegepast.

Tot 2019 is het toegestaan om gebruik te maken van de metrages zoals opgenomen in het BAG- register (bagviewer.kadaster.nl) danwel metrages die volgens de meetinstructie van de waarderingskamer (= WOZ) zijn verkregen. Als er betere (gecheckte) gegevens voorhanden zijn, wordt geadviseerd die te gebruiken. De metrages van individuele onzelfstandige eenheden zijn niet opgenomen in het BAG-register, tot 2019 mogen voor deze ruimtes de metrages conform het WWS-stelsel worden aangehouden.

Het inmeten van de woning mag door een (tijdelijke) medewerker van de corporatie gebeuren of door een daarvoor ingehuurde externe partij, zolang de NEN 2580 meetinstructie wordt gebruikt. Deze is ook toegepast bij de inmeting voor de energieprestatie met een energielabel verstrekt vóór 1 januari 2015, of met de bepaling van de energie-index verstrekt op of na 1 januari 2015.

De NEN 2580 maakt voor de gebruiksoppervlakte van de woning onderscheid tussen:

  • • gebruiksoppervlakte wonen

  • • gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte

  • • gebruiksoppervlakte externe bergruimte

  • • gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte

De gebruiksvloeroppervlakte bedoeld in dit waarderingshandboek betreft uitsluitend de gebruiksvloeroppervlakte van het gebouw. Dit betekent een optelling van de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte.

2.7. Beschikbaarheid WOZ-gegevens

In een paar specifieke gevallen heeft de toegelaten instelling geen beschikking over de juiste WOZ-waarde van het te taxeren object. Dit kan zijn omdat er (a) geen WOZ-waarde van de verhuureenheid beschikbaar is en deze er ook niet komt of, dat er (b) wel een WOZ-waarde beschikbaar is, maar dat die geen betrekking (meer) heeft op de toestand van verhuureenheid in exploitatie. Hieronder staat aangegeven hoe hiermee om te gaan.

(a) In het geval dat de WOZ-waarde überhaupt niet beschikbaar komt (bij bijvoorbeeld een parkeerplaats), mag een schatting worden gehanteerd. Bijvoorbeeld op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit geval dient taxatie plaats te vinden met de full-versie.

In het geval van kantoortransformatie zal een WOZ-beschikking zijn afgegeven voor het oorspronkelijke kantoor maar niet voor de nieuwe verhuureenheid, zoals de (nieuwe) woning. In dit geval moet worden gehanteerd:

  • 1. de WOZ-waarde die door de gemeente informeel, maar wel schriftelijk is afgegeven voor de nieuwe verhuureenheid.

  • 2. Indien een dergelijke WOZ-waarde ontbreekt moet de WOZ-waarde van het totaal-object (het totale kantoorgebouw) worden gehanteerd, en moet deze worden toegerekend aan de afzonderlijke verhuureenheden naar rato van de GBO’s

(b) In het geval van nieuwbouw is er wel een WOZ-waarde, maar die kan betrekking hebben op de verhuureenheid in aanbouw. De WOZ-waarde van de WOZ-beschikking heeft daardoor geen betrekking op de toestand van de verhuureenheid in exploitatie. In dit geval moet worden gehanteerd:

  • 1. de WOZ-waarde die door de gemeente informeel, maar wel schriftelijk is afgegeven voor de nieuwe verhuureenheid.

  • 2. Indien een dergelijke WOZ-waarde ontbreekt moet de WOZ-waarde worden bepaald met het model-taxatieverslag object in aanbouw1 en de daarin opgenomen stichtingskosten. De WOZ-waarde wordt bepaald door uit te gaan van 100% voortgang. N.B. De vastgestelde waarde van een woning in aanbouw is bepaald op basis van de vervangingswaarde. Hiervoor wordt afzonderlijk de waarde voor de woning (bouwkosten) en de waarde voor de grond berekend. De waarde voor de woning wordt bepaald door het voortgangspercentage van de bouw op 1 januari te vermenigvuldigen met de geobjectiveerde stichtingskosten. De waarde voor de grond wordt niet gecorrigeerd voor een voortgangspercentage.

  • 3. In het geval dat er geen WOZ-waarde kan worden bepaald volgens 1 of 2 mag een schatting worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, of overduidelijk onjuist, mag deze worden bepaald op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit geval dient taxatie plaats te vinden met de full-versie.

2.8. Handreiking/voorschrift rekenkundige uitwerking

Zoals eerder vermeld wordt de rekenkundige uitwerking in dit handboek nader gepreciseerd. De reden hiervoor is dat uit het validatieonderzoek blijkt dat de uitkomsten van reken- en/of software modellen onderling verschillen, de verdere preciseringen hebben als doel deze verschillen te minimaliseren.

Voor het verslagjaar 2016 gelden deze uitwerkingen nog als handreiking. Voor het verslagjaar 2017 gelden de uitwerkingen als voorschrift. Dit om de ontwikkelaars van software en rekenmodellen de gelegenheid te geven deze uitwerking in hun modellen in te bouwen.

De nadere uitwerkingen gaan onder meer over het omgaan met indexeren en verdisconteren bij een medio jaar benadering, over het omgaan met muteren en uitponden en over de eindwaardeberekening.

De nadere uitwerkingen in dit handboek zijn gebaseerd op een benadering in jaarschijven. Er zijn modellen die bijvoorbeeld niet in jaar- maar in maandschijven rekenen. Deze modellen geven bij het juist toepassen van een medio benadering nagenoeg dezelfde uitkomsten als de uitwerkingen in dit handboek op basis van jaarschijven. Beide type modellen zijn daarom toegestaan.

Tot slot geldt dat de waarderingen (zowel uitponden als doorexploiteren) in eerste instantie op vhe-niveau dienen te worden uitgevoerd. Daarna kan op complexniveau de som van alle doorexploiteerwaarden en de som van alle uitpondwaarden worden bepaald. De marktwaarde is de hoogste van één van beide sommen.

2.9. Jaarlijkse actualisatie

Om te borgen dat het waarderingshandboek in de toekomst blijft leiden tot een waardering van de marktwaarde, wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd. Deze actualisatie omvat een jaarlijkse aanpassing van de normen en parameters in het handboek.

Naast de jaarlijkse actualisatie wordt het handboek periodiek gevalideerd. Bij de validatie wordt gecontroleerd of de verkregen marktwaardes door toepassing van de basisversie van het handboek inderdaad leiden tot een aannemelijke marktwaarde voor alle corporaties in alle provincies en voor alle typen vastgoed. Het handboek is in 2016 gevalideerd en zal ook in 2017 worden gevalideerd, omdat toepassing van het handboek nog relatief nieuw

3. NADERE KADERSTELLING

3.1. Doel van de waardering

Het waarderingsprotocol van dit handboek heeft tot doel een waardering van het vastgoed op basis van marktwaarde op te leveren ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen. Op deelportefeuilleniveau, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, dient de waardering een goed beeld van de marktwaarde van het vastgoed op te leveren. Dit impliceert dat de waardering op complexniveau gemiddeld genomen wél een goed beeld geeft, maar dat er complexen zijn met een te hoge en complexen met een te lage waardering. De waarden zoals die voortvloeien uit de basisversie zijn daarom niet geschikt binnen de vastgoedsturing.

Toegelaten instellingen gebruiken de waardering van het vastgoed niet alleen voor de jaarrekening, maar ook voor de vastgoedsturing. Deze toegelaten instellingen willen voor elk afzonderlijk complex de aannemelijke waarde vastgesteld hebben. Dit handboek biedt daartoe ook de mogelijkheid. In dat geval kan met ondersteuning van een externe taxateur een waardering worden vastgesteld die zowel voor de jaarrekening als voor de vastgoedsturing kan worden gebruikt.

In dit waarderingshandboek worden derhalve twee versies voor de waardering beschreven:

  • • De basisversie

  • • De full versie

De basisversie vormt het uitgangspunt van alle marktwaardewaarderingen. Deze versie wordt gedetailleerd uitgewerkt in dit handboek. Alle toegelaten instellingen hebben de vrijheid om de full versie toe te passen. De full versie maakt gebruik van vrijheidsgraden. Dit betekent dat op genoemde onderdelen voor de waardering van woongelegenheden kan worden afgeweken van de parameters zoals opgenomen in de basisversie. Voor niet woongelegenheden biedt de full versie ook aanvullende mogelijkheden om het kasstroomschema van de waardering aan te vullen. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja, op welke onderdelen van de waardering de full versie wordt toegepast. Daarbij geldt het principe ‘pas toe, of leg uit’. Dit houdt in dat op die onderdelen van de waardering waar de full versie wordt toegepast, een onderbouwing noodzakelijk is van de keuze door een externe taxateur.

3.2. Typen vastgoed en overig vastgoed

In dit handboek worden verschillende typen vastgoed onderscheiden te weten:

  • • Woongelegenheden: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), studenteneenheden en zorgeenheden (extramuraal).

  • • Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG).

  • • Parkeergelegenheden: parkeerplaatsen en garageboxen.

  • • Intramuraal zorgvastgoed.

Voor elk van de verschillende typen vastgoed wordt gebruik gemaakt van een eigen waarderingsmodel. In de bijlage zijn de definities en een overzicht van de verhuureenheden per type opgenomen.

Woningcorporaties hebben ook vastgoed in exploitatie dat niet onder de vier eerdergenoemde typen valt. Deze typen vastgoed worden ookwel exoten of rafelranden genoemd. Voor deze exoten moet aansluiting worden gezocht bij de meest logische waarderingscategorie. Bijvoorbeeld voor zendmasten de full-versie van BOG-MOG. Als aansluiting bij een van de waarderingscategoriën niet mogelijk is (door bijvoorbeeld ontbrekende gegevens) kan altijd een vrije taxatie worden gebruikt.

3.3. Marktwaarde en markthuur

Ten aanzien van de verschillende waardebegrippen sluit dit handboek aan bij internationale richtlijnen, zoals die zijn vastgelegd door middel van de International Valuation Standards (IVS) en de European Valuation Standards (EVS). De definitie van marktwaarde is:

‘Het geschatte bedrag waarvoor het object op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, zou worden overgedragen in een marktconforme transactie tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang’2

Ook wordt ten aanzien van de definitie van de markthuur aangesloten bij de IVS en de EVS. De definitie voor markthuur luidt:

‘Het geschatte huurbedrag waarvoor het object op de waardepeildatum na behoorlijke marketing, onder de voorwaarden van de huurovereenkomst in een marktconforme transactie zou worden verhuurd door een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang’3

3.4. Waarderingsmethodiek

Er bestaan verschillende mogelijkheden om de waardering van vastgoed uit te voeren. Zoals gebruikelijk is in de woningsector4, volgt dit handboek de inkomstenbenadering, en meer specifiek de netto contante waarde methode, ookwel de DCF-methode genoemd. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een discontovoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Het handboek volgt voor de toepassing van deze methode de internationale definities.5 Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen medio het jaar ontvangen en betaald worden. Bij zowel het indexeren als het verdisconteren dient dit principe gehanteerd te worden.

Er zijn kasstromen die niet medio vallen, maar aan het eind (ultimo) of begin (primo) van een jaar. Dit zijn respectievelijk de eindwaarde, achterstallig onderhoud, afkoopsom erfpacht en bedrag erfpacht suppletie.

  • • De eindwaarde valt aan het eind (ultimo) van het laatste jaar van de exploitatieperiode.

  • • Correctiefactoren zoals achterstallig onderhoud, afkoopsom erfpacht en erfpacht suppletie moeten in mindering gebracht worden op de waarde en vallen dus aan het begin van het eerste jaar (primo) en niet halverwege een ja.

De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar. In de volgende paragrafen wordt de DCF methode meer verduidelijkt en gepreciseerd.

3.4.1. Contante waarde bij medio jaar

Alle kasstromen in de prognose worden geacht halverwege het jaar te worden ontvangen of betaald. Dat uitgangspunt heeft gevolgen voor de wijze van disconteren. De contante waarde van een kasstroom in het jaar (t) bij een discontovoet van (r) is gelijk aan de kasstroom gedeeld door (1 + r) ^ (t – 0,5). De netto contante waarde is zoals gebruikelijk de som van alle contante waarden. Op basis van een medio benadering disconteren van kasstromen geeft een ander resultaat dan het ultimo (op eind jaar) disconteren. Het procentuele verschil is ongeveer de helft van de gebruikte discontovoet.

Het handboek schrijft met ingang van verslagjaar 2017 medio disconteren voor. In 2016 is deze manier van disconteren een aanbeveling.

Op het medio disconteren bestaan enkele uitzonderingen. De eerste uitzondering is de eindwaarde. Daarvoor geldt niet de veronderstelling dat deze halverwege het jaar valt, maar aan het eind van de exploitatie periode. De contante waarde van de nominale eindwaarde is daarom de eindwaarde ultimo jaar 15 gedeeld door (1 + r) ^ 15.

De andere uitzonderingen betreffen kosten die aan het begin van de exploitatieperiode vallen zoals achterstallig onderhoud, afkoopsom en suppletie erfpacht en eventuele transactiekosten. Omdat deze kasstromen aan het begin van de exploitatieperiode vallen, moeten deze kasstromen niet verder verdisconteerd worden.

3.4.2. Indexeren

Via indexeren wordt de nominale waarde van een kasstroom, of een grondslag als de WOZ-waarde, in het jaar (t) bepaald door op de reële waarde (de waarde op een prijspeil) een index toe te passen. Dit principe is in essentie eenvoudig maar vraagt om enige precisering.

Het handboek bevat op verschillende plekken gegevens over het toepassen van indexen. Als bijvoorbeeld voor de prijsinflatie in een bepaald kalenderjaar een index is opgenomen dan gaat het in sommige gevallen over de index in een kalenderjaar en soms de index over een kalenderjaar.

Een voorbeeld van de eerste categorie (index in een kalenderjaar) is de prijsinflatie, plus opslag bij een gereguleerde eenheid, voor de aanpassing van de huur in een jaar. De index gaat dan over de huurverhoging op 1 juli van het betreffende jaar.

Een voorbeeld van de tweede categorie (index over een kalenderjaar) is de bouwkostenstijging. Is in jaar (t) de bouwkostenstijging gelijk aan i %, dan houdt dat in dat de kosten gedurende het jaar stijgen om aan het eind van het kalenderjaar i % hoger te zijn dan aan het begin van dat jaar.

In het algemeen gaat het handboek voor kosten en opbrengsten uit van medio jaar indexeren: de nominale waarde van een kasstroom in een jaar is de totale kasstroom over dat jaar op prijspeil medio jaar. Een manier om de hoogte van een kasstroom medio jaar te bepalen is eerst de waarde primo te bepalen, vervolgens de waarde ultimo te bepalen en van die twee uitkomsten het gemiddelde te bepalen.

Een voorbeeld:

  • • Het instandhoudingsonderhoud op prijspeil 31-12-2016 is € 800 per jaar per VHE

  • • Dat betekent dat de hoogte van de kasstroom primo 2017 gelijk is aan dezelfde € 800

  • • Stel index 2017 in dit voorbeeld op 2%. Dan is de hoogte van de kasstroom ultimo gelijk aan € 800 * (1 + 2%) = € 816

  • • De kasstroom over heel 2017 is dan het gemiddelde van € 800 en € 816 is € 808.

Kanttekening bij medio indexeren

Meer vanuit theoretische perspectief geldt dat de medio kasstroom in dit voorbeeld gelijk is aan € 800 * (1,02)0,5.. Dat levert nagenoeg hetzelfde resultaat als de hierboven geschetste benadering maar vraagt bij per jaar variërende indexen om een iets complexer uitwerking. Stel in hetzelfde voorbeeld dat de index in het eerste jaar 2,0% en in het tweede jaar 3,0% is, dan is dit de uitwerking

  • • Medio jaar 1 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,02)0,5

  • • Medio jaar 2 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,02) * (1,03)0,5.

Zoals eerder vermeld zijn er ook modellen die in maandschijven rekenen. Een dergelijk model bepaalt weer op een andere wijze de medio jaar kasstroom. Alle drie de benaderingen geven nagenoeg dezelfde uitkomsten en zijn alle drie toepasbaar en toegestaan. Vanuit praktisch oogpunt is in dit handboek steeds de eerste benadering opgenomen.

Medio jaar indexeren volgens één van de bovenbeschreven methoden is voor het verslagjaar 2016 een handreiking. Voor het verslagjaar 2017 is deze methode voorgeschreven.

Het uitgangspunt om medio jaar te indexeren geldt niet voor alle kasstromen. Enkele uitzonderingen zijn:

  • • De verhuurderheffing wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde in de beschikking. De verhuurderheffing 2017 gaat dus uit van de WOZ-beschikking 2017. De verhuurderheffing wordt niet op een medio jaar grondslag, maar op een primo jaar grondslag berekend.

  • • Hetzelfde principe geldt voor de OZB: die wordt op basis van dezelfde grondslag bepaald.

  • • De berekening van de huurinkomsten is weer anders. De huurverhoging van woningen vindt plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Dat betekent dat over de eerste helft van een jaar een andere huur geldt dan over de tweede helft van het jaar. Voor een gebeurtenis als mutatie is het uitgangspunt dat die medio jaar plaatsvindt. De huur over de tweede helft van het jaar is dus nog gedeeltelijk onderhevig aan wijziging naar de markthuur.

3.4.3. Fractioneel muteren en uitponden

Het modelmatig benaderen van het muteren en uitponden van woningen toont de lastigheid bij het waarderen van vastgoed. Hoe voorspelt men immers welke woningen op welk tijdstip er muteren en weer te verhuren of uit te ponden zijn? Er zijn grofweg twee manieren waarop met mutatie en uitponden kan worden omgegaan, te weten per gehele woning of per fractionele woning.

In de niet-fractionele benadering vindt mutatie of uitponden pas plaats voor een hele woning. Stel er is een complex van 50 woningen, de mutatiegraad is 5% per jaar, dan worden in deze berekeningswijze in het eerste jaar 2 woningen uitgepond omdat 5% van 50 een uitkomst van 2 hele en één halve woning geeft. De resterende halve woning wordt dan meegenomen naar het volgend kalenderjaar.

Stel dat de complexgrootte echter slechts 5 is, dan muteert bij een mutatiegraad van 5% elk jaar slechts 0,25 woning. Bij het optellen van de woningfracties muteert pas na vier jaar de woning (4 x 0,25 = 1).

De andere benadering is een fractionele benadering. Hierbij wordt de modelmatige fictie gehanteerd dat ook één woning fractioneel kan worden uitgepond of kan muteren. Bij één woning en een mutatiegraad van 5% is dan deze woning begin van het eerste jaar 100% in exploitatie en eind van het jaar voor 95%. Bij doorexploiteren geldt voor deze woning de eerste helft van het jaar 100% van de contracthuurhuur primo. In de tweede helft geldt voor 95% de geïndexeerde contracthuur en voor 5% de huur na mutatie. In het uitpondscenario wordt in dit voorbeeld 5% van de woning uitgepond en zijn de bruto inkomsten gelijk aan 5% van de verkoopopbrengst op basis van de leegwaarde medio dat jaar.

De twee methoden leveren vooral bij kleine complexen verschillen op, vooral in de waarde in het uitpondscenario. Omdat in het merendeel van de gevallen de waarde in het uitpondscenario hoger is dan die in het doorexploiteerscenario, spelen die verschillen een rol in de waardebepaling.

De fractionele benadering leidt tot een meer aannemelijke waarde, met name bij kleine complexen (van minder dan circa 20 vhe). De beschreven methode is voor het verslagjaar 2016 een handreiking. Voor het verslagjaar 2017 is deze methode voorgeschreven.

3.4.4. Lineair versus exponentieel uitponden en muteren.

Naast het onderscheid fractioneel of niet-fractioneel uitponden is het onderscheid lineair versus exponentieel uitponden en muteren van belang. Stel een complex heeft 100 eenheden en de mutatiekans is 5%. Dat impliceert dat in het eerste kalenderjaar 5 eenheden worden uitgepond of muteren.

Bij de lineaire benadering wordt er vanuit gegaan dat ook gedurende de resterende beschouwingsperiode 5 eenheden per jaar uitgepond of gemuteerd worden eventueel met een vermindering van dit aantal vanaf bijvoorbeeld het 6e jaar. Deze benadering impliceert dat de mutatiekans toeneemt. Na tien jaar is de mutatiekans 10%: 5 muterende woningen op 50 resterende woningen.

Bij de exponentiële benadering blijft de mutatiekans gelijk en wordt deze toegepast op de nog in exploitatie zijnde eenheden. In het voorbeeld zijn aan het begin van het tweede jaar nog 95 eenheden in exploitatie. De mutatiekans van 5% wordt toegepast op dit aantal wat betekent dat in het tweede jaar 95 * 5% = 4,75 eenheden muteren. Bij de exponentiele benadering blijft de mutatiekans gelijk.

Vanzelfsprekend geldt in het doorexploiteerscenario dat de mutatiegraad in alle jaren van toepassing is op alle eenheden. Alle eenheden blijven in dit scenario immers in exploitatie. Wel dient rekening gehouden te worden met feit dat op een zeker moment een deel van de huren als gevolg van eerdere mutaties al geharmoniseerd is, dat wil zeggen aangepast aan de markthuur.

Over verslag 2016 wordt aanbevolen de exponentiële benadering te gebruiken. Vanaf verslagjaar 2017 is de exponentiële benadering voorgeschreven.

3.4.5. Verdere toelichting rekenwijze

In de tekst van dit handboek zijn op verschillende plaatsen toelichtingen opgenomen voor de rekenkundige uitwerki.

3.5. Waarderingscomplex

Om te komen tot een marktwaardewaardering van het vastgoed, wordt het gehele bezit, dat wil zeggen alle verhuureenheden van de toegelaten instelling, opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex.

Er bestaat geen minimum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Dit betekent dus dat een waarderingscomplex ook uit één verhuureenheid kan bestaan. Eveneens geldt dat geen maximum aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex wordt voorgeschreven.

Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit DAEB en niet-DAEB vastgoed. In dat geval dient, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst te worden in een deel dat aan het DAEB vastgoed, resp. aan het niet-DAEB deel kan worden toegerekend.

Let op: Als bijvoorbeeld meerdere studentenwoningen of (extramurale) zorgeenheden in één contract zijn verhuurd aan een derde partij, dan gedraagt dit complex zich op basis van het contract als een BOG-MOG-ZOG complex en dient het complex conform die uitgangspunten gewaardeerd te worden.

3.6. Doorexploiteer- en uitpondscenario

De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij alle woongelegenheden en parkeergelegenheden, met uitzondering van onzelfstandige studenteneenheden, plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG, MOG en intramuraal vastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.

Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd. Daarbij wordt verondersteld dat elk jaar bij een deel van de verhuureenheden, de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt de eenheid opnieuw verhuurd en wordt de huur na mutatie opgetrokken naar de potentiële huur, die bepaald is op basis van de markthuur met als maximum de maximale huur op basis van het woningwaarderingstelsel. Aan het einde van de 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen en de eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar het heden en opgeteld om tot een waarde in het doorexploiteerscenario te komen.

In het uitpondscenario wordt verondersteld dat verhuureenheden bij mutatie leeg worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet opgetrokken, maar wordt daarvoor in de plaats een verkoopkasstroom en verkoopkosten opgenomen.

Na de 15-jarige DCF-periode wordt de eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden bepaald. De kasstromen en de eindwaarde worden contant gemaakt en vervolgens opgeteld om tot de waarde in het uitpondscenario te komen.

Zoals niet-zelfstandige studentenwoningen in de basisversie een uitzondering op het hanteren van zowel een doorexploiteer- als een uitpondscenario. Deze kunnen en zullen in de praktijk niet één voor één uitgepond worden en voor deze eenheden geldt daarom in de basisversie uitsluitend het doorexploiteerscenario. In de full versie kan het uitpondscenario wel worden toegepast. De waarde op basis van het doorexploiteerscenario, respectievelijk het uitpondscenario is de som van de waarde van alle verhuureenheden in het waarderingscomplex. Nadat de waarden op basis van beide scenario’s zijn bepaald, leidt de hoogste waarde van de twee scenario’s uiteindelijk tot de marktwaarde van het waarderingscomplex.

Bij toepassing van de full versie kan een uitzondering worden gemaakt op het hanteren van zowel een doorexploiteer- als een uitpondscenario, indien op basis van een marktanalyse wordt aangetoond dat één van beide scenario’s niet realistisch is in de markt. Hiervoor kan bijvoorbeeld gedacht worden aan woningen in krimp- en aardbevingsgebieden, studentenwoningen en extramurale zorgwoningen.

3.7. Verhuureenheden in exploitatie buiten de landsgrenzen

Voor verhuureenheden buiten de Nederlandse landsgrenzen geldt dat de waardering dient plaats te vinden met inschakeling van een externe taxateur. De reden hiervoor is dat het handboek betrekking heeft op de Nederlandse situatie en niet op vastgoed in het buitenland.

4. MACRO-ECONOMISCHE PARAMETERS

Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van macro- economische parameters. Het gaat hierbij om de prijsinflatie, de loonstijging, de bouwkostenstijging en de leegwaardestijging. De parameters worden hierna weergegeven.

4.1. Prijsinflatie

De prijsinflatie wordt als basis gehanteerd voor de jaarlijkse indexering van de volgende posten:

  • • de contracthuur, exclusief de boven inflatoire opslag;

  • • de maximale huur en de liberalisatiegrens volgens het woningwaarderingstelsel;

  • • de markthuur;

  • • de belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.

Voor jaren 2016 en 2017 wordt aangesloten bij de meest recente prognose van het Centraal Planbureau (CPB)6. Voor het restant van de prognoseperiode wordt aangesloten bij de lange termijn verwachting, conform het (maximale) streven van de Europese Centrale Bank (ECB).

Tabel 1 prijsinflatie

Prijsinflatie

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022 e.v

Prijsinflatie

0,20%

0,60%

1,07%

1,53%

2,00%

2,00%

2,00%

4.2. Loonstijging

De loonstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de beheerkosten, exclusief de zakelijke lasten. Voor de jaren 2016 en 2017 wordt aangesloten bij de meest recente prognose van het CPB.7 Voor het restant van de prognoseperiode wordt aangesloten bij de reële groei van de lonen in het verleden, die gemiddeld ongeveer 0,5% boven inflatie was. Dit sluit ook aan bij voorspellingen van het CPB en de ECB voor de arbeidsproductiviteitsgroei. De loonstijging vanaf 2018 is daarmee gelijk aan de prijsinflatie plus 0,5%.

Tabel 2 loonstijging

Loonstijging

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022 e.v.

Loonstijging

1,60%

1,70%

1,57%

2,03%

2,50%

2,50%

2,50%

4.3. Bouwkostenstijging

De bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten. Voor de veronderstelde bouwkostenstijging wordt aangesloten bij de loonstijging. Zoals beschreven, wordt deze stijging voor de jaren 2016 en 2017 ontleend aan de meest recente prognose van het CPB. Voor het restant van de prognoseperiode geldt eveneens dat de bouwkostenstijging gelijk is gesteld aan de loonstijging.

Tabel 3 bouwkostenstijging

Bouwkostenstijging

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022 e.v.

Bouwkostenstijging

1,60%

1,70%

1,57%

2,03%

2,50%

2,50%

2,50%

4.4. Leegwaardestijging

De leegwaardestijging vormt de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario. Omdat er regionale verschillen zijn, is de leegwaardestijging voor elke provincie en voor de vier grote steden afzonderlijk weergegeven. Over 2015 en 2016 gaat het daarbij om de gerealiseerde stijgingen op basis van gegevens van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het Kadaster. Vanaf 2017 is verondersteld dat de leegwaardestijging in 3 jaar geleidelijk uitkomt op 2,0%. Dit sluit aan bij de lange termijn verwachting dat de leegwaardestijging trendmatig gelijk is aan de veronderstelde prijsinflatie. Hoewel de recente prijsstijging in de meeste regio’s boven de trend ligt, is het niet zeker dat deze prijsstijgingen zich door zullen zetten. Daarom is vanaf 2019 gekozen voor een trendmatige, veilige benadering.

Tabel 4 leegwaardestijging naar provincie en de vier grote steden (Bron: Kadaster)

Regio

2015

2016

2017

2018

2019 e.v.

Groningen

3,00%

2,40%

2,20%

2,10%

2,00%

Friesland

3,30%

2,60%

2,30%

2,10%

2,00%

Drenthe

2,80%

2,20%

2,10%

2,00%

2,00%

Overijssel

1,80%

3,20%

2,60%

2,30%

2,00%

Flevoland

1,20%

3,60%

2,80%

2,40%

2,00%

Gelderland

2,50%

3,00%

2,50%

2,20%

2,00%

Utrecht (provincie)

4,30%

5,70%

3,80%

2,90%

2,00%

Noord-Holland

6,10%

7,40%

4,70%

3,30%

2,00%

Zuid-Holland

3,70%

4,70%

3,30%

2,60%

2,00%

Zeeland

0,70%

0,80%

1,40%

1,70%

2,00%

Noord-Brabant

2,90%

3,30%

2,60%

2,30%

2,00%

Limburg

2,10%

3,80%

2,90%

2,40%

2,00%

Amsterdam

11,00%

14,70%

8,30%

5,10%

2,00%

’s-Gravenhage

5,00%

8,00%

5,00%

3,50%

2,00%

Rotterdam

5,40%

5,70%

3,80%

2,90%

2,00%

Utrecht (gemeente)

7,20%

9,80%

5,90%

3,90%

2,00%
           

Nederland

2,80%

4,40%

3,20%

2,60%

2,00%

5. WOONGELEGENHEDEN

Dit hoofdstuk behandelt de te hanteren gegevens en uitgangspunten voor de waardering van woongelegenheden. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen objectgegevens en modelparameters.

De objectgegevens zijn specifieke gegevens die op het niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. Deze gegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling.

De modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde en waarover dit handboek uitsluitsel geeft.

5.1. Objectgegevens

De onderstaande tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor woongelegenheden van de toegelaten instelling. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen gegevens die betrekking hebben op het waarderingscomplex en op de afzonderlijke verhuureenheden.

Tabel 5 objectgegevens voor woongelegenheden

Objectgegevens

Omschrijving

Waarderingscomplex

Id waarderingscomplex

Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.

Mutatiekans

De gemiddelde mutatiekans per waarderingscomplex over de periode 2012 - 2016.

Aangebroken complex

Van het waarderingscomplex zijn reeds afzonderlijke verhuureenheden verkocht.

Gesplitst complex

Het waarderingscomplex is wel of niet voor verkoop van afzonderlijke verhuureenheden gesplitst. Onder een gesplitst complex wordt verstaan een complex dat reeds kadastraal is gesplitst in appartementsrechten, teneinde de verkoop van afzonderlijke verhuureenheden mogelijk te maken.

Mogelijkheid van verkoop

Het maximaal aantal verkoopbare verhuureenheden als percentage van het totaal aantal verhuureenheden per waarderingscomplex.

Verhuureenheid

 

Id verhuureenheid

Unieke identificatiecode van de verhuureenheid die aansluit bij de basisadministratie.

Postcode

Viercijferige postcode van de verhuureenheid.

Type verhuureenheid

Type verhuureenheid onderscheiden naar EGW, MGW, studenteneenheid of zorgeenheid (extramuraal).

Subtype verhuureenheid

Indien van toepassing, nadere typering bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden.

Verdere typering van een studenteneenheid onderscheiden naar: containerwoningen, gebouwde studio's, hat eenheden, onzelfstandige eenheden, meerkamerappartementen.

Verdere typering van een extramurale zorgeenheid onderscheiden naar: aanleunwoning en appartement.

N.B. Dit gegeven is nodig voor de actualisatie en validatie in 2017, het wordt dus niet gebruikt in de waardering over 2016.

Zelfstandige verhuureenheid

Betreft het wel of niet een zelfstandige verhuureenheid.

Gereguleerde verhuureenheid

Betreft het wel of niet een gereguleerde huurovereenkomst bij de verhuureenheid.

Bouwjaar

Bouwjaar van de verhuureenheid.

Oppervlakte

De gebruiksoppervlakte (GBO) van de verhuureenheid.

WWS-punten

Het aantal punten volgens het woningwaarderingstelsel van de verhuureenheid.

Verhuureenheid ligt in beschermd stads- of dorpsgezicht

Wel of niet.

Bij woningen (van vóór 1945) behorend tot een beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht toeslag van 15% van de maximale huurprijs.

Actuele contracthuur

De overeengekomen kale maandhuur van de verhuureenheid op peildatum 31-12-2016.

Aanvangsleegstand

Wel of geen aanvangsleegstand

Staat de eenheid leeg op het beschouwingsmoment 31-12-2016

WOZ-waarde

WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2016. Deze kent doorgaans waardepeildatum 01-01-2015. Indien de WOZ-waarde in de beschikking een andere peildatum kent, dan moet hier rekening mee worden gehouden.

Achterstallig onderhoud

Wel of geen achterstallig onderhoud nodig om de woning op de lange termijn als huurwoning te kunnen blijven exploiteren, ten dele gebaseerd op de meerjaren onderhouds prognose (MJOP).

Bedrag achterstallig onderhoud

Indien van toepassing, het bedrag waarmee het achterstallig onderhoud kan worden verholpen.

Erfpacht

Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: nee, ja met erfpacht eeuwigdurend afgekocht, ja met erfpacht tijdelijke afgekocht, ja met erfpachtcanon.

Erfpacht afkoopbedrag

De afkoopsom die betaald moet worden om de erfpacht om te zetten in eigendom of eeuwigdurende erfpacht

Erfpachtcanon

Indien van toepassing, erfpachtcanon van de verhuureenheid, een bedrag per jaar.

Einddatum erfpachtcontract

Indien van toepassing, per verhuureenheid de einddatum of herzieningsdatum van het erfpachtcontract.

Suppletie erfpacht omzetting van huur naar koop

Indien van toepassing, het bedrag dat bij verkoop van de verhuureenheid als suppletie voor erfpacht is verschuldigd aan de erfpachtgever omdat een woning van huur- naar koopwoning wordt omgezet.

Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden is het feit of een eenheid zelfstandig of onzelfstandig is van grote invloed op de waarde. Deze typering vraagt daarom extra aandacht bij uitwerking van de gegevens voor een waardering.

Verder geldt dat gelabelde studenteneenheden die bestaan uit meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd, via het model van MGW danwel EGW dienen te worden getaxeerd. Het betreft hier immers een EGW of MGW met één huurcontract.

5.2. Modelparameters

Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering van de verhuureenheden in de waarderingscomplexen plaats, waarbij gebruik wordt gemaakt van de hierboven aangegeven objectgegevens. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. In hoofdstuk 9 worden de vrijheidsgraden beschreven waar in de full versie gebruik van kan worden gemaakt om af te wijken van de basisversie.

5.2.1. Leegwaarde

De leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een verhuureenheid zich voordoet.

De leegwaarde wordt gelijk gesteld aan de geïndexeerde WOZ-waarde. Hierbij wordt aangenomen dat de beschikbare WOZ-beschikking in 2016 is afgegeven en daarmee betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2015. De WOZ-waarde van de WOZ-beschikking dient dan te worden geïndexeerd met de leegwaardestijging van 2015 en 2016 om een leegwaarde te krijgen met peildatum 31 december 2016. Indien de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2015 nog niet beschikbaar is, dan wel de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2016 al beschikbaar is, dient deze waarde te worden aangepast zodanig dat de WOZ-waarde als objectgegeven de waardepeildatum 1 januari 2015 heeft.

Rekenkundige uitwerking: WOZ-waarde als grondslag

De geïndexeerde WOZ-waarde vormt de grondslag van de verhuurderheffing en de OZB. Beide heffingen worden in een kalenderjaar bepaald op basis van de WOZ-beschikking van dat jaar. In die beschikking is de WOZ-waarde opgenomen primo het jaar voorafgaand aan het beschikkingsjaar.

Voorbeeld:

De grondslag voor het bepalen van de verhuurderheffing in 2019 is de WOZ-beschikking 2019 en daarmee de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2018 oftewel primo 2018. Omdat de grondslag primo kalenderjaar is vormt de grondslag een uitzondering op de regel van medio indexeren. De grondslag wordt primo bepaald.

Stel: u wil de verhuurderheffing berekenen in het jaar 2019. De grondslag daarvoor is de peildatum primo 2018. U beschikt over een WOZ-beschikking van 2016 waarin een waarde van € 100.000 staat vermeld met de peildatum primo 2015. Om de gewenste grondslag primo 2018 te bepalen moet u dus de WOZ-waarde uit de beschikking 2016 (peildatum primo 2015) indexeren met de index over 2015, 2016 en over 2017 om zo de waarde primo 2018 te bepalen. Stel dat de index 2015 gelijk is aan 2%, de index 2016 gelijk is aan 3%, en de index 2017 gelijk aan 4%, dan is de grondslag gelijk aan € 100.000 * (1 + 2%) * (1 + 3%) * (1 + 4%) = € 109.262.

Rekenkundige uitwerking leegwaarde en verkoopopbrengsten in uitpondscenario:

In het uitpondscenario zijn de bruto inkomsten uit verkoop gelijk aan de leegwaarde. Volgens het algemene principe vallen kasstromen, en dus ook verkoop, midden in een kalenderjaar. De leegwaarde is dus de leegwaarde medio jaar.

Voorbeeld:

Stel: u moet de leegwaarde in het kalenderjaar 2018 bepalen. Net als in het vorige voorbeeld beschikt u over een WOZ-beschikking 2016 met daarin een peildatum primo 2015 van € 100.000. Gegeven de indexen in het bovenstaande voorbeeld is de leegwaarde primo 2018 gelijk aan € 109.262. Stel de index in 2018 is 2%, dan is de leegwaarde ultimo 2018 gelijk aan € 111.448. De gezochte leegwaarde medio is het gemiddelde van de leegwaarde primo en ultimo (€ 109.262 + € 111.448)/2 is € 110.335. (Oftwel: 109.262 * 1,020,5)

De leegwaarde is in de basis versie ook de grondslag voor de markthuur die gedefinieerd is als een percentage van de leegwaarde. De markthuur wordt bepaald op basis van dat percentage en de leegwaarde op 31 december 2016. De leegwaarde als grondslag voor de markthuur is dus primo kalenderjaar.

Voorbeeld:

Stel u beschikt over een WOZ-beschikking 2017. Daarin staat de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2016. Stel de waarde in de beschikking is € 100.000. Om de basis voor de markthuur te bepalen dient u de leegwaarde ultimo 2016, of wel primo 2017, te bepalen door de index leegwaarde in 2016 toe te passen. Als die index gelijk is aan 3% dan is de leegwaarde primo 2017 gelijk aan € 103.000.

5.2.2. Markthuur van woningen

De markthuur is de (kale) huurprijs per maand van een verhuureenheid die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden gerealiseerd op de waardepeildatum 31 december 2016. In het doorexploiteerscenario wordt de markthuur gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een woning is gemuteerd. In het uitpondscenario speelt de markthuur een rol als er sprake is van juridische beklemmingen. Door deze beklemmingen kan het voorkomen dat slechts een deel van de verhuureenheden in een complex mag worden verkocht. Indien dit deel is bereikt, mag vanaf dat moment niet meer worden verkocht in het uitpondscenario, maar zal bij mutatie sprake zijn van wederverhuur. In dat geval is de markthuur van belang bij het bepalen van de nieuwe huur na mutatie. Voorts dient bij leegstand ook de markthuur genomen te worden, in plaats van de contracthuur.

Op basis van gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over de gerealiseerde markthuren van woningen per maand over de periode januari 2014 tot en met juni 2016 is de markthuur in procenten van de leegwaarde geschat op waardepeildatum 31 december 2016. De hoogte van de markthuur is daarbij afhankelijk van de volgende woningkenmerken:

  • • Leegwaarde ingedeeld in 16 klassen

  • • Bouwjaar ingedeeld in zes bouwjaarklassen

  • • Woningtype ingedeeld in twee typen

  • • Oppervlakte (GBO) ingedeeld in zes klassen

  • • COROP-gebied met 40 gebieden8

Bij de schatting is gebruik gemaakt van een referentiewoning. De keuze voor de referentiewoning heeft geen invloed op de hoogte van de markthuur van de andere woningen. Onderstaande tabel geeft de kenmerken van de referentiewoning weer.

Tabel 6 referentiewoning

Kenmerk

Klasse

Leegwaarde

> 175.000 ≤ 200.000

Bouwjaarklasse

≥ 1990

Woningtype

MGW

Oppervlakte

≥ 100 ≤ 149

COROP gebied ¹

Agglomeratie ’s-Gravenhage

¹ COROP-gebieden zoals door het CBS gedefinieerd.

De markthuur voor deze referentiewoning bedraagt op jaarbasis 6,03% van de leegwaarde.

Onderstaande tabellen geven de afzonderlijke effecten op het markthuurpercentage weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Om te komen tot de markthuur van de overige woningen, anders dan de referentiewoning, worden de afzonderlijke effecten opgeteld bij of afgetrokken van het markthuurpercentage van de referentiewoning. Daarbij wordt een bovengrens van het markthuurpercentage van 10% en een ondergrens van 3,25% gehanteerd.

Tabel 7 effect leegwaardeklasse

Leegwaardeklasse

Effect

Leegwaardeklasse

Effect

≤ 50.000

3,50%

> 225.000 ≤ 250.000

–0,47%

> 50.000 ≤ 75.000

3,22%

> 250.000 ≤ 275.000

–0,55%

> 75.000 ≤ 100.000

2,35%

> 275.000 ≤ 300.000

–0,65%

> 100.000 ≤ 125.000

1,49%

> 300.000 ≤ 350.000

–0,79%

> 125.000 ≤ 150.000

0,93%

> 350.000 ≤ 400.000

–0,93%

> 150.000 ≤ 175.000

0,42%

> 400.000 ≤ 450.000

–1,02%

> 175.000 ≤ 200.000

0,00%

> 450.000 ≤ 500.000

–1,08%

> 200.000 ≤ 225.000

-0,25%

> 500.000

–1,50%
Tabel 8 effect bouwjaarklasse

Bouwjaarklasse

Effect

Bouwjaarklasse

Effect

< 1900

0,66%

≥ 1940 < 1970

0,30%

≥ 1900 < 1920

0,62%

≥ 1970 < 1990

-0,01%

≥ 1920 < 1940

0,38%

≥ 1990

0,00%
Tabel 9 effect woningtype

Woningtype

Effect

Woningtype

Effect

EGW

–0,20%

MGW

0,00%
Tabel 10 effect oppervlakteklasse

Oppervlakteklasse

Effect

Oppervlakteklasse

Effect

< 40

–0,84%

≥ 100 < 150

0,00%

≥ 40 < 70

–0,41%

≥ 150 < 200

0,62%

≥ 70 < 100

–0,23%

≥ 200

1,20%
Tabel 11 effect COROP-gebied

COROP-gebied

Effect

COROP-gebied

Effect

Oost-Groningen

0,00%

Agglomeratie Haarlem

0,11%

Delfzijl en omgeving

–0,11%

Zaanstreek

0,16%

Overig Groningen

–0,11%

Groot-Amsterdam

–0,26%

Noord-Friesland

–0,48%

Het Gooi en Vechtstreek

–0,17%

Zuidwest-Friesland

–0,61%

Aggl. Leiden en Bollenstreek

–0,06%

Zuidoost-Friesland

–0,61%

Agglomeratie ’s- Gravenhage

0,00%

Noord-Drenthe

–0,17%

Delft en Westland

–0,15%

Zuidoost-Drenthe

0,02%

Oost-Zuid-Holland

–0,51%

Zuidwest-Drenthe

–0,46%

Groot-Rijnmond

0,09%

Noord-Overijssel

–0,73%

Zuidoost-Zuid-Holland

–0,29%

Zuidwest-Overijssel

–0,51%

Zeeuws-Vlaanderen

0,26%

Twente

–0,51%

Overig Zeeland

0,26%

Veluwe

–0,63%

West-Noord-Brabant

–0,32%

Achterhoek

–0,58%

Midden-Noord-Brabant

–0,39%

Arnhem/Nijmegen

–0,32%

Noordoost-Noord- Brabant

–0,51%

Zuidwest-Gelderland

–0,45%

Zuidoost-Noord-Brabant

–0,32%

Utrecht

–0,70%

Noord-Limburg

–0,49%

Kop van Noord-Holland

–0,26%

Midden-Limburg

–0,79%

Alkmaar en omgeving

–0,16%

Zuid-Limburg

–0,23%

IJmond

–0,12%

Flevoland

–0,38%

Het bepaalde markthuurpercentage is alleen van toepassing op peildatum 31 december 2016. De markthuur in de jaren daarna wordt berekend door de markthuur medio 2016 aan te passen met de prijsinflatie.

5.2.3. Markthuur van studenteenheden en extramurale zorgeenheden

Voor studenteenheden en extramurale zorgeenheden zijn onvoldoende gegevens beschikbaar om een markthuur op te baseren. Aansluitend bij de praktijk, is daarom de markthuur voor studenteneenheden en extramurale zorgeenheden gelijk gesteld aan de maximale huur volgens het woningwaarderingstelsel. Voor studenteenheden geldt de kwaliteitskorting grens daarbij als maximum. Dit huurniveau is ook van toepassing bij een leegstaande eenheid.

5.2.4. Exploitatiekosten

De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, onderscheiden naar instandhoudings- onderhoud, en mutatieonderhoud. Daarnaast vallen ook de beheerkosten, belastingen verzekeringen, overige zakelijke lasten en verhuurderheffing onder de exploitatiekosten.

Het uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder exploitatiekosten maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten, nader toegelicht.

5.2.4.1. Instandhoudingsonderhoud

Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode nodig is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op de waardepeildatum bevindt. Het gaat hierbij niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het instandhoudingsonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.

De hoogte van de kosten voor het instandhoudingsonderhoud is afhankelijk van twee kenmerken van de verhuureenheid:

  • • Bouwjaar ingedeeld in vijf klassen.

  • • Type verhuureenheid ingedeeld in vier typen.

De bedragen voor het instandhoudingsonderhoud zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 12 kosten voor instandhoudingsonderhoud naar type en bouwjaarklasse

Instandhoudingsonderhoud naar type en bouwjaarklasse

Type

Bouwjaar
 

<1960

1960 – 1974

1975 – 1989

1990 – 2004

>= 2005

EGW

909

984

837

858

861

MGW

849

969

787

859

846

Studenteenheid

502

513

453

570

555

Zorgeenheid (Extramuraal)

1018

1005

884

987

992

5.2.4.2. Mutatieonderhoud

Mutatieonderhoud doet zich voor bij het vrijkomen van de woning door contractopzegging door de huurder. De hoogte van de kosten voor het mutatieonderhoud is afhankelijk van het type

verhuureenheid. De bedragen voor het mutatieonderhoud zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in de onderstaande tabel. Daarbij geldt dat de bedragen per mutatie gelden. De bedragen zijn inclusief 21% BTW.

Tabel 13 mutatieonderhoud

Type

Mutatieonderhoud

EGW

823

MGW

618

Studenteneenheid

185

Zorgeenheid (extramuraal)

618

Let op: mutatieonderhoud geldt alleen in het geval van wederverhuur (doorexploiteerscenario). In het geval van verkoop (uitpondscenario) wordt mutatieonderhoud niet opgenomen.

5.2.4.3. Achterstallig onderhoud

Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken moeten worden betrokken bij de waardering van de woongelegenheden. Achterstallig onderhoud zijn kosten die het gevolg zijn van onvoldoende onderhoud of van externe omstandigheden (dalende grondwaterstand, aardbevingen) die een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties en voor het op lange termijn doorexploiteren van de huurwoning. Dit kan onder meer betrekking hebben op funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd. Het gaat hierbij dus niet om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische en bouwkundige staat te houden.

De correctie bij de waardering is in ieder geval aan de orde als de toegelaten instelling de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van de betreffende verhuureenheid.

5.2.4.4. Beheerkosten

Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de verhuureenheid. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van de verhuureenheden. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.

De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type verhuureenheid. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per verhuureenheid, per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 14 beheerkosten naar type

Type

Beheerkosten

EGW

420

MGW

413

Studenteenheid

389

Zorgeenheid

381

5.2.4.5. Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

Onder belastingen en overige zakelijke lasten vallen de gemeentelijke OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. Daarnaast zijn er kosten voor de verzekeringen.

Toegelaten instellingen kunnen voor de gemeentelijke OZB gebruik maken van de gepubliceerde gemeentelijke tarieven 20168. De gemeentelijke OZB wordt als een percentage van de WOZ-waarde weergegeven.

Voor de rioolheffing, de verontreinigingsheffing, de waterschapsbelasting en verzekeringen, is een gemiddeld percentage per verhuureenheid opgenomen. De percentages, waarop dit gemiddelde is gebaseerd, zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2015. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt het initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met de prijsinflatie. Inclusief 21% BTW.

Tabel 15 belastingen en verzekeringen

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

Gemeentelijke OZB

Gemeentelijke tarieven 2016 zoals gepubliceerd uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde met waardepeildatum 1-1-2015.

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (excl. gemeentelijke OZB)

0,13% van de WOZ-waarde

5.2.4.6. Verhuurderheffing

Op grond van de huidige wet dient de verhuurderheffing voor de volledige DCF-periode te worden opgenomen. De heffing wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde. De verhuurderheffing 2016 gaat uit van de WOZ-beschikking 2016; deze heeft in beginsel waardepeildatum 1 januari 2015. Voor de verhuurderheffing 2017 en volgende wordt deze WOZ-waarde jaarlijks geïndexeerd met de leegwaardestijging.

De heffing wordt alleen opgenomen voor zelfstandige woongelegenheden met een huur die aan het begin van het kalenderjaar onder de liberalisatiegrens ligt. Indien de huur gedurende de DCF-periode door mutatie of jaarlijkse huurverhoging aan de zittende bewoner boven de liberalisatiegrens uitkomt, dan wordt geen heffing meer ingerekend. De geldende tarieven zijn opgenomen in de onderstaande tabel.

Tabel 16 verhuurderheffing

Tarief

2017

2018 t/m 2022

2023 e.v.

Tarief WOZ

0,536%

0,569%

0,543%

Toelichting uitwerking exploitatiekosten:

Voor het indexeren van de meeste exploitatiekosten geldt het medio principe. Zijn bijvoorbeeld de instandhoudingskosten op prijspeil 31-12-2016 gelijk aan € 800 per jaar per VHE en u wilt de geïndexeerde waarde voor 2017 bepalen gegeven een index van 2% over 2017, dan is de berekening als volgt:

  • • Primo 2017 bedragen de kosten € 800

  • • Ultimo 2017 bedragen de kosten € 800 * (1 + 2%) is € 816

  • • De kosten medio zijn het gemiddelde van primo en ultimo, in dit voorbeeld dus € 808.

Dit principe is naast op instandhoudingsonderhoud ook toepasbaar op de overige exploitatiekosten

Een uitzondering op dit principe vormen de OZB en de verhuurderheffing. Die zijn gebaseerd op een grondslag primo kalenderjaar zoals eerder toegelicht in de paragraaf Leegwaarde.

Exploitatiekosten in het uitpondscenario

In het uitpondscenario moet rekening gehouden worden met het uit exploitatie gaan van woningen. Het medio jaar principe veronderstelt dat uitponden halverwege het jaar plaatsvindt. Stel dat de mutatiegraad in 2017 gelijk is aan 5% is, dan is in de eerste helft 2017 100% in exploitatie en in de tweede helft 95%.

Toegepast op bovenstaand voorbeeld zijn de kosten instandhouding in 2017 gelijk aan 100% van € 800 plus 95% van € 816 gedeeld door 2. In formule is dat (100% * € 800 + 95% * € 816)/2 is € 788.

Bij het uitpondscenario worden bij mutatie ook geen mutatiekosten gemaakt.

5.2.5. Huurstijging

Bij de huurstijging wordt onderscheid gemaakt tussen de jaarlijkse huurverhoging en de huuraanpassing bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging is van toepassing op de contracthuur, de markthuur en de maximale huur. In de basisversie worden deze drie huurniveaus geïndexeerd met de prijsinflatie. Daarnaast is er de komende jaren sprake van een jaarlijkse boveninflatoire opslag op de huurverhoging.

5.2.5.1. Boveninflatoire huurverhoging

De jaarlijkse boveninflatoire huurverhoging, geldt alleen voor de contracthuur van gereguleerde zelfstandige verhuureenheden. De hoogte van de opslag boven de prijsinflatie is afhankelijk van overheidsbeleid dat kan wijzigen, en de verwachtingen daarover in de markt. Hierbij is verondersteld dat de kopende belegger de mogelijkheden die het rijksbeleid biedt voor huuraanpassingen, wel zal benutten, maar met coulance voor de huurders door de maximale toegestane huurverhoging met 0,5%-punt te verlagen. Bij het toepassen van de boveninflatoire huurverhoging geldt de randvoorwaarde dat de huur niet boven de markthuur of de maximale huur uitkomt.

Tabel 17 opslag jaarlijkse huurverhoging boven inflatie bij gereguleerde verhuureenheden

Type

2017

2018

2019

2020 e.v.

Zelfstandige eenheden

1,2%

0,8%

0,4%

0,0%

Onzelfstandige eenheden

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Bij geliberaliseerde eenheden geldt in principe het percentage huurverhoging zoals is vastgelegd in de huurovereenkomst. Indien deze specifieke informatie uit huurovereenkomsten niet beschikbaar is, dan is de huurverhoging gelijk aan de prijsinflatie plus de opslag voor zelfstandige eenheden.

5.2.5.2. Huursprong bij mutatie

In het doorexploiteerscenario gaat de huur van woongelegenheden bij mutatie naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. Hierbij is het volgende het geval:

  • • Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingstelsel.

  • • Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.

5.2.6. Bevriezing liberalisatiegrens

Voor de waardering is ook de te verwachten bevriezing van de liberalisatiegrens van belang. De bevriezing van de liberalisatiegrens vond voor het eerst per 1 januari 2016 plaats. De bevriezing geldt voor drie kalenderjaren en geldt dus voor de jaren 2016, 2017 en 2018. Hierdoor is het mogelijk dat de huur eerder de liberalisatiegrens overschrijdt. Als deze overschrijding plaatsvindt, is het daaropvolgende jaar geen verhuurderheffing meer verschuldigd.

5.2.7. Huurderving oninbaar

Onder huurderving oninbaar vallen de huur en andere kosten die door wanbetaling, tijdelijke leegstand, oninbare servicekosten, doorlopende servicekosten tijdens leegstand ten laste van eigenaar of anderszins niet zijn te incasseren. Structurele leegstand wordt hierin niet opgenomen. De huurderving wordt opgenomen als een vast percentage van 1,0% over de huursom voor de gehele DCF-periode. Dit percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.

5.2.8. Aanvangsleegstand

De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2017. Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.

Deze benadering wijkt af van de vorige versie van dit handboek. Daarom is deze benadering voor verslagjaar 2016 nog een handreiking. Vanaf verslagjaar 2017 is deze benadering voorgeschreven.

Voorbeeld:

Stel de aanvangsleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur medio dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.

5.2.9. Mutatiekans

Bij de hoogte van de mutatiekans wordt onderscheid gemaakt tussen de mutatiekans in het doorexploiteerscenario en in het uitpondscenario.

5.2.9.1. Mutatiekans bij doorexploiteren

De mutatiekans in het doorexploiteerscenario is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans van de betreffende verhuureenheden over de afgelopen vijf jaar (2012–2016). Het betreft het aantal vrijgekomen woningen door reguliere opzeggingen. Het betreft het totaal aantal mutaties gedurende de periode gedeeld door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden.

Voorbeeldberekening

Veronderstel dat een waarderingscomplex 100 verhuurbare eenheden omvat per ultimo jaar gedurende de jaren 2012 t/m 2016 en er geen verkopen plaatsvinden in deze periode.

• 2012

2 mutaties

100 vhe ultimo 2012

• 2013

5 mutaties

100 vhe ultimo 2013

• 2014

3 mutaties

100 vhe ultimo 2014

• 2015

2 mutaties

100 vhe ultimo 2015

• 2016

0 mutaties

100 vhe ultimo 2016

Totaal

12 mutaties

500 vhe

Hieruit volgt de mutatiekans van het waarderingscomplex: 12/500 oftewel 2,40%

5.2.9.2. Mutatiekans bij uitponden

De mutatiekans in het uitpondscenario kan per prognosejaar variëren, waarbij de mutatiekans voor doorexploiteren de basis vormt voor de hoogte van de mutatiekans bij uitponden. De opslagen in het uitpondscenario zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn hieronder weergegeven. De volgende opslagen zijn van toepassing:

  • • Jaar 1: Indien sprake is van een niet-aangebroken waarderingscomplex, dan geldt een opslag van 2% op de mutatiekans voor doorexploiteren. Indien er wel al is uitgepond, wordt de mutatiekans voor doorexploiteren gevolgd.

  • • Jaar 2 tot en met 5: De mutatiekans voor doorexploiteren wordt gevolgd. Er wordt dus geen opslag toegepast.

  • • Jaar 6 tot en met 15: Voor de laatste jaren van de DCF-periode geldt dat de hoogte van de mutatiekans wordt verlaagd naar 70% van de mutatiekans die wordt gehanteerd in het doorexploiteerscenario. Voor de resterende 30% die wel muteert maar niet wordt uitgepond geldt dat deze wederverhuurd worden op basis van de markthuur.

5.2.9.3. Minimale en maximale mutatiekans

Voor zowel de mutatiekans bij doorexploiteren, als de mutatiekans bij uitponden wordt een minimale mutatiekans van 2% gehanteerd voor alle typen verhuureenheden. Voor de maximale mutatiekans wordt een uitsplitsing naar type verhuureenheid gemaakt: EGW, MGW en zorgeenheid (extramuraal) kennen een maximale mutatiegraad van 50%. Studenteneenheden kennen een maximale mutatiegraad van 100%. Indien een mutatiegraad in een complex boven de maximale mutatiegraad komt te liggen, dan geldt dat de mutatiegraad gelijk wordt gesteld aan het maximum.

Toelichting omgaan met mutatiekans:

De mutatiekans moet in het uitpondscenario steeds toegepast worden op het aantal woningen dat in exploitatie is in dat jaar (dus het aantal niet gemuteerde woningen). Deze exponentiele benadering is vanaf verslagjaar 2017 voorschrift. Over 2016 is het een aanbeveling.

De mutatiekans moet steeds toegepast worden op het aantal in exploitatie zijnde (niet gemuteerde) woningen.

  • • Stel de mutatiekans is 5%. In het eerste jaar muteert de 5% van 100% is 5% van de woningen in exploitatie.

  • • In het volgende jaar muteert dan 5% van 95% is 4,75% van de woningen etc.In het doorexploiteerscenario gaan geen woningen uit exploitatie dus muteert steeds 5% van alle woningen.

Toelichting fractioneel omgaan met muteren:

Zoals eerder uitgebreid toegelicht in de paragraaf ‘Fractioneel muteren en uitponden’ is de fractionele benadering van uitponden/muteren vanaf verslagjaar 2017 voorschrift en tot dan een aanbeveling.

5.2.10. Mutatieleegstand

Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Mutatieleegstand resulteert in huurderving gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur. Deze huurderving geldt alleen in het doorexploiteerscenario.

Mutatieleegstand was in het vorige handboek alleen op BOG-MOG van toepassing. In dit handboek geldt mutatieleegstand voor alle vastgoedtypen. Voor verslagjaar 2016 is dit een handreiking en mag eventueel nog zonder mutatieleegstand worden gerekend. Voor verslagjaar 2017 is het rekenen met mutatieleegstand een voorschrift.

Tabel 18 periode mutatieleegstand

Type

Mutatieleegstand (in maanden)

Gereguleerde woningen

0 maanden

Geliberaliseerde woningen

3 maanden

Voorbeeld:

Stel de mutatieleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet worden met 3 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.

5.2.11. Omgaan met indexatie huurkasstromen

Huurverhogingen vinden plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Het is uitgangspunt dat uitponden en huurmutaties ook in het midden van een kalenderjaar plaatsvinden. De uitwerking wijkt daarom af van de uitwerking voor bijvoorbeeld exploitatiekosten.

Voorbeeld:

Het onderstaande voorbeeld licht dat stap voor stap toe.

  • • Stel een VHE heeft een contracthuur op prijspeil 31-12-2016 van € 500 per maand. De markthuur van deze woning is op prijspeil € 700 per maand.

  • • De prijsinflatie in 2017 is 2%. Voor gereguleerde woningen geldt in 2017 een opslag van 0,5% op de prijsinflatie.

De mutatiegraad van het complex, waar de voorbeeld woning toe behoort is 5% per jaar

5.2.11.1. Bruto huur in doorexploiteerscenario.

De bruto huur kasstroom, de huur exclusief huurderving, wordt als volgt bepaald in het doorexploiteerscenario.

  • • De eerste zes maanden van 2017 is de contracthuur € 500 per maand. Voor zes maanden is dat in totaal € 3.000.

  • • Wordt het contract doorgezet dan is de contracthuur voor de tweede helft van het jaar € 500 * (1 + 2,5%) is € 512,50 per maand. Bij geen mutatie zou de huur over de tweede zes maanden van het jaar € 3.075 bedragen. Omdat echter 5% van de huurcontracten muteert geldt dat de huur voor dit deel gelijk is aan 95% van € 3.075 is € 2.921.

  • • Voor de overige 5% geldt de markthuur medio jaar. De markthuur primo jaar is € 700 per maand. De markthuur ultimo wordt berekend door de prijsinflatie van 2% toe te passen: de markthuur ultimo is dan € 700 * (1 + 2%) = € 714. De markthuur medio is het gemiddelde van de primo en de ultimo markthuur: € 707 per maand (officieel 700 * 1,020,5). Voor de tweede zes maanden is de markthuur totaal: € 4.242. Omdat maar 5% muteert telt deze huur voor 5% mee: € 212.

  • • De totale bruto huur is in dit voorbeeld de som van:

  • • De contracthuur in de eerste helft van het jaar: € 3.000

  • • De contracthuur voor 95% in de tweede helft van het jaar: € 2.921

  • • De markthuur voor 5% in de tweede helft van het jaar: € 212.

  • • De totale bruto huur in 2017 is in dit voorbeeld daarmee: € 6.133.

5.2.11.2. Bruto huur in uitpondscenario

De berekening voor een uitpondscenario is soortgelijk en gebaseerd op dezelfde getallen. Verder is het uitgangspunt dat bij mutatie volledige uitponding plaatsvindt, er is geen beklemming.

  • • In de eerste helft van het jaar is 100% in exploitatie hetgeen resulteert in dezelfde bruto huurinkomsten voor die eerste zes maanden als in bovenstaand voorbeeld: € 3.000.

  • • Uitponden vindt modelmatig op 1 juli plaats. Na die actie is nog 95% in exploitatie met de verhoogde contracthuur. Dit levert hetzelfde resultaat voor de tweede helft van het jaar als bij doorexploiteren: een bruto huur van € 2.907

  • • Echter is na uitponden de overige 5% uit exploitatie en levert dus geen huurinkomsten meer. De totale bruto huur in 2017 is in dit uitpondscenario daarom: 3.000 + 2.907 is € 5.907.

  • • Uitponden heeft uiteraard ook gevolgen voor de exploitatiekosten. In dit voorbeeld zijn die de eerste helft van het jaar 100% van het totaal en in de tweede helft 95% van het totaal.

5.2.12. Splitsingskosten

Splitsingskosten zijn de kosten die moeten worden gemaakt om een complex dat nu als een geheel staat geregistreerd in het Kadaster te splitsen. Hierdoor kan het complex vervolgens per verhuureenheid worden verkocht. De splitsingskosten worden verdeeld in juridische en technische splitsingskosten.

  • • Juridische splitsingskosten

    Juridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de splitsingsverordening van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en kadasterkosten. Voor juridische kosten wordt een norm gehanteerd van 500 euro per te splitsen eenheid.

  • • Technische splitsingskosten

    Technische splitsingskosten zijn de kosten die worden gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden gerealiseerd.

In de modelmatige bepaling van de marktwaarde worden geen technische splitsingskosten opgenomen. Als de corporatie dat nodig acht, kunnen de technische splitsingskosten via de full versie als afzonderlijke vrijheidsgraad worden meegenomen. In dat geval is tussenkomst van een externe taxateur vereist met een nadere toelichting.

Toelichting uitwerking splitsingskosten

De splitsing van een complex vindt in het uitpondscenario in de praktijk niet plaats op het moment van uitponden van een woning. Die splitsing vindt vooraf plaats. Dat betekent dat alle splitsingskosten genomen en berekend moet worden primo het eerste jaar van de beschouwingsperiode.

5.2.13. Verkoopkosten

De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de verhuureenheden in het uitpondscenario. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en, indien aanwezig, eventuele andere handelingskosten. Onderhoudskosten die worden gemaakt om een woning gereed te maken voor verkoop en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten. De hoogte van het percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen. Het in de tabel weergegeven percentage is alleen van toepassing op de peildatum 31 december 2016. Het bedrag ultimo 2016 wordt aangepast conform de bijbehorende bouwkostenontwikkeling en is inclusief 21% BTW.

Tabel 19 verkoopkosten

Verkoopkosten

Verkoopkosten

1,7% van de leegwaarde

Toelichting uitwerking verkoopkosten:

Voor deze kosten geldt het midden jaar principe. Zoals eerder toegelicht moeten de kosten berekend worden als het gemiddelde van de verkoopkosten primo en ultimo van een kalenderjaar.

5.2.14. Erfpacht

Erfpacht beïnvloedt de waarde van de verhuureenheid. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht. In deze paragraaf worden alleen enkele hoofdlijnen beschreven. Als de consequenties van de erfpacht voor de waardering te veel afwijken van deze hoofdlijnen, is maatwerk nodig dat op basis van de full versie mogelijk is.

Het uitgangspunt is om de eenheid eerst te waarderen alsof deze op eigen grond staat en vervolgens de gevolgen van erfpacht te bezien als correcties op deze waarde. De correcties komen voort uit toekomstige financiële verplichtingen verbonden aan de erfpacht zoals canon betalingen en/of hernieuwde toekomstige afkoopsommen.

Als de erfpacht niet is afgekocht en als sprake is van een jaarlijkse canon, zonder dat bij verkoop aan een belegger of vervolgens bij uitponden aan een particulier een afkoopsom is verschuldigd, is de betreffende canon een doorlopende kasstroom. De contante waarde van deze kasstroom is een correctie op de waarde toepasbaar in de basisversie. Afhankelijk van de erfpachtovereenkomst, dient deze canon wel of niet te worden geïndexeerd.

Loopt het contract niet voor nog minimaal 15 jaar door, dan wordt een inschatting gemaakt van de canon bij ingang van het nieuwe contract. Door de complexiteit van deze methodiek, is in dat geval maatwerk vereist, dat via de full versie mogelijk is.

Afkoopbedrag erfpacht:

Dit is het bedrag dat verschuldigd is om de huidige erfpacht om te zetten in eigendom of eeuwigdurende erfpacht. Het bedrag moet dan door de TI zijn geraamd. Indien dit bedrag in de basisversie wordt opgevoerd, dient dit van de eerdere berekende waarde op eigen grond te worden afgetrokken. Dit bedrag bevat dan tevens eventuele toekomstige canonverplichtingen. Die moeten dan niet alsnog ook opgevoerd worden.

Erfpacht suppletie

In sommige gevallen zal sprake zijn van een erfpachtsuppletie omdat bij verkoop aan een belegger, sprake is van een bestemmingswijziging van de sector van toegelaten instellingen naar de beleggersector en mogelijk ook van huur naar koop. Deze suppletie dient dan wel in de DCF-berekening meegenomen te worden.

Daarnaast wordt in sommige erfpachtcontracten een suppletie clausule opgenomen waarin een bedrag staat dat de erfpachter verschuldigd is voor het omzetten van een huur- in een koopwoning. Dit bedrag maakt onderdeel uit van de kosten verbonden aan uitponden en vallen aan het begin van de waarderingsperiode.

5.2.15. Disconteringsvoet

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. In de basisversie wordt geen onderscheid gemaakt tussen de hoogte van de disconteringsvoet in het doorexploiteer- en uitpondscenario. Met het herstel van de koopwoningmarkt, zijn nu onvoldoende redenen om aan te nemen dat de te verwachten kasstromen in het doorexploiteer- en uitpondscenario een andere risicoprofiel kennen.

De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:

  • • De risicovrije rentevoet.

  • • De vastgoedsector specifieke opslag.

  • • De opslag voor het object- en marktrisico.

De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB9. Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.

De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.

Tabel 20 risicovrije rentevoet en vastgoed opslag

Opbouw disconteringsvoet

Risicovrije rentevoet

0,46%

Vastgoed sectorspecifieke opslag

5,50%

De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de verhuureenheden:

  • • Bouwjaar ingedeeld in vijf bouwjaarklassen.

  • • Type verhuureenheid ingedeeld in vier typen.

  • • Regio ingedeeld in vier regio’s10.

Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik gemaakt van een referentieobject. De keuze voor het referentieobject heeft geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere verhuureenheden. De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd. Vervolgens is de disconteringsvoet geactualiseerd op basis van de marktontwikkelingen in 2015. Deze actualisatie heeft geleid tot een daling van de discontovoet met 0,3%-punt.

Tabel 21 referentieobject

Kenmerk

Klasse

Bouwjaarklasse

< 1960

Type verhuureenheid

EGW

Regio

West

De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 6,66%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 5,96% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico 0,70% bedraagt.

Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuureenheden te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven de op- en afslagen ten opzichte van het referentieobject weer bij elk van de onderscheiden kenmerken. Door per verhuurbare eenheid de kenmerken te bepalen en vervolgens de relevante op- en afslagen op te tellen bij, respectievelijk af te trekken van de totale disconteringsvoet van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuureenheden.

Tabel 22 effect bouwjaarklasse

Bouwjaarklasse

Opslag

< 1960

0,00%

1960 – 1974

0,13%

1975 – 1989

–0,06%

1990 – 2004

–0,25%

≥ 2005

–0,50%
Tabel 23 effect type verhuureenheid

Type

Opslag

EGW

0,00%

MGW

0,15%

Studenteneenheid

–0,29%

Zorgeenheid (extramuraal)

0,45%
Tabel 24 effect regio

Regio

Opslag

Noord

0,98%

Oost

0,62%

Zuid

0,84%

West

0,00%

Opslag disconteringsvoet in krimp- en/of aardbevingsgebieden

Voor woongelegenheden in krimp- en/of aardbevingsgebieden geldt een extra opslag van 2,00%-punt op de discontovoet. Ligt een verhuureenheid zowel in een aardbevings- als krimpgebied dan moet deze opslag niet dubbel gerekend worden. In dat geval is de opslag ook 2,00%-punt.

5.2.16. Eindwaarde

De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.

De berekening van de eindwaarde verschilt in het doorexploiteerscenario ten opzichte van het uitpondscenario.

5.2.16.1. Eindwaarde in het doorexploiteerscenario

Bij de berekening van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario wordt vanaf het 16e jaar wederom verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd.

Een resterende looptijd van 50 jaar is ook mogelijk. Het verschil in de uitkomst met een voortdurende looptijd is verwaarloosbaar. De eindwaarde met een voortdurende looptijd is wiskundig gemakkelijker te bepalen. Over verslagjaar 2016 zijn beide benaderingen mogelijk. Vanaf verslagjaar 2017 is de benadering op basis van voortdurende looptijd voorgeschreven.

Alle afzonderlijke kasstromen ontwikkelen zich met de eigen groeivoet. Voor de onderhoudskosten bijvoorbeeld is de groeivoet gelijk aan stijging van de bouwkostenindex. Bij huurdersmutatie wordt, waar dat aan de orde is, de huur opgetrokken naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Voor woningen met een huur onder de liberalisatiegrens blijft de verhuurderheffing van toepassing op basis van het vanaf 2017 gehanteerde percentage van de WOZ-waarde.

Voorts wordt rekening gehouden met veroudering. In de praktijk wordt via een renovatie functionele veroudering ongedaan gemaakt. De kosten die hiermee gemoeid zijn, worden benaderd door vanaf het 16e jaar de kosten voor instandhoudingsonderhoud met 100% te verhogen. De bedragen die zo worden ingerekend corresponderen met een eenmalige renovatie.

Met ingang van het verslagjaar 2017 zal de opslag van 100% op het instandhoudingsonderhoud afhankelijk zijn van de kwaliteit van de eenheid. Die kwaliteit zal mogelijk gebaseerd worden op de energieprestatie index van de eenheid maar vraagt om nadere uitwerking en precisering. In die uitwerking zal rekening gehouden worden met bijvoorbeeld het feit dat onzelfstandige eenheden geen verplichte aanmelding hebben, mogelijk met de conditiemeting en andere factoren die de kwaliteit bepalen.

N.B. Onderstaande tabel geeft slechts een indicatie van de aanpak. Deze aanpak geldt vanaf het verslagjaar 2017. In de volgende actualisatie zal deze tabel definitief worden gemaakt.

Tabel 25 verouderingsopslag op basis van energieprestatieindex

Energieprestatieindex

Energielabel

(verstrekt vóór 1 januari 2015)

Verouderingsopslag als % van instandhoudingsonderhoud

tot 1,2

A en beter

30%

1,2 tot 1,4

B

70%

1,4 tot 1,8

C

90%

1,8 tot 2,1

D

100%

2,1 tot 2,4

E

110%

2,4 tot 2,7

F

120%

vanaf 2,7

G

130%

De eindwaarde aan het eind van het 15e jaar is gelijk aan al deze kasstromen, contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet.

Desgewenst kan ervoor worden gekozen om bij de bepaling van de eindwaarde aan het einde van het 15e jaar, naast het verder doorexploiteren, ook de mogelijkheid van uitponden vanaf het 16e jaar te betrekken. Dit is geen verplichting, maar iets waarvoor de corporatie zelf kan kiezen. In dat geval wordt binnen het doorexploiteerscenario vanaf het 16e jaar verondersteld dat het waarderingscomplex alsnog uitgepond wordt met ook een voortdurende looptijd totdat alle woongelegenheden van het complex zijn verkocht. Verkoop vindt plaats bij mutatie en de netto verkoopopbrengsten maken deel uit van de kasstromen. De hoogte en het verloop van de mutatiegraad is gelijk aan die bij het uitpondscenario. De kasstromen van de dan nog verhuurde woongelegenheden verlopen zoals in het doorexploiteerscenario, inclusief de verhuurderheffing voor zover van toepassing, en de opslag voor veroudering. De eindwaarde op het eind van het 15e jaar is dan weer gelijk aan al deze kasstromen contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet. Indien deze benadering ook wordt gevolgd, is de eindwaarde gelijk aan de hoogste van de twee berekende eindwaarden. Het is aan de toegelaten instelling om ervoor te kiezen deze benadering in het doorexploiteerscenario te betrekken bij het bepalen van de eindwaarde.

5.2.16.2. Eindwaarde in het uitpondscenario

De eindwaarde in het uitpondscenario is gebaseerd op het verder uitponden van de, aan het eind van het 15e jaar, nog niet verkochte woongelegenheden. Hierbij wordt de mutatiekans met 50% gehalveerd ten opzichte van de mutatiekans die wordt gehanteerd in het doorexploiteerscenario. De kasstromen van de dan nog verhuurde woongelegenheden verlopen zoals in het doorexploiteerscenario, inclusief de verhuurderheffing voor zover van toepassing, en de opslag voor veroudering. De eindwaarde op het eind van het 15e jaar is dan weer gelijk aan al deze kasstromen contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet.

5.2.16.3. Toelichting uitwerking eindwaarde op basis voortdurende looptijd

De eindwaarde ultimo jaar 15 kan op drie eindwaardescenario’s worden berekend: een eindwaardescenario op basis van uitponden, een eindwaardescenario op basis van doorexploiteren, of een eindwaardescenario op basis van het maximum van doorexploiteren en uitponden.

In alle eindwaardescenario’s wordt de eindwaarde in de basisversie berekend op basis van een voortdurende looptijd benadering. Theoretisch geldt dat de contante waarde van oneindig gelijkblijvend kasstroom CF tegen een discontovoet d gelijk is aan CF/d.

Eveneens geldt dat een de contante waarde van een kasstroom CF die jaarlijks met een groeivoet g stijgt gelijk is aan CF/(d – g) (1). Deze principes kunnen gebruikt worden in de eindwaarde berekening.

Kapitalisatiefactoren

De kasstromen in jaar 15 (CF15) vormen de basis voor de eindwaardeberekening. De eindwaarde geldt ultimo jaar 15 en begint dus met de kasstroom in jaar 16. De kasstroom medio jaar 16 moet dus eerst nog gecorrigeerd worden voor de groeifactor g: CF16 = CF15 * (1 + g). Ook moet voor de bepaling van de contante waarde nog gecorrigeerd worden vanwege het medio jaar disconteren: EW = EW * (1 + d)0,5. Het invoeren van deze gegevens in vergelijking (1) uit de voorgaande paragraaf geeft de vergelijking voor de eindwaarde ultimo jaar 15 gegeven een kasstroom CF15 in jaar 15, een discontovoet d en een groeifactor g:

EW = CF15 * (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d – g).

Deze vergelijking kan geschreven worden als EW = CF15 * K, waarbij K een kapitalisatiefactor is gelijk aan (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d – g). (2)

Indien daarnaast sprake is van een mutatiegraad m, dan neemt een kasstroom jaarlijks mogelijk af met (1 – m). Dat betekent dat de groeifactor niet gelijk is aan 1 + g maar aan (1 – m) * (1 + g) en g gelijk aan (1 – m) * (1 + g) – 1. Invoeren in vergelijking (2) geeft:

EW = CF15 * (1 + d)0,5 * (1 – m) * (1 + g) / (d – ((1 – m) * (1 + g) – 1)).

Wanneer ervan uitgegaan wordt dat in het doorexploiteerscenario het complex aan het einde van de beschouwingsperiode in de verhuur blijft, zal de huurkasstroom vanaf jaar 16 uit drie componenten bestaan:

  • 1. Het deel dat begin jaar 16 geharmoniseerd is en al op de maximale huur zit.

  • 2. Het deel dat begin jaar 16 nog niet is geharmoniseerd en langzaam afneemt, omdat het wordt geharmoniseerd.

  • 3. Het deel dat ná begin jaar 16 is geharmoniseerd. Dit deel wordt ieder jaar groter.

Voor al deze drie kasstromen wordt een aparte kapitalisatiefactor berekend. Hierbij maken we de volgende aannames:

  • • De huur wordt jaarlijks opgehoogd met een percentage g (de prijsinflatie).

  • • De disconteringsvoet is gelijk aan d.

  • • Huurdersmutaties vinden plaats op basis van een mutatiegraad m.

Dan worden de volgende kapitalisatiefactoren berekend voor de huur:

  • 1. Het geharmoniseerde deel zit al op de maximale huur. Deze huur stijgt jaarlijks met de groeivoet g en wordt contant gemaakt tegen een disconteringsvoet d. Omdat kasstromen halverwege het jaar vallen en de eindwaarde ultimo jaar, vindt nog een correctie plaats op het contant maken. De kapitalisatiefactor is dan:

    K1 = (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d – g)

  • 2. Het niet geharmoniseerde deel van de huur neemt af met mutatiegraad m. Hierbij is de kapitalisatiefactor:

    K2 = (1 + d)0,5 * ((1 – m) * (1 + g)) / (d – ((1 – m) * (1 + g) – 1))

    Door het wegwerken van haakjes kan deze vergelijking ook geschreven worden als:

    K2 = (1 + d)0,5 * (1 + g – m – m * g) / (d – (g – m – m * g))

  • 3. De kapitalisatiefactor voor de kasstroom voor het niet geharmoniseerde deel dat na verloop van tijd harmoniseert is gelijk aan het verschil van de eerste twee kapitalisatiefactoren:

    K3 = K1 – K2

Deze drie kapitalisatiefactoren zijn algemeen toepasbaar, hiermee kunnen dus alle kasstromen in zowel het doorexploiteer- als het uitpondscenario worden gekapitaliseerd. Daarbij moet wel rekening gehouden worden met het feit dat kasstromen en specifieke groeivoet g hebben.

In onderstaande tabel wordt aangegeven welke kapitalisatiefactor per kasstroom wordt gebruikt, uitgesplitst voor de verschillende scenario’s:

Marktwaardescenario

Groeivoet (g)

Door-exploiteren

Door-exploiteren

Uitponden

Eindwaardescenario

  

Door-exploiteren

Uitponden

Uitponden

Opbrengsten

       
         

Huur

prijsinflatie

  

K2

K2

• Reeds begin jaar 16 geharmoniseerd

  

K1

    

• Niet geharmoniseerd

  

K2

    

• Na begin jaar 16 geharmoniseerd

  

K3

    

Verkoopopbrengsten

leegwaardestijging

n.v.t.

K2

K2

         

Uitgaven

       
         

Onderhoud

bouwkostenstijging

K1

K2

K2

Mutatieonderhoud

bouwkostenstijging

K1

K2

K2

Beheer

loonstijging

K1

K2

K2

Overig

prijsinflatie

K1

K2

K2

Erfpacht

prijsinflatie

K1

K2

K2

Verhuurderheffing

leegwaardestijging

K1 of K2 of K3

K2

K2

Verkoopkosten

bouwkostenstijging

n.v.t.

K2

K2

Veroudering

bouwkostenstijging

K1

K2

K2

         

Te hanteren mutatiegraad (als percentage van de mutatiegraad voor het doorexploiteerscenario)

  

100%

70%

50%

Voor de berekening van de eindwaarde geldt verder nog het volgende:

  • • De afweging doorexploiteren versus uitponden in de berekening van de eindwaarde van het doorexploiteerscenario vindt altijd op complexniveau plaats. Bij alle VHE’s in een complex wordt dus hetzelfde eindwaardescenario gehanteerd.

  • • Bij een negatieve eindwaarde op complexniveau, wordt de eindwaarde op complexniveau afgekapt op € 0,–.

In bijlage 5 bij dit handboek zijn drie voorbeelden opgenomen van het toepassen van deze berekening.

5.2.17. Overdrachtskosten

Tot slot zijn de overdrachtskosten van belang. De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de overige kosten, bestaande uit de notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Tabel 26 overdrachtskosten

Overdrachtskosten

Overdrachtsbelasting

2%

Overige aankoopkosten

1%

Totale overdrachtskosten

3%

5.2.18. Overige punten

Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2016 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden.

Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden wordt in de basisversie verondersteld dat deze zich in complexen bevinden die niet worden uitgepond. Dit impliceert dat voor deze verhuureenheden alleen het doorexploiteerscenario van toepassing is. Dit zelfde geldt ook voor aardbevings- en krimpgebieden. Bij toepassing van de full versie kan een uitzondering worden gemaakt op het hanteren van zowel een doorexploiteer- als een uitpondscenario, indien op basis van een marktanalyse wordt aangetoond dat één van beide scenario’s niet realistisch is in de markt. Hiervoor kan bijvoorbeeld gedacht worden aan woningen in krimp- en aardbevingsgebieden, studentenwoningen en extramurale zorgwoningen.

5.2.19. Nadere toetsing

De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de geïndexeerde WOZ- waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50 en 125%. Indien dit niet het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn, behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.

6. BEDRIJFSMATIG EN MAATSCHAPPELIJK ONROEREND GOED

In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling van bedrijfsmatig (BOG) en maatschappelijk (MOG) onroerend goed uiteengezet. Voor de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters. De objectgegevens zijn specifieke gegevens van de toegelaten instelling die op het niveau van het verhuurcontract beschikbaar dienen te zijn. Deze gegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling. Naast de objectgegevens wordt gebruik gemaakt van de modelparameters. De modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde. Over deze waarden geeft dit handboek uitsluitsel.

Voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van BOG en MOG, wordt ten opzichte van de waardering van woongelegenheden een aangepast rekenmodel gebruikt. Een belangrijk verschil met het model voor de woongelegenheden is dat voor BOG en MOG alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario en dat er geen sprake is van een uitpondscenario.

Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed zijn erg heterogeen. Dit leidt ertoe dat een uniform model veelal niet geschikt is om dit type vastgoed te waarderen. Toegelaten instellingen hebben bij dit type vastgoed de vrijheid om de full versie toe te passen. Indien de huursom van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk, intramuraal zorgvastgoed, en exoten tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB tak afzonderlijk, is toepassing van de full

6.1. Objectgegevens

De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor BOG en MOG van de toegelaten instelling. Anders dan bij woongelegenheden worden bij BOG en MOG m2 BVO en m2 VVO als basiseenheden gebruikt. Een andere verschil tussen woongelegenheden en BOG en MOG is dat alle genoemde bedragen exclusief BTW zijn, tenzij expliciet anders vermeld.

Tabel 27 objectgegevens BOG en MOG

Objectgegevens

Beschrijving

Waarderingscomplex

Id waarderingscomplex

Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.

Verhuureenheid

Id verhuurcontract

Unieke identificatiecode van het verhuurcontract die aansluit bij de basisadministratie.

Postcode

Viercijferige postcode van de verhuureenheid.

Type verhuureenheid

Type van de verhuureenheid naar BOG en MOG.

Bouwjaar

Bouwjaar van de verhuureenheid.

Oppervlakte vvo

Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) in m2 van de verhuureenheid

Oppervlakte bvo

Verhuurbaar bruto vloeroppervlak (bvo) in m2 van de verhuureenheid.

Ingangsdatum huurcontract

Datum waarop de contracthuur van kracht wordt, respectievelijk is geworden.

Einddatum huurcontract

Datum waarop de contracthuur wordt beëindigd.

Actuele contracthuur

Overeengekomen kale jaarhuur van het verhuurcontract op peildatum 31-12- 2016.

Markthuur

Markthuur per jaar per m2 vvo van het verhuurcontract.

Indicatie verlenging huurcontract

Is wel of niet sprake van een verwachte verlenging van het verhuurcontract.

Herzieningshuur

Herzieningshuur per herzieningsdatum (bij geen huurdersmutatie).

Aanvangsleegstand

Wel of geen aanvangsleegstand

Staat de eenheid leeg op het beschouwingsmoment 31-12-2016

WOZ-waarde

WOZ-waarde van het contract voor belastingjaar 2016, die als waardepeildatum 01-01-2015 kent.

Achterstallig onderhoud

Wel of geen achterstallig onderhoud opgenomen in de meerjarenprognose.

Achterstallig onderhoud bedrag

Indien van toepassing, het bedrag waarmee achterstallig onderhoud kan worden verholpen. Dit bedrag kan gebaseerd zijn op de meerjarenprognose.

Erfpacht

Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: nee, ja met erfpacht afgekocht, ja met erfpachtcanon.

Erfpachtcanon

Indien van toepassing, erfpachtcanon van de verhuureenheid, een vast bedrag per m2 bvo.

Einddatum erfpachtcontract

Indien van toepassing, wordt de einddatum van het erfpachtcontract, per verhuurcontract, opgegeven.

Erfpacht afkoopbedrag

Indien van toepassing, het bedrag per m2 bvo dat bij verkoop van het verhuurcontract als afkoop van de erfpacht is verschuldigd om erfpacht om te zetten in eigendom of eeuwigdurende erfpacht.

6.2. Modelparameters

Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering plaats, uitgaande van de objectgegevens, die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. Verderop zullen de afwijkingen worden beschreven die mogelijk zijn op de modelparameters in de full versie.

6.2.1. Markthuren

De markthuur is de huurprijs per jaar per vierkante meter VVO die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden gerealiseerd op peildatum 31 december 2016. Daarbij geldt dat de markthuur wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een verhuurcontract is beëindigd. De markthuur wordt door de toegelaten instelling per jaar in m2 VVO van het contract als objectgegeven opgegeven gebaseerd op een gegevens uit de markt van vergelijkbare objecten.

6.2.2. Huurinkomsten en huurstijging

De huurinkomsten worden bepaald op basis van de gegevens van de huidige huurcontracten. De huidige contracthuur wordt tot de einddatum opgenomen en op het moment van de einddatum zijn er twee mogelijkheden:

  • • Het huidige huurcontract wordt verlengd.

  • • Het huidige huurcontract wordt opgezegd.

Verlenging

Bij verlenging van het huidige contract geldt dat op basis van de herzieningshuur, de nieuwe huur wordt opgenomen.

Opzegging

Indien aan het einde van het huurcontract wordt verwacht dat opzegging zal plaatsvinden, wordt er van uitgegaan dat een nieuw marktconform huurcontract kan worden afgesloten. Op dat moment wordt een nieuwe huur opgenomen op basis van de markthuur. Er wordt dan ook rekening gehouden met een periode van leegstand en met mutatiekosten.

De jaarlijkse stijging van de markthuur en de contracthuur is gelijk aan de prijsinflatie van het voorafgaande jaar.

Toelichting uitwerken huurinkomsten

De huurverhoging bij BOG en MOG vindt niet, zoals bij woningen, plaats op 1 juli van een kalenderjaar maar op de eerste dag van het volgende contractjaar. Dat vraagt om een andere benadering om een kalenderjaar te verdelen in een eerste en tweede helft. Bij woningen bestaan beide helften uit elk zes maanden. Bij BOG en MOG hoeft dat niet zo te zijn.

Voorbeeld:

Stel de ingangsdatum van een contract is 10 mei 2015. Het object is 100 m2 VVO en de contracthuur op peildatum (31 december 2016) is € 100,– per m2 VVO. De totale huur op peildatum is dan € 10.000,– Het is het meest eenvoudig om voor de uitwerking de ‘bancaire’ benadering te gebruiken. In die benadering telt elke maand 30 dagen en een jaar 360 dagen. Het is ook mogelijk met het exact aantal dagen te berekenen maar dat is complexer. In dit voorbeeld wordt de bancaire benadering gebruikt. De vraag is wat de totale bruto huurkasstroom in 2017 is. De aanname is dat de prijsinflatie in 2017 2% is.

  • • Voor 10 mei is de contracthuur gelijk aan € 10.000. Het aantal dagen dat deze huur geldt is 4 * 30 + 9 = 129 dagen

  • • Vanaf 10 mei is de contracthuur gelijk aan € 10.000 * (1 + 2%) = € 10.200. Deze huur geldt voor 231 dagen

  • • De totaal contracthuur in 2017 is dan: (129/360) * € 10.000 + (231/360) * € 10.200 is € 10.128,–

  • • In de exactere benadering zijn er 129 dagen vóór 10 mei en 236 dagen na die datum op een totaal van 365 dagen in het jaar. Dan is de contracthuur in 2017 gelijk aan (129/365) * € 10.000 + (236/365) * € 10.200 = € 10.129,–. Het verschil met de eenvoudige benadering is miniem.

Vindt er geen verlenging, maar herziening plaats, dan is de huur in het tweede deel van het jaar gebaseerd op de herzieningshuur.

6.2.3. Exploitatiekosten

De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, onderscheiden naar instandhoudings- onderhoud, achterstallig onderhoud en mutatieonderhoud. Verder zijn er kosten voor beheer, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten. Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.

6.2.3.1. Instandhoudingsonderhoud

Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode nodig is om het verhuurde in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van het verhuurcontract. Het instandhoudingsonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.

De bedragen voor het instandhoudingsonderhoud zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per m2 bvo, inclusief 21% BTW.

Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen BOG en MOG.

Tabel 28 instandhoudingsonderhoud

Instandhoudingsonderhoud

Instandhoudingsonderhoud

€ 5, – per m2 bvo

6.2.3.2. Mutatieonderhoud

Mutatieonderhoud doet zich voor bij opzegging van de huurovereenkomst. Bij het mutatieonderhoud wordt onderscheid gemaakt tussen technische mutatiekosten en de kosten voor marketing.

Onder de technische mutatiekosten worden de kosten verstaan die de verhuurder in het kader van de beëindiging van de huurovereenkomst met de zittende huurder moet maken om het verhuurcontract tegen het geldende marktwaardeniveau opnieuw te kunnen afsluiten.

Onder de kosten voor marketing worden de kosten verstaan die de verhuurder in het kader van de marketing moet maken om opnieuw een verhuurcontract af te sluiten. Het gaat daarbij om de kosten die de eigen organisatie van de verhuurder zal moeten maken en daarnaast om de kosten van de makelaar die de verhuurder zal inschakelen.

De technische mutatiekosten en de kosten voor marketing worden alleen in rekening gebracht wanneer er sprake is van opzegging, en niet bij verlenging van de huurovereenkomst.

Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen BOG en MOG.

Tabel 29 mutatieonderhoud

Mutatieonderhoud

Technisch onderhoud

Marketing

Mutatieonderhoud

€ 10,– per m2 bvo

14% van de marktjaarhuur

6.2.3.3. Achterstallig onderhoud

Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken moeten worden betrokken bij de waardering van de vastgoed. Achterstallig onderhoud zijn kosten die het gevolg zijn van onvoldoende onderhoud of van externe omstandigheden (dalende grondwaterstand, aardbevingen) die een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties en voor het op lange termijn doorexploiteren van het vastgoed. Dit kan onder meer betrekking hebben op funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd. Het gaat hierbij dus niet om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische en bouwkundige staat te houden.

De correctie bij de waardering is in ieder geval aan de orde als de toegelaten instelling de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van het vastgoed. Voor BOG/MOG gaat het om de kosten exclusief BTW.

6.2.3.4. Beheerkosten

Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van het verhuurde. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.

De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type contract en de daaruit volgende markthuur. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel.

Tabel 30 beheerkosten naar type

Type

Beheerkosten naar type

BOG

3% van de markthuur

MOG

2% van de markthuur

6.2.3.5. Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

Onder belastingen en overige zakelijke lasten vallen de gemeentelijke OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. Daarnaast zijn er kosten voor de verzekeringen.

Toegelaten instellingen kunnen voor de gemeentelijke OZB gebruik maken van de gepubliceerde gemeentelijke tarieven 2016. De gemeentelijke OZB wordt in percentages opgegeven.

Voor de rioolheffing, de verontreinigingsheffing, de waterschapsbelasting en verzekeringen, is een gemiddeld percentage per verhuureenheid opgenomen. De percentages, waarop dit gemiddelde is gebaseerd, zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2015. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt het initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met de prijsinflatie. Inclusief 21% BTW.

Tabel 31 belastingen en verzekeringen

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

Gemeentelijke OZB

Gemeentelijke tarieven 2016 (%) zoals gepubliceerd.

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (excl. gemeentelijke OZB)

0,13% van de WOZ-waarde

6.2.4. Erfpacht

Erfpacht beïnvloedt de waarde van het verhuurde. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht. In deze paragraaf worden alleen enkele hoofdlijnen beschreven. Als de consequenties van de erfpacht voor de waardering te veel afwijken van deze hoofdlijnen, is maatwerk nodig dat op basis van de full versie mogelijk is.

Het uitgangspunt is om het verhuurde eerst te waarderen alsof deze op eigen grond staat en vervolgens de gevolgen van erfpacht te bezien als correcties op deze waarde. Op die manier is het mogelijk objecten op eigen grond en op erfpacht transparant te vergelijken. De correcties komen voort uit toekomstige financiële verplichtingen verbonden aan de erfpacht zoals canon betalingen en/of hernieuwde toekomstige afkoopsommen.

Als de erfpacht niet is afgekocht en als sprake is van een jaarlijkse canon, zonder dat bij verkoop aan een belegger of vervolgens bij uitponden aan een particulier een afkoopsom is verschuldigd, is de betreffende canon een doorlopende kasstroom. De contante waarde van deze kasstroom is een correctie op de waarde toepasbaar in de basisversie. Afhankelijk van de erfpachtovereenkomst, dient deze canon wel of niet te worden geïndexeerd.

Loopt het contract niet voor nog minimaal 15 jaar door, dan wordt een inschatting gemaakt van de canon bij ingang van het nieuwe contract. Door de complexiteit van deze methodiek, is in dat geval maatwerk vereist, dat via de full versie mogelijk is.

Afkoopbedrag erfpacht

Dit is het bedrag dat verschuldigd is om de huidige erfpacht om te zetten in eigendom of eeuwigdurende erfpacht. Het bedrag moet dan door de TI zijn geraamd. Indien dit bedrag in de basisversie wordt opgevoerd, dient dit van de eerdere berekende waarde op eigen grond te worden afgetrokken. Dit bedrag bevat dan tevens eventuele toekomstige canonverplichtingen. Die moeten dan niet alsnog ook opgevoerd worden.

Erfpacht suppletie

In sommige gevallen zal sprake zijn van een erfpachtsuppletie omdat bij verkoop aan een belegger, sprake is van een bestemmingswijziging van de sector van toegelaten instellingen naar de beleggersector. Deze suppletie dient dan wel in de DCF-berekening meegenomen te worden primo het eerste jaar van de waardering.

6.2.5. Aanvangsleegstand

De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2017. Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.

Voorbeeld:

Stel de aanvangsleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur medio dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.

6.2.6. Mutatieleegstand

Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Mutatieleegstand resulteert in huurderving gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur. Deze huurderving geldt alleen in het doorexploiteerscenario.

Tabel 32 periode mutatieleegstand

Mutatieleegstand

Mutatieleegstand (in maanden)

Aantal maanden leegstand

6 maanden

Voorbeeld:

Stel de mutatieleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet worden met 3 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.

6.2.7. Disconteringsvoet

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor BOG en MOG geldt dat alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:

  • • De risicovrije rentevoet.

  • • De vastgoedsector specifieke opslag.

  • • De opslag voor het markt- en objectrisico.

De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.

De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.

Tabel 33 risicovrije rentevoet en vastgoed opslag

Opbouw disconteringsvoet

Risicovrije rentevoet

0,46%

Vastgoed sectorspecifieke opslag

5,50%

De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de verhuureenheden:

  • • Bouwjaar ingedeeld in vijf bouwjaarklassen.

  • • Type verhuurhuurcontract ingedeeld in twee typen.

  • • Regio ingedeeld in vier regio’s.

Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik gemaakt van een referentie-contract. De keuze voor het referentie-contract heeft geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere verhuurcontracten. De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd.

Tabel 34 referentie-contractvorm

Kenmerk

Klasse

Bouwjaarklasse

< 1960

Type contractvorm

BOG

Regio

West

De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 8,84%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 5,96% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico 2,88% bedraagt.

Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuurcontracten te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentiecontract. De onderstaande tabellen geven daarbij de afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per contract na te gaan wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen bij de totale disconteringsvoet van het referentiecontract, ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuurcontracten.

Tabel 35 effect naar bouwjaarklasse

Bouwjaarklasse

Opslag

< 1960

0,00%

1960 – 1974

– 0,39%

1975 – 1989

0,44%

1990 – 2004

- 0,24%

≥ 2005

- 0,25%
Tabel 36 effect naar type contractvorm

Type contractvorm

Opslag

BOG

0,00%

MOG

0,07%
Tabel 37 effect naar regio

Regio

Opslag

Noord

0,75%

Oost

0,50%

Zuid

0,50%

West

0,00%

6.2.8. Eindwaarde

De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.

Bij BOG en MOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Vanaf het 16e jaar wordt verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd.

Rekenen met een periode van 50 jaar geeft nagenoeg dezelfde uitkomst. Deze benadering is voor verslagjaar 2016 nog toegestaan. Om rekenkundige uniformiteit te waarborgen is vanaf verslagjaar 2017 de voortdurende looptijd benadering voorschrift.

Voor BOG/MOG/Intramurale zorg geldt niet dat er sprake is van een uitpondscenario. Daarom wordt de eindwaarde alleen bepaald op basis van het doorexploiteerscenario. De berekeningen zijn hetzelfde als voor de woningen met uitzondering van de huurkasstroom en de kosten die rechtstreeks met de huurmutaties verband houden. Per contract wordt een doorrekening gemaakt, waarbij als volgt met de huurpotentie wordt omgegaan:

  • • Er wordt een contante waarde berekend van de kasstromen voor de resterende contractduur voor het contract dat primo jaar 16 actief is. Wanneer de contractduur onbekend is, is de resterende contractduur nog 5 kalenderjaren.

  • • Voor de periode na afloop van dit contract wordt gerekend met een huur die 90% is van het maximum van de geïndexeerde contracthuur in jaar 15 (CH15) en de markthuur (MH15). De afslag van 10% is een ingeschatte afslag voor leegstands- en mutatiekosten, die niet apart contant worden gemaakt. De benadering van de contante waarde van de huurkasstroom vanaf jaar 15 is dan gelijk aan:

  • • CW15 = (1 + d)0,5 * { CH15 * (x – xn+1) / (1 – x) + 0,9 * max (CH15; MH15) * xn+1 / (1 – x) }

  • • Hierbij is n de resterende looptijd van het contract in jaren en x is gelijk aan:

  • •

    • x = (1 + g) / (1 + d).

  • • De verouderingskosten bedragen 200% van de onderhoudskosten in jaar 15.

6.2.9. Overdrachtskosten

De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de overige aankoopkosten bestaande uit notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de berekende marktwaarde van het verhuurcontract.

Tabel 38 overdrachtskosten

Overdrachtskosten

Overdrachtsbelasting

6%

Overige aankoopkosten

1%

Totale overdrachtskosten

7%

6.2.10. Overige punten

Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2016 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden.

Bij BOG en MOG is alleen sprake van een doorexploiteerscenario.

6.2.11. Nadere toetsing

De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de geïndexeerde WOZ- waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50 en 125%. Indien dit niet het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn, behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.

7. PARKEERGELEGENHEDEN

In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling van verhuurde parkeerplaatsen en garageboxen uiteengezet. Voor de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters De objectgegevens zijn specifieke gegevens van de toegelaten instelling die op het niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. De modelparameters worden hierna beschreven.

Let op: een parkeergelegenheid kan in principe alleen via het model voor parkeergelegenheden worden gewaardeerd, als geldt dat sprake is van een apart contract voor de parkeervoorziening. Immers als de parkeervoorziening tezamen met een woongelegenheid of BOG / MOG eenheid wordt verhuurd en één en hetzelfde contract kent, dan dient de parkeervoorziening met het model voor woongelegenheden, respectievelijk het model voor BOG / MOG te worden gewaardeerd.

In het vorige handboek werd voor parkeergelegenheid een specifiek uitpondscenario voorgeschreven waarbij het uitgangspunt was dat een parkeergelegenheid in een periode van drie jaar volledig worden uitgepond. In dit handboek komt het uitpondscenario voor parkeergelegenheden meer overeen met woongelegenheden binnen de beschouwingsperiode van 15 jaren. Deze benadering is voor verslagjaar 2016 een handreiking en geldt voor verslagjaar 2017 als voorschrift. Dat betekent dat voor verslagjaar 2016 het specifieke uitpondscenario van drie jaar nog mag worden toegepast.

7.1. Objectgegevens

De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor parkeergelegenheden van de toegelaten instelling.

Tabel 39 objectgegevens parkeergelegenheden

Objectgegevens

Beschrijving

Waarderingscomplex

Id waarderingscomplex

Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.

Verhuureenheid

Id verhuureenheid

Unieke identificatiecode van de verhuureenheid die aansluit bij de basisadministratie.

Postcode

Viercijferige postcode van de verhuureenheid.

Type verhuureenheid

Type verhuureenheid naar parkeerplaats en garagebox.

Bouwjaar

Bouwjaar van de verhuureenheid.

Actuele contracthuur

Overeengekomen maandhuur per contract van de verhuureenheid op 31-12-2016.

Mutatiekans

De gemiddelde mutatiekans per waarderingscomplex over de periode 2012–2016.

Aanvangsleegstand

Wel of geen aanvangsleegstand

Staat de eenheid leeg op het beschouwingsmoment 31-12-2016

WOZ-waarde

WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2016, die als waardepeildatum 01-01-2015 kent.

Erfpacht

Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: nee, ja met erfpacht afgekocht, ja met erfpachtcanon.

Erfpacht afkoopsom

De afkoopsom die betaald moet worden om de erfpacht om te zetten in eigendom of eeuwigdurende erfpacht

Erfpachtcanon per jaar

Indien van toepassing, erfpachtcanon van de verhuureenheid, een vast bedrag per jaar.

Einddatum erfpachtcontract

Indien van toepassing, wordt per verhuureenheid de einddatum van het erfpachtcontract opgenomen.

Erfpacht suppletie

Indien van toepassing, het bedrag dat bij verkoop van de verhuureenheid aan de erfpachtgever verschuldigd is voor omzetting van huur naar koop.

7.2. Modelparameters

Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering van de parkeergelegenheden plaats, uitgaande van de objectgegevens, die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. Verderop worden de vrijheidsgraden beschreven waar in de full versie gebruik van kan worden gemaakt om af te wijken van de basisversie.

7.2.1. Leegwaarde

De leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een verhuureenheid zich voordoet.

De leegwaarde wordt gelijk gesteld aan de geïndexeerde WOZ-waarde. Hierbij wordt aangenomen dat de beschikbare WOZ-beschikking betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2015. De WOZ- waarde van de WOZ-beschikking dient dan te worden geïndexeerd met de leegwaardestijging van 2015 en 2016 om een leegwaarde te krijgen met peildatum 31 december 2016. Indien de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2015 nog niet beschikbaar is, dan wel de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2016 al beschikbaar is, dient deze waarde te worden aangepast zodanig dat de WOZ-waarde als objectgegeven de waardepeildatum 1 januari 2015 heeft.

7.2.2. Markthuren

De markthuur is de huurprijs per maand die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden behaald op de waardepeildatum.

Voor parkeergelegenheden wordt verondersteld dat de markthuur gelijk is aan de actuele contracthuur. Indien een parkeervoorziening structureel niet is verhuurd is en dus te maken heeft met structurele leegstand, is voor een rekentechnische oplossing gekozen dat dat een markthuur van 0 euro wordt opgenomen.

7.2.3. Mutatiekans

Voor de hoogte van de mutatiekans wordt bij parkeergelegenheid geen onderscheid gemaakt tussen de mutatiekans in het doorexploiteerscenario en in het uitpondscenario.

De mutatiekans is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans van de betreffende verhuureenheden over de afgelopen vijf jaar (2012–2016). Het betreft het aantal vrijgekomen parkeergelegenheden door reguliere opzeggingen. Het betreft het totaal aantal mutaties gedurende de periode gedeeld door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden.

Voorbeeldberekening

Veronderstel dat een waarderingscomplex 100 verhuurbare eenheden omvat per ultimo jaar gedurende de jaren 2012 t/m 2016 en er geen verkopen plaatsvinden in deze periode.

• 2012

2 mutaties

100 vhe ultimo 2012

• 2013

5 mutaties

100 vhe ultimo 2013

• 2014

3 mutaties

100 vhe ultimo 2014

• 2015

2 mutaties

100 vhe ultimo 2015

• 2016

0 mutaties

100 vhe ultimo 2016

Totaal

12 mutaties

500 vhe

Hieruit volgt de mutatiekans van het waarderingscomplex: 12/500 oftewel 2,40%

7.2.4. Huurinkomsten en huurstijging.

De jaarlijkse stijging van de markthuur en de contracthuur is gelijk aan de prijsinflatie van het voorafgaande jaar.

7.2.5. Exploitatiekosten

De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, waarbij alleen wordt uitgegaan van instandhoudingsonderhoud. Verder zijn er kosten voor beheer, belastingen, verzekeringen en overige zakelijk lasten. Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.

7.2.5.1. Instandhoudingsonderhoud

Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de DCF-periode nodig is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het instandhoudingsonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.

De bedragen voor het instandhoudingsonderhoud zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. Voor de parkeergelegenheden wordt een vast bedrag per jaar aangehouden dat per type parkeervoorziening verschilt. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 40 instandhoudingsonderhoud

Type

Instandhoudingsonderhoud

Parkeerplaats

€ 46,– per jaar

Garagebox

€ 154,– per jaar

7.2.5.2. Beheerkosten

Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de parkeervoorziening. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.

De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type parkeervoorziening. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 41 beheerkosten

Type

Beheerkosten

Parkeerplaats

€ 25,– per jaar

Garagebox

€ 35–- per jaar

7.2.5.3. Belastingen en verzekeringen

Bij parkeervoorzieningen wordt rekening gehouden met belastingen en verzekeringen. De bedragen voor belastingen en verzekeringen zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft betrekking op de WOZ-waarde ontleend aan de WOZ-beschikking van 2016, die de waardepeildatum 1 januari 2015 kent. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW. In het doorexploiteerscenario wordt tijdens de DCF-periode wordt dit op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen, bedrag, geïndexeerd met de prijsinflatie.

Tabel 42 belastingen en verzekeringen

Belastingen en verzekeringen

Belastingen en verzekeringen

0,25% van de WOZ-waarde

7.2.6. Splitsingskosten

Splitsingskosten zijn de kosten die moeten worden gemaakt om een complex dat nu als een geheel staat geregistreerd in het Kadaster te splitsen, zodat het complex vervolgens per verhuureenheid kan worden verkocht. De splitsingskosten worden verdeeld in juridische en technische splitsingskosten.

  • • Juridische splitsingskosten

    Juridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de splitsingsverordering van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en kadasterkosten. Voor juridische kosten wordt een norm gehanteerd van 500 euro per te splitsen eenheid.

  • • Technische splitsingskosten

    Technische splitsingskosten zijn de uitgaven die worden gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden gerealiseerd.

In deze basisvariant worden geen technische splitsingskosten opgenomen. Als daar reden toe is, kunnen de technische splitsingskosten via de full versie worden meegenomen.

7.2.7. Verkoopkosten

De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de parkeergelegenheden bij uitponden. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en, indien aanwezig, eventuele andere handelingskosten. Onderhoudskosten die worden gemaakt om een parkeergelegenheid gereed te maken voor verkoop en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten. De hoogte van het bedrag is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd. Het bedrag is inclusief 21% BTW. Er wordt geen onderscheid gemaakt naar type parkeervoorziening.

Tabel 43 verkoopkosten

Verkoopkosten

Verkoopkosten per eenheid

€ 500,–

7.2.8. Aanvangsleegstand

De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2017. Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.

Voorbeeld:

Stel de aanvangsleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur medio dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.

7.2.9. Mutatieleegstand

Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Mutatieleegstand resulteert in huurderving gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur. Deze huurderving geldt alleen in het doorexploiteerscenario.

Tabel 44 periode mutatieleegstand

Mutatieleegstand

Mutatieleegstand (in maanden)

Aantal maanden leegstand

6 maanden

Voorbeeld:

Stel de mutatieleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet worden met 3 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.

7.2.10. Erfpacht

Erfpacht beïnvloedt de waarde van de parkeergelegenheid. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht. In deze paragraaf worden alleen enkele hoofdlijnen beschreven. Als de consequenties van de erfpacht voor de waardering te veel afwijken van deze hoofdlijnen, is maatwerk nodig dat op basis van de full versie mogelijk is.

Het uitgangspunt is om het verhuurde eerst te waarderen alsof deze op eigen grond staat en vervolgens de gevolgen van erfpacht te bezien als correcties op deze waarde. Op die manier is het mogelijk objecten op eigen grond en op erfpacht transparant te vergelijken. De correcties komen voort uit toekomstige financiële verplichtingen verbonden aan de erfpacht zoals canon betalingen en/of hernieuwde toekomstige afkoopsommen.

Als de erfpacht niet is afgekocht en als sprake is van een jaarlijkse canon, zonder dat bij verkoop aan een belegger of vervolgens bij uitponden aan een particulier een afkoopsom is verschuldigd, is de betreffende canon een doorlopende kasstroom. De contante waarde van deze kasstroom is een correctie op de waarde toepasbaar in de basisversie. Afhankelijk van de erfpachtovereenkomst, dient deze canon wel of niet te worden geïndexeerd.

Loopt het contract niet voor nog minimaal 15 jaar door, dan wordt een inschatting gemaakt van de canon bij ingang van het nieuwe contract. Door de complexiteit van deze methodiek, is in dat geval maatwerk vereist, dat via de full versie mogelijk is.

Afkoopbedrag erfpacht

Dit is het bedrag dat verschuldigd is om de huidige erfpacht om te zetten in eigendom of eeuwigdurende erfpacht. Het bedrag moet dan door de TI zijn geraamd. Indien dit bedrag in de basisversie wordt opgevoerd, dient dit van de eerdere berekende waarde op eigen grond te worden afgetrokken. Dit bedrag bevat dan tevens eventuele toekomstige canonverplichtingen. Die moeten dan niet alsnog ook opgevoerd worden.

Erfpacht suppletie

In sommige gevallen zal sprake zijn van een erfpachtsuppletie omdat bij verkoop aan een belegger, sprake is van een bestemmingswijziging van de sector van toegelaten instellingen naar de beleggersector. Deze suppletie dient dan wel in de DCF-berekening meegenomen te worden primo het eerste jaar van de waardering.

7.2.11. Disconteringsvoet

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:

  • • De risicovrije rentevoet.

  • • De vastgoedsector specifieke opslag.

  • • De opslag voor het markt- en objectrisico.

De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.

De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.

Tabel 45 risicovrije rentevoet en vastgoed opslag

Opbouw disconteringsvoet

Risicovrije rentevoet

0,46%

Vastgoed sectorspecifieke opslag

5,50%

De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van twee kenmerken van de verhuureenheden:

  • • Type verhuureenheid ingedeeld in twee typen.

  • • Regio ingedeeld in vier regio’s.

Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik gemaakt van een referentieobject. De keuze voor het referentieobject heeft geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere parkeergelegenheden. De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd.

Tabel 46 referentieobject

Kenmerk

Klasse

Type verhuureenheid

Parkeerplaats

Regio

West

De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 6,80%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 5,96% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico 0,84% bedraagt.

Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke parkeergelegenheden te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven daarbij de afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per verhuureenheid na te gaan wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen bij de totale disconteringsvoet van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige parkeergelegenheden.

Tabel 47 effect naar type

Type

Opslag

Parkeerplaats

0,00%

Garagebox

0,09%
Tabel 48 effect naar regio

Regio

Opslag

Noord

0,58%

Oost

-0,15%

Zuid

-0,15%

West

0,00%

7.2.12. Eindwaarde

De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.

Vanaf het 16e jaar wordt verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd. Rekenen met een looptijd van 50 jaar levert nagenoeg dezelfde uitkomst. Vanwege de rekenkundige uniformiteit is vanaf verslagjaar 2017 de berekening op basis van voortdurende looptijd voorschrift. Over het verslagjaar 2016 kan eventueel nog gerekend worden met een 50- jaars periode.

De manier waarop voor een parkeergelegenheid de eindwaarde op basis van voortdurende looptijd wordt bepaald is hetzelfde als bij woongelegenheden met als uitzondering dat voor parkeergelegenheden de eindwaarde alleen op basis van een doorexploiteerscenario wordt bepaald.

7.2.13. Overdrachtskosten

De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van de parkeergelegenheden in verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de berekende marktwaarde van een eenheid.

Tabel 49 overdrachtskosten

Overdrachtskosten

Overdrachtsbelasting

6%

Overige aankoopkosten

1%

Totale overdrachtskosten

7%

7.2.14. Overige punten

Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2016 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden.

In de voorgaande versie van dit handboek werd nog uitgegaan van een speciaal uitpondscenario voor parkeergelegenheden. In dit scenario werd verondersteld dat parkeergelegenheden in een periode van drie jaar werden uitgepond. In dit handboek geldt voor parkeergelegenheden dezelfde benadering als voor woongelegenheden.

7.2.15. Nadere toetsing

De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de geïndexeerde WOZ- waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50 en 125%. Indien dit niet het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn, behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.

8. Intramuraal zorgvastgoed

In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling van intramuraal zorgvastgoed uiteengezet. Voor de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters. De objectgegevens zijn specifieke gegevens van de toegelaten instelling die op het niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. Naast de objectgegevens wordt gebruik gemaakt van modelparameters.

Voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van intramuraal zorgvastgoed, ligt hier in de basis het rekenmodel voor BOG en MOG aan ten grondslag. Ook nu wordt alleen gewerkt met een doorexploiteerscenario en geldt dat er geen sprake is van een uitpondscenario. Het waarderingsmodel voor intramuraal zorgvastgoed is daar waar nodig aangepast ten behoeve van de specifieke contracten waar intramuraal zorgvastgoed mee wordt geconfronteerd. De full variant biedt extra mogelijkheden om om te gaan met de specifieke contractvormen en afspraken die intramuraal zorgvastgoed kent.

Intramuraal vastgoed is erg heterogeen. Dit leidt ertoe dat een uniform model veelal niet geschikt is om dit type vastgoed te waarderen. Toegelaten instellingen hebben bij dit type vastgoed de vrijheid om de full versie toe te passen. Indien de huursom van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk, intramuraal zorgvastgoed, en exoten tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet- DAEB tak afzonderlijk, is toepassing van de full versie met de inschakeling van een externe taxateur verplicht.

8.1. Objectgegevens

De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor intramuraal zorgvastgoed van de toegelaten instelling.

Tabel 50 objectgegevens intramuraal zorgvastgoed

Objectgegevens

Beschrijving

Waarderingscomplex

Id waarderingscomplex

Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.

Verhuureenheid

Id verhuurcontract

Unieke identificatiecode van het verhuurcontract die aansluit bij de basisadministratie.

Postcode

Viercijferige postcode van het verhuurcontract.

Bouwjaar

Bouwjaar van het complex vallend onder het verhuurcontract.

Oppervlakte vvo

Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) in m2 van het verhuurcontract.

Oppervlakte bvo

Verhuurbaar bruto vloeroppervlak (bvo) in m2 van het verhuurcontract.

Aantal plekken verhuurcontract

Het aantal plekken dat onder één en hetzelfde huurcontract valt.

Ingangsdatum huurcontract

Datum waarop de contracthuur van kracht wordt, respectievelijk is geworden.

Einddatum huurcontract

Datum waarop de contracthuur wordt beëindigd.

Actuele contracthuur

Overeengekomen kale jaarhuur van het verhuurcontract op 31-12-2016.

Markthuur

Markthuur per verhuurcontract.

Indicatie verlenging huurcontract

Is wel of niet sprake van een verwachte verlenging van het verhuurcontract.

Herzieningshuur

Herzieningshuur per herzieningsdatum bij huurdersmutatie.

Aanvangsleegstand

Wel of geen aanvangsleegstand

Staat de eenheid leeg op het beschouwingsmoment 31-12-2016

WOZ-waarde

WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2016, die als waardepeildatum 01-

01-2015 kent.

Achterstallig onderhoud

Wel of geen achterstallig onderhoud opgenomen in de meerjarenprognose.

Achterstallig onderhoud bedrag

Indien van toepassing, het bedrag waarmee achterstallig onderhoud verholpen kan worden.

Erfpacht

Wel of geen erfpacht bij het verhuurcontract, met de indeling: nee, ja met erfpacht afgekocht, ja met erfpachtcanon.

Erfpachtcanon

Indien van toepassing, erfpachtcanon van het verhuurcontract, een vast bedrag per bvo m2.

Einddatum erfpachtcontract

Indien van toepassing, wordt de einddatum van het erfpachtcontract per verhuurcontract.

Afkoopsom erfpacht

Indien van toepassing, het bedrag per bvo m2 dat bij verkoop van het verhuurcontract als afkoop van de erfpacht is verschuldigd.

Mutatieonderhoud

Noodzakelijke investering als gevolg van een contractopzegging.

8.2. Modelparameters

Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering plaats, uitgaande van de objectgegevens, die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. Verderop zullen de afwijkingen worden beschreven die mogelijk zijn op de modelparameters in de full versie.

8.2.1. Markthuren

De markthuur is de huurprijs per maand die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden behaald op de waardepeildatum. Daarbij geldt dat de markthuur in het doorexploiteerscenario wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een verhuureenheid is gemuteerd. De markthuur wordt door de toegelaten instelling per jaar per verhuurcontract als objectgegeven opgegeven.

8.2.2. Huurinkomsten en huurstijging

De huurinkomsten worden bepaald op basis van de gegevens van de huidige huurcontracten. De huidige huurcontracten zijn divers en bestaan veelal uit verschillende componenten, onder andere een lineair afschrijvingscomponent en een annuïtair afschrijvingscomponent. Derhalve zijn de contracthuren voor de looptijd van het verhuurcontract vrij invulbaar. Daarbij geldt dat de contracthuur zodanig moet worden opgegeven voor de looptijd van het verhuurcontract, dat elk jaar een correctie kent voor de prijsinflatie van het voorafgaande jaar. Door het grillige verloop van de contracthuren, bestaat de mogelijkheid om voor de gehele looptijd van het verhuurcontract de kale jaarhuur van het verhuurcontract op te geven. Daarbij geldt dat de kale jaarhuur de huur is inclusief de correctie voor de prijsinflatie van het voorafgaande jaar.

Op het moment van de einddatum van het verhuurcontract zijn er twee mogelijkheden:

  • • Het huidige huurcontract wordt verlengd.

  • • Het huidige huurcontract wordt opgezegd.

8.2.2.1. Verlenging

Bij de verlenging van het huurcontract geldt dat op basis van de herzieningshuur, de nieuwe contracthuur wordt opgenomen.

8.2.2.2. Opzegging

Indien aan het einde van het huurcontract wordt verwacht dat opzegging zal plaatsvinden, wordt er van uitgegaan dat een nieuw marktconform huurcontract kan worden afgesloten. Indien een nieuw huurcontract wordt afgesloten, geldt dat de nieuwe contracthuur wordt opgenomen. Als het afsluiten van een nieuw huurcontract vereist dat verbouwingsingrepen noodzakelijk zijn, dan geldt dat de kosten die gepaard gaan met deze verbouwingsingrepen als kasstroom worden meegenomen in de DCF- berekening. Deze kosten worden gezien als mutatieonderhoud. De bedragen zijn per m2 bvo, inclusief 21% BTW.

8.2.3. Exploitatiekosten

De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, onderscheiden naar instandhouding- onderhoud, achterstallig onderhoud en mutatieonderhoud. Verder zijn er kosten voor beheer, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten. Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.

8.2.3.1. Instandhoudingsonderhoud

Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode nodig is om het contract in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het instandhoudingsonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.

De bedragen voor het instandhoudingsonderhoud zijn ontleend aan gegevens van toegelaten instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per m2 bvo, inclusief 21% BTW. Er wordt geen onderscheid gemaakt naar type intramuraal zorgvastgoed.

Tabel 51 instandhoudingsonderhoud

Instandhoudingsonderhoud

Instandhoudingsonderhoud

€ 8,– per m2 bvo

8.2.3.2. Mutatiekosten

Mutatiekosten doen zich voor bij opzegging van de huurovereenkomst. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen kosten voor technisch onderhoud en de kosten voor marketing.

Onder technische mutatieonderhoud worden de kosten verstaan die de verhuurder in het kader van de beëindiging van de huurovereenkomst met de zittende huurder moet maken om een nieuw verhuurcontract tegen het geldende marktwaardeniveau te kunnen afsluiten. Het gaat daarbij om maatregelen in het kader van instandhoudingsonderhoud.

Onder de mutatiekosten marketing worden de kosten verstaan die de verhuurder in het kader van de marketing moet maken om het contract opnieuw te kunnen afsluiten. Het gaat daarbij om de kosten die de eigen organisatie van de verhuurder zal moeten maken en daarnaast om de kosten van de makelaar die de verhuurder zal inschakelen.

De kosten voor technische mutatieonderhoud en de mutatiekosten marketing worden alleen in rekening gebracht wanneer er sprake is van opzegging, en niet bij verlenging, van de huurovereenkomst.

Er wordt geen onderscheid gemaakt naar type intramuraal zorgvastgoed. De bedragen in de tabel zijn inclusief 21% BTW.

Tabel 52 mutatieonderhoud

Mutatiekosten

Technisch onderhoud

Marketing

Kosten

€ 10,– per m2 bvo

14% van de markt(jaar)huur

In veel gevallen is bij vertrek van de huurder volledige renovatie van de binnenkant nodig. In dat geval geldt dat de kosten die gepaard gaan met deze verbouwingsingrepen als achterstallig onderhoud dienen te worden beschouwd.

8.2.3.3. Achterstallig onderhoud

Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken moeten worden betrokken bij de waardering van de intramurale zorgeenheden. Achterstallig onderhoud zijn kosten die het gevolg zijn van onvoldoende onderhoud of van externe omstandigheden (dalende grondwaterstand, aarbevingen) die een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties en voor het op lange termijn doorexploiteren van de eenheid. Dit kan onder meer betrekking hebben op funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd. Het gaat hierbij dus niet om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische en bouwkundige staat te houden.

De correctie bij de waardering is in ieder geval aan de orde als de toegelaten instelling de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van de betreffende eenheid. De bedragen zijn inclusief 21% BTW.

8.2.3.4. Beheerkosten

Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van het verhuurcontract. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van het verhuurcontract. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.

De hoogte van de beheerkosten is ontleend aan gegevens van toegelaten instellingen. De beheerkosten zijn 2,5% van de markthuur op jaarbasis. De bedragen zijn inclusief 21% BTW.

8.2.3.5. Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

Onder belastingen vallen de gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. In dit verband is een gemiddeld percentage voor de belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten per verhuurcontract genomen. De bedragen voor belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten zijn ontleend aan gegevens van toegelaten instellingen, en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde van de WOZ-beschikking 2016, die als waardepeildatum 1 januari 2015 kent. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW. Tijdens de DCF-periode wordt dit op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag geïndexeerd met de prijsinflatie.

Tabel 53 belastingen en verzekeringen

Belastingen en verzekeringen

Belastingen en verzekeringen

0,37% van de WOZ-waarde

8.2.4. Aanvangsleegstand

De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2017. Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.

Voorbeeld:

Stel de aanvangsleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur medio dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.

8.2.5. Mutatieleegstand

Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Mutatieleegstand resulteert in huurderving gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur. Deze huurderving geldt alleen in het doorexploiteerscenario.

Tabel 54 periode mutatieleegstand

Mutatieleegstand

Mutatieleegstand (in maanden)

Aantal maanden leegstand

6 maanden

Voorbeeld:

Stel de mutatieleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet worden met 3 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.

8.2.6. Erfpacht

Erfpacht beïnvloedt de waarde van het verhuurde. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht. In deze paragraaf worden alleen enkele hoofdlijnen beschreven. Als de consequenties van de erfpacht voor de waardering te veel afwijken van deze hoofdlijnen, is maatwerk nodig dat op basis van de full versie mogelijk is.

Het uitgangspunt is om het verhuurde eerst te waarderen alsof deze op eigen grond staat en vervolgens de gevolgen van erfpacht te bezien als correcties op deze waarde. Op die manier is het mogelijk objecten op eigen grond en op erfpacht transparant te vergelijken. De correcties komen voort uit toekomstige financiële verplichtingen verbonden aan de erfpacht zoals canon betalingen en/of hernieuwde toekomstige afkoopsommen.

Als de erfpacht niet is afgekocht en als sprake is van een jaarlijkse canon, zonder dat bij verkoop aan een belegger of vervolgens bij uitponden aan een particulier een afkoopsom is verschuldigd, is de betreffende canon een doorlopende kasstroom. De contante waarde van deze kasstroom is een correctie op de waarde toepasbaar in de basisversie. Afhankelijk van de erfpachtovereenkomst, dient deze canon wel of niet te worden geïndexeerd.

Loopt het contract niet voor nog minimaal 15 jaar door, dan wordt een inschatting gemaakt van de canon bij ingang van het nieuwe contract. Door de complexiteit van deze methodiek, is in dat geval maatwerk vereist, dat via de full versie mogelijk is.

Afkoopbedrag erfpacht

Dit is het bedrag dat verschuldigd is om de huidige erfpacht om te zetten in eigendom of eeuwigdurende erfpacht. Het bedrag moet dan door de TI zijn geraamd. Indien dit bedrag in de basisversie wordt opgevoerd, dient dit van de eerdere berekende waarde op eigen grond te worden afgetrokken. Dit bedrag bevat dan tevens eventuele toekomstige canonverplichtingen. Die moeten dan niet alsnog ook opgevoerd worden.

Erfpacht suppletie

In sommige gevallen zal sprake zijn van een erfpachtsuppletie omdat bij verkoop aan een belegger, sprake is van een bestemmingswijziging van de sector van toegelaten instellingen naar de beleggersector. Deze suppletie dient dan wel in de DCF-berekening meegenomen te worden primo het eerste jaar van de waardering.

8.2.7. Disconteringsvoet

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor intramuraal zorgvastgoed geldt dat alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:

  • • De risicovrije rentevoet

  • • De vastgoedsector specifieke opslag

  • • De opslag voor het markt- en objectrisico

De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.

De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.

Tabel 55 risicovrije rentevoet en vastgoed opslag

Opbouw disconteringsvoet

Risicovrije rentevoet

0,46%

Vastgoed sectorspecifieke opslag

5,50%

De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van twee kenmerken van de verhuureenheden:

  • • Bouwjaar ingedeeld in vijf klassen.

  • • Regio ingedeeld in vier regio’s.

Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik gemaakt van een referentiecontract. De keuze voor het referentiecontract heeft geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere verhuurcontracten. De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.

Tabel 56 referentieobject

Kenmerk

Klasse

Bouwjaarklasse

< 1960

Regio

West

De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 8,84%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 5,96% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico 2,88% bedraagt.

Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuurcontracten te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentiecontract. De onderstaande tabellen geven daarbij de afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per contract na te gaan wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen bij de totale disconteringsvoet van het referentiecontract, ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuurcontracten.

Tabel 57 effect naar bouwjaarklasse

Bouwjaarklasse

Opslag

< 1960

0,00%

1960 – 1974

–0,39%

1975 – 1989

0,44%

1990 – 2004

–0,24%

≥ 2005

–0,25%
Tabel 58 effect naar regio

Regio

Opslag

Noord

0,75%

Oost

0,50%

Zuid

0,50%

West

0,00%

8.2.8. Eindwaarde

De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.

Bij intramuraal vastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Vanaf het 16e jaar wordt verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd.

Rekenen met een looptijd van 50 jaar levert nagenoeg dezelfde uitkomst.

Vanwege de rekenkundig uniformiteit is vanaf verslagjaar 2017 de benadering op basis van een voortdurende looptijd voorschrift. Over het verslagjaar 2016 kan eventueel nog gerekend worden met een 50-jaars termijn.

Voor Intramurale zorg geldt, net als voor BOG/MOG, niet dat er sprake is van een uitpondscenario. Daarom wordt de eindwaarde alleen bepaald op basis van het doorexploiteerscenario. De berekeningen zijn hetzelfde als voor de woningen met uitzondering van de huurkasstroom en de kosten die rechtstreeks met de huurmutaties verband houden. Per contract wordt een doorrekening gemaakt, waarbij als volgt met de huurpotentie wordt omgegaan:

  • • Er wordt een contante waarde berekend van de kasstromen voor de resterende contractduur voor het contract dat primo jaar 16 actief is. Wanneer de contractduur onbekend is, is de resterende contractduur nog 5 kalenderjaren.

  • • Voor de periode na afloop van dit contract wordt gerekend met een huur die 90% is van het maximum van de geïndexeerde contracthuur in jaar 15 (CH15) en de markthuur (MH15). De afslag van 10% is een ingeschatte afslag voor leegstands- en mutatiekosten, die niet apart contant worden gemaakt. De benadering van de contante waarde van de huurkasstroom vanaf jaar 15 is dan gelijk aan:

    CW15 = (1 + d)0,5 * { CH15 * (x – xn+1) / (1 – x) + 0,9 * max (CH15; MH15) * xn+1 / (1 – x) }

    Hierbij is n de resterende looptijd van het contract in jaren en x is gelijk aan:

    x = (1 + g) / (1 + d).

  • • De verouderingskosten bedragen 200% van de onderhoudskosten in jaar 15.

8.2.9. Overdrachtskosten

De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de berekende waarde van een eenheid.

Tabel 59 overdrachtskosten

Overdrachtskosten

Overdrachtsbelasting

6%

Overige aankoopkosten

1%

Totale overdrachtskosten

7%

8.2.10. Overige punten

Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2016 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden.

Bij intramuraal zorgvastgoed is alleen sprake van een doorexploiteerscenario.

8.2.11. Nadere toetsing

De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de geïndexeerde WOZ- waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50 en 125%. Indien dit niet het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn, behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.

9. Full versie

Naast de basisversie van het waarderingshandboek heeft de toegelaten instelling ook de mogelijkheid om voor verschillende parameters aanpassingen toe te passen. In dat geval wordt voor deze parameters afgeweken van de basisvariant van het waarderingshandboek. In het geval dat de toegelaten instelling ervoor kiest om ten aanzien van één of meer parameters af te wijken van dit handboek, dient de toegelaten instelling een externe taxateur in te schakelen. Een dergelijk waarderingsproces levert in principe een hogere kwaliteit op van de waardering en dus ruimere toepassingsmogelijkheden voor vastgoedsturing.

9.1. Vrijheidsgraden

In de full versie is het mogelijk om op basis van een toetsing door de externe taxateur tot een aanpassing van de op basis van dit handboek modelmatig vastgestelde waarde van het waarderingscomplex te komen. Een aanpassing van de waarde dient het resultaat te zijn van een aanpassing van de daaraan ten grondslag liggende normen en parameters. Daarbij dient de externe taxateur tevens de aannemelijkheid van de marktwaarde te beoordelen, die daarvan het resultaat is. De volgende zaken zijn in de full-versie aanpasbaar:

  • • schematische vrijheid

  • • markthuur

  • • markthuurstijging

  • • exit yield

  • • leegwaarde

  • • leegwaardestijging

  • • disconteringsvoet

  • • mutatie- en verkoopkans

  • • onderhoud

  • • technische splitsingskosten

  • • bijzondere omstandigheden

  • • erfpacht

9.1.1. Schematische vrijheid

Om specifieke afspraken en atypische inkomsten en uitgaven te kunnen modelleren mogen er extra kasstromen toegevoegd worden aan het standaardschema uit de basisversie. Voorwaarde is dat er een duidelijke en transparante uitsplitsing wordt gemaakt. Het verloop van deze kasstromen over de jaren hoeft niet persé inflatievolgend te zijn. Uitgangspunt is dat de kasstromen en hun verloop worden benoemd.

Door deze toevoeging kunnen specifieke contractafspraken omtrent huurinkomsten (lineair aflopende huur, geen huurstijging), meerdere contracten per complex (bijv. bij BOG-MOG), overige inkomsten (bijv. uit zendmastinstallaties) en specifieke uitgaven in de full-variant beter worden gemodelleerd. Hieronder volgt (een in principe) limitatieve lijst van kasstromen die opgevoerd mogen worden:

  • • Huurinkomsten (evt. van meerdere contracten)

  • • Aanvangsleegstand

  • • Huurderving oninbaar door wanbetaling

  • • Huurderving door frictie- / mutatieleegstand

  • • Huurvrije perioden / incentives

  • • Specifieke vaste lasten

  • • Specifieke objectgerelateerde kosten (zoals, niet verrekenbare BTW, servicekosten eigenaar, VvE, verhuurcourtage objectbeheer en onderhoudskosten indien deze substantieel afwijken van gebruikelijke waarden).

Let op: het gebruik van schematische vrijheid is in principe niet bedoeld voor de waardering van reguliere woningen, alleen in uitzonderlijke kan hiervan sprake zijn (bijvoorbeeld als er bij nul-op-de-meterwoningen een energieprestatievergoeding als extra kasstroom moet worden opgevoerd). Daarbij moet ten allen tijde altijd goed onderbouwd zijn waarom wordt gekozen voor de schematische vrijheid. Het toepassen van een beschouwingstermijn van 15-jaar in de DCF blijft gehandhaafd.

9.1.2. Markthuur(stijging)

In de basisversie is de markthuur voor woningen bepaald aan de hand van een modelmatige schatting. Deze schatting houdt geen rekening met specifieke omstandigheden waardoor de markthuur anders is dan uit het model voortvloeit. In de full versie heeft de externe taxateur de mogelijkheid om de modelmatig bepaalde markthuur te vervangen door zijn inschatting van de markthuur.

De markthuurstijging is in principe gekoppeld aan prijsinflatie. Als er gegronde redenen zijn om de markthuurstijging boven of onder inflatie te verwachten heeft de externe taxateur de mogelijkheid om dan af te wijken van de veronderstelde markthuurstijging.

9.1.3. Exit yield

Als alternatief voor de berekende eindwaarde uit de basisversie mag een exit yield gebruikt worden voor het bepalen van de eindwaarde ultimo jaar 15. De taxateur moet daarbij een goed navolgbare onderbouwing geven voor de hoogte van de exit yield en een duidelijke, logische relatie leggen tussen andere parameters en de exit yield (bijvoorbeeld: outputBAR, verouderingseffect, verwachte huur- en waardegroei, stijgende of dalende risicoperceptie gedurende beschouwingsperiode). Daarnaast moet ook de vergelijking en verschilduiding met de berekende eindwaarde worden gemaakt.

9.1.4. Leegwaarde(stijging)

De leegwaarde wordt in de basisversie ontleend aan de WOZ-waarde. Echter, er kunnen verschillende redenen zijn waarom de op deze wijze bepaalde leegwaarde niet aansluit bij de markt. Onder meer vloeit een mogelijk verschil voort uit de ficties waarop de WOZ-waardering is gebaseerd. De externe taxateur heeft de mogelijkheid om de WOZ-waarde te vervangen door een leegwaarde die beter aansluit bij de markt.

De leegwaardestijging is gedifferentieerd naar provincie en naar de vier grote steden. Het kan zijn dat er redenen zijn om van deze differentiatie af te wijken, bijvoorbeeld omdat de te verwachten stijging van de leegwaarde in de specifieke situatie niet overeenkomt met die van de provincie, respectievelijk de betreffende stad. De externe taxateur heeft de mogelijkheid om dan af te wijken van de veronderstelde leegwaardestijging.

9.1.5. Disconteringsvoet

De hoogte van de disconteringsvoet is modelmatig bepaald. Daarmee wordt niet altijd recht gedaan aan de risico’s die voor specifieke objecten en/of specifieke locaties van toepassing zijn. Deze specifieke omstandigheden kunnen een andere disconteringsvoet rechtvaardigen. De toegelaten instelling heeft de mogelijkheid om dan een externe taxateur in te schakelen om een marktconforme disconteringsvoet vast te stellen. Als daartoe reden is, kan in dat geval dan ook een verschil worden gemaakt in de hoogte van de disconteringsvoet bij uitponden ten opzichte van doorexploiteren.

9.1.6. Onderhoud

In de basisvariant is voor de verschillende onderhoudscategorieën gewerkt met gemiddelde bedragen voor het onderhoud, die afhankelijk zijn van een beperkt aantal kenmerken van de verhuureenheid. In de praktijk kan de noodzaak voor onderhoud meer variëren dan in de basisvariant is uitgewerkt. Als dat zo is, kunnen de onderhoudsbedragen voor instandhoudingsonderhoud met tussenkomst van de externe taxateur worden aangepast.

Het bedrag voor achterstallig onderhoud in de basisversie geeft alleen weer wat nodig is om de eenheid vanuit het perspectief van de woningcorporatie voldoende woontechnische kwaliteit te geven. Een marktpartij zal mogelijk ook markttechnische aanpassingen wensen. De daarmee gepaard gaande kosten kunnen desgewenst in de full-versie worden opgenomen.

9.1.7. Technische splitsingskosten

In de basisvariant zijn geen technische splitsingskosten opgenomen. Wel is toegelicht dat de technische splitsingskosten de uitgaven zijn die worden gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden uitgevoerd. In de praktijk kunnen deze technische splitsingskosten van belang zijn bij de waardering. Als dit het geval is, kunnen de technische splitsingskosten met tussenkomst van de externe taxateur meegenomen worden.

9.1.8. Mutatie- en verkoopkans

De hoogte van de mutatiekans is gebaseerd op het gemiddelde aantal mutaties in de afgelopen vijf jaar. Deze mutatiekans hoeft niet te gelden voor de toekomst. Als daar reden voor is, onder meer omdat de feitelijke mutaties in de betrokken periode een afwijkend beeld laten zien, heeft de toegelaten instelling de mogelijkheid om een externe taxateur in te schakelen om de mutatiekans aan te passen.

Als er redenen zijn om aan te nemen dat de op basis van de mutatiekans vrijkomende verhuureenheden niet allemaal kunnen worden verkocht, kan daar ook rekening mee worden gehouden door een deel van de vrijkomende verhuureenheden in de wederverhuur te nemen. Voor deze verhuureenheden geldt dan dat de huur opgetrokken naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Verder is bij deze verhuureenheden in de toekomst weer dezelfde mutatiekans van toepassing.

9.1.9. Bijzondere uitgangspunten

Bijzondere uitgangspunten kunnen van toepassing zijn waarmee in de basisversie geen rekening wordt gehouden. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld een langere of kortere leegstand als gevolg van mutatie dan voorgeschreven in de basisversie. Ook het effect van bijvoorbeeld beklemmingsafspraken met de gemeente ten aanzien van huurverhoging en/of verkoop, die ook van kracht zijn voor een potentiële koper kan de taxateur meenemen bij de waardering.

Als vanuit een marktanalyse blijkt dat één van de scenario’s (doorexploiteren of uitponden) niet realistisch is, dan kan de taxateur een uitzondering maken op regel dat de marktwaarde de hoogste van deze twee scenario’s is en expliciet kiezen voor één van de scenario’s. Bijvoorbeeld bij woningen in krimp- en aardbevingsgebieden, studentenwoningen en extramurale zorgwoningen.

9.1.10. Erfpacht

Zoals in het voorafgaande is aangegeven, zijn er zeer uiteenlopende erfpachtovereenkomsten tussen toegelaten instellingen en gemeenten. In de basisversie is gewerkt met een globale benadering. Als deze benadering onvoldoende aansluit bij de feitelijke situatie, is het verplicht met tussenkomst van de taxateur tot een betere schatting van het effect van de erfpacht op de waarde te komen.

9.2. De rol van opdrachtverlening aan externe taxateur

De waardering op basis van de full versie met de genoemde vrijheidsgraden vereist de inschakeling van een externe taxateur. De externe taxateur dient aangesloten te zijn bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) of daarmee vergelijkbare beroeps- en gedragsregels te hanteren. In haar reglementen schrijft de NRVT voor dat sprake kan zijn van twee type taxaties, te weten een volledige taxatie of een hertaxatie. Het NRVT schrijft daarbij voor dat een hertaxatie uitsluitend kan worden uitgevoerd indien er in de voorgaande 36 maanden tenminste één volledige taxatie door hetzelfde taxatiebedrijf is uitgevoerd. De verwijzing naar volledige taxatie en hertaxatie komt hier uit voort. Bij deze vormen van taxatie zijn op basis van de NRVT verschillende rapportagevereisten van toepassing. Deze zijn opgenomen in ‘Bijlage 4 – Rapportagevereisten NRVT’.

Bij het uitvoeren van de full-taxatie mag de taxateur van de reglementen van het NRVT afwijken voor de onderdelen die betrekking hebben op de kadastrale recherche, het titelonderzoek en de milieuaspecten. Ook de onderdelen die betrekking hebben op omschrijvingen van het gebouw en de omgeving vallen hier onder. Indien er bij de toegelaten instellingen documentatie beschikbaar is waarop de taxateur kan steunen, kan in de rapportage van de taxateur naar die documentatie worden verwezen. Hierbij is wel vereist dat de taxateur de waarde mede heeft gebaseerd op die informatie. Dit hoeft niet perse de fysieke broninformatie van de corporatie zelf te zijn, maar kan ook een verklaring van de corporatie betreffen dat het vastgoed voldoet aan de vigerende bestemming, dat er geen bijzonderheden zijn ten aanzien van milieu en dat het vastgoed niet verder bezwaard is met zakelijke rechten. In deze gevallen bepaalt de taxateur of de verstrekte informatie en / of verklaring voldoende aannemelijk is en worden de overwegingen hierbij vermeld in het taxatierapport. De betreffende informatie of verklaring dient ook toegankelijk te zijn voor Autoriteit woningcorporaties en de accountant.

De taxaties in het kader van de full versie in 2016 dienen ten minste te voldoen aan de verplichte onderdelen van een ‘hertaxatie’ conform de reglementen van het NRVT in het Addendum Grootzakelijk Vastgoed op Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed. Alle niet verplichte onderdelen uit genoemd reglement zijn optioneel of ter beoordeling aan de taxateur op basis van de informatie / verklaring van de woningcorporatie. Dit geldt ook als er in de afgelopen drie jaar geen ‘volledige taxatie’ van het vastgoed heeft plaatsgevonden. In bijlage 4 is opgenomen welke onderdelen verplicht zijn, danwel optioneel of ter beoordeling van de taxateur komen.

Ten aanzien van de aangegeven vrijheidsgraden heeft de taxateur de ruimte om op basis van het principe ‘pas toe of leg uit’ tot aanpassingen over te gaan in de modelmatige waardering, en daarmee voor afzonderlijke complexen tot een betere waardering te komen. De aanpassingen ten aanzien van de vrijheidsgraden dienen door de taxateur te worden toegelicht in het taxatierapport en daarnaast onderbouwd in het taxatiedossier te worden vastgelegd. In het taxatierapport dient per vrijheidsgraad toegelicht te worden waarom is afgeweken van de basisvariant van het waarderingshandboek. Verder dient per vrijheidsgraad de reikwijdte, aard en omvang van de aanpassing toegelicht te worden. In principe dienen de afwijkingen per vrijheidsgraad op complexniveau te worden verantwoord, tenzij de aard van de reikwijdte, aard en omvang van de aanpassing voor meerdere complexen hetzelfde is. In dat geval kan ook worden volstaan met een verantwoording op (deel)portefeuilleniveau. Het taxatierapport en het taxatiedossier worden door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling en zijn op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

Bij gebruik van de full versie dient jaarlijks minimaal een derde, steeds wisselend deel van het betreffende vastgoed, via een volledige taxatie te worden gewaardeerd, dan wel via een markttechnische update als er in de afgelopen drie jaar een volledige taxatie heeft plaats gevonden. Voor het andere, tweederde deel van het vastgoed is een aannemelijkheidsverklaring van de externe taxateur vereist. Zoals vermeldt in hoofdstuk 2.5 kan de aannemelijkheidsverklaring alleen voor de reguliere woningen worden afgegeven.

De opdracht van de toegelaten instelling aan de externe taxateur dient in overeenstemming te zijn met wet- en regelgeving, in casu dit handboek en verder aan te sluiten bij de bepalingen van het reglement van de NRVT. Voorts dient in de opdracht vastgelegd te zijn dat de externe taxateur een taxatierapport en een taxatiedossier opstelt waarin nadere toelichting en onderbouwing is opgenomen daar waar gebruik is gemaakt van de vrijheidsgraden. Er mogen geen belemmeringen zijn voor de toegelaten instelling om het taxatierapport en het taxatiedossier aan de Autoriteit woningcorporaties ter beschikking te stellen.

10. Bijlage 1: Definities

  • Aangebroken complex: van het oorspronkelijke samengestelde waarderingscomplex zijn al één of meer afzonderlijke verhuureenheden verkocht. Het oorspronkelijke waarderingscomplex is daarmee niet meer voor 100% in het bezit van de corporatie en er is in het geval van meergezinswoningen een vereniging van eigenaren opgericht.

  • Actuele contracthuur: bij de actuele contracthuur gaat het om de kale huurprijs per maand van de verhuureenheid op de waardepeildatum 31 december 2016, die tussen huurder en verhuurder is overeengekomen.

  • Basisversie: de totstandkoming van de marktwaarde zoals weergegeven in het waarderingshandboek, waarbij geen gebruik wordt gemaakt van één of meer vrijheidsgraden. De tussenkomst van een externe taxateur is bij gebruikmaking van de basisversie niet noodzakelijk.

  • Doorexploiteerscenario: in dit scenario worden verhuureenheden bij mutatie doorverhuurd. Daarbij geldt dat bij de nieuwe verhuring na de mutatie de huur wordt opgetrokken naar de huur opgetrokken naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Aan het einde van de DCF-periode wordt een eindwaarde berekend. De kasstromen gedurende de DCF-periode en de eindwaarde worden contant gemaakt en leiden tot de marktwaarde in het doorexploiteerscenario.

  • Exoten / rafelranden: het vastgoed in exploitatie in de portefeuille van toegelaten instellingen dat naar aard en gebruik niet eenduidig bij een van de onderscheiden vastgoedtypen (wonen, parkeren, etc.) is onder te brengen wordt exoten / rafelranden genoemd. Het betreft bijvoorbeeld grond en tuinstroken en zendmastinstallaties. Ook daar waar huur- of gebruiksafspraken fundamenteel afwijken van een normale verhuring valt het pand in de categorie exoten (bijvoorbeeld bij verhuring om niet of specifieke afspraken omtrent onderhoud en beheer etc.).

  • Full versie: de totstandkoming van de marktwaarde zoals weergegeven in het waarderingshandboek, waarbij gebruik wordt gemaakt van één of meer vrijheidsgraden. De tussenkomst van een externe taxateur is voor deze vrijheidsgraden noodzakelijk. De externe taxateur heeft daarbij de taak uit te leggen waarom gebruik wordt gemaakt van de vrijheidsgraden (‘pas toe of leg uit principe’). Daarnaast dient de externe taxateur in dit geval de uiteindelijke marktwaarde te valideren.

  • Gebruikersoppervlakte (GBO): gebruiksoppervlakte (GBO) van de verhuureenheid zoals vastgesteld door toepassing van NEN 2580.

    Het GBO bepaalt mede de energieprestatie van een zelfstandige huurwoning. Het gaat daarbij om de bepaling van de energieprestatie met:

    • • de energie-index. Deze bepaalt sinds 1 januari 2015 de Energie-Index, óf

    • • een energielabel van vóór 1 januari 2015

  • Huursom: de huursom is de te ontvangen nettohuur op jaarbasis, exclusief vergoedingen. Dit sluit aan bij de definitie in de verantwoordingsgegevens (dVi).

  • Leegstand: onder leegstand worden alle vormen van leegstand verstaan:

    • • Structurele leegstand: indien een verhuureenheid langere tijd niet verhuurd wordt is sprake van structurele leegstand. De redenen hiervoor kunnen zijn een ongunstige locatie en markttechnische omstandigheden (overaanbod en een ongunstige bouwindeling).

    • • Mutatieleegstand: indien een verhuureenheid niet onmiddellijk na vertrek van de voorgaande huurder, wordt verhuurd, is sprake van mutatieleegstand.

    • • Aanloopleegstand: een verhuureenheid is opgeleverd en wordt niet verhuurd. Tot 2 jaar na oplevering is sprake van tijdelijke aanloopleegstand, daarna is sprake van structurele leegstand. Indien sprake is van leegstand op de waardepeildatum 31 december 2016, wordt om rekentechnische redenen verondersteld dat deze leegstaande verhuureenheden tegen markthuur worden verhuurd. De kosten van leegstand maken onderdeel uit van mutatiekosten

  • Leegwaarde: de leegwaarde is de onderhandse verkoopwaarde van een verhuureenheid, vrij van huur, gebruik en overige lasten. Hierbij wordt verondersteld dat sprake is van de verkoopprijs op basis van kosten koper (k.k.). Onder overige lasten worden de makelaarskosten verstaan en de verdere kosten die niet onder de k.k. vallen.

  • Markthuur: het geschatte huurbedrag waarvoor het object op de waardepeildatum na behoorlijke marketing, onder de voorwaarden van de huurovereenkomst in een marktconforme transactie zou worden verhuurd door een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

  • Marktwaarde: het geschatte bedrag waarvoor het object op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, zou worden overgedragen in een marktconforme transactie tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

  • Modelparameters: gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde en waarover dit handboek uitsluitsel geeft.

  • Mutatiekans: de kans dat een verhuureenheid door het beëindigen van de huurovereenkomst vrij komt. De gemiddelde mutatiekans over de afgelopen vijf jaren wordt bepaald door het totaal aantal mutaties in die periode te delen door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden van het complex.

  • Objectgegevens: specifieke gegevens die op het niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. Deze gegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling.

  • Oppervlakte VVO: het verhuurbaar vloeroppervlak van de verhuureenheid of in het geval van BOG/MOG/Zorgeenheid intramuraal is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van binnenruimten omhullen. Deze definitie volgt de NEN 2580 norm.

  • Oppervlakte BVO: het bruto verhuuroppervlak van de verhuureenheid of in het geval van BOG/MOG/Zorgeenheid intramuraal het contract is de vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep ruimten gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen. Deze definitie volgt de NEN 2580 norm.

  • Parkeergelegenheden: parkeergelegenheden worden in principe alleen volgens het model voor parkeergelegenheden gewaardeerd als deze voorzieningen geen deel uitmaken van een woongelegenheid of BOG/MOG of intramuraal zorgvastgoed. Dit betekent dat parkeergelegenheden die wel deel uitmaken van aan een andere verhuureenheid, worden gewaardeerd als onderdeel van de betreffende verhuureenheid. Het maakt daarnaast niet uit of een losse parkeerplek aan een particulier of aan een bedrijf wordt verhuurd, mits sprake is van een apart contract voor de parkeergelegenheid. Parkeren op maaiveld valt onder parkeerplaats, parkeergelegenheden in een parkeergarage vallen onder garagebox.

  • Studenteneenheden: studenteneenheden zijn woongelegenheden die zowel zelfstandig als onzelfstandig van aard kunnen zijn. Studenteneenheden met een zelfstandig karakter, beschikken zelf over alle, voor het wonen noodzakelijke, voorzieningen. Studenteneenheden met een onzelfstandig karakter zijn voor de dagelijkse huishouding aangewezen op één of meerdere gemeenschappelijke voorzieningen. Deze gemeenschappelijke voorzieningen zijn echter alleen bestemd voor een selecte groep woongelegenheden.

    De volgende verhuureenheden worden gewaardeerd via de parameters van studenteneenheden:

    • • Kamergewijze verhuur (onzelfstandige eenheden)

    • • HAT-eenheden

    • • Containerwoningen

    • • Gebouwde studio’s

    In het waarderingsmodel voor woongelegenheden is de typologie ‘Studentenheden’ opgenomen. Ondanks dat deze naam doet vermoeden dat alleen woongelegenheden met als doel de huisvesting van studenten onder deze term vallen, worden daarnaast ook enkele andere verhuureenheden onder deze groep geschaard. De aanvullende verhuureenheden vallen onder deze typologie omdat de aard van de verhuureenheid het niet toelaat om de norm ten behoeve van de kostentoewijzing een EGW, MGW of extramuraal zorgvastgoed te gebruiken.

    Meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd dienen via het waarderingsmodel voor MGW, danwel voor EGW te worden gewaardeerd. Deze meerkamerwoningen tellen daarmee niet mee voor het 5%-criterium voor studenteenheden.

  • Uitpondscenario: in dit scenario worden verhuureenheden bij mutatie leeg verkocht. Op dat moment wordt de netto verkoopkasstroom ingerekend. Aan het eind van de DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen voor de verhuureenheden die nog niet zijn verkocht. De kasstromen gedurende de DCF-periode en de eindwaarde worden contant gemaakt en leiden tot de marktwaarde in het uitpondscenario.

  • Verhuureenheden: het gaat hierbij om het aantal verhuureenheden dat de toegelaten instelling in eigendom heeft per 31 december 2016.

  • Vrijheidsgraden: in de vrijheidsgraden is vastgelegd welke parameters met tussenkomst van een externe taxateur, mogen afwijken van de voorgeschreven parameters in het waarderingshandboek volgens de basisversie. Het toepassen van een vrijheidsgraad vereist nadere toelichting van de externe taxateur via het principe ‘pas toe of leg’.

  • Waarderingscomplex: bij de waardering op marktwaarde wordt gebruik gemaakt van een specifieke complexindeling: het waarderingscomplex. Elk waarderingscomplex bestaat in principe uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast geldt de aanvullende eis dat een geheel waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij is te verkopen. Op basis van deze uitgangspunten worden verhuureenheden bijeengebracht in een waarderingscomplex. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.

  • Waarderingsmodellen: het handboek maakt onderscheid in vier verschillende waarderingsmodellen, te weten waarderingsmodellen voor woongelegenheden, BOG/MOG, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed. De afzonderlijke waarderingsmodellen zijn van toepassing voor verschillende typen verhuureenheden:

    Waarderingsmodel woongelegenheden

    Reguliere woongelegenheden:

    • • Eengezins- en meergezinswoningen

    • • Studenteneenheden

    • • Extramurale (zorg)eenheden

    • • Parkeergelegenheden behorende bij reguliere woongelegenheden (d.w.z. één verhuurcontract)

    Niet-reguliere woongelegenheden

    • • Onzelfstandige eenheden in flats voor verplegend personeel

    • • Woonwagens en woonwagenstandplaatsen

    • • Woonschepen met ligplaatsen

    • • Standplaatsen

    • • Woonzorgcomplexen

    • • Kindertehuizen en jeugdinternaten

    • • Skaeve huse

    • • Parkeergelegenheden behorende bij niet-reguliere woongelegenheden (d.w.z. één verhuurcontract)

    Waarderingsmodel BOG/MOG

    • • Buurthuizen

    • • Gemeenschapscentra

    • • Jongerencentra

    • • Scholen voor onderwijs

    • • Brede scholen

    • • Wijksportvoorzieningen

    • • Ruimten voor maatschappelijk werk

    • • Ruimten voor welzijnswerk

    • • Opvangcentra

    • • Zorgsteunpunten

    • • Steunpunten voor o.a. schuldsanering

    • • Centra voor jeugd en gezin

    • • Ruimten voor dagbesteding gehandicapten/ouderen

    • • Hospices

    • • Multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening

    • • Dorps- of wijkbibliotheken

    • • Eigen kantoorruimten

    • • Veiligheidshuizen

    • • Centra voor werk(gelegenheid)

    • • Kleinschalige culturele activiteiten

    Waarderingsmodel parkeergelegenheden

    • • Parkeerplaats

    • • Garagebox

    Waarderingsmodel intramuraal zorgvastgoed

    • • Zorginstelling

    • • Psychiatrische inrichting

    • • Residentiële jeugdhulpverlening

    • • Verpleeghuis

    • • Verzorgingstehuis

    • • Ziekenhuis

  • Zorgeenheden (extramuraal): er is sprake van extramurale zorgeenheden bij woongelegenheden die bestemd zijn om afzonderlijk aan een bewoner te worden verhuurd op basis van een huurovereenkomst en niet op basis van een zorgovereenkomst. Het betreft hierbij de woongelegenheden voor personen met een frequente zorgbehoefte.

  • Zorgeenheden (intramuraal): er is sprake van intramurale zorgeenheden bij verhuureenheden die niet bestemd zijn om afzonderlijk aan een bewonder te worden verhuurd. Deze intramurale zorgeenheden worden gezamenlijk aan één zorgpartij verhuurd door middel van een zorgovereenkomst. Dit betekent dat de betreffende zorgpartij zelf zorgt voor de toewijzing en afwikkeling van de administratie rondom de verhuur van de eenheden.

11. Bijlage 2: Overzicht krimp- en aardbevingsgebieden

Krimp- en aardbevingsgebieden

Regio

Gemeenten

1.

Eemsdelta

Appingedam

Delfzijl

Eemsmond

Loppersum

2.

Oost-Groningen

Bellingwedde

Menterwolde

Oldambt

Pekela

Stadskanaal

Veendam

Vlagtwedde

3.

Overig Groningen

Hoogezand-Sappermeer

Slochteren

Winsum

Bedum

Ten Boer

4.

De Marne

De Marne

5.

Parkstad Limburg

Brunssum

Heerlen

Kerkrade

Nuth

Landgraaf

Onderbanken

Simpelveld

Voerendaal

6.

Maastricht-Mergelland

Eijsden-Margraten

Gulpen-Wittem

Maastricht

Meerssen

Vaals

Valkenburg aan de Geul

7.

Westelijke Mijnstreek

Beek

Schinnen

Sittard-Geleen

Stein

8.

Zeeuws-Vlaanderen

Hulst

Sluis

Terneuzen

9.

Achterhoek

Aalten

Bronckhorst

Berkelland

Doetinchem

Montferland

Oost Gelre

Oude IJsselstreek

Winterswijk

10.

Noord-Friesland

Achtkarspelen
   

Dantumadiel
   

Dongeradeel
   

Ferwerderadiel
   

Kollummerland en Nieuwkruisland
   

Tytsjerksteradiel

12. Bijlage 3: Overzicht basis - full en taxatiecyclus

Bijlage 257955.png

13. Bijlage 4: Rapportage vereisten vanuit NRVT

Rapportage vereisten

Volledige

taxatie

Hertaxatie

Full taxatie

handboek

Opdracht

Benoeming identiteit van de Opdrachtgever

x

x

x

Identiteit van de Taxateurs

x

x

x

Kwalificatie van de Taxateurs

x

x

x

Verklaring onafhankelijkheid / eerdere betrokkenheid bij het object,

objectiviteit ten opzichte van de taxatie-Opdracht

x

x

x

Doel van de taxatie

x

x

x

Type taxatie (volledige taxatie, hertaxatie, update, waarde-advies)

x

x

x

Verwijzing Opdrachtbrief afspraken tussen Opdrachtgever en Taxateur

x

x

x

Instructies van de cliënt of ieder ander die betrokken is bij de taxatie

x

x

x

Bevestiging taxatie conform welke Standaarden (IVS/ EVS/ RICS etc.)

x

x

x

Identificatie van het te taxeren object op basis van opdracht

Het onderwerp van de taxatie (met omschrijving)

x

x

x

Type object

x

x

x

Gebruik van het object (eigen gebruik/ belegging)

x

x

x

Te taxeren belang

x

x

x

Taxatie

Waardepeildatum

x

x

x

Gebeurtenissen na inspectiedatum en na de waardepeildatum

x

x

x

Datum inspectie

x

x

x

Mate van inspectie ter plaatse

x

x

x

Definitie van de getaxeerde waarde

x

x

x

Getaxeerde waarde(n) in cijfers en woorden

x

x

x

Gebruikte valuta (Euro)

x

x

x

Gehanteerde taxatiemethodiek

x

x

x

Verklaring controlerend taxateur

x

x

x

Uitgangspunten

x

x

x

Bijzondere uitgangspunten

x

x

x

Juridisch

Kadastrale recherche

x

u

u

Titelonderzoek/ zakelijke rechten

x

u

u

Eigendomssituatie/ erfpachtomschrijving

x

u

u

Bestemming en gebruiksmogelijkheden

x

u

u

Milieuaspecten

Milieuaspecten

x

u

u

Specificaties fysieke aard object

Globale omschrijving

x

u

u

Oppervlakten conform NEN 2580/ aantallen p.p. etc.

x

u

u

Globale beschrijving bouwaard, installaties, materiaalgebruik en indeling van

het object etc.

x

u

u

Locatie

Stand en ligging

x

u

u

Bereikbaarheid

x

u

u

Locatieomschrijving

x

u

u

Huursituatie

Gebruikssituatie

x

x

x

Overzichtelijke actuele huurlijst (identiteit huurders, opp VVO m2, expiratiedatum, leegstand etc.)

x

x

x

Bijzonderheden per huurovereenkomst (incentives, allonges etc.)

x

x

x

Bronvermelding: aangeleverde huurovereenkomsten, sideletters,

en allonges per huurder

x

x

x

Courantheid

Locatiebeoordeling

x

u

u

Objectbeoordeling

x

u

u

Mate van verhuurbaarheid/ gebruik met motivatie (beschrijving)

x

x

x

Mate van verkoopbaarheid met motivatie (beschrijving)

x

x

x

Risico-analyse

SWOT-analyse

x

x

x

Markt

Marktvisie algemeen

x

-

-

Marktvisie lokaal/ regionaal

x

-

-

Referentietransacties:

x

x

x

– verhuurtransacties / aanbod verhuur

x

x

x

– verkoop- en beleggingstransacties

x

x

x

Toelichting op de waardering

Omschrijving toelichting op de waardering (taxatiebenadering)

o

o

o

Evaluatie

Back-testing: Verklaring t.o.v. laatst bekende taxatie indien voorhanden

en transparant

o

o

o

Onzekerheid taxatie

Als gevolg van informatievoorziening

o

-

-

Als gevolg van gebrek marktinformatie

o

-

-

Marktomstandigheden

o

-

-

Algemene taxatie-onnauwkeurigheid

o

-

-

Bronvermelding en mate van onderzoek

Lijst bronvermelding (ontvangen informatie en eigen onderzoek Taxateur)

x

u

u

Definities en beschrijving o.a.

Marktwaarde

x

x

x

Markthuur

x

x

x

Omschrijving taxatiebenadering (BAR, NAR, DCF etc.)

x

x

x

Algemene voorwaarden/ uitgangspunten

Algemene uitgangspunten ten aanzien van onderhoud, milieu, gebruik, BTW en ontvangen informatie

x

x

x

X = verplicht

O = optioneel, indien van toepassing

U = uitgangspunt op basis van / verwijzing naar vorige volledige taxatie (bij hertaxatie) óf op basis van / verwijzing naar informatie / verklaring van corporatie (bij handboek)

14. Bijlage 5: Voorbeelden eindwaardeberekening

In deze bijlage is een drietal voorbeelden opgenomen van het berekenen van de eindwaarde op basis van de voortdurende looptijd benadering. De manier waarop de verschillende kapitalisatiefactoren K1, K2 en K3 worden berekend, is uitgewerkt in paragraaf eindwaarde (5.2.16) in hoofdstuk 5 van het handboek.

Voorbeeld 1: doorexploiteren – doorexploiteren

Aannamen

             

Disconteringsvoet

7,49%

            

Mutatiegraad doorexploiteren

6,00%

            

Reguliere maandhuur

709,75

            

Maximale huur per maand

1.166,31

            
               
     

Kas-stroom

Groei-voet

Kapita-lisatie-factor

   
 

Jaar 15

 

CF15

g

K

CW

Factor

Inkomsten

             

Huur uit geharmoniseerde deel

8.378,69

  

8.378,69

2,00%

19,26

161.394,24

K1

Huur uit ongeharmoniseerde deel

3.333,03

  

3.333,03

2,00%

8,56

28.537,67

K2

Ongeharmoniseerde huur naar maximale huur

0,00

  

5.477,06

2,00%

10,70

58.606,55

K3

Totale inkomsten

11.711,72

       

248.538,46

 
               

Uitgaven

             

Onderhoud

–1.251,16

  

–1.251,16

2,50%

21,30

–26.645,36

K1

Mutatieonderhoud

–68,25

  

–68,25

2,50%

21,30

–1.453,38

K1

Beheer

–572,98

  

–572,98

2,50%

21,30

–12.202,37

K1

Overig

–619,38

  

–619,38

2,00%

19,26

–11.930,80

K1

Erfpacht

0,00

  

0,00

2,00%

19,26

0,00

K1

Verhuurderheffing

–592,98

  

–592,98

2,00%

8,56

–5.077,13

K2

Veroudering

0,00

  

–1.251,16

2,50%

21,30

–26.645,36

K1

Totale uitgaven

-3.104,74

       

-83.954,40

 
               

Eindwaarde o.b.v. doorexploiteren vanaf jaar 15

164.584,06

 
Voorbeeld 2: doorexploiteren – uitponden

Aannamen

             

Disconteringsvoet

7,49%

            

Mutatiegraad doorexploiteren

6,00%

            

Mutatiegraad eindwaardescenario uitponden

4,20% ¹

            

Reguliere maandhuur

709,75

            

Maximale huur per maand

1.166,31

            
               
     

Kas-stroom

Groei-voet

Kapita-lisatie-factor

   
 

Jaar 15

 

CF15

g

K

CW

Factor

Inkomsten

             

Huurinkomsten

11.711,72

  

11.711,72

2,00%

10,37

121.394,20

K2

Verkoopopbrengsten

0,00

  

11.288,70

2,00%

10,37

117.009,53

K2

Totale inkomsten

11.711,72

       

238.403,73

 
               

Uitgaven

             

Onderhoud

–1.251,16

  

–1.251,16

2,50%

10,95

–13.703,71

K2

Mutatieonderhoud

–68,25

  

–68,25

2,50%

10,95

–747,48

K2

Beheer

–572,98

  

–572,98

2,50%

10,95

–6.275,68

K2

Overig

–619,38

  

–619,38

2,00%

10,37

–6.420,00

K2

Erfpacht

0,00

  

0,00

2,00%

10,37

0,00

K2

Verhuurderheffing

–592,98

  

–592,98

2,00%

10,37

–6.146,33

K2
               

Verkoopkosten

0,00

  

–296,30

2,50%

10,95

–3.245,30

K2

Veroudering

0,00

  

–1.251,16

2,50%

10,95

–13.703,71

K2

Totale uitgaven

-3.104,74

       

-50.242,21

 
               

Eindwaarde o.b.v. uitponden vanaf jaar 15

188.161,52

 

¹ De mutatiegraad in het eindwaardescenario uitponden is 70% van de mutatiegraad in het marktwaardescenario doorexploiteren: 70% van 6,00% geeft 4,20%.

Voorbeeld 3: uitponden – uitponden

Aannamen

             

Disconteringsvoet

7,49%

            

Mutatiegraad doorexploiteren

6,00%

            

Mutatiegraad uitponden jaar 15

4,20% ¹

           

Mutatiegraad eindwaardescenario uitponden

3,00% ²

71% ³

(tov jr 15)

      

Reguliere maandhuur

709,75

            

Maximale huur per maand

1.166,31

            
               
     

Kas-stroom

Groei-voet

Kapita- lisatie-factor

   
 

Jaar 15

 

CF15

g

K

CW

Formule

Inkomsten

             

Huurinkomsten

4.028,95

  

4.028,95

2,00%

12,00

48.337,28

K2

Verkoopopbrengsten

5.511,03

71%

3.936,45

2,00%

12,00

47.227,45

K2

Totale inkomsten

9.539,98

       

95.564,73

 
               

Uitgaven

              

Onderhoud

–597,84

  

–597,84

2,50%

12,78

–7.641,19

K2

Mutatieonderhoud

–23,32

  

–23,32

2,50%

12,78

–298,08

K2

Beheer

–273,78

  

–273,78

2,50%

12,78

–3.499,32

K2

Overig

–295,96

  

–295,96

2,00%

12,00

–3.550,74

K2

Erfpacht

0,00

  

0,00

2,00%

12,00

0,00

K2

Verhuurderheffing

–688,39

  

–688,39

2,00%

12,00

–8.258,99

K2
               

Verkoopkosten

–144,65

71%

–103,32

2,50%

12,78

–1.320,59

K2

Veroudering

0,00

  

–597,84

2,50%

12,78

–7.641,19

K2

Totale uitgaven

-2.023,95

       

-32.210,11

 
               

Eindwaarde o.b.v. uitponden vanaf jaar 15

63.354,62

 

¹ Mutatiegraad uitponden in jaar 15 is 70% van mutatiegraad doorexploiteren

² Mutatiegraad voor eindwaardescenario uitponden is 50% van de mutatiegraad doorexploiteren

³ De mutatiegraad in het eindwaardescenario uitponden (3,0%) als percentage van de mutatiegraad in jaar 15 van doorexploiteren (4,2%)

Bijlage 3. bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

dVi (de Verantwoordingsinformatie) verslagjaar 2016

GEGEVENSOPVRAGING SOLVABILITEITSOORDEEL

INHOUDSOPGAVE

HOOFDSTUK 1

ALGEMEEN

1.1

Toelichting

1.2

Algemene gegevens
   

HOOFDSTUK 2

ACTIVITEITEN

2.1

Ontwikkeling vastgoedportefeuille

2.2

Kenmerken vastgoedportefeuille
   

HOOFDSTUK 3

FINANCIELE VERANTWOORDING

3.1

A Balans, Winst- en Verliesrekening en kasstroomoverzicht (Enkelvoudig toegelaten instelling)

3.1

B Balans, Winst- en Verliesrekening en kasstroomoverzicht (Geconsolideerd)

3.2

Toelichting op de enkelvoudige balans- en Winst- en Verliesrekening

3.3

Toelichting verbindingen

3.4

Toelichting op de geconsolideerde of enkelvoudige balans- en Winst- en Verliesrekening
   

HOOFDSTUK 4

WAARDERING BEZIT

4.1

Specificatie bedrijfswaarde toegelaten instelling

4.2

Toelichting waardering bezit toegelaten instelling

4.3

Inzet en WOZ-waarde bezit toegelaten instelling
   

HOOFDSTUK 5

OVERIGE (VOLKSHUISVESTELIJKE) VERANTWOORDING

5.1

Verkoop van huur- en koopwoningen in het verslagjaar per bezitsgemeente

5.2

vervallen

5.3

Kwaliteitsbeleid

5.4

Leefbaarheid

5.5

vervallen

5.6

Wonen en Zorg in het verslagjaar per bezitsgemeente

5.7

Overige (volkshuisvestelijke) verantwoording

5.8

Aantal toewijzingen in het verslagjaar

5.9

Huisuitzettingen en huurachterstanden

HOOFDSTUK 1 ALGEMEEN

1.1. Toelichting

Maakt als helptekst deel uit van het opvraagprogramma

1.2. Algemene gegevens

Bijlage 258019.png

HOOFDSTUK 2 ACTIVITEITEN

2.1. Ontwikkeling vastgoedportefeuille

Bijlage 258018.png

2.2. Kenmerken vastgoedportefeuille

Bijlage 258017.png
Bijlage 258016.png
Bijlage 258015.png

HOOFDSTUK 3 FINANCIELE VERANTWOORDING

3.1. A. Balans, Winst- en Verliesrekening en kasstroomoverzicht (Enkelvoudig toegelaten instelling)

Bijlage 258014.png
Bijlage 258013.png
Bijlage 258012.png
Bijlage 258011.png
Bijlage 258010.png
Bijlage 258009.png

3.1. B. Balans, Winst- en Verliesrekening en kasstroomoverzicht (Geconsolideerd)

Bijlage 258008.png
Bijlage 258007.png
Bijlage 258006.png
Bijlage 258005.png
Bijlage 258004.png
Bijlage 258002.png
Bijlage 258001.png
Bijlage 258000.png
Bijlage 257999.png
Bijlage 257998.png
Bijlage 257997.png

3.2. Toelichting op de enkelvoudige balans- en Winst- en Verliesrekening

Bijlage 257996.png
Bijlage 257995.png

3.3. Toelichting verbindingen

Bijlage 257994.png
Bijlage 257993.png
Bijlage 257992.png

3.4. Toelichting op de geconsolideerde of enkelvoudige balans- en Winst- en Verliesrekening

Bijlage 257991.png
Bijlage 257990.png
Bijlage 257989.png
Bijlage 257988.png
Bijlage 257987.png

HOOFDSTUK 4 WAARDERING BEZIT

4.1. Specificatie bedrijfswaarde toegelaten instelling

Bijlage 257986.png
Bijlage 257985.png
Bijlage 257984.png
Bijlage 257983.png
Bijlage 257982.png
Bijlage 257981.png

4.2. Toelichting waardering bezit toegelaten instelling

Bijlage 257980.png
Bijlage 257979.png
Bijlage 257978.png

4.3. Inzet en WOZ-waarde bezit toegelaten instelling

Bijlage 257977.png

HOOFDSTUK 5 OVERIGE (VOLKSHUISVESTELIJKE) VERANTWOORDING

5.1. Verkoop van huur- en koopwoningen in het verslagjaar per bezitsgemeente 1)

Bijlage 257976.png

5.2.

Vervallen

5.3. Kwaliteitsbeleid

Bijlage 257975.png

5.4. Leefbaarheid

Bijlage 257972.png

5.5.

Vervallen

5.6. Wonen en Zorg in het verslagjaar per bezitsgemeente

Bijlage 257973.png
Bijlage 257974.png

5.7. Verantwoording naleving specifieke wettelijke bepalingen

Bijlage 257969.png
Bijlage 257968.png
Bijlage 257967.png

5.8. Aantal toewijzingen in het verslagjaar

Bijlage 258202.png
Bijlage 257966.png

5.9. Huisuitzettingen en huurachterstanden

Bijlage 257965.png

Bijlage 4. bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

ACCOUNTANTSPROTOCOL REGELING TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (VERSLAGJAAR 2015)

Inhoudsopgave

1.

Algemeen

78

1.1.

Belangrijke wijzigingen

78

1.2.

Doelstelling

79

1.3.

Onderzoeksobjecten

79

1.4.

De accountantsproducten

80

1.5.

Procedures verslaggeving toegelaten instellingen

80

2.

Rubriek A: De controleverklaring met betrekking tot de jaarrekening en het jaarverslag

80

2.1.

Doelstelling

80

2.2.

Specifiek van toepassing zijnde regelgeving

81

2.3.

Materialiteit (betrouwbaarheid en nauwkeurigheid)

81

2.4.

Controleverklaring

81

3.

Rubriek B: het assurance-rapport inzake de dVi over het verslagjaar (naleving van specifieke wet- en regelgeving)

81

3.1.

Doelstelling

81

3.2.

Specifiek van toepassing zijnde regelgeving

81

3.3.

Materialiteit (betrouwbaarheid, nauwkeurigheid en rapporteringstolerantie)

82

3.4.

Oordelen in het assurance-rapport

82

3.5.

Onderdelen assurance-rapport naleving specifieke wet- en regelgeving

82

4.

Rubriek C: het assurance-rapport inzake de dVi over het verslagjaar (cijfermatige verantwoording)

95

4.1.

Doelstelling

95

4.2.

Specifiek van toepassing zijnde regelgeving

95

4.3.

Materialiteit (betrouwbaarheid, nauwkeurigheid en rapporteringstolerantie)

95

4.4.

Oordelen in het assurance-rapport

96

4.5.

Onderdelen assurance-rapport cijfermatige verantwoording

96

5.

Rubriek D: het rapport van feitelijke bevindingen inzake de marktwaarde in verhuurde staat

108

5.1.

Doelstelling

108

5.2.

Specifiek van toepassing zijnde regelgeving

108

5.3.

Verantwoordelijkheden

108

5.4.

Accountantsproduct

108

5.5.

Beschrijving van de te verrichten werkzaamheden

108

6.

Rubriek E: Modelteksten

111

6.1.

Model I

111

6.2.

Model II

113

6.3.

Model III

115

6.4.

Model IV

117

1. Algemeen

1.1. Belangrijke wijzigingen

Op 1 juli 2015 zijn de Woningwet 2015 (hierna: de Woningwet), het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: BTIV) en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: de Regeling) in werking getreden.

Dit heeft tot gevolg dat het accountantsprotocol over verslagjaar 2015 op enkele onderdelen is gewijzigd ten opzichte van het accountantsprotocol dat van kracht was voor de accountantswerkzaamheden over verslagjaar 2014. Naast het toevoegen van het vanaf 1 juli 2015 van toepassing zijnde juridische kader dat relevant is voor enkele onderwerpen die reeds in eerdere accountantsprotocollen waren opgenomen, zoals met betrekking tot de regelgeving inzake de vervreemding van woongelegenheden, is er tevens een aantal nieuwe controleonderwerpen toegevoegd die volgen uit de nieuwe wetgeving.

Omdat het niet goed mogelijk is om gedurende een verslagjaar een nieuw regime toe te passen met betrekking tot de jaarrekening, het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en het onderzoek van de accountant, is in artikel 126, tweede lid, van het BTIV bepaald dat de artikelen 35 t/m 38 van de Woningwet voor deze werkzaamheden gelden per verslagjaar 2016.

In artikel 127, tweede lid, van het BTIV is bepaald dat het Besluit beheer sociale-huursector (hierna: Bbsh) tot 1 januari van het eerstvolgende verslagjaar na inwerkingtreding van de Woningwet van toepassing blijft voor de jaarrekening, het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en het onderzoeken en beoordelen van die verslagen. Dit betekent dat voor verslagjaar 2015, waar dit protocol betrekking op heeft, het juridisch kader zoals dat volgt uit het Bbsh zijn kracht heeft behouden voor deze onderwerpen.

Voor enkele nieuwe onderwerpen van het overzicht met de Verantwoordingsinformatie (hierna: dVi) die voortkomen uit de per 1 juli 2015 van toepassing zijnde Woningwet, BTIV en de Regeling, geldt dat deze onderdeel zijn geworden van het accountantsonderzoek. Dit betreft met name onderwerpen die betrekking hebben op de naleving van de nieuwe wet- en regelgeving. Deze onderwerpen zijn, voor zover daar assurance-werkzaamheden van de accountant op worden uitgevoerd. verderop in dit protocol nader toegelicht.

In het accountantsprotocol 2015 is sprake van assurance-werkzaamheden die leiden tot een controleverklaring en twee assurance-rapporten met een redelijke mate van zekerheid alsmede een rapport van feitelijke bevindingen. Bij het opstellen van het protocol is gebruik gemaakt van de Schrijfwijzer Accountantsprotocollen van de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (hierna: NBA).

De voorgeschreven werkzaamheden van de accountant hebben betrekking op de jaarrekening en het jaarverslag evenals de daarvoor aangewezen onderdelen van het overzicht van de dVi, maar ook over: de verkoop van woongelegenheden, de aanbesteding van maatschappelijk vastgoed, de naleving van de beleidsregels inzake financiële derivaten, de naleving van de beleidsregels verantwoord beleggen en enkele nieuw toegevoegde onderwerpen die volgen uit Woningwet en de daar aan opgehangen regelgeving.

Al reeds is aangegeven dat voor een deel van het verslagjaar 2015 een nieuw wettelijk kader en een bijbehorend nieuw begrippen- en normenkader van toepassing is. Het nieuwe begrippen- en normenkader is ten behoeve van het vooraf verstrekken van guidance, waar dat mogelijk is, in dit accountantsprotocol zoveel mogelijk uitgewerkt en toegelicht. Voor onderwerpen waarvan in de praktijk blijkt dat dit accountantsprotocol nog niet voldoende inzicht geeft, is afgesproken dat hier vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, in afstemming met de Autoriteit Woningcorporaties (hierna: Aw), direct een reactie op wordt gegeven en dat dit wordt vastgelegd in een Q&A inzake het accountantsprotocol 2015. Deze Q&A wordt vervolgens (in ieder geval) gepubliceerd op de websites: Woningwet2015.nl en Aedes.nl. Over de publicatie zal tevens worden gecommuniceerd met de NBA.

1.2. Doelstelling

Conform o.a. artikel 28 van het Bbsh dient een toegelaten instelling (artikel 19, eerste lid, van de Woningwet) een accountant als bedoeld in artikel 27 van het Bbsh, te laten onderzoeken, of:

Conform artikel 37, vijfde lid, van de Woningwet, worden in bijlage 4 bij de Regeling nadere voorwaarden gesteld aan de werkzaamheden van de accountants van de toegelaten instellingen. Dit accountantsprotocol is de invulling hiervan en heeft als doel nadere aanwijzingen te geven voor de werkzaamheden en rapportage van de accountant. Het accountantsprotocol beoogt echter geen onderzoeksaanpak voor te schrijven en is evenmin een (uitputtend) werkprogramma.

Het accountantsprotocol is getoetst op uitvoerbaarheid door de werkgroep Controleprotocollen (COPRO) van de NBA. COPRO heeft het oordeel: ‘Uitvoerbaar zonder opmerkingen’ afgegeven.

In geval van fusie (in het verslagjaar) tussen toegelaten instellingen zal overleg plaatsvinden tussen de Aw, de betrokken toegelaten instellingen en de accountant over de toepassing van het accountantsprotocol en de tekst van de assurance-rapporten.

1.3. Onderzoeksobjecten

De onderzoeksobjecten voor de accountantswerkzaamheden bij toegelaten instellingen zijn:

  • – de jaarrekening en het jaarverslag;

  • – de verantwoordingsgegevens over het verslagjaar in de vorm van de dVi op het terrein van de naleving van specifieke wet- en regelgeving;

  • – de verantwoordingsgegevens over het verslagjaar in de vorm van de dVi op het terrein van de cijfermatige verantwoording;

  • – de verantwoordingsgegevens over het verslagjaar in de vorm van de dVi op het terrein van het waarderen op marktwaarde in verhuurde staat.

Bovengenoemde onderzoeksobjecten en de daaraan gekoppelde accountantswerkzaamheden worden in dit accountantsprotocol achtereenvolgens behandeld in de rubrieken A, B, C en D. Hierbij zijn de nadere doelstellingen per onderdeel uitgewerkt en is de specifiek van toepassing zijnde regelgeving weergegeven. Verder zijn per onderdeel nadere aanwijzingen voor de werkzaamheden van de accountant benoemd. Zie hiervoor hoofdstuk 2 tot en met 5.

1.4. De accountantsproducten

De accountantswerkzaamheden met betrekking tot de hiervoor genoemde onderzoeksobjecten monden uit in een aantal accountantsrapportages zoals opgenomen in rubriek E. Zie hiervoor hoofdstuk 6.

De accountant dient de volgende producten te leveren:

  • A. De accountantscontrole op de jaarrekening en het jaarverslag mondt uit in een controleverklaring waarvoor de accountant de tekst dient te hanteren zoals opgenomen in het onder rubriek E opgenomen model I.

  • B. De werkzaamheden van de accountant met betrekking tot de verantwoording in de dVi op het terrein van de naleving van de specifieke wet- en regelgeving, zijn aan te merken als het uitvoeren van een assurance-opdracht overeenkomstig COS 3000, leidend tot een assurance-rapport waarvoor de accountant de tekst dient te hanteren zoals opgenomen in het onder rubriek E opgenomen model II.

  • C. De werkzaamheden van de accountant met betrekking tot de dVi op het terrein van de cijfermatige verantwoording over het verslagjaar, inclusief de verantwoording omtrent de woningtoewijzing uit hoofde van de EU beschikking respectievelijk (vanaf 1 juli 2015) de Woningwet, het BTIV en de Regeling, zijn eveneens aan te merken als het uitvoeren van een assurance-opdracht overeenkomstig COS 3000, leidend tot een assurance-rapport waarvoor de accountant de tekst dient te hanteren zoals opgenomen in het onder rubriek E opgenomen model III.

  • D. De werkzaamheden van de accountant met betrekking tot de marktwaarde in verhuurde staat zoals opgegeven in de dVi zijn aan te merken als specifiek overeengekomen werkzaamheden conform COS 4400 en monden uit in een rapport van feitelijke bevindingen waarvoor de accountant de tekst dient te hanteren zoals opgenomen in het onder rubriek E opgenomen model IV;

  • E. Het accountantsverslag als bedoeld in artikel 393 lid 4 van Boek 2 van het BW.

1.5. Procedures verslaggeving toegelaten instellingen

Conform artikel 30 van het Bbsh dient de toegelaten instelling jaarlijks voor 1 juli de jaarrekening en het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en de dVi over het voorafgaande verslagjaar, alsmede de bij die stukken behorende accountantsrapportages, in te dienen bij de minister voor Wonen en Rijksdienst (hierna: W&R), het college van burgemeester en wethouders van de gemeente(n) waar zij haar woonplaats heeft of feitelijk werkzaam is, en de Aw. Conform artikel 30, tweede lid, van het Bbsh zendt de toegelaten instelling jaarlijks het accountantsverslag als bedoeld in artikel 393 lid 4 van Boek 2 van het BW naar de minister voor W&R en de Aw.

2. Rubriek A: De controleverklaring met betrekking tot de jaarrekening en het jaarverslag

2.1. Doelstelling

  • 1. De werkzaamheden van de accountant, bedoeld in artikel 28, aanhef en onderdeel b, en 29 van het Bbsh hebben ten doel:

  • 2. De accountant geeft de uitslag van zijn onderzoek als bedoeld onder punt 1a en 1b weer in een controleverklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening en de overige bij of krachtens de wet gestelde eisen.

  • 3. Voor de uitkomst van het onderzoek als bedoeld onder punt 1c mag de accountant volstaan met de vermelding van hem gebleken tekortkomingen in de paragraaf overige bij of krachtens de wet gestelde eisen in de controleverklaring.

2.2. Specifiek van toepassing zijnde regelgeving

2.3. Materialiteit (betrouwbaarheid en nauwkeurigheid)

Bij de controle dienen de algemene (voor de jaarrekeningcontrole geldende) betrouwbaarheids- en nauwkeurigheidsnormen te worden gehanteerd. Het is de verantwoordelijkheid van de accountant om deze te bepalen met inachtneming van hetgeen hierover in NV COS is opgenomen. Voor de werkzaamheden die volgen uit het Controleprotocol WNT, is de in dat protocol opgenomen materialiteit van toepassing.

2.4. Controleverklaring

Voor een goedkeurende controleverklaring dient de accountant de tekst te hanteren als opgenomen in het onder rubriek E opgenomen model I. Hieruit volgt dat niet uitsluitend een ‘uitgebreide controleverklaring’ mag worden afgegeven. Indien een accountant een andere dan een goedkeurende verklaring afgeeft, sluit hij aan bij de voorbeeldteksten zoals gepubliceerd op de website van de NBA.

3. Rubriek B: het assurance-rapport inzake de dVi over het verslagjaar (naleving van specifieke wet- en regelgeving)

3.1. Doelstelling

De werkzaamheden van de accountant die leiden tot een assurance-rapport hebben ten doel een redelijke mate van zekerheid te verschaffen over de juistheid van de opgave in onderdeel 5.7 (Verantwoording naleving specifieke wettelijke bepalingen) van de dVi die betrekking heeft op de naleving van de regelgeving inzake de melding respectievelijk (vanaf 1 juli 2015) de goedkeuring van de vervreemding van bezit, de aanbestedingsplicht voor maatschappelijk vastgoed, de naleving van de voorwaarden uit de betreffende beleidsregels inzake het gebruik van financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting bij nieuwe derivatentransacties, de naleving van de voorwaarden uit de betreffende beleidsregels inzake beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting en enkele overige in paragraaf 3.5 benoemde onderwerpen inzake de naleving van specifieke wet- en regelgeving.

Het zich juist verantwoorden over de rechtmatigheid van handelen in de dVi, is de verantwoordelijkheid van het bestuur van de toegelaten instelling. De accountant controleert of deze verantwoording op de in paragraaf 3.5 van dit protocol benoemde onderwerpen juist is. Dit houdt in dat de accountant toetst of aan de relevante onderdelen van de wet- en regelgeving is voldaan, om vast te kunnen stellen dat de verantwoording in de dVi juist is.

3.2. Specifiek van toepassing zijnde regelgeving

Voor de periode vanaf 1 januari 2015 tot 1 juli 2015 geldt dat de hieronder opgesomde regelgeving en toelichtingen daarop (voor zover deze niet reeds in de betreffende paragraaf van dit protocol specifiek zijn benoemd) van toepassing zijn op de werkzaamheden van de accountant:

Voor de periode vanaf 1 juli 2015 tot en met 31 december 2015 geldt dat de hieronder opgesomde regelgeving en toelichtingen daarop (voor zover deze niet reeds in de betreffende paragraaf van dit protocol specifiek zijn benoemd) van toepassing zijn op de werkzaamheden van de accountant:

  • – De Woningwet (meerdere artikelen, zie toelichting per onderwerp in paragraaf 3.5);

  • – BTIV (meerdere artikelen, zie toelichting per onderwerp in paragraaf 3.5);

  • – De Regeling (meerdere artikelen, zie toelichting per onderwerp in paragraaf 3.5);

  • – Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting (versie 5 september 2012 en versie 1 augustus 2013);

  • – Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting;

  • – Q&A inzake de beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting (www.cfv.nl) van 26 november 2012, 19 maart 2013, 19 juli 2013, 17 september 2013, 15 juli 2014 en 22 september 2014;

  • – Q&A inzake de beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting (www.cfv.nl) van 3 augustus 2015;

  • – Q&A inzake nadere guidance accountantsprotocol 2015, zoals deze in de eerste helft van 2016 (bij behoefte) wordt gepubliceerd op Woningwet2015.nl en Aedes.nl.

3.3. Materialiteit (betrouwbaarheid, nauwkeurigheid en rapporteringstolerantie)

Bij de controlewerkzaamheden inzake punten 1 t/m 7 en punten 10 t/m 13 alsmede punten 15, 17 en 18 van paragraaf 3.5 geldt een materialiteit van 0% in die zin dat de uitkomst goed (geen afwijking van regelgeving) of fout (wel afwijking van regelgeving) is. Voor punt 13 (goedkeuring niet-DAEB investeringen) geldt aanvullend dat uitsluitend niet-DAEB investeringen van € 250.000,– of hoger dienen te worden gecontroleerd. Voor punt 16 (Beleidsregels verantwoord beleggen: nieuwe beleggingen) geldt een materialiteit van 1% over de nieuwe beleggingen.

Bij de controlewerkzaamheden inzake punt 8 van paragraaf 3.5 (melding/goedkeuring vervreemding woongelegenheden en maatschappelijk vastgoed aan derden, voor woongelegenheden niet zijnde aan natuurlijke personen voor eigen bewoning en toegelaten instellingen, voor maatschappelijk vastgoed niet zijnde aan huurders en toegelaten instellingen), punt 9 (vervreemding woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning en maatschappelijk vastgoed aan huurders) en punt 14 van paragraaf 3.5 (de aanbesteding maatschappelijk vastgoed) gelden de algemene voor de jaarrekeningcontrole geldende betrouwbaarheids- en nauwkeurigheidsnormen. Voor punt 14 van paragraaf 3.5 (de aanbesteding maatschappelijk vastgoed) geldt aanvullend dat uitsluitend dienen te worden gecontroleerd de aanbestedingen boven het bedrag van € 300.000,– per aanbesteding voor het treffen van voorzieningen aan haar gebouwen en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden, en boven het bedrag van € 1.000.000,– per aanbesteding voor het doen bouwen van maatschappelijk vastgoed.

Voor alle onderdelen van paragraaf 3.5 geldt een rapporteringstolerantie van 0%. Dit betekent dat de accountant alle geconstateerde afwijkingen toelicht in een aparte paragraaf in het assurance-rapport (‘Overige aangelegenheden’), ook als dit geen invloed heeft op het afgegeven oordeel.

3.4. Oordelen in het assurance-rapport

Het assurance-rapport strekt zich uit over de genoemde 18 onderdelen; de accountant moet per onderdeel een afzonderlijk oordeel formuleren. Uit praktisch oogpunt is Model II van rubriek E zo ingericht dat de accountant daarin alleen de niet-goedkeurende oordelen hoeft te vermelden. De accountant moet de onderbouwing van deze afwijkende oordelen in het assurance-rapport omschrijven.

3.5. Onderdelen assurance-rapport naleving specifieke wet- en regelgeving

In deze paragraaf worden de controlewerkzaamheden beschreven met betrekking tot een aantal specifieke artikelen uit de vigerende regelgeving, waaronder enkele nieuwe onderwerpen die vanaf 1 juli 2015 uit hoofde van de Woningwet in werking zijn getreden. Het betreft bepalingen inzake:

Over de naleving van deze wettelijke bepalingen heeft de toegelaten instelling verantwoording afgelegd in onderdeel 5.7 (Verantwoording naleving specifieke wettelijke bepalingen) van de dVi.

Inzake de hierna genoemde elementen uit de dVi over het verslagjaar zal een oordeel afgegeven moeten worden. Hieronder wordt per onderdeel een nadere toelichting verstrekt:

  • 1. Onderdeel dVi 5.7.1 (het aangaan van verbindingen)

    De accountant stelt vast dat de verantwoording door de toegelaten instelling in onderdeel 5.7.1 van de dVi juist is.

    De accountant stelt hiertoe vast dat alle verbindingen die vanaf 1 juli 2015 door de toegelaten instelling zijn aangegaan, vooraf zijn goedgekeurd door de minister (artikel 21 lid 2 van de Woningwet). De controle op de aanwezigheid van voorafgaande goedkeuring bij het aangaan van verbindingen heeft betrekking op verbindingen als bedoeld in artikel 1 lid 2 onder a (dochtermaatschappij), b (deelneming in de zin van artikel 24c boek 2 van het BW) en c (duurzame band) van de Woningwet.

    Nadere toelichting

    Op grond van artikel 21 lid 2 van de Woningwet mag de toegelaten instelling geen nieuwe verbindingen aangaan voordat dit is goedgekeurd door de minister (i.c. de Aw). De accountant dient uitsluitend vast te stellen dat de verantwoording in onderdeel 5.7.1 van de dVi juist is, hetgeen inhoudt dat de accountant vaststelt dat alle verbindingen als hierboven gedefinieerd die vanaf 1 juli 2015 zijn aangegaan, door de minister zijn goedgekeurd. Van de accountant wordt dus niet gevraagd een inhoudelijk oordeel te hebben over de verbinding (dit oordeel geeft de Aw). Voor het moment van ‘aangaan’ van de verbinding is het moment waarop de akte bij de notaris is gepasseerd bepalend.
     

    Ten behoeve van het bepalen of er sprake is van een ‘duurzame band’ kan het volgende kader worden gehanteerd dat volgt uit de Woningwet, de memorie van toelichting, het BW en de jurisprudentie. Er is sprake van een duurzame band wanneer:

    – de toegelaten instelling stemrechten heeft in de algemene vergadering;

    – en/of wanneer er sprake is van een bestuurlijke band of financiële band, met dien verstande dat het uitsluitend verstrekken van financiering niet voldoende is om van een duurzame band te kunnen spreken;

    – en/of wanneer de duurzame band uit de statuten van de verbinding (bijvoorbeeld een dochterstichting) kan worden afgeleid;

    – en/of wanneer er sprake is van een duurzame band als bedoeld in artikel 2:24c lid 1 BW. Uit de memorie van toelichting op dat artikel kan worden afgeleid dat er een oogmerk moet bestaan om duurzaam verbonden te zijn. Hiermee wordt e.e.a. afgebakend ten opzichte van de ‘eenvoudige belegging’;

    – en/of wanneer er sprake is exclusieve invloed op de benoeming van het bestuur van de verbinding;

    – en/of wanneer er sprake is van bezit van 100% van de aandelen.
     

    Onder duurzame band wordt niet verstaan uitsluitend het hebben van een langdurige contractuele relatie.

  • 2. Onderdeel dVi 5.7.2 (het verschaffen van vermogen aan verbindingen)

    De accountant stelt vast dat de verantwoording door de toegelaten instelling in onderdeel 5.7.2 van de dVi juist is.

    De accountant stelt hiertoe vast dat aan verbindingen vanaf 1 juli 2015 door de toegelaten instelling geen ander vermogen is verschaft dan het vermogen dat zij tot dat tijdstip aan die onderneming heeft verschaft (artikel 21a lid 2 van de Woningwet) alsmede wanneer dit wel het geval is, dat er in dat geval ontheffing is verleend zoals bedoeld in artikel 21a lid 3 van de Woningwet. De controle op het verschaffen van vermogen aan verbindingen, heeft betrekking op verbindingen als bedoeld in artikel 1 lid 2 onder a (dochtermaatschappij), b (deelneming in de zin van artikel 24c boek 2 van het BW) en c (duurzame band) van de Woningwet.

    Nadere toelichting

    Op grond van artikel 21a lid 2 van de Woningwet mag de toegelaten instelling vanaf 1 juli 2015 geen aanvullend vermogen aan verbindingen verschaffen. De accountant dient vast te stellen dat de verantwoording in onderdeel 5.7.2 van de dVi juist is, hetgeen inhoudt dat de accountant vaststelt dat er geen aanvullend vermogen aan verbindingen is verschaft. Indien er sprake is van een ontheffing zoals bedoeld in artikel 21a lid 3 van de Woningwet kan de accountant een goedkeurend assurance-rapport afgeven. Onder verschaffen van vermogen wordt in dit verband verstaan het verschaffen van vermogen door middel van het storten van aandelenkapitaal dan wel door het verstrekken van een financiering. Anderszins vermogen verschaffen, zoals via verkapt vermogen, schenkingen, e.d. is per definitie niet toegestaan.
     

    Ten behoeve van het bepalen of er sprake is van een ‘duurzame band’ kan het kader dat in de toelichting bij punt 1 is geformuleerd worden gehanteerd.

  • 3. Onderdeel dVi 5.7.3 (het verstrekken van garantstellingen aan verbindingen)

    De accountant stelt vast dat de verantwoording door de toegelaten instelling in onderdeel 5.7.3 van de dVi juist is.

    De accountant stelt hiertoe vast dat aan verbindingen vanaf 1 juli 2015 de toegelaten instelling zich niet anderszins voor die onderneming garant heeft gesteld dan zij tot dat tijdstip heeft gedaan (artikel 21a lid 2 van de Woningwet) alsmede wel wanneer dit wel het geval is, dat er in dat geval ontheffing is verleend zoals bedoeld in artikel 21a lid 3 van de Woningwet. De controle op het verschaffen van garantstellingen aan verbindingen, heeft betrekking op verbindingen als bedoeld in artikel 1 lid 2 onder a (dochtermaatschappij), b (deelneming in de zin van artikel 24c boek 2 van het BW) en c (duurzame band) van de Woningwet.

    Nadere toelichting

    Op grond van artikel 21a lid 2 van de Woningwet mag de toegelaten instelling vanaf 1 juli 2015 geen aanvullende garantstellingen verstrekken. Voor reeds voor 1 juli 2015 verstrekte garantstellingen geldt dat deze uitsluitend mogen worden ingezet voor activiteiten die voor 1 juli 2015 zijn aangevangen dan wel voor activiteiten waarvan uit schriftelijke, uitsluitend op die werkzaamheden betrekking hebbende, stukken blijkt dat de aanvang daarvan reeds voor 1 juli 2015 was beoogd. De accountant dient vast te stellen dat de verantwoording in onderdeel 5.7.3 van de dVi juist is, hetgeen inhoudt dat de accountant vaststelt dat vanaf 1 juli 2015 de toegelaten instelling zich niet anderszins voor verbindingen garant heeft gesteld dan zij tot dat tijdstip heeft gedaan. Indien er sprake is van een ontheffing zoals bedoeld in artikel 21a lid 3 van de Woningwet kan de accountant een goedkeurend assurance-rapport afgeven. Onder garantstelling wordt hier verstaan elke verklaring dat de toegelaten instelling aansprakelijk is voor schulden van de verbonden onderneming, anders dan vermindering van de waarde van het gestorte aandelenkapitaal of de afgegeven lening.
     

    Ten behoeve van het bepalen of er sprake is van een ‘duurzame band’ kan het kader dat in de toelichting bij punt 1 is geformuleerd worden gehanteerd.

  • 4. Onderdeel dVi 5.7.4 (het aantrekken van middelen)

    De accountant stelt vast dat de verantwoording van de toegelaten instelling in onderdeel 5.7.4 van de dVi juist is.

    De accountant stelt hiertoe vast dat de toegelaten instelling ingevolge artikel 21c lid 1 van de Woningwet vanaf 1 juli 2015 uitsluitend middelen heeft aangetrokken bij instellingen die voldoen aan de criteria zoals vastgelegd in artikel 13 lid 1 en 2 van het BTIV en de artikelen 3 en 4 van de Regeling.

    Nadere toelichting

    Op grond van artikel 21c lid 1 van de Woningwet en artikel 13 lid 1 en 2 van het BTIV mag de toegelaten instelling uitsluitend middelen aantrekken bij de volgende partijen:

    a. Nederlandse overheden;

    b. Nederlandse banken als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht, met ten minste een single A-rating of een daarmee vergelijkbare rating, afgegeven door ten minste twee van de bij ministeriële regeling te noemen ratingbureaus;

    c. banken met een vergunning als bedoeld in artikel 2:15, eerste lid, of 2:16, eerste lid, van de Wet op het financieel toezicht, met ten minste een single A-rating of een daarmee vergelijkbare rating, afgegeven door ten minste twee van de bij de Regeling te noemen ratingbureaus;

    d. professionele beleggers als bedoeld in artikel 1:1, begripsomschrijving van professionele belegger, onderdelen b tot en met r, van de Wet op het financieel toezicht.
     

    De ratingbureaus, bedoeld in bovenstaande sub b en c zijn op grond van artikel 3 van de Regeling Moody’s, Standard and Poor’s en Fitch.
     

    Op grond van artikel 4 van de Regeling mag de toegelaten instelling verder middelen aantrekken bij instellingen als bedoeld in bovenstaande sub b,c en d met ten minste een single B-rating afgegeven door ten minste twee van de bovengenoemde ratingbureaus. De accountant stelt, om te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.7.4 van de dVi juist is, vast dat aan deze criteria is voldaan.

    Het moment waarop de juridische verplichting is aangegaan, geldt als datum per welke de rating moet worden vastgesteld. Bovenstaande geldt uitsluitend voor middelen die vanaf 1 juli 2015 zijn aangetrokken.

  • 5. Onderdeel dVi 5.7.5 (aangetrokken middelen in relatie tot WOZ waarde)

    De accountant stelt vast dat de verantwoording van de toegelaten instelling in onderdeel 5.7.5 van de dVi juist is.

    De accountant stelt hiertoe vast dat de toegelaten instelling ingevolge artikel 21c lid 2 van de Woningwet vanaf 1 juli 2015 geen middelen heeft aangetrokken indien daarmee het percentage zoals bedoeld in artikel 13 lid 3 van het BTIV wordt overschreden.

    Nadere toelichting

    Op grond van artikel 21c lid 2 van de Woningwet en artikel 13 lid 3 van het BTIV mag de toegelaten instelling geen financiële middelen aantrekken indien het totaal van de aangetrokken financiële middelen hiermee hoger komt te liggen dan 50% van de WOZ-waarde. Ten behoeve van de controle van de accountant geldt dat de accountant, om te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.7.5 van de dVi juist is, de aangetrokken middelen per ultimo verslagjaar moet afzetten tegen de WOZ-waarde per ultimo verslagjaar zoals opgenomen in het dVi onderdeel 4.2.3.

  • 6. Onderdeel dVi 5.7.6 (het vestigen van recht van pand of hypotheek in strijd met de bepalingen in artikel 21d lid 1 en 2 van de Woningwet)

    De accountant stelt vast dat de verantwoording van de toegelaten instelling in onderdeel 5.7.6 van de dVi juist is.

    De accountant stelt hiertoe vast dat de toegelaten instelling vanaf 1 juli 2015 geen recht van pand of hypotheek heeft gevestigd dat strijdig is met de bepalingen in artikel 21d lid 1 en 2 van de Woningwet.

    Nadere toelichting

    Op grond van artikel 21d lid 1 van de Woningwet mag vanaf 1 juli 2015 op niet-DAEB bezit uitsluitend recht van pand of hypotheek worden gevestigd ten behoeve van de financier (niet ten behoeve van WSW of anderen). Op grond van artikel 21d lid 2 van de Woningwet mag op DAEB bezit uitsluitend recht van pand of hypotheek worden gevestigd ten behoeve van het WSW. De accountant stelt, om te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.7.6 van de dVi juist is, vast dat hieraan is voldaan.

  • 7. Onderdeel dVi 5.7.7 (zienswijze inzake (her)benoemingen commissarissen en bestuurders)

    De accountant stelt vast dat de verantwoording van de toegelaten instellingen in onderdeel 5.7.7 van de dVi juist is.

    De accountant stelt hiertoe vast of (her)benoemingen van commissarissen en bestuurders die hebben plaatsgevonden op of na 1 juli 2015 vooraf zijn gegaan door het afgeven van een zienswijze van de minister voor W&R (in casu: een brief van de Aw met wel/geen bezwaar). Omdat de procedure voor het aanvragen van de zienswijze eerst kort voor de inwerkingtreding van de Woningwet beschikbaar was, is door de minister voor W&R bepaald dat (her)benoemingen waartoe vóór juli 2015 reeds schriftelijk werd besloten, geen zienswijze vergen. In deze gevallen dient de accountant zich ervan te vergewissen dat het betreffend besluit kan worden overgelegd. Het betreft hier uitdrukkelijk een overgangssituatie. Benoemingsbesluiten die op of na 1 juli 2015 zijn of worden genomen vergen te allen tijde de zienswijze, afgegeven door de Aw.

    Nadere toelichting

    Op grond van artikel 6 lid 1 van de Regeling dient de toegelaten instelling de minister in staat te stellen een zienswijze af te geven inzake de benoeming of herbenoeming van een commissaris of bestuurder. De accountant stelt, om te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.7.7 van de dVi juist is, vast dat hieraan is voldaan.

  • 8. Onderdeel dVi 5.7.8 (melding/goedkeuring vervreemding woongelegenheden en maatschappelijk vastgoed aan derden, voor woongelegenheden niet zijnde aan natuurlijke personen voor eigen bewoning en toegelaten instellingen, voor maatschappelijk vastgoed niet zijnde aan huurders en toegelaten instellingen)

    De accountant stelt vast dat de verantwoording door de toegelaten instelling in onderdeel 5.7.8 van de dVi juist is.

    De accountant dient hiertoe na te gaan of er in de periode vanaf 1 januari 2015 tot 1 juli 2015 voldaan is aan de verkoopregels, zoals die waren vastgelegd in 11d van het Bbsh, alsmede in MG 2013-02, de Regeling vervreemding woongelegenheden en de wijziging daarvan per 1 oktober 2013. Het gaat dan met name om de meldingsplicht. Om te bepalen of een vervreemding valt in deze periode, is de datum van het transport van de onroerende zaak bij de notaris bepalend. Voor de werkzaamheden in deze paragraaf geldt dat er geen onderscheid dient te worden gemaakt tussen vervreemding van bestaande woongelegenheden en de vervreemding van nieuwbouw woongelegenheden.

    Om na te gaan of de verantwoording in onderdeel 5.7.8 van de dVi juist is (en derhalve of is voldaan aan de voor de periode van 1 januari 2015 tot 1 juli 2015 relevante regelgeving), dient de accountant:

    • – Vast te stellen dat de toegelaten instelling de bepalingen in artikel 11d van het Bbsh (de zogenaamde meldingsplicht) heeft nageleefd. Hierbij wordt de juiste toepassing van de meldingsvereisten conform artikel 11d van het Bbsh en de Regeling vervreemding woongelegenheden vastgesteld. Per 1 november 2011 zijn verkopen van woningen aan eerstegraads bloed- en aanverwanten van de koper gelijk gesteld aan verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning. Een integrale gegevensgerichte controle op vervreemdingen aan andere dan natuurlijke personen voor eigen bewoning c.q. toegelaten instellingen maakt onderdeel uit van deze werkzaamheden waarbij de accountant vaststelt dat aan de meldingsplicht is voldaan.

    De accountant dient om vast te stellen dat de verantwoording door de toegelaten instelling in onderdeel 5.7.8 van de dVi juist is, vervolgens na te gaan of voor de periode vanaf 1 juli 2015 tot en met 31 december 2015 voldaan is aan de regelgeving omtrent het vervreemden van woongelegenheden en gebouwen met een maatschappelijke gebruiksbestemming (als bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel d van de Woningwet en bijlage 3 en 4 van het BTIV), zoals die zijn vastgelegd in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Woningwet, artikelen 22 t/m 26 van het BTIV en artikelen 9 t/m 12 van de Regeling. Om te bepalen of een vervreemding valt in deze periode, is de datum van het verkoopcontract bepalend.

    Om na te gaan of de verantwoording in onderdeel 5.7.8 van de dVi juist is (en derhalve of is voldaan aan de voor de periode van 1 juli 2015 tot en met 31 december 2015 relevante regelgeving), dient de accountant:

    • – Vast te stellen dat conform de bepalingen in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Woningwet en artikel 24 van het BTIV goedkeuring is verleend door de minister bij vervreemdingen van woongelegenheden aan andere dan natuurlijke personen voor eigen bewoning of toegelaten instellingen, alsmede bij vervreemding van maatschappelijk vastgoed aan anderen dan de zittende huurder of een toegelaten instelling. Per 1 november 2011 zijn verkopen van woningen aan eerstegraads bloed- en aanverwanten (t.b.v. bewoning door deze bloed- en aanverwanten) van de koper gelijk gesteld aan verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning. Dit is per 1 juli 2015 overgegaan in artikel 25 van het BTIV. Een integrale gegevensgerichte controle op vervreemdingen aan andere dan natuurlijke personen voor eigen bewoning c.q. toegelaten instellingen maakt onderdeel uit van deze werkzaamheden waarbij de accountant vaststelt dat aan de voorafgaande goedkeuringsvereiste is voldaan.

  • 9. Onderdeel dVi 5.7.9 (vervreemding woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning en maatschappelijk vastgoed aan huurders)

    De accountant stelt vast dat de verantwoording van de toegelaten instelling in onderdeel 5.7.9 van de dVi juist is.

    De accountant dient hiertoe na te gaan of er in de periode vanaf 1 januari 2015 tot 1 juli 2015 voldaan is aan de verkoopregels, zoals die waren vastgelegd in 11c van het Bbsh, alsmede in MG 2013-02, de Regeling vervreemding woongelegenheden en de wijziging daarvan per 1 oktober 2013. Om te bepalen of een vervreemding valt in deze periode, is de datum van het transport van de onroerende zaak bij de notaris bepalend. Voor de werkzaamheden in deze paragraaf geldt dat er geen onderscheid dient te worden gemaakt tussen vervreemding van bestaande woongelegenheden en de vervreemding van nieuwbouw woongelegenheden.

    Om na te gaan of de verantwoording in onderdeel 5.7.9 van de dVi juist is (en derhalve of is voldaan aan de voor de periode van 1 januari 2015 tot 1 juli 2015 relevante regelgeving), dient de accountant:

    • 1. Vast te stellen dat de toegelaten instelling de bepalingen in artikel 11c van het Bbsh heeft nageleefd. Als verkoop van woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning heeft plaatsgevonden voor een prijs die lager is dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, dan dient er te worden nagegaan of er voldaan is aan hetgeen hierover is vastgelegd in de Regeling vervreemding woongelegenheden per 1 oktober 2013. De voorwaarden voor ontheffing zijn afhankelijk van de hoogte van het kortingspercentage en in sommige gevallen is daarbij de hoogte van het huishoudinkomen van belang. Dit laatste punt dient de accountant bij de werkzaamheden te betrekken. Ook dient te worden nagegaan of de huishoudinkomenstoets juist is uitgevoerd. Dit houdt in dat de accountant toetst of de huishoudinkomenstoets is uitgevoerd conform de systematiek die geldt voor de huishoudinkomenstoets bij woningtoewijzingen. Een gegevensgerichte deelwaarneming op vervreemdingen van woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning tegen een prijs lager dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik maakt onderdeel uit van deze werkzaamheden. De omvang van de deelwaarneming wordt overgelaten aan het ‘professional judgement’ van de accountant. Deze zal, mede op basis van risico-inschatting, een verantwoorde omvang van de deelwaarneming moeten bepalen waarmee, in samenhang met de overige werkzaamheden, tot een deugdelijke grondslag voor het oordeel wordt gekomen. De populatie waarbinnen de deelwaarneming moet worden uitgevoerd betreft alle vervreemdingen van woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning tegen een prijs lager dan 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik.

    • 2. Vast te stellen dat de toegelaten instelling de regelgeving met betrekking tot de bepaling van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik bij verkoop van woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning heeft nageleefd. Een gegevensgerichte deelwaarneming maakt onderdeel uit van deze werkzaamheden. Bij verkoopovereenkomsten dient er gebruik te zijn gemaakt van een actueel gevalideerd taxatierapport, of de meest recente WOZ-beschikking. Ouder dan 6 maanden afgezet tegen de datum van de verkoopovereenkomst is niet actueel. In alle gevallen mag het taxatierapport niet zijn opgesteld door de verkopende makelaar (onafhankelijkheidseis).

    De accountant dient om vast te stellen dat de verantwoording door de toegelaten instelling in onderdeel 5.7.9 van de dVi juist is, vervolgens na te gaan of voor de periode vanaf 1 juli 2015 tot en met 31 december 2015 voldaan is aan de regelgeving omtrent het vervreemden van woongelegenheden en gebouwen met een maatschappelijke gebruiksbestemming (als bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel d van de Woningwet en bijlage 3 en 4 van het BTIV), zoals die zijn vastgelegd in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Woningwet, artikelen 22 t/m 26 van het BTIV en artikelen 9 t/m 12 van de Regeling. Om te bepalen of een vervreemding valt in deze periode, is de datum van het transport van de onroerende zaak bij de notaris bepalend. Voor de werkzaamheden in deze paragraaf geldt dat er geen onderscheid dient te worden gemaakt tussen vervreemding van bestaande woongelegenheden en de vervreemding van nieuwbouw woongelegenheden.

    Om na te gaan of de verantwoording in onderdeel 5.7.9 van de dVi juist is (en derhalve of is voldaan aan de voor de periode van 1 juli 2015 tot en met 31 december 2015 relevante regelgeving), dient de accountant:

    • 1. Vast te stellen dat wanneer verkoop van woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning heeft plaatsgevonden voor een prijs die lager is dan 90% van de getaxeerde leegwaarde of meest actuele WOZ-waarde, er voldaan is aan hetgeen hierover is vastgelegd in artikel 23 van het BTIV. Vervreemdingen waarbij goedkeuring als bedoeld in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Woningwet niet is vereist, zijn in het geval van vervreemdingen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning onder andere afhankelijk van de hoogte van het kortingspercentage en in sommige gevallen is daarbij de hoogte van het huishoudinkomen van belang. Dit laatste punt dient de accountant bij de werkzaamheden te betrekken. Ook dient te worden nagegaan of de huishoudinkomenstoets juist is uitgevoerd, zoals bepaald in artikel 11 van de Regeling. Een gegevensgerichte deelwaarneming op vervreemdingen van woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning tegen een prijs lager dan 90% van de getaxeerde leegwaarde of meest recente WOZ-waarde maakt deel uit van de werkzaamheden. De omvang van de deelwaarneming wordt overgelaten aan het ‘professional judgement’ van de accountant. Deze zal, mede op basis van risico-inschatting, een verantwoorde omvang van de deelwaarneming moeten bepalen waarmee, in samenhang met de overige werkzaamheden, tot een deugdelijke grondslag voor het oordeel wordt gekomen. De populatie waarbinnen de deelwaarneming moet worden uitgevoerd betreft alle vervreemdingen van woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning tegen een prijs lager dan 90% van de getaxeerde leegwaarde of meest actuele WOZ-waarde.

    • 2. Vast te stellen dat de toegelaten instelling de regelgeving (artikel 9 van de Regeling) met betrekking tot de bepaling van de waarde bij verkoop van woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning heeft nageleefd. Een gegevensgerichte deelwaarneming maakt onderdeel uit van deze werkzaamheden. Bij verkoopovereenkomsten dient er gebruik te zijn gemaakt van een actueel gevalideerd taxatierapport dat voldoet aan de vereisten zoals bepaald in artikel 9 van de Regeling, of de meest recente WOZ-beschikking. Ouder dan 6 maanden afgezet tegen de datum van de verkoopovereenkomst is niet actueel. In alle gevallen mag het taxatierapport niet zijn opgesteld door de verkopende makelaar (onafhankelijkheidseis).

    • 3. Vast te stellen dat indien vervreemding van maatschappelijk vastgoed heeft plaatsgevonden aan de huurder die direct voorafgaand aan de vervreemding het vastgoed huurde, deze minimaal de getaxeerde leegwaarde of de meest recente WOZ-waarde heeft betaald.

    • 4. Vast te stellen dat indien vervreemding van maatschappelijk vastgoed heeft plaatsgevonden aan de huurder die direct voorafgaand aan de vervreemding het vastgoed huurde en deze minimaal een prijs betaalt die tenminste gelijk is aan de getaxeerde leegwaarde of meest recente WOZ-waarde, de waardebepaling conform artikel 9 van de Regeling is geschied.

    Nadere toelichting

    In artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Woningwet is bepaald dat voor vervreemding van onroerende zaken voorafgaande goedkeuring van de minister vereist is behoudens bij AMvB bepaalde gevallen. In artikel 24 van het BTIV is zijn deze uitzonderingen bepaald. Voor wat betreft de vervreemding van woongelegenheden zijn de uitzonderingen op de goedkeuringsvereiste als volgt: de vervreemding aan een andere toegelaten instelling, de vervreemding aan een natuurlijke persoon tegen ten minste 90% van de getaxeerde leegwaarde of de meest recente WOZ-waarde indien die persoon een bloed- of aanverwant in de eerste graad is van die persoon die hierin zijn hoofdverblijf heeft of zal hebben en vervreemding onder voorwaarden zoals deze zijn bepaald in artikel 23 van het BTIV. De accountant dient, om te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.7.9 van de dVi juist is, vast te stellen of bij vervreemdingen van onroerende zaken waar geen voorafgaande goedkeuring is vereist, aan de daarvoor geldende voorwaarden is voldaan.

    Verkoop onder voorwaarden

    Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de jaarverslaggeving RJ-Uiting 2011-02: ‘Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting' gepubliceerd. In deze Richtlijn wordt verkoop door de toegelaten instelling van een woning met een terugkoopplicht en verkoop met een terugkooprecht tegen een prijs die significant lager is dan de verwachte reële waarde op het terugkoopmoment, niet gekwalificeerd als een verkooptransactie conform RJ 270 omdat de toegelaten instelling niet alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijkste risico’s heeft overgedragen aan de koper. Het is van belang te vermelden dat dergelijke transacties in relatie tot de van toepassing zijnde regelgeving wel als verkooptransactie kwalificeren zodat de ‘normale’ bepalingen inzake de juiste toepassing van de kortingspercentages, melding van verkopen en de bepaling van de waarde bij vervreemdingen van toepassing zijn.

  • 10. Onderdeel dVi 5.7.10 (het vervreemden van aandelen in dochtermaatschappijen)

    De accountant stelt vast dat de verantwoording van de toegelaten instelling in onderdeel 5.7.10 van de dVi juist is.

    De accountant stelt hiertoe vast dat alle vervreemdingen van aandelen in dochtermaatschappijen door de toegelaten instelling vanaf 1 juli 2015 vooraf zijn goedgekeurd door de minister (artikel 27 lid 1 sub b van de Woningwet).

    Nadere toelichting

    Op grond van artikel 27 lid 1 sub b van de Woningwet mag de toegelaten instelling geen aandelen in dochtermaatschappijen vervreemden voordat dit is goedgekeurd door de minister. De accountant dient, om te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.7.10 van de dVi juist is, uitsluitend vast te stellen dat alle vervreemdingen vanaf 1 juli 2015 door de minister (i.c. de Aw) zijn goedgekeurd. Van de accountant wordt dus niet gevraagd een inhoudelijk oordeel te hebben over de vervreemding (dit oordeel geeft de Aw).

  • 11. Onderdeel dVi 5.7.11 (overdracht of overgang van in stand gehouden ondernemingen)

    De accountant stelt vast dat de verantwoording van de toegelaten instelling in onderdeel 5.7.11 van de dVi juist is.

    De accountant stelt hiertoe vast dat alle gevallen van overdracht of overgang van de door de toegelaten instelling in stand gehouden onderneming vanaf 1 juli 2015 vooraf zijn goedgekeurd door de minister (artikel 27 lid 1 sub c van de Woningwet).

    Nadere toelichting

    Op grond van artikel 27 lid 1 sub c van de Woningwet mag geen overdracht of overgang van door de toegelaten instelling in stand gehouden onderneming aan een derde plaatsvinden voordat dit is goedgekeurd door de minister (i.c. de Aw). De accountant dient, om te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.7.11 van de dVi juist is, uitsluitend vast te stellen dat alle gevallen van overdracht of overgang van onderneming vanaf 1 juli 2015 door de minister zijn goedgekeurd. Van de accountant wordt dus niet gevraagd een inhoudelijk oordeel te hebben over de overdracht of overgang van onderneming (dit oordeel geeft de Aw).

  • 12. Onderdeel dVi 5.7.12 (juridische scheiding)

    De accountant stelt vast dat de verantwoording van de toegelaten instelling in onderdeel 5.7.12 van de dVi juist is.

    Op grond van artikel 50b van de Woningwet dienen toegelaten instellingen voorafgaand aan de juridische scheiding als bedoeld in artikel 50a van de Woningwet hiervoor goedkeuring te verkrijgen van de minister (i.c. de Aw). De accountant toetst ten behoeve van het vaststellen of de verantwoording in onderdeel 5.7.12 van de dVi juist is, of hieraan is voldaan.

    Nadere toelichting

    Een juridische scheiding houdt in dat de toegelaten instelling alle activiteiten die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang en alle daarmee samenhangende baten, lasten, activa en passiva, onderbrengt in een of meer woningvennootschappen. Woningvennootschappen zijn naamloze vennootschappen als bedoeld in artikel 64 van Boek 2 van het Burgerlijke Wetboek of besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid als bedoeld in artikel 175 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Op grond van artikel 50b van de Woningwet dient een juridische scheiding voorafgegaan te worden door goedkeuring van de minister (i.c. de Aw). De accountant dient, om te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.7.12 van de dVi juist is, uitsluitend vast te stellen dat wanneer er sprake is van een juridische scheiding, deze vooraf is door de minister (i.c. de Aw is goedgekeurd. Dit betekent dat de accountant de volledigheid dient te onderzoeken in de zin dat moet worden vastgesteld of er sprake is van een juridische scheiding in het verslagjaar, alvorens te kunnen vaststellen of deze scheiding vooraf is goedgekeurd.

  • 13. Onderdeel dVi 5.7.13 (goedkeuring niet-DAEB investeringen)

    De accountant stelt vast dat de verantwoording door de toegelaten instelling in onderdeel 5.7.13 van de dVi juist is.

    De accountant stelt hiertoe vast dat alle niet-DAEB investeringen die vanaf 1 juli 2015 door de toegelaten instelling zijn aangegaan met een bedrag van € 250.000,– of hoger, vooraf zijn goedgekeurd door de minister (i.c. de Aw) (artikel 44c lid 1 van de Woningwet). Dit drempelbedrag ziet alleen op de controle door de accountant, voor de toegelaten instellingen gelden de normale wettelijke bepalingen.

    Nadere toelichting

    Op grond van artikel 44c lid 1 van de Woningwet mag de toegelaten instelling geen nieuwe niet-DAEB investeringen aangaan voordat dit is goedgekeurd door de minister. Het DAEB-begrip is bij wet ingevuld. Alle overige investeringen dan DAEB, zijn daarmee per definitie niet-DAEB investeringen. Voor het bepalen van het type investering (DAEB dan wel niet-DAEB) wanneer bovenstaande geen uitkomst biedt, is vervolgens het doel van de investering van belang. Indien de investering er bijvoorbeeld op is gericht om niet-DAEB vastgoed te transformeren naar DAEB-woningen, is er sprake van een DAEB-investering die niet vooraf dient te worden goedgekeurd door de minister.
     

    De accountant dient, om te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.7.13 van de dVi juist is, uitsluitend vast te stellen dat alle niet-DAEB investeringen die vanaf 1 juli 2015 zijn aangegaan (het sluiten van een contract waarmee een financiële verplichting wordt aangegaan) vooraf door de minister (i.c. de Aw) zijn goedgekeurd. Van de accountant wordt dus niet gevraagd een inhoudelijk oordeel te hebben over de niet-DAEB investering (dit oordeel geeft de Aw). De accountant dient wel specifieke aandacht te hebben voor het overgangsrecht dat hierbij geldt. Dat houdt in dat op grond van artikel 5 van de Regeling sprake is van reeds aangevangen werkzaamheden als er voor 1-7-2015 voor betreffende werkzaamheden aan een omgevingsvergunning is aangevraagd en/of verleend (blijkend uit de datum van een ontvangstbevestiging van de gemeente van de aanvraag minus 7 werkdagen), dan wel dat er sprake is van een schriftelijke overeenkomst (contract) waaruit blijkt dat voor 1-7-2017 een aanvang met de werkzaamheden zal worden gemaakt.

  • 14. Onderdeel dVi 5.7.14 (aanbesteding maatschappelijk vastgoed)

    De accountant stelt vast dat de verantwoording van de toegelaten instelling in onderdeel 5.7.14 van de dVi juist is.

    De accountant dient hiertoe na te gaan of de wet- en regelgeving is nageleefd inzake de aanbestedingsplicht voor maatschappelijk vastgoed uit hoofde van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting dan wel (vanaf 1 juli 2015) uit hoofde van artikel 51 van de Woningwet. Met ingang van 2011 heeft de toegelaten instelling uit hoofde van deze tijdelijke regeling een aanbestedingsplicht voor maatschappelijk vastgoed. Deze aanbestedingsplicht is per 1 juli 2015 opgenomen in de Woningwet. Er bestaat inzake de aanbesteding van maatschappelijk vastgoed een eis van meervoudige aanbesteding hetgeen inhoudt dat er minimaal twee partijen meedingen. De toegelaten instelling is vrij in de keuze van de aanbestedingsvorm (Europees, openbaar of onderhands). De tijdelijke regeling en de Woningwet stellen hieromtrent geen nadere regels. Uitsluitend de aanbestedingen boven het bedrag van € 300.000,– per aanbesteding voor het treffen van voorzieningen aan haar gebouwen en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden, en boven het bedrag van € 1.000.000,– per aanbesteding voor het doen bouwen van maatschappelijk vastgoed, dienen te worden gecontroleerd.

  • 15. Onderdeel dVi 5.7.15 (beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting)

    De accountant stelt vast dat de verantwoording van de toegelaten instelling in onderdeel 5.7.15 van de dVi juist is.

    Op 5 september 2012 heeft de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties beleidsregels inzake het gebruik van financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting gepubliceerd (verder: ‘beleidsregels derivaten’). Deze beleidsregels zijn op 1 oktober 2012 in werking getreden. Met ingang van die datum mogen er door toegelaten instellingen uitsluitend nog derivatencontracten worden afgesloten die voldoen aan de voorwaarden in de artikelen 1 tot en met 7 van die beleidsregels. Op 1 augustus 2013 zijn de gewijzigde beleidsregels derivaten in de Staatscourant gepubliceerd en op 1 september 2013 zijn deze in werking getreden. De wijzigingen betreffen het weer toestaan van basisrenteleningen indien dat een bijdrage levert aan het voldoen aan de verplichtingen uit hoofde van artikel 8 (2%-punt norm) en artikel 10 (elimineren toezichtsbelemmerende bepalingen) van de beleidsregels derivaten. Verder zijn leningen met embedded derivaten niet meer toegestaan. Met deze wijziging van de beleidsregels derivaten zijn verder de modelovereenkomsten gepubliceerd zoals die gehanteerd dienen te worden bij het afsluiten van nieuwe derivatentransacties. In artikel 45, derde lid, van de Regeling is bepaald dat de Beleidsregels inzake het gebruik van financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting hun kracht behouden tot het moment dat de Aw het reglement inzake het financieel beleid en beheer heeft goedgekeurd. Op grond van het overgangsrecht (Hoofdstuk II, artikel II, tweede lid van de Woningwet) hebben toegelaten instellingen tot 1 januari 2017 de gelegenheid om dit reglement op te stellen.

    De accountant dient, om te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.7.15 van de dVi juist is, na te gaan of de derivatentransacties in verslagjaar 2015 zijn toegestaan conform de beleidsregels en, voor zover van toepassing, of is gehandeld conform het reglement inzake het financieel beleid en beheer als bedoeld in artikelen 55 en 55a van de Woningwet en artikelen 105, 106 en 107 van het BTIV. De accountant stelt vast dat:

    • 1. Er geen andere derivaten zijn afgesloten dan rentecaps en payer swaps, gericht op het afdekken van opwaartse renterisico’s op bestaande variabele leningen (artikel 4, eerste lid en artikel 7, eerste lid, van de beleidsregels derivaten). Voor de payer swaps geldt dat de looptijd niet langer is dan het lopende jaar en de eerstvolgende negen kalenderjaren daarna (artikel 7, tweede lid, van de beleidsregels derivaten). Voor de rentecaps geldt de algemene bepaling dat de looptijd van het derivaat die van te hedgen variabele lening niet overtreft (toelichting bij artikel 7 van de beleidsregels derivaten);

    • 2. Financiële derivaten uitsluitend zijn aangetrokken in euro’s, en van financiële instellingen met minimaal een single A rating of een daarmee vergelijkbare rating, afgegeven door ten minste twee van de drie ratingbureaus Moody’s, Standard and Poor’s en Fitch. De minimale rating van tegenpartijen was op het moment van afsluiten van het derivaat single A (artikel 4, tweede lid van de beleidsregels derivaten);

    • 3. De toegelaten instelling uitsluitend financiële derivaten heeft aangetrokken van een financiële instelling, als zij door deze instelling in het kader van de zorgplichtregels van de Wet op het financieel toezicht, in het bijzonder artikel 4:90, als "niet professionele belegger" is beschouwd (artikel 6, eerste lid, van de beleidsregels derivaten);

    • 4. Er in of ten aanzien van de aangetrokken derivatencontracten geen clausules zijn gehanteerd die op enigerlei wijze de uitoefening van het toezicht op de toegelaten instellingen kunnen belemmeren (artikel 5, eerste lid, van de beleidsregels derivaten);

    • 5. De modelovereenkomst en raamovereenkomst uit de bijlagen I en II bij de beleidsregels zijn gehanteerd (artikel 5, tweede lid, en artikel 6, tweede lid, van de beleidsregels derivaten);

    • 6. Er geen leningen met embedded derivaten zijn afgesloten anders dan basisrenteleningen indien deze een bijdrage leveren aan het voldoen aan de verplichtingen uit hoofde van artikel 8 (2%-punt norm) en artikel 10 (elimineren toezichtsbelemmerende bepalingen) van de beleidsregels derivaten.

    De accountant betrekt bij zijn onderzoek van bovenstaande punten ook de ‘Q&A’ inzake de beleidsregels derivaten zoals de Aw/het CFV die op zijn website heeft gepubliceerd. Er is in 2014 twee keer een nieuwe versie van de Q&A op de website van het CFV gepubliceerd (15 juli en 22 september). Voor dit accountantsprotocol zijn uitsluitend relevant de wijzigingen die met deze Q&A’s zijn doorgevoerd op de toegestane uitzonderingen op de hoofdregel dat alle aanpassingen in bestaande contracten als nieuwe transacties kwalificeren (waarmee aan alle vereisten uit de beleidsregels derivaten voldaan zou moeten worden). De toegestane uitzonderingen zijn in de Q&A opgenomen onder artikel 7 van de beleidsregels derivaten (opgenomen in onderstaande opsomming).

    De accountant stelt vast dat aan de volgende punten uit de Q&A is voldaan:

    • a. Artikel 1a, lid 2 van de beleidsregels derivaten: Vraag: Naar welke onderdelen van financiële contracten wordt verwezen en wat zijn de criteria waaraan zij dienen te voldoen? Antwoord: Indien er in andere contracten onderdelen zijn opgenomen die voldoen aan de definitie onder artikel 1a lid 2 (dus onderdelen waarbij de waarde is afgeleid van een onderliggende waarde of een referentieprijs), vallen deze onder de definitie van financiële derivaten in de zin van de beleidsregels. Oftewel ‘embedded derivatives’ vallen ook onder de beleidsregels. Op grond van de gewijzigde beleidsregels derivaten zijn leningen met embedded derivaten in het geheel niet meer toegestaan, met uitzondering van basisrenteleningen indien dit een bijdrage levert aan het voldoen van de verplichtingen uit hoofde van artikel 8 of artikel 10 van de beleidsregels derivaten.

    • b. Artikel 2, derde lid, van de beleidsregels derivaten: Vraag: Wat wordt bedoeld met ‘het sluiten’ van derivaatposities? Antwoord: Met het sluiten van derivatenposities wordt het ondubbelzinnig unwinden (en verrekenen van de marktwaarde) van de betreffende derivaten bedoeld. In aanvulling daarop: Indien er sprake is van herstructurering van derivaten geldt dat het nieuwe (of omgevormde) derivaat aan alle spelregels van de beleidsregels dient te voldoen. Indien een toegelaten instelling gestructureerde derivaten bijvoorbeeld wil omzetten in plain vanilla payer swaps geldt er een maximale looptijd van tien jaar, dient de payer swap gekoppeld te kunnen worden aan een bestaande variabele lening en gelden ook de andere spelregels conform de beleidsregels inzake onder meer rating tegenpartijen, zorgplicht, toezichtbelemmerende bepalingen en model overeenkomsten. Ten aanzien van deze hoofdlijn worden enkele uitzonderingen gemaakt die zijn opgenomen bij artikel 7 in de Q&A (zie onderstaand bij de een na laatste hoofdbullet).

    • c. Artikel 4, tweede lid, van de beleidsregels derivaten: Vraag: Wat is de consequentie als na afsluiten de rating onder de norm komt? Antwoord: Het ratingvereiste in artikel 4, tweede lid, van de beleidsregels geldt op het moment van aangaan van de derivatencontracten. Indien de rating van de tegenpartij daarna lager wordt dan single A is de toegelaten instelling niet verplicht deze derivaten af te stoten.

    • d. Artikel 5 van de beleidsregels derivaten: Vraag: Wat wordt verstaan onder toezichtbelemmerende bepalingen? Antwoord: Er dient onderscheid gemaakt te worden tussen toezichtsbelemmerende bepalingen bij bestaande derivatencontracten en bij nieuwe derivatentransacties. In relatie tot bestaande derivatencontracten is in de gewijzigde beleidsregels derivaten aangegeven dat alleen de bepalingen in de derivatencontracten die in directe zin de externe toezichthouders hinderen, als toezichtsbelemmerend kwalificeren. Als toezichtsbelemmerend worden daarmee uitsluitend gezien de bepalingen in de derivatencontracten die rechtstreeks verwijzen naar artikel 41 en/of 43 van het Bbsh en/of artikel 70d t/m 70i van de Woningwet 2009. Bij nieuwe derivatentransacties zijn de modelovereenkomsten zoals bedoeld in artikel 5 lid 2 en artikel 6 lid 2 van de beleidsregels derivaten leidend.

    • e. Artikel 7 van de beleidsregels derivaten: Vraag: Is de looptijd van caps slechts beperkt door de looptijd van de onderliggende variabele leningen? Antwoord: Ja. De bepalingen in artikel 7, tweede lid, zien alleen op payer swaps. Voor caps geldt de algemene bepaling in artikel 7, eerste lid dat de looptijd van het derivaat die van de te hedgen variabele lening niet mag overtreffen.

    • f. Artikel 7 van de beleidsregels derivaten: Vraag: Klopt het dat een payer swap die ingaat op 1 januari een looptijd heeft van maximaal tien jaar en een payer swap die op 31 december ingaat maximaal negen jaar? Antwoord: Ja.

    • g. Artikel 7 van de beleidsregels derivaten: Vraag: Klopt het dat er geen payer swaps mogen worden afgesloten met een ingangsdatum na het lopende kalenderjaar (‘forwards’)? Antwoord: Ja.

    • h. Artikel 7 van de beleidsregels derivaten: Vraag: Worden aanpassingen in bestaande contracten die op verschillende wijzen het liquiditeitsrisico kunnen beperken ook beoordeeld als ‘nieuwe’ contracten? Antwoord: Hoofdlijn is dat alle wijzigingen in bestaande derivatencontracten na 1 oktober 2012 als een nieuwe derivatentransactie zijn te kwalificeren, waardoor aan alle spelregels conform de nieuwe beleidsregels voldaan dient te worden. Uitzonderingen (mits alle overige modaliteiten van het derivaat ongewijzigd blijven) zijn:

      • ○ Het naar achteren schuiven van breakclauses in bestaande derivatencontracten, ook indien mutual breakclauses daarbij worden gewijzigd in een mandatory breakclause;

      • ○ Looptijdverkorting van bestaande derivatencontracten;

      • ○ Het in ruil voor bijvoorbeeld een hogere threshold, afkoop CSA, of verwijderen toezichtbelemmerende bepalingen, aanpassen van de couponrente van het derivaat;

      • ○ Het schrappen van toezichtbelemmerende clausules;

      • ○ Contractwijzigingen die verplicht zijn op grond van de EMIR. Het is hierbij van belang dat de toegelaten instelling vaststelt dat de wijzigingen uitsluitend zien op de verplichtingen vanuit de EMIR en er geen andere contractuele wijzigingen worden doorgevoerd.

    • i. Het met een bank overeenkomen van een CAP op de margin call verplichting, waarmee een verplichte tussentijdse bijstorting bij een voor de toegelaten instelling negatieve marktwaarde wordt begrensd tot het maximum. In die gevallen is het ook toegestaan als het bedrag aan threshold wordt aangepast.

    • j. Uitoefening van swaptions die vóór 1 oktober 2012 zijn afgesloten: Vraag: Is het toegestaan om swapcontracten aan te gaan die voortvloeien uit swaptions die vóór 1 oktober 2012 zijn afgesloten, indien de aan te gane swapcontracten niet aan alle bepalingen in de beleidsregels derivaten (zoals ten aanzien van de looptijd van swapcontracten) voldoen? Antwoord: Er dient onderscheid gemaakt te worden tussen verkochte (geschreven) swaptions en gekochte swaptions. Verkochte (geschreven) swaptions: Bij verkochte (geschreven) swaptions is er sprake van een bestaande contractuele verplichting. Indien de bank er op de expiratiedatum voor kiest om het swapcontract aan te gaan is de toegelaten instelling gehouden om de daaruit voortvloeiende verplichtingen na te komen. Om die reden wordt een swapcontract dat niet aan alle bepalingen in de beleidsregels derivaten voldoet, maar dat voortvloeit uit een verkochte (geschreven) swaption die vóór 1 oktober 2012 is afgesloten, niet als onrechtmatig beschouwd. Gekochte swaptions: Bij een gekochte swaption geldt dat de toegelaten instelling de vrije keuze heeft om deze op de expiratiedatum om te zetten in een swapcontract. Het aangaan van swapcontracten die voortvloeien uit gekochte swaptions die vóór 1 oktober 2012 zijn afgesloten is niet in strijd met de beleidsregels derivaten indien:

      • ○ met inbegrip van de effecten van de aan te gane swapcontracten, wordt voldaan aan de vereisten van artikel 8 lid 1 van de beleidsregels derivaten. Dit betekent dat de toegelaten instelling op de ingangsdatum van de aan te gane swapcontracten, met inbegrip van de effecten van deze swapcontracten, over een buffer dient te beschikken die tenminste groot genoeg is om aan de uit de derivatenportefeuille voortvloeiende liquiditeitsverplichtingen ten gevolge van een daling van de vaste rente in de markt met 2%-punt te kunnen voldoen;

      • ○ de aan te gane swapcontracten effectief zijn in het beperken van opwaartse renterisico's van bestaande variabele leningen;

      • ○ er in de aan te gane swapcontracten geen toezichtsbelemmerende clausules zijn opgenomen. De aan te gane swapcontracten dienen afgesloten te worden onder het regime van de modelovereenkomsten als bedoeld in de artikelen 5 lid 2 en 6 lid 2.

  • 16. Onderdeel dVi 5.7.16 (beleidsregels verantwoord beleggen: nieuwe beleggingen)

    De accountant stelt vast dat de verantwoording van de toegelaten instelling in onderdeel 5.7.16 van de dVi juist is.

    De accountant stelt hiertoe vast dat indien er sprake is van nieuwe beleggingen die vanaf 1 februari 2015 zijn aangegaan in het verslagjaar 2015, hierbij de Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn nageleefd.

    Toelichting:

    Op 30 januari 2015 heeft de minister voor W&R de Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Deze beleidsregels zijn op 1 februari 2015 in werking getreden. Op 1 juli 2015 zijn de Woningwet, het BTIV en de Regeling in werking getreden. In het derde lid van artikel 46 van de Regeling is een overgangsrecht opgenomen. Dit overgangsrecht houdt in dat de artikelen 1 tot en met 10 van de beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting van kracht blijven tot het tijdstip waarop de toegelaten instelling een door de Aw goedgekeurd reglement financieel beleid en beheer heeft (de uiterste termijn hiervoor is 1 januari 2017). Buiten dit overgangsrecht moeten toegelaten instellingen uiteraard wel voldoen aan de wettelijke verplichtingen uit de Woningwet.

    Met ingang van 1 februari 2015 mogen er door toegelaten instellingen uitsluitend nog beleggingen worden aangegaan die voldoen aan de voorwaarden in de artikelen 1 tot en met 10 van die beleidsregels.

    De accountant dient, om te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.7.16 van de dVi juist is, na te gaan of de aangegane beleggingstransacties in het verslagjaar 2015 zijn toegestaan conform de beleidsregels verantwoord beleggen.

    De accountant stelt hiertoe vast dat:

    • 1. de vanaf 1 februari 2015 aangegane beleggingstransacties voldoen aan de artikelen 5 tot en met 7 van de Beleidsregels verantwoord beleggen. Dit betekent dat de accountant voor het verslagjaar 2015 nagaat dat op het moment van aangaan van een beleggingstransactie aan de volgende voorwaarden is voldaan:

      • a. dat middelen slechts uitgezet mogen worden bij financiële ondernemingen met tenminste een A-rating én in een lidstaat zijn gevestigd met een AA-rating;

      • b. dat op einddatum een inleg- of hoofdsomgarantie is afgegeven;

      • c. dat de toegelaten instelling uitsluitend heeft belegd in euro’s;

      • d. dat de looptijd van de beleggingen niet langer dan 5 jaar is;

      • e. dat niet is belegd in aandelen en achtergestelde papieren;

      • f. dat in de contracten geen toezichtbelemmerende bepalingen zijn opgenomen. Toezichtbelemmerende bepalingen betekent dat geen clausules in beleggingen worden gehanteerd, die op enigerlei wijze de uitoefening van het toezicht op toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen kunnen belemmeren;

      • g. dat de toegelaten instellingen die beleggingen gebruiken zich hieromtrent op een transparante, complete en inzichtelijke wijze verantwoorden in hun jaarverslag zoals beschreven in artikel 7 van de Beleidsregels verantwoord beleggen.

    • 2. de vanaf 1 februari 2015 aangegane beleggingstransacties voldoen aan de volgende vereisten uit de Q&A van de beleidsregels verantwoord beleggen:

      • a. Artikel 1: Vraag: Wat zijn beleggingen? Antwoord: Onder beleggen wordt verstaan het tijdelijk uitzetten van middelen die niet voor lopende betalingen benodigd zijn. Alle andere tegoeden voor zover deze niet genoemd zijn bij de uitzonderingen, genoemd hieronder in artikelen c t/m w, vallen daarmee onder de beleidsregels. Producten die vergelijkbaar zijn met aandelen, achtergesteld papier of dusdanige risico’s meebrengen waardoor zij niet solide zijn, zijn uitgesloten. Beleggingen in fondsen zijn alleen toegestaan als sprake is van een inleg- of hoofdsomgarantie op einddatum. Leningen u/g in de vorm van interne financiering worden niet als belegging beschouwd, maar leningen u/g bij een financiële onderneming zijn beleggingen. Het is ook niet toegestaan te bankieren, waaronder wordt verstaan: het door de toegelaten instelling of de verbinding aantrekken van geldelijke middelen, speciaal met het doel die vervolgens aan derden uit te lenen. Ook is het niet toegestaan uit de eigen bedrijfsreserve vrijgemaakte- of vrij te maken middelen met het speciale doel die vervolgens aan derden uit te lenen. Lenen aan verbindingen en/of andere toegelaten instellingen is onder de huidige wet- en regelgeving toegestaan aan nieuwe verbindingen bij oprichting.

      • b. Artikel 1: Vraag: Wat wordt met tijdelijk bedoeld bij de niet benodigde middelen (artikel 1 lid k)? Antwoord: Het uitgangspunt van de Beleidsregels verantwoord beleggen is om alle tegoeden onder de werking van de beleidsregels te laten vallen.

      • c. Artikel 1: Vraag: Welke van de hieronder aangegeven typen beleggingen vallen onder de nieuwe beleidsregels?

        • • Intern financieren (afkoop lening en investeringen). Antwoord: Nee, dit is intern en valt buiten de beleidsregels.

        • • Interne rekening-courant van de toegelaten instelling. Antwoord: Nee, dit is intern en valt buiten de beleidsregels.

        • • Spaarrekeningen bij financiële ondernemingen. Antwoord: Ja, dit is extern en valt daarom binnen de beleidsregels.

        • • (Termijn)deposito’s bij financiële ondernemingen. Antwoord: Ja, dit valt binnen de beleidsregels.

        • • Call- en Kasgeld u/g bij financiële ondernemingen. Antwoord: Ja, dit valt binnen de beleidsregels.

        • • Onderhandse beleggingen u/g bij financiële ondernemingen. Antwoord: Ja, dit valt binnen de beleidsregels.

      • d. Artikel 1: Vraag: De regeling vermeldt dat uitgezette middelen ten behoeve van financiële derivaten zijn uitgezonderd van de regeling; wordt hiermee bedoeld de verplicht (CSA) aan te houden liquiditeitsbuffer op basis van het 2%-rentedalingsscenario? Antwoord: Nee, de 2% buffer die een toegelaten instelling aanhoudt, valt wel onder de Beleidsregels verantwoord beleggen. De feitelijk gestorte collateral/onderpand echter niet, aangezien de toegelaten instelling contractueel gehouden is die te voldoen en er dan weinig aan kan doen indien de derivatenbank op enig moment tijdens de looptijd van het derivaat bijvoorbeeld niet aan een bepaalde rating voldoet.

      • e. Artikel 1: Vraag: Vallen dochtermaatschappijen en minderheidsdeelnemingen die beleggen onder de beleidsregels? Antwoord:

        • • Zowel meerderheids- als minderheidsdeelnemingen mogen alleen beleggen volgens de Beleidsregels verantwoord beleggen. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt naar:

        • • Daar waar de toegelaten instelling een 100% belang heeft in een dochter zijn de Beleidsregels verantwoord beleggen van kracht;

        • • Ook daar waar sprake is dat een of meerdere toegelaten instellingen gezamenlijk een 100% of meerderheidsbelang (>= 50%) hebben in een dochter zijn de Beleidsregels verantwoord beleggen van kracht;

        • • Daar waar sprake is van een meerderheids- alsook een minderheidsbelang in een dochter dan wel deelneming, vallen beleggingen onder de Beleidsregels verantwoord beleggen. Een toegelaten instelling heeft de verplichting om deze beleggingen, via het uitoefenen van haar invloed, op een redelijke termijn (5 jaar) in lijn te brengen met de Beleidsregels verantwoord beleggen via een opgesteld plan van aanpak tot afbouw voor 1 juli 2015 als de belegging materieel is. Materieel is in deze het deelnemingspercentage. Dit mag een integraal plan van aanpak zijn waarin zowel toegelaten instelling, meerderheids-, en minderheidsbelangen zijn opgenomen. Tegelijkertijd moet het beleggingsstatuut van de toegelaten instelling worden toegestuurd. Bij een minderheidsbelang moet ook door de toegelaten instelling geleverde inspanning zichtbaar zijn in het plan van aanpak.

      • f. Artikel 1: Vraag: In een belegging (‘kleindochter’) heeft de dochter 50% belang in een verbinding met een derde: 50% of meer valt niet onder de beleidsregel? Is dit juist? Antwoord: Dit is niet juist en valt wel onder beleidsregels....

      • g. Artikel 1: Vraag: Een (100%) kleindochter van een toegelaten instelling participeert voor 50% in een VOF. De ‘kleindochter’ heeft een financiering (tegen marktconforme voorwaarden) verstrekt aan de VOF. Past dit binnen de Beleidsregels Verantwoord Beleggen en de Nieuwe Woningwet? Antwoord: de toegelaten instelling dient een plan van aanpak op te stellen;

      • h. Artikel 1: Vraag: Een toegelaten instelling neemt via een dochter voor 50% deel (vennoot) in een VOF (andere 50% is in handen van een bouwer), die tot doel heeft het ontwikkelen en doen realiseren van woningen, appartementen voor de koop- en huursector, etc. Antwoord: de toegelaten instelling dient een plan van aanpak op te stellen.

      • i. Artikel 1: Vraag: Een toegelaten instelling heeft een financieel belang middels preferente aandelen ter voldoening van een door de minister in 2013 gestelde voorwaarde voor goedkeuring voor afsplitsing DAEB en niet-DAEB bezit. Is het juist, dat deze belegging niet als onrechtmatig wordt gezien en dat geen plan van aanpak geschreven moet worden vanwege de in 2013 verleende goedkeuring door de minister in deze specifieke casus? Antwoord: Een toegelaten instelling neemt voor 1/3 deel (stille vennoot) aan een C.V. (andere 2/3 in handen van twee andere toegelaten instellingen), die tot doel heeft het ontwikkelen en doen realiseren van studentenwoningen.

      • j. Artikel 1: Vraag: In deze situatie is sprake van interne verbindingen tussen collega toegelaten instellingen. Antwoord: Daarom zijn de beleidsregels niet van toepassing voor de financiering van de C.V. De C.V. dient zichzelf wel aan de beleidsregels te houden.

      • k. Artikel 1: Vraag: Een toegelaten instelling neemt voor 1/4 deel in een stichting (andere deel samen met drie andere toegelaten instellingen), die tot doel heeft de exploitatie en het beheer van woonwagen(locaties). Antwoord: Ook in deze situatie is sprake van interne verbindingen tussen collega toegelaten instellingen. Daarom zijn de beleidsregels niet van toepassing voor de financiering van de stichting.

      • l. Artikel 1: Vraag: Vallen leningen u/g, betrekking hebbende op financiering van een lease depot onder de werking van genoemde beleidsregels? Antwoord: Een financial lease depot is geen belegging zoals bedoeld binnen de beleidsregels.

      • m. Artikel 1: Vraag: Vallen leningen u/g, betrekking hebbende op Woonbench onder de werking van genoemde beleidsregels? Antwoord: Woonbench is geen belegging zoals bedoeld binnen de beleidsregels.

      • n. Artikel 1: Een toegelaten instelling heeft in 2007 een achtergestelde lening vertrekt aan een collega toegelaten instelling. Kan deze lening gezien worden als een collegiale financiering, waardoor geen plan van aanpak opgesteld behoeft te worden? Antwoord: Ja.

      • o. Artikel 1: Vraag: Een toegelaten instelling heeft aandelen in Woningnet t.b.v. van de BTW vrijstelling. Aandelen is een vorm van beleggen. Voldoet deze belegging aan de voorwaarden beschreven in de beleidsregels? Antwoord: De aandelen zijn aandelen om het bezit te verdelen (immers Woningnet is een samenwerkingsverband van enkele toegelaten instellingen) en niet om er geld aan te verdienen. Daarom kwalificeren deze aandelen niet als beleggingen conform de beleidsregels.

      • p. Artikel 1: Vraag: Vallen Rabobank ledencertificaten onder de werking van genoemde beleidsregels? Antwoord: Ja.

      • q. Artikel 1: Vraag: Kunt u aangeven of diverse koopconstructies (koopgarant, koopcomfort, koop-startersregeling e.d.) onder de beleidsregel verantwoord beleggen vallen? Antwoord: Daar dit allen regelingen zijn die onder bepaalde voorwaarden huurders faciliteren, vallen deze regelingen niet onder de Beleidsregels verantwoord beleggen. De vorderingen c.q. reserves die een toegelaten instelling eventueel moet aanhouden voor de terugkoopplicht/recht valt wel onder de beleidsregels.

      • r. Artikel 1: Vraag: Sommige toegelaten instellingen hebben WIF-leningen, WIF-certificaten. Kunt u aangeven of u duidelijkheid kunt verschaffen over deze ‘beleggingen’? Antwoord: Het WIF is een toegelaten instelling. De WIF-certificaten en collegiale leningen hoeven niet te voldoen aan deze beleidsregels.

      • s. Artikel 1: Vraag: Een paar van onze klanten hebben DIGH-garanties in haar portefeuille. Kunt u duidelijkheid verschaffen of DIGH onder de beleidsregels valt? Antwoord: Het DIGH valt niet onder de beleidsregels.

      • t. Artikel 1: Vraag: Vallen afgegeven garanties onder de beleidsregels? Antwoord: Nee, afgegeven garanties vallen niet onder de beleidsregels.

      • u. Artikel 1: Vraag: Zijn contingent convertibles toegestaan bij toegelaten instellingen? Antwoord: Uit de beleidsregels vloeit voort dat contingent convertibles niet zijn toegestaan bij toegelaten instellingen.

      • v. Artikel 4: Vraag: Artikel 4 lid 2 (van de beleidsregels) geeft aan dat toegelaten instellingen die beleggingen gebruiken in het bezit moeten zijn van een beleggingsstatuut. Dit beleggingsstatuut kan volgens de toelichting op artikel 4 onderdeel zijn van het treasurystatuut. Is het correct dat een toegelaten instelling, die in haar treasurystatuut vastlegt niet te beleggen, maar uitsluitend dagelijks opvraagbare saldi bij haar bankiers (met een minimale rating van A) aanhoudt, geen verdere uitwerking aan het beleggingsstatuut behoeft te geven? Antwoord: Nee, een toegelaten instelling kan de inhoudelijke bepalingen uit de Beleidsregels verantwoord beleggen of letterlijk overnemen in het beleggingsstatuut, of kort aangeven in het beleggingsstatuut dat de beleidsregels het kader zijn en vervolgens deze opnemen in een bijlage bij het statuut. Een toegelaten instelling kan er ook voor kiezen om in haar treasurystatuut inderdaad op te nemen dat zij conform de Beleidsregels verantwoord beleggen niet belegt en de beleidsregels beleggen in een bijlage opnemen, dan is een apart beleggingsstatuut naast het treasurystatuut niet noodzakelijk. Verder geeft artikel 4 lid 2 en ook de toelichting op dit artikel aan dat: ‘De toegelaten instellingen die beleggingen gebruiken dienen een beleggingsstatuut te hebben’. In dit beleggingsstatuut dient de bepaling opgenomen te zijn dat near banking activiteiten, zijnde het aantrekken van middelen met als specifiek doel deze uit te zetten bij een andere partij, niet zijn geoorloofd. De ILT ziet toe op de aanwezigheid van deze bepaling in het beleggingsstatuut. Het is de verantwoordelijkheid van het bestuur en het intern toezichthoudend orgaan van de toegelaten instelling om er op toe te zien dat near banking activiteiten niet plaatsvinden.

      • w. Artikel 5; Vraag: Indien een financiële onderneming uit meerdere onderdelen bestaat waarop geldt dan de rating? Antwoord: In de toelichting op de beleidsregels staat opgenomen dat het uitzetten van middelen bij financiële ondernemingen met een bepaalde minimumrating betrekking heeft op de partij waar de middelen daadwerkelijk worden uitgezet en niet op een eventuele tussenpersoon. Deze eisen gelden voor een bank in zijn totaliteit, niet voor elk filiaal afzonderlijk. Beleggingen in fondsen zijn alleen toegestaan als er sprake is van een inleg- of hoofdsomgarantie op de einddatum. Daarentegen staat in de toelichting op de beleidsregels ook opgenomen dat de onderliggende ratings ook van belang zijn. Om verwarring te voorkomen heeft de rating uit deze beleidsregels betrekking op de bank, dan wel het onderdeel van de bank waar de middelen daadwerkelijk worden uitgezet.

      • x. Artikel 5: Vraag: In de beleidsregels staat dat beleggingen in fondsen alleen zijn toegestaan als er sprake is van een inleggarantie op de einddatum. Hoe kan dit worden geïnterpreteerd? Antwoord: De zin ‘beleggingen in fondsen zijn alleen toegestaan als er sprake is van een inleggarantie op de einddatum’ is abusievelijk in de toelichting van artikel 5 opgenomen. Deze zin wordt verwijderd bij een eerste wijziging van de beleidsregels. Als er geen einddatum is (en de onderliggende beleggingen voldoen aan de regeling), dan is fondsbeleggen wel toegestaan.

      • y. Artikel 5: Vraag: Zijn de toegestane beleggingen inderdaad beperkt tot waardepapieren met expliciete hoofdsomgarantie bij financiële ondernemingen? Zo nee, welke typen/soorten beleggingen zijn dan naast waardepapieren ook toegestaan? Antwoord: De beleidsregels bevatten geen uitputtende lijst van beleggingen die niet voldoen. Het doel van de beleidsregels is om risicovolle beleggingen en beleggingen met toezichtbelemmerende bepalingen te voorkomen, zodat solide beleggingen resteren. Maar een spaartegoed of kaskrediet met een bank vallen ook onder de definitie van beleggen als bedoeld in de beleidsregels.

        Ter toelichting op het begrip ‘toezichtbelemmerende bepalingen’: hiervoor geldt dat uitsluitend de bepalingen in de contracten die rechtstreeks verwijzen naar artikel 41 en/of 43 van het Bbsh en/of artikel 70d t/m 70i van de Woningwet 2009 worden bedoeld, zoals dit ook geldt voor derivatencontracten.

      • z. Artikel 5: Vraag: Wordt met ‘hoofdsomgarantie’ bedoeld binnen de beleidsregels dat (1) de hoofdsom van de belegging op einddatum niet afhankelijk mag zijn van een koers (aandeel), of (2) dat de hoofdsom te allen tijde (gedurende de hele looptijd) is gegarandeerd ook bij een eventueel faillissement? Antwoord: In de toelichting op de beleidsregels is opgenomen wat onder risicomijdend beleggen wordt verstaan. Te weten: dat iedere belegging waarbij de terugbetaling van de inleg of de hoofdsom op einddatum is gegarandeerd door een financiële instelling. Ook geeft de toelichting aan dat het wenselijk is om met de tegenpartij afspraken te maken waarin tussentijds directe opeisbaarheid van de uitgezette middelen in die situatie wordt geregeld zonder een boeteclausule. Het geval van een faillissement is een bijzondere situatie. De beleidsregels geven aan dat de hoofdsomgarantie op ieder moment opeisbaar moet zijn en zonder boeteclausule. In geval van een faillissement verwachten wij dan ook dat de hoofdsomgarantie opeisbaar is.

  • 17. Onderdeel dVi 5.7.17 (beleidsregels verantwoord beleggen: bestaande beleggingen)

    De accountant stelt vast dat de verantwoording van de toegelaten instelling in onderdeel 5.7.17 van de dVi juist is.

    De accountant stelt hiertoe vast dat de beleggingen die op 1 februari 2015 aanwezig waren bij de toegelaten instelling, voldeden aan de Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting.

    Nadere toelichting:

    De op 1 februari 2015 bestaande beleggingen dienen te voldoen aan de voorwaarden genoemd in lid 1 en aan de vereisten van lid 2, zoals hierboven benoemd in de toelichting bij onderdeel 16 van Rubriek B. Indien de beleggingen op 1 februari 2015 niet voldoen, dan stelt de accountant vast dat de toegelaten instelling een plan van aanpak tot afbouw heeft toegestuurd naar de Aw en dat de Aw dit plan van aanpak tot afbouw heeft goedgekeurd. De accountant controleert ook of de bestuursverklaring juist is ingevuld door de toegelaten instelling. Dat betekent dat de accountant controleert of de toegelaten instelling op de juiste wijze heeft aangegeven of zij wel of niet voldoet aan de beleidsregels.

  • 18. Onderdeel dVi 5.7.18 (Verhuur van woongelegenheden via derden)

    De accountant stelt vast dat de verantwoording in onderdeel 5.7.18 van de dVi juist is.

    De accountant stelt hiertoe vast of er in het verslagjaar nieuwe overeenkomsten zijn gesloten inzake verhuur van woongelegenheden via derden (intermediaire verhuur) en zo ja, of in deze overeenkomsten de toegankelijkheid van de verhuuradministratie van deze derde partij zodanig is geregeld dat de juistheid en volledigheid van de verhuringen kan worden vastgesteld, zoals bepaald in artikel 58 van het BTIV.

4. Rubriek C: het assurance-rapport inzake de dVi over het verslagjaar (cijfermatige verantwoording)

4.1. Doelstelling

De werkzaamheden van de accountant, bedoeld in artikel 28, aanhef en lid c, van het Bbsh die leiden tot een assurance-rapport hebben ten doel een redelijke mate van zekerheid te verlenen omtrent de juiste en volledige weergave van een specifiek aantal onderdelen uit het overzicht van de dVi over het verslagjaar, inclusief verantwoording omtrent woningtoewijzingen.

4.2. Specifiek van toepassing zijnde regelgeving

Voor de periode vanaf 1 januari 2015 tot 1 juli 2015 geldt dat de hieronder opgesomde regelgeving en toelichtingen daarop (voor zover deze niet reeds in de betreffende paragraaf van dit protocol zijn opgenomen) van toepassing zijn voor de werkzaamheden van de accountant:

  • • Woningwet 2009 (artikel 70 e.v.);

  • • Bbsh;

  • • De Toelichting op de dVi verslagjaar 2015, zoals gepubliceerd op de website van CorpoData;

  • • Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (artikel 5);

  • • Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (versies 20 december 2012, 15 februari 2013, 14 mei 2013 en 17 december 2014);

  • • Q&A inzake Staatssteun woningcorporaties (versie 16 oktober 2014);

  • • Brief van de minister voor W&R van 24 september 2014, met kenmerk 2014-0000501179, aan de besturen van de toegelaten instellingen inzake ‘Toepassing artikel 4 tijdelijke staatssteunregeling en wijziging van inkomensformulieren van de Belastingdienst’;

  • • Brief van de minister voor W&R van 15 oktober 2014, met kenmerk 2014-0000533517, aan de besturen van de toegelaten instellingen inzake ‘Tijdelijke staatssteunregeling; rectificatie berichtgeving over inkomensverklaringen Belastingdienst’.

Voor de periode vanaf 1 juli 2015 tot en met 31 december 2015 geldt dat de hieronder opgesomde regelgeving en toelichtingen daarop (voor zover deze niet reeds in de betreffende paragraaf van dit protocol zijn opgenomen) van toepassing zijn voor de werkzaamheden van de accountant:

4.3. Materialiteit (betrouwbaarheid, nauwkeurigheid en rapporteringstolerantie)

Voor een 24-tal onderdelen van de dVi (zie verder paragraaf: Onderdelen assurance-rapport) wordt per onderdeel een oordeel van de accountant gevraagd. Voor al deze onderdelen geldt een betrouwbaarheidsnorm van 95% en een rapporteringstolerantie van 0%. Dit betekent dat de accountant alle geconstateerde afwijkingen toelicht in een aparte paragraaf in het assurance-rapport (‘Overige aangelegenheden’), ook als dit geen invloed heeft op het afgegeven oordeel. Aanpassingen in de cijfers, zoals deze zijn gecommuniceerd vanuit CorpoData aan de toegelaten instelling, die samenhangen met de aanpassingen door CorpoData over het verslagjaar 2014 hoeven niet vermeld te worden in het assurance-rapport.

De norm ten aanzien van de nauwkeurigheid (materialiteit) is voor de dVi-onderdelen 1 tot en met 22 (per onderdeel) weergegeven in de paragraaf ‘Onderdelen assurance-rapport’.

Bij de dVi-onderdelen 23 en 24 dient de accountant een deelwaarneming uit te voeren die mede als basis geldt om een oordeel te formuleren. In de tabel ‘Vertaling naar oordeel’ hierna is aangegeven op welke wijze met de bevindingen moet worden omgegaan in relatie tot het te formuleren oordeel over het betreffende dVi-onderdelen 23 en 24. De percentages hebben bij onderdeel 23 betrekking op geld (financiële omvang) en bij het onderdeel 24 betrekking op aantallen (toewijzingen).

Tabel: Vertaling naar oordeel
 

Goedkeurend

Met beperking

Oordeelonthouding

Afkeurend

Fouten in de verantwoording

(% fout op onderdeel)

≤ 1%

> 1% en ≤ 3%

Nvt

> 3%

Onzekerheden in de controle

≤ 3%

> 3% en ≤ 10%

> 10%

Nvt

Genoemde percentages zijn ontleend aan het Handboek Auditing Rijksoverheid (HARo)

In de benadering van de onzekerheid wordt de weging op basis van professional judgment bepaald. De toepassing van de tabel ‘Vertaling naar oordeel’ is per onderdeel aangegeven (zie onderdelen 23 en 24).

Fout- en onzekerheidsdefinities

Bij deze tabel worden de volgende fout- en onzekerheidsdefinities gehanteerd. Van een fout in de verantwoording is sprake indien naar aanleiding van het uitgevoerde onderzoek is gebleken dat een (gedeelte van een) post niet in overeenstemming is met één of meer aspecten van de wet- en regelgeving. Fouten worden in absolute zin opgevat, saldering van fouten is daarom niet toegestaan.

Van een onzekerheid in het onderzoek is sprake als er onvoldoende (controle-) informatie beschikbaar is om een (gedeelte van een) post als goed of fout aan te merken. Kortom als onzekerheid bestaat over het wel of niet voldoen aan de wet- en regelgeving. Bij fouten in de verantwoording kan onderscheid gemaakt worden in incidentele en structurele fouten. Van een incidentele (geïsoleerde) fout is sprake als het een toevallige fout betreft. Kenmerkend voor incidentele fouten is dat in principe geen herhaling optreedt van de geconstateerde fout. Hierbij dient de accountant de bepaling uit NBA Standaard 530.13 (Het gebruikmaken van steekproeven bij een controle) in acht te nemen. Van een structurele fout is sprake als de oorzaak van de fout is gelegen in (onderdelen van) het systeem van uitvoering, waardoor fouten met een (zeker) herhalingskarakter (kunnen) optreden. Het voorgaande is van overeenkomstige toepassing op onzekerheden in de controles. Voor een adequate onderbouwing van het oordeel is het noodzakelijk dat de accountant fouten en onzekerheden zoveel mogelijk kwantificeert.

4.4. Oordelen in het assurance-rapport

Het assurance-rapport strekt zich uit over de genoemde 24 onderdelen; de accountant moet per onderdeel een afzonderlijk oordeel formuleren. Uit praktisch oogpunt is Model III van rubriek E zo ingericht dat de accountant daarin alleen de niet-goedkeurende oordelen hoeft te vermelden. De accountant moet de onderbouwing van deze afwijkende oordelen in het assurance-rapport omschrijven.

4.5. Onderdelen assurance-rapport cijfermatige verantwoording

Inzake de hierna genoemde elementen uit de dVi over het verslagjaar, inclusief verantwoording omtrent woningtoewijzingen, zal een oordeel afgegeven moeten worden. Hieronder wordt per onderdeel een nadere toelichting verstrekt waarbij tevens wordt ingegaan op de nauwkeurigheid van de uit te voeren werkzaamheden:

  • 1. Onderdeel dVi 2.1 – Ontwikkeling vastgoedportefeuille

    De accountant stelt vast:

    • a. De juistheid en volledigheid van de aantallen woongelegenheden zoals verantwoord in onderdeel 2.1 (met uitzondering van de huurwoongelegenheden die in het verslagjaar nieuw zijn ontstaan uit transformatie van kantoorgebouwen en overige gebouwen zonder woonfunctie) van de dVi;

    • b. De juiste rubricering van de woongelegenheden conform de toelichting bij onderdeel 2.1 van de dVi zoals opgenomen in ‘Toelichting op de Verantwoordingsinformatie (dVi) verslagjaar 2015’.

    Bij de controle van dit onderdeel geldt een materialiteit voor fouten en onzekerheden van respectievelijk 1% en 3% van het totaal aantal woongelegenheden, met een ondergrens van 10 woongelegenheden. De regel ‘verbeteringen > € 20.000’ is uitgezonderd van de controle door de accountant.

    Nadere toelichting:

    Punt a: De controle richt zich uitsluitend op het totaaloverzicht (en dus niet per gemeente). Als omvangsbasis voor de materialiteit geldt het totaal aantal woongelegenheden ultimo het verslagjaar. Van deze controle en rapportering in het assurance-rapport zijn uitgesloten de uitsplitsing van huurwoningen die in het verslagjaar zijn ontstaan als gevolg van transformatie van gebouwen zonder woonfunctie. Deze aantallen zijn reeds opgenomen in het totaaloverzicht.

    Punt b: De controle op de juiste rubricering richt zich zowel op de horizontale als de verticale verdeling binnen overzicht 2.1.

    De ondergrens qua materialiteit van 10 woongelegenheden geldt indien het toepassen van de genoemde percentages zou leiden tot een lager aantal woongelegenheden dan 10. De materialiteit wordt (bij kleinere toegelaten instellingen) dus nooit lager dan 10 woongelegenheden.

  • 2. Onderdeel dVi 2.2A – Kenmerken vastgoedportefeuille – Samenstelling bezit verslagjaar toegelaten instelling

    De accountant stelt vast:

    • a. De juistheid en volledigheid van de aantallen woongelegenheden en niet woongelegenheden zoals verantwoord in onderdeel 2.2A van de dVi;

    • b. De juiste rubricering van de woongelegenheden en niet woongelegenheden conform de toelichting bij onderdeel 2.2A van de dVi zoals gepubliceerd op de website van CorpoData;

    • c. De juistheid van de aantallen m2 niet woongelegenheden.

    Bij de controle van de onderdelen a en b geldt een materialiteit voor fouten en onzekerheden van respectievelijk 1% en 3% van het totaal aantal verhuureenheden (woongelegenheden en niet woongelegenheden), met een ondergrens van 10 verhuureenheden. Bij de controle van onderdeel c geldt een materialiteit voor fouten en onzekerheden van respectievelijk 10% en 15% van het totale aantal m2 ultimo het verslagjaar, met een ondergrens van 100 m2. Bij de controle van het aantal m2 kan de accountant aansluiting zoeken bij het kadaster, koopakten, taxatierapporten of bij door de toegelaten instelling uitgevoerde inventarisaties.

    Nadere toelichting:

    Punt a: De controle richt zich op de gegevens van het gehele overzicht. Als omvangsbasis voor de materialiteit geldt het totaal aantal verhuureenheden ultimo het verslagjaar.

    Punt b: De controle op de juiste rubricering richt zich zowel op de horizontale als de verticale verdeling binnen overzicht 2.2A.

    Punt c: De controle inzake de m2 is op voldoende wijze ingevuld indien de accountant de aansluiting heeft kunnen vaststellen tussen het opgevoerde aantal m2 en de genoemde bronnen (kadaster, koopakten, taxatierapporten of door de toegelaten instelling uitgevoerde inventarisaties). Voor garages en overige parkeerplaatsen geldt dat de toegelaten instelling kan volstaan met een schatting van het aantal m2.

  • 3. Onderdeel dVi 2.2B – Kenmerken vastgoedportefeuille – Verhuurgegevens verslagjaar toegelaten instelling

    De accountant stelt vast:

    • a. De juistheid en volledigheid van de cijfers zoals verantwoord op de regel ‘Huursom verslagjaar (in € 1.000)’ in onderdeel 2.2B van de dVi;

    • b. De juiste rubricering van de cijfers zoals verantwoord op de regel ‘Huursom verslagjaar (in € 1.000)’ in onderdeel 2.2B van de dVi.

    Bij de controle van dit onderdeel geldt een materialiteit voor fouten en onzekerheden van respectievelijk 1% en 3% van het totaal van de verantwoorde huursom.

    Nadere toelichting:

    Als omvangsbasis voor de materialiteit geldt het totaal van de verantwoorde huursom. Het aantal verhuureenheden is bekend en gecontroleerd (zie de punten 1 en 2 inzake de controle van de dVi-onderdelen 2.1 en 2.2A). De accountant stelt vast dat alle eenheden zijn betrokken in de opgaaf van de huursom.

  • 4. Onderdeel dVi 3.1.1 – Balans en Winst- en Verliesrekening enkelvoudig

    De accountant stelt vast:

    • a. Dat de cijfers in de enkelvoudige balans zoals verantwoord in onderdeel 3.1.1 van de dVi overeenkomen met de cijfers in de enkelvoudige jaarrekening waarbij door de accountant een controleverklaring is afgegeven;

    • b. Indien de toegelaten instelling in de jaarrekening het functionele model van de winst- en verliesrekening heeft gehanteerd: Dat de cijfers in het functionele model van de enkelvoudige winst- en verliesrekening zoals verantwoord in onderdeel 3.1.1 van de dVi overeenkomen met de cijfers in de enkelvoudige jaarrekening waarbij door de accountant een controleverklaring is afgegeven;

    • c. Indien de toegelaten instelling in de jaarrekening het categoriale model van de winst- en verliesrekening heeft gehanteerd: Dat de verantwoording van de cijfers in het functionele model van de enkelvoudige winst- en verliesrekening in onderdeel 3.1.1 van de dVi overeenkomen met de cijfers in het functionele model van de winst- en verliesrekening indien deze in de enkelvoudige jaarrekening opgenomen zou zijn geweest (zie sub b).

    Bij de controle van de onderdelen a en b geldt een materialiteit van 0% aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening. In dat geval is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil). Bij onderdeel c geldt als materialiteit voor de controle van de cijfers in de dVi de materialiteit zoals die bij de controle van de jaarrekening zou zijn gehanteerd indien het functionele model van de winst- en verliesrekening in de jaarrekening opgenomen zou zijn geweest.

    Nadere toelichting:

    Punt c: Het CFV sluit in de dVi over verslagjaar 2015 volledig aan bij het format van de functionele indeling conform RJ 645. Er wordt daarnaast geen andere informatie, uitsplitsing of toelichting gevraagd of nadere eisen gesteld aan de wijze van toerekening. Indien de toegelaten instelling in de jaarrekening heeft gekozen voor het categoriale model van de winst en verliesrekening is de aansluiting zoals bedoeld onder punt b niet mogelijk. In dat geval dient de accountant de controle van het functionele model in onderdeel 3.1.1 van de dVi te benaderen als ware het de controle van het functionele model in de jaarrekening. Bij deze controle geldt dan ook de materialiteit zoals die bij de controle van de winst- en verliesrekening in de jaarrekening is gehanteerd.

  • 5. Onderdeel dVi 3.1.2 – Balans en Winst- en Verliesrekening geconsolideerd

    De accountant stelt vast:

    • a. Dat de cijfers in de geconsolideerde balans zoals verantwoord in onderdeel 3.1.2 van de dVi overeenkomen met de cijfers in de geconsolideerde jaarrekening waarbij door de accountant een controleverklaring is afgegeven;

    • b. Indien de toegelaten instelling in de jaarrekening het functionele model van de winst- en verliesrekening heeft gehanteerd: Dat de cijfers in het functionele model van de geconsolideerde winst- en verliesrekening zoals verantwoord in onderdeel 3.1.2 van de dVi overeenkomen met de cijfers in de geconsolideerde jaarrekening waarbij door de accountant een controleverklaring is afgegeven;

    • c. Indien de toegelaten instelling in de jaarrekening het categoriale model van de winst- en verliesrekening heeft gehanteerd: Dat de verantwoording van de cijfers in het functionele model van de geconsolideerde winst- en verliesrekening in onderdeel 3.1.1 van de dVi overeenkomen met de cijfers in het functionele model van de winst- en verliesrekening indien deze in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen zou zijn geweest (zie sub b).

    Bij de controle van de onderdelen a en b geldt een materialiteit van 0% aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening. In dat geval is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil). Bij onderdeel c geldt als materialiteit voor de controle van de cijfers in de dVi de materialiteit zoals die bij de controle van de jaarrekening zou zijn gehanteerd indien het functionele model van de winst- en verliesrekening in de jaarrekening opgenomen zou zijn geweest.

    Nadere toelichting:

    Zie bij punt 4.

  • 6. Onderdeel dVi 3.1.3 – Kasstroomoverzicht

    De accountant stelt vast:

    • a. De juistheid en volledigheid van de ingaande en uitgaande kasstromen zoals verantwoord in onderdeel 3.1.3 van de dVi;

    • b. De juiste rubricering van de kasstromen conform de toelichting bij onderdeel 3.1.3 van de dVi zoals gepubliceerd op de website van CorpoData.

    Bovengenoemde controlewerkzaamheden worden uitsluitend uitgevoerd op de kolom ‘Verslagjaar’ in onderdeel 3.1.3 van de dVi. Het onderscheid tussen DAEB en niet-DAEB activiteiten is uitgesloten van controle door de accountant. Bij de controle van dit onderdeel geldt de materialiteit zoals die bij de controle van de jaarrekening is gehanteerd.

    Inzake de kolom ‘Vorig verslagjaar’ stelt de accountant uitsluitend vast dat de bedragen overeenkomen met de verantwoording in onderdeel 3.1.3 van de dVi over verslagjaar 2014. Hierbij geldt een materialiteit van 0%. In dat geval is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).

    Nadere toelichting:

    Bedoeld is dat de materialiteit zoals die is gehanteerd bij de controle van het kasstroomoverzicht in de jaarrekening, gehanteerd mag worden bij de controle van het kasstroomoverzicht in overzicht 3.1.3 van de dVi. Het gaat hierbij niet om aansluiting (is niet mogelijk aangezien format van overzicht 3.1.3 in veel gevallen niet in de jaarrekening gehanteerd zal zijn), maar om een afzonderlijke controle op de cijfers die door de toegelaten instelling worden gerapporteerd volgens het voorgeschreven format voor onderdeel 3.1.3 van de dVi. De controle richt zich op postniveau, waarbij zoals is aangegeven het onderscheid tussen DAEB en niet-DAEB activiteiten is uitgesloten van controle door de accountant.

    Inzake de kolom vorig verslagjaar hoeft de accountant uitsluitend vast te stellen dat de bedragen overeenkomen met de verantwoording in onderdeel 3.1.3 van de dVi over verslagjaar 2014.

  • 7. Onderdeel dVi 3.2.3 Waardering

    De accountant stelt vast:

    • a. Dat in onderdeel 3.2.3 van de dVi juist is verantwoord hoe het sociaal en commercieel vastgoed is gewaardeerd.

    Bij de controle van dit onderdeel geldt een materialiteit van 0% aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening (waarderingsgrondslag). In dat geval is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).

    Nadere toelichting:

    Het gaat er bij de controle van dit onderdeel uitsluitend om vast te stellen dat de juiste waarderingsgrondslag is ingevuld.

  • 8. Onderdeel dVi 3.2.4 – Toelichting onrendabele investeringen

    De accountant stelt vast:

    • a. Dat de opgenomen cijfers inzake de reeds verantwoorde onrendabele investeringen vanwege na het verslagjaar op te leveren nieuwbouw en woningverbeteringsinvesteringen zoals verantwoord in onderdeel 3.2.4 van de dVi aansluiten met de actuele waarde berekening welke is gebruikt bij de waardering van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie;

    • b. De juiste rubricering van de cijfers inzake de reeds verantwoorde onrendabele investeringen vanwege na het verslagjaar op te leveren nieuwbouw en woningverbeteringsinvesteringen conform de toelichting bij onderdeel 3.2.4 van de dVi zoals gepubliceerd op de website van CorpoData.

    Bij de controle van dit onderdeel geldt een materialiteit van 0% aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de onderliggende specificaties die gebruikt zijn bij de jaarrekening. In dat geval is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).

    Nadere toelichting:

    Vanwege na het verslagjaar op te leveren nieuwbouw en woningverbeteringsinvesteringen kunnen op een aantal manieren, binnen de richtlijnen van de RJ, bedragen zijn voorzien voor onrendabele investeringen waarvoor ultimo het verslagjaar het vermogen al is belast. De toegelaten instelling wordt gevraagd om zowel de verwachte onrendabele investeringen waarvoor een voorziening is opgenomen, als die welke in mindering zijn gebracht op de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie, op te nemen.

    De accountant dient vast te stellen dat de opgenomen cijfers inzake de reeds verantwoorde onrendabele investeringen vanwege na het verslagjaar op te leveren nieuwbouw en woningverbeteringsinvesteringen aansluiten met de actuele waarde berekening welke is gebruikt bij de waardering van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

  • 9. Onderdeel dVi 3.2.5 – Toelichting resultaat verkoop

    De accountant stelt vast:

    • a. Dat het resultaat verkoop binnen de toegelaten instelling zoals verantwoord in onderdeel 3.2.5 van de dVi aansluit bij het resultaat verkoop zoals dat in de jaarrekening is verantwoord dan wel de berekening die hieraan ten grondslag ligt.

    • b. Dat het resultaat verkoop in verbindingen van de toegelaten instelling zoals verantwoord in onderdeel 3.2.5 van de dVi aansluit bij de cijfers inzake het resultaat verkoop zoals dat in de jaarrekening is verantwoord dan wel de berekening die hieraan ten grondslag ligt.

    Bij de controle van dit onderdeel geldt een materialiteit van 0% aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening (dan wel onderliggende berekening). In dat geval is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).

    Nadere toelichting:

    In onderdeel 3.2.5 van de dVi dient het reeds genomen resultaat verkoop inzake verkoopprojecten die na balansdatum opgeleverd worden verantwoord te worden. Dit hoeft niet één op één aan te sluiten met het resultaat verkoop zoals dat in de jaarrekening verantwoord is, maar maakt daar altijd wel onderdeel van uit. Om die reden is aangegeven dat het gaat om de aansluiting van de dVi-informatie met de jaarrekening, dan wel de berekening die hieraan ten grondslag ligt.

  • 10. Onderdeel dVi 3.2.7 – Latente Belastingvorderingen

    De accountant stelt vast:

    • a. Dat de waarde in de balans van de latente belastingvorderingen zoals verantwoord in onderdeel 3.2.7a van de dVi overeenkomt met de waarde in de jaarrekening waarbij door de accountant een controleverklaring is afgegeven.

    Bij de controle van dit onderdeel geldt een materialiteit van 0% aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening dan wel de onderliggende specificatie. In dat geval is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).

    Nadere toelichting:

    Latente belastingvorderingen kunnen in de jaarrekening gesaldeerd zijn met latente belastingverplichtingen (indien de toegelaten instelling een wettelijk afdwingbaar recht heeft de bedragen te verrekenen en het stellige voornemen heeft deze gelijktijdig af te wikkelen). Om deze reden wordt in overzicht 3.2.7 van de dVi een afzonderlijke uitvraag gedaan naar de latente belastingvorderingen. De accountant dient vast te stellen dat de ongesaldeerde belastingvordering in overzicht 3.2.7 van de dVi is opgenomen.

  • 11. Onderdeel dVi 3.3.1 – Verbindingen

    De accountant stelt vast:

    • a. Dat alle verbindingen die in de jaarrekening zijn opgenomen ook zijn verantwoord in onderdeel 3.3.1 van de dVi;

    • b. Dat andere samenwerkingsverbanden (met uitzondering van verbindingen die de toegelaten instelling heeft ten gevolge van financiële of bestuurlijke banden met verenigingen van eigenaren) die op grond van artikel 2a van het Bbsh respectievelijk (vanaf 1 juli 2015) artikel 21, lid 2, van de Woningwet als verbinding kwalificeren juist en volledig zijn verantwoord in onderdeel 3.3.1 van de dVi;

    • c. Dat de financiële gegevens over verbindingen zoals deze in onderdeel 3.3.1 van de dVi zijn opgenomen overeenkomen met de vergelijkbare financiële gegevens in de jaarrekening van de toegelaten instelling waarbij door de accountant een controleverklaring is afgegeven.

    Bij de controle van de onderdelen a en c geldt een materialiteit van 0% aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening van de toegelaten instelling. In dat geval is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil). Bij de controle van onderdeel b geldt een materialiteit voor fouten en onzekerheden van respectievelijk 10% en 15% van het totale balanstotaal van de verantwoorde verbindingen, met een ondergrens van € 10.000.

    Nadere toelichting:

    Punt a ziet op het vergelijkenderwijs vaststellen dat de verbindingen die in de jaarrekening zijn genoemd ook verantwoord zijn in onderdeel 3.3.1 van de dVi.

    Punt b ziet er op dat ook andere samenwerkingsverbanden (zie definitie artikel 2a van het Bbsh respectievelijk artikel 21, tweede lid, van de Woningwet) die op grond van titel 9 BW 2 en RJ niet in de jaarrekening zijn opgenomen, verantwoord zijn in onderdeel 3.3.1 van de dVi. Toegelaten instellingen hoeven verenigingen van eigenaren (VvE’s) niet te verantwoorden (zie toelichting bij de dVi) zodat deze buiten de scope van controle door de accountant vallen.

    Punt c: Het gaat om de financiële gegevens zoals die uitgevraagd worden in de onderdelen B en C van overzicht 3.3.1. Indien deze gegevens niet in de jaarrekening van de toegelaten instelling zijn opgenomen dient de accountant dit te melden in het assurance-rapport.

    Ten aanzien van bepaling materialiteit: Er dient geen correctie voor intercompany transacties of verschillen in grondslagen gehanteerd te worden. Als omvangsbasis voor de tolerantie geldt het totale balanstotaal van de verantwoorde verbindingen. Dit is dus het totaal van de tweede regel in onderdeel B sub a van overzicht 3.3.1.

  • 12. Onderdeel dVi 3.3.11 – Ontwikkeling totale actuele waarde verbindingen

    De accountant stelt vast:

    • a. Dat de cijfers inzake de actuele waarde van de woongelegenheden en niet woongelegenheden binnen de verbindingen zoals verantwoord in onderdeel 3.3.11 van de dVi overeenkomen met de cijfers in de jaarrekeningen over verslagjaar 2015 van de verbindingen;

    • b. Dat de waarde van het vastgoed in exploitatie die door de toegelaten instelling is gebruikt bij de vaststelling van de nettovermogenswaarde van de verbinding juist is weergegeven in onderdeel 3.3.11 van de dVi. Het gaat daarbij dus om de waarde van het vastgoed in exploitatie binnen de verbindingen volgens de waarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling.

    Bij de controle van dit onderdeel geldt een materialiteit van 0% aangezien het hierbij gaat om de aansluiting van de informatie in onderdeel 3.3.11 van de dVi met de waarde in de jaarrekening van de verbindingen (a) en om de aansluiting van de informatie in onderdeel 3.3.11 van de dVi met de waarde die is gebruikt bij de vaststelling van de nettovermogenswaarde van de verbinding (b). In beide gevallen is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).

    Nadere toelichting:

    Punt a: In de jaarrekening van de verbinding zal in de balans in de meeste gevallen de actuele waarde conform RJ 213 opgenomen zijn. Indien er in de jaarrekening van de verbinding in de balans een andere actuele waarde (bijvoorbeeld RJ 212) is opgenomen dient die in overzicht 3.3.11 verantwoord te worden. Indien de verbinding tegen kostprijs waardeert zal de actuele waarde wel in de toelichting van de jaarrekening van de verbinding zijn opgenomen zodat die aansluiting gemaakt kan worden. Indien er geen definitieve jaarrekening over verslagjaar 2015 van de verbinding beschikbaar is zal de actuele waarde niet zijn opgenomen in onderdeel 3.3.11 van de dVi en dient de accountant dit te melden in het assurance-rapport.

    Punt b: Indien de waardering van de deelneming tegen kostprijs plaatsvindt: Dit zal naar verwachting niet vaak voorkomen (meestal wel invloed van betekenis), maar mocht dit zo zijn dan dient de accountant dit te melden in het assurance-rapport.

  • 13. Onderdeel dVi 3.4.1B – Grondposities

    De accountant stelt vast:

    • a. Dat de cijfers inzake de waarde van de grondposities ultimo verslagjaar 2015 zoals verantwoord in onderdeel 3.4.1 B van de dVi overeenkomen met de waarde van de grondposities in de jaarrekening waarbij door de accountant een controleverklaring is afgegeven;

    • b. Dat de cijfers inzake de waarde van de off balance opgenomen grondposities ultimo verslagjaar 2015 zoals verantwoord in onderdeel 3.4.1 B van de dVi overeenkomen met de waarde van de off balance opgenomen grondposities in de jaarrekening waarbij door de accountant en controleverklaring is afgegeven;

    • c. Dat de uitsplitsing naar voorraad- en waardemutaties aansluit op de onderliggende specificaties die zijn gebruikt bij de jaarrekening;

    • d. De juistheid van de aantallen m2 grondposities ultimo verslagjaar.

    Bij de controle van de onderdelen a, b en c geldt een materialiteit van 0% aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening dan wel de onderliggende specificaties. Bij onderdeel d geldt een materialiteit voor fouten en onzekerheden van respectievelijk 10% en 15% van het totale aantal m2 ultimo het verslagjaar, met een ondergrens van 100 m2. Verder is bij onderdeel d de uitsplitsing naar ‘bouwbestemming’ en ‘geen bouwbestemming’ uitgesloten van de controle door de accountant. Bij de controle van het aantal m2 kan de accountant aansluiting zoeken bij het kadaster, koopakten, taxatierapporten of bij door de toegelaten instelling uitgevoerde inventarisaties.

    Nadere toelichting:

    Punt a ziet op de waarde van de grondposities zoals die ultimo 2015 in de balans is opgenomen. Punt b ziet de waarde van de off balance opgenomen grondposities in de jaarrekening. Voor beide punten geldt een materialiteit van 0% aangezien het gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de jaarrekening.

    Punt c: de informatie over de voorraad- en waardemutaties zal in veel gevallen niet in de jaarrekening zijn opgenomen. Daar kan in het accountantsprotocol dus geen aansluiting met de jaarrekening worden voorgeschreven. Bij dit onderdeel dient de accountant de uitsplitsing naar de voorraad- en waardemutaties aan te sluiten de onderliggende specificaties die zijn gebruikt bij de jaarrekening.

    Punt d: de controle inzake de m2 is op voldoende wijze ingevuld indien de accountant de aansluiting heeft kunnen vaststellen tussen het opgevoerde aantal m2 en de genoemde bronnen (kadaster, koopakten, taxatierapporten of door de toegelaten instelling uitgevoerde inventarisaties).

  • 14. Onderdeel dVi 3.4.3 – Niet verkochte (nieuwbouw) koopwoongelegenheden

    De accountant stelt vast:

    • a. Dat de waarde van de niet verkochte nieuwbouw koopwoongelegenheden zoals verantwoord in onderdeel 3.4.3 van de dVi overeenkomt met de waarde van deze woongelegenheden in de jaarrekening waarbij door de accountant een controleverklaring is afgegeven;

    • b. De juistheid en volledigheid van de aantallen niet verkochte nieuwbouw koopwoongelegenheden zoals verantwoord in onderdeel 3.4.3 van de dVi.

    Bij de controle van onderdeel a geldt een materialiteit van 0% aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening. Bij de controle van onderdeel b geldt een materialiteit voor fouten en onzekerheden van respectievelijk 1% en 3% van het totale aantal niet verkochte nieuwbouw koopwoongelegenheden, met een ondergrens van 10 koopwoongelegenheden.

    Nadere toelichting:

    Punt a: In overzicht 3.4.3 wordt van de toegelaten instelling gevraagd om de balanswaarde van de niet verkochte (nieuwbouw) koopwoningen (gesplitst over drie categorieën) op te nemen. Van de accountant wordt gevraagd de verantwoorde waarde aan te sluiten met de jaarrekening (dan wel onderliggende berekening).

    Punt b: Het gaat hier om de juistheid en volledigheid van de opgave van de aantallen niet verkochte (nieuwbouw) koopwoongelegenheden (gesplitst over drie categorieën).

  • 15. Onderdeel dVi 3.4.5 specificatie bezoldiging topfunctionarissen en overige medewerkers (voor zover de WNT dit vereist) verslagjaar

    De accountant stelt vast dat de bezoldigingsgegevens en motivering zoals verantwoord in onderdeel 3.4.5 overeenstemmen met de in de jaarrekening verantwoorde gegevens.

    Bij de controle geldt een materialiteit van 0% omdat het gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening.

  • 16. Onderdeel dVi 4.1.1 – Specificatie bedrijfswaarde door te exploiteren woongelegenheden Daeb

    De accountant stelt vast:

    • a. Dat de specificatie bedrijfswaarde zoals verantwoord in onderdeel 4.1.1 van de dVi aansluit met de bedrijfswaardeberekening die is gebruikt voor de verantwoording over de bedrijfswaarde in de jaarrekening (hetzij in de balans, hetzij in de toelichting bij de jaarrekening op grond van RJ 645.515);

    • b. Dat de bedrijfswaardeberekening is opgesteld op basis van de voor de toegelaten instelling geldende veronderstellingen en parameters in onderdeel 4.2.1 van de dVi.

    Bij de controle van dit onderdeel geldt een materialiteit van 0% aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de bedrijfswaardeberekening in het kader van de jaarrekening, dan wel het vaststellen van de interne consistentie van gegevens binnen de dVi. In beide gevallen is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).

    Nadere toelichting:

    Inzake de deelportefeuilles zoals uitgevraagd bij de overzichten 4.1.1 t/m 4.1.4 (punten 16 t/m 19 in het accountantsprotocol) geldt dat de accountant dient vast te stellen dat de specificatie van de bedrijfswaarde in deze overzichten aansluit met de bedrijfswaardeberekening die is gebruikt voor de verantwoording over de bedrijfswaarde in de jaarrekening. Bedoeld is dus niet dat de accountant voor deze deelportefeuilles de aansluiting met de bedrijfswaarde zoals opgenomen in de jaarrekening moet maken. Dit laatste zal niet altijd mogelijk zijn aangezien toegelaten instellingen de uitsplitsing over de deelportefeuilles niet zo in de jaarrekening opgenomen zullen hebben. Het gaat uitsluitend om aansluiting met de bedrijfswaardeberekening.

  • 17. Onderdeel dVi 4.1.2 – Woongelegenheden Daeb met bijzondere bestemming en overige in de bedrijfswaarde opgenomen posten

    De accountant stelt vast:

    • a. Dat de specificatie bedrijfswaarde zoals verantwoord in onderdeel 4.1.2 van de dVi aansluit met de bedrijfswaardeberekening die is gebruikt voor de verantwoording over de bedrijfswaarde in de jaarrekening (hetzij in de balans, hetzij in de toelichting bij de jaarrekening op grond van RJ 645.515);

    • b. Dat de bedrijfswaardeberekening is opgesteld op basis van de voor de toegelaten instelling geldende veronderstellingen en parameters in onderdeel 4.2.1 van de dVi.

    Bij de controle van dit onderdeel geldt een materialiteit van 0% aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de bedrijfswaardeberekening in het kader van de jaarrekening, dan wel het vaststellen van de interne consistentie van gegevens binnen de dVi. In beide gevallen is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).

    Nadere toelichting:

    Zie bij punt 16.

  • 18. Onderdeel dVi 4.1.3 – Specificatie bedrijfswaarde niet woongelegenheden Daeb

    De accountant stelt vast:

    • a. Dat de specificatie bedrijfswaarde zoals verantwoord in onderdeel 4.1.3 van de dVi aansluit met de bedrijfswaardeberekening die is gebruikt voor de verantwoording over de bedrijfswaarde in de jaarrekening (hetzij in de balans, hetzij in de toelichting bij de jaarrekening op grond van RJ 645.515);

    • b. Dat de bedrijfswaardeberekening is opgesteld op basis van de voor de toegelaten instelling geldende veronderstellingen en parameters in onderdeel 4.2.1 van de dVi.

    Bij de controle van dit onderdeel geldt een materialiteit van 0% aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de bedrijfswaardeberekening in het kader van de jaarrekening, dan wel het vaststellen van de interne consistentie van gegevens binnen de dVi. In beide gevallen is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).

    Nadere toelichting:

    Zie bij punt 16.

  • 19. Onderdeel dVi 4.1.4 – Specificatie bedrijfswaarde o.b.v. verhuurexploitatie verhuureenheden niet Daeb

    De accountant stelt vast:

    • a. Dat de specificatie bedrijfswaarde zoals verantwoord in onderdeel 4.1.4 van de dVi aansluit met de bedrijfswaardeberekening die is gebruikt voor de verantwoording over de bedrijfswaarde in de jaarrekening (in de toelichting bij de jaarrekening op grond van RJ 645.515);

    • b. Dat de bedrijfswaardeberekening is opgesteld op basis van de voor de toegelaten instelling geldende veronderstellingen en parameters in onderdeel 4.2.1 van de dVi.

    Bij de controle van dit onderdeel geldt een materialiteit van 0% aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de bedrijfswaardeberekening in het kader van de jaarrekening, dan wel het vaststellen van de interne consistentie van gegevens binnen de dVi. In beide gevallen is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).

    Nadere toelichting:

    Zie bij punt 16. Verder specifiek ten aanzien van punt 19 inzake de verkoopportefeuille niet-Daeb: Zie de guidance die is opgenomen in de toelichting bij de dVi. Daar is aangegeven dat het bij overzicht 4.1.4 van de dVi gaat om de bedrijfswaarde op basis van een voortgezette verhuurexploitatie. Indien de bedrijfswaarde in (de toelichting bij) de jaarrekening niet op basis van voortgezette verhuurexploitatie is opgesteld en de toegelaten instelling dit zelf heeft toegelicht in de daarvoor bestemde regel in de dVi, dient dit onder de overige aangelegenheden in het assurance-rapport verwerkt te worden (zonder consequenties voor het oordeel).

  • 20. Onderdeel dVi 4.1.5 – Totaal bedrijfswaarde toegelaten instelling

    De accountant stelt vast:

    • a. Dat de in onderdeel 4.1.5 opgenomen bedrijfswaarde overeenkomt met de bedrijfswaarde welke is opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening van de toegelaten instelling (zie RJ 645.515);

    • b. Dat de specificatie bedrijfswaarde zoals verantwoord in onderdeel 4.1.5 van de dVi aansluit met de bedrijfswaardeberekening die is gebruikt voor de verantwoording over de bedrijfswaarde in de jaarrekening (in de toelichting bij de jaarrekening op grond van RJ 645.515);

    • c. Dat mogelijke afwijkingen tussen de in hoofdstuk 4 opgenomen bedrijfswaarde en die in de (geconsolideerde) jaarrekening zijn toegelicht. Het gaat er hierbij dus uitsluitend om dat de accountant vaststelt dat er bij eventuele verschillen een toelichting is opgenomen in het dVi-opvraagprogramma;

    • d. Dat de bedrijfswaardeberekening is opgesteld op basis van de voor de toegelaten instelling geldende veronderstellingen en parameters in onderdeel 4.2.1 van de dVi.

    Bij de controle van dit onderdeel geldt een materialiteit van 0% aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening, dan wel het vaststellen van de interne consistentie van gegevens binnen de dVi. In beide gevallen is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).

    Nadere toelichting:

    Zie bij punt 16. Verder specifiek ten aanzien van punt 19 inzake overzicht 4.1.5 ‘Totaal bedrijfswaarde toegelaten instelling’. Hierbij dient de accountant vast te stellen dat het totaal van de bedrijfswaarde overeenkomt met de bedrijfswaarde zoals die (op grond van RJ 645.515) is opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening. Wanneer de kasstromen die betrekking hebben op de exploitatie van het vastgoed ten behoeve van de bepaling van de bedrijfswaarde voor de jaarrekening niet aansluiten met de op de exploitatie van het vastgoed betrekking hebbende operationele kasstromen in het kasstroomoverzicht in hoofdstuk 3.1 van de dPi 2015, mag dit als opmerking in het assurance-rapport verwerkt worden (zonder consequenties voor het oordeel) mits de toegelaten instelling dit zelf heeft toegelicht in de daarvoor bestemde regel in de dVi en de accountant dat ook vaststelt.

  • 21. Onderdeel dVi 4.1.6 – Rentabiliteitswaardecorrectie en marktwaarde leningen

    De accountant stelt vast:

    • a. Dat de berekening van de rentabiliteitswaardecorrectie zoals verantwoord in onderdeel 4.1.6 van de dVi aansluit bij hetgeen daarover is opgenomen in de toelichting bij de dVi zoals gepubliceerd op de website van CorpoData;

    • b. Dat de berekening van de marktwaarde van de leningen zoals verantwoord in onderdeel 4.1.6 van de dVi aansluit bij hetgeen daarover is opgenomen in de toelichting bij de dVi zoals gepubliceerd op de website van CorpoData.

    Bij de controle van onderdeel a geldt een materialiteit voor fouten en onzekerheden van respectievelijk 5% en 10% van de verantwoorde rentabiliteitswaardecorrectie. Bij de controle van onderdeel b geldt een materialiteit voor fouten en onzekerheden van respectievelijk 5% en 10% van de verantwoorde marktwaarde van de leningen.

    Nadere toelichting:

    Het gaat bij punt a en b uitsluitend om de berekeningen van respectievelijk de RWC en de marktwaarde van de leningen. De accountant hoeft niet (aanvullend) afzonderlijk renteherzieningsdata te controleren aan de hand van de leningsovereenkomsten.

  • 22. Onderdeel dVi 4.2.1 – Uitgangspunten en parameters bedrijfswaarde

    De accountant stelt vast:

    • a. Voor zover in de bedrijfswaarde geschatte verkoopopbrengsten van voor verkoop aangewezen huurwoningen zijn opgenomen: Dat deze verkoopopbrengsten maximaal voor een periode van vijf jaar in de bedrijfswaardeberekening zijn betrokken;

    • b. Dat de toegepaste parameters voor huurstijging voor de eerste vijf prognosejaren in de bedrijfswaarde vermeld in hoofdstuk 4.1, gebaseerd zijn op het beleid van de toegelaten instelling. Voor de huurstijging na het vijfde prognosejaar stelt de accountant vast dat deze is gebaseerd op sectorbreed gebruikelijke parameters (zoals jaarlijks vastgesteld door de Aw/het WSW). Voor de overige indexeringen van kosten en opbrengsten en de gehanteerde disconteringsvoet stelt de accountant vast of deze de generieke, sectorbreed gebruikelijke parameters volgen (zoals jaarlijks vastgesteld door de Aw/het WSW);

    • c. Dat de restwaarde bij het einde van de economische exploitatie in de bedrijfswaarde, vermeld in hoofdstuk 4.1, de resultante is van de contante waarde van de op kasstromen gebaseerde waarde van de grond, gegeven de verwachte bestemming (uitgangspunt is sociale huurbestemming, tenzij bestemmingswijziging) aan het eind van de levensduur, gecorrigeerd voor te maken kosten zoals uitplaatsingskosten en kosten van sloop en opnieuw bouwrijp maken;

    • d. de toerekening van de indirecte kosten aan het vastgoed ten behoeve van de bedrijfswaardeberekening is gebaseerd op de meest recente, door het bestuur goedgekeurde budgetten;

    • e. de feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen in de bedrijfswaardeberekening vermeld in hoofdstuk 4.1, zijn verwerkt voor zover deze betrekking hebben op toekomstige herstructureringen. Ten aanzien van overige toekomstige investeringen (woningverbetering, na-investeringen) worden geen niet in rechte afdwingbare verplichtingen in de bedrijfswaardeberekening verwerkt.

    Bij de controle van dit onderdeel geldt een materialiteit van 0%. Indien bovenstaande uitgangspunten zijn toegepast is de uitkomst goed (geen afwijking) of fout (wel afwijking).

    Nadere toelichting:

    Procedure is dat de Aw jaarlijks advies aan het WSW geeft ten aanzien van de hoogte van de parameters. De aangepaste parameters worden daarnaast voorgelegd aan de Deelnemersraad en Aedes en goedgekeurd door de achtervangers van het WSW. De parameters voor verslagjaar 2015 zijn in september 2015 gepubliceerd op de website van het WSW. Indien de toegepaste parameters afwijken van de vastgestelde en gepubliceerde parameters dient de accountant dit tot uitdrukking te laten komen in het oordeel in het assurance-rapport.

  • 23. Onderdeel dVi 4.2.3 – Overige waardebepalingen ultimo verslagjaar

    De accountant stelt vast:

    • a. Dat de in onderdeel 4.2.3 van de dVi opgenomen WOZ-waarden van de verhuureenheden die de toegelaten instelling ultimo van het (betreffende) verslagjaar in eigendom had en die betrekking hebben op de waardepeildatum 1 januari van het betreffende verslagjaar, zijn ontleend aan de meest recente WOZ-beschikkingen;

    • b. De juiste rubricering van de cijfers inzake de WOZ-waarden conform de toelichting bij onderdeel 4.2.3 van de dVi zoals opgenomen in ‘Toelichting op de Verantwoordingsinformatie (dVi) verslagjaar 2015’.

    Bij de controle van dit onderdeel van de dVi is de tabel ‘Vertaling naar oordeel’ van toepassing. De percentages in die tabel hebben voor dit onderdeel betrekking op euro’s.

    Nadere toelichting:

    De toegelaten instelling dient voor de verhuureenheden in bezit per 31 december 2015 de WOZ-waarden, ontleend aan de meest recente WOZ-beschikkingen in te vullen. De accountant dient vast te stellen dat alle verhuureenheden zijn opgenomen (zie de punten 1 en 2 inzake de controle van de dVi-onderdelen 2.1 en 2.2A) en voert een deelwaarneming uit om vast te stellen dat de verantwoorde waarde inderdaad aansluit bij de meest recente WOZ-beschikking. De materialiteit bij de controle van dit onderdeel is opgenomen in de tabel ‘Vertaling naar oordeel’.

  • 24. Onderdeel dVi 5.8 punt 5 – Aangegane huurovereenkomsten met betrekking tot woongelegenheden met een huurprijs tot en met € 710,68 in de gevallen dat het huishoudinkomen ten hoogste € 34.911 dan wel € 38.950 per jaar is, dan wel op een andere toegestane basis:

    Voor geheel 2015 geldt dat toegelaten instellingen minimaal 80% van hun woningen met een huurprijs tot en met € 710,68 moeten toewijzen aan huishoudens met een gezamenlijk verzamelinkomen van € 34.911 en tevens maximaal 10% van deze woningen mogen toewijzen aan huishoudens met een gezamenlijk verzamelinkomen vanaf € 34.911 tot en met € 38.950. Maximaal 10% van de woningen tot aan deze huurprijsgrens mag in deze periode zijn toegewezen aan huishoudens met een gezamenlijk verzamelinkomen vanaf € 38.950.

    In de dVi wordt door de toegelaten instelling voor het gehele verslagjaar 2015 verantwoording afgelegd over het aantal aangegane huurovereenkomsten tot en met de grens van een gezamenlijk verzamelinkomen van € 34.911, vanaf € 34.911 tot en met € 38.950 en boven € 38.950, alsmede op basis van andere kenmerken die een huishouden volgens de Regeling tot de doelgroep doet behoren. Er wordt derhalve geen onderscheid gemaakt in de twee jaarhelften in de dVi.

De werkzaamheden van de accountant zijn erop gericht om vast te stellen of de verantwoording onder 5.8.5. juist en volledig is. Dit dient te leiden tot één (1) en niet meer dan 1 oordeel dat betrekking heeft op 5.8.5 als geheel.

A. Aspect Volledigheid

De werkzaamheden van de accountant zijn gericht op alle woongelegenheden in eigendom van de toegelaten instelling, dus ongeacht of de toegelaten instelling deze zelf verhuurt of door een derde laat verhuren (intermediaire verhuur). De accountant stelt op basis van de huuradministratie (inclusief de intermediaire verhuur) de volledigheid vast van de aantallen aangegane huurovereenkomsten in het verslagjaar die zijn opgenomen in onderdeel 5.8.5, zowel voor wat betreft het totaal van de huurovereenkomsten met betrekking tot de woongelegenheden met een huurprijs die bij aanvang van de bewoning niet hoger is dan € 710,68, als voor wat betreft de drie (inkomens-)groepen. Als de huuradministratie (inclusief de intermediaire verhuur) daarvoor onvoldoende zicht biedt, dan wordt dat vertaald naar een oordeel. De tabel ‘Vertaling naar oordeel’ is hierop van toepassing.

Een voorbeeld van onvoldoende inzicht in de huuradministratie naar de volledigheid van de aantallen huurovereenkomsten is, indien een deel van de woongelegenheden (ontoegankelijk) is vastgelegd in de administratie van een intermediaire verhuurder of omdat er geen registratie is van de hoogte van de huurprijs.

Het kan zijn dat het aspect van intermediaire verhuur de accountant verhindert om de volledigheid van de verantwoording onder 5.8.5 vast te stellen. Het zal de toegelaten instelling niet in alle gevallen door het extern toezicht worden aangerekend dat het oordeel ‘volledigheid’ ontbreekt en daarom is het van belang dat de accountant in voorkomende gevallen zichtbaar maakt waarom het oordeel ‘volledigheid’ achterwege is gebleven. Het is met name van belang om aan te geven of ontoegankelijkheid van de huuradministratie van de intermediaire verhuurder van doorslaggevende betekenis is geweest voor het niet kunnen vaststellen van de volledigheid en dat de volledigheid van de verantwoording op dit punt wel had kunnen worden vastgesteld als het aspect van intermediaire verhuur buiten beschouwing was gebleven.

Het beoordelen van het aspect van een door de toegelaten instelling te plegen maximale inspanning (in het geval van nieuwe contracten die niet de gewenste afspraken bevatten) zoals opgenomen in de tijdelijke regeling valt buiten de werkzaamheden van de accountant.

Als kader voor de werkzaamheden bij het aspect volledigheid van de accountant geldt dat:

Het woningbezit moet zijn ingedeeld in woningbezit met een maandhuur tot en met € 710,68 en dat daarboven.

De toegelaten instelling een totaalaansluiting dient te kunnen overleggen waarin de totale toewijzing in het verslagjaar wordt onderverdeeld tot en met € 710,68 en daarboven.

In het geval er sprake is van intermediaire verhuur, kan de controlerend accountant van de toegelaten instelling gebruik maken van de werkzaamheden van de accountant van de intermediair ten behoeve van het vaststellen van de volledigheid van de huuradministratie en de aan de toegelaten instelling in het verslagjaar verantwoorde toewijzingen. De controlerend accountant van de toegelaten instelling dient dan alle relevante bepalingen uit COS 600 toe te passen.

B. Aspect Juistheid

De accountant dient een oordeel uit te spreken over de juistheid van de verantwoording van het aantal aangegane huurovereenkomsten (voor wat betreft de woningen met een huur van € 710,68 of lager) aan de doelgroep (huishoudinkomen ten hoogste € 34.911 per jaar, huishoudens met verzamelinkomens vanaf € 34.911 tot en met € 38.950, dan wel huishoudens anderszins toerekenbaar aan de doelgroep).

De accountant dient bij de vaststelling van de juistheid van de verantwoording na te gaan of de toegelaten instelling het inkomen heeft vastgesteld conform de Regeling. Uitgangspunt daarbij zijn door de Belastingdienst vastgestelde en/of verstrekte inkomensgegevens, te weten een definitieve of voorlopige aanslag voor de inkomstenbelasting, ofwel een verklaring omtrent het inkomen. Deze verklaringen, die tot medio 2013 werden verstrekt onder de noemer IB60, zijn de afgelopen periode met diverse kenmerken verstrekt. Zie hiervoor de toelichting in het kader hieronder. Aan de hand van de in bijlage 5 van het BTIV opgenomen indices dienen inkomens uit 2013 en 2014 te zijn geactualiseerd. Er kan ook gebruik worden gemaakt van de definitieve toekenning van de zorgtoeslag die dezelfde inkomensgegevens bevat als het IBRI formulier (hierbij wordt erop gewezen dat de Belastingdienst per 2012 de inkomensgegevens niet standaard meer op de definitieve zorgtoeslag toekenning vermeldt. Op verzoek van betrokkenen kan de Belastingsdienst echter wel een beschikking verstrekken waarop het inkomen wel wordt vermeld, de toekenning over 2013 kan ook nog worden gebruikt bij de inkomenstoets voor de toewijzingen in 2015) of de definitieve toekenning van de huurtoeslag.

Toelichting op de inkomensverklaringen en het gebruik bij de inkomenstoets:

Vanaf het inkomensjaar 2013 gebruikte de Belastingdienst geen IB60 formulieren meer en maakte in plaats daarvan gebruik van IBRI-formulieren. De formulieren die tot 28 september 2014 zijn afgegeven zijn onderverdeeld in de volgende categorieën:
 

IBRI-A: Geen aangifte gedaan, gegevens wel binnen maar nog niet beschikbaar/verwerkt;

IBRI-B: Geen aangifte gedaan, wel aangifte verplichting;

IBRI-C: Geen aangifte gedaan, geen aangifte verplichting, geen inkomsten bekend;

IBRI-D: Geen aangifte gedaan, geen aangifte verplichting, wel inkomsten bekend;

IBRI-E: Voorlopig verzamelinkomen naar aanleiding van aangifte

IBRI-F: Definitief verzamelinkomen.
 

Toegelaten instellingen dienen als volgt met deze IBRI-verklaringen om te gaan:
 

In geval van een verklaring met sub A, sub B of sub C is er geen aangifte gedaan en is het inkomen niet bij de Belastingdienst bekend ofwel verwerkt. Toegelaten instellingen mogen met deze verklaringen dan ook geen genoegen nemen, maar dienen het inkomen nader vast te stellen a.d.h.v. het toetsingsschema B van de (tijdelijke) Regeling, d.w.z. via een werkgeversverklaring, loon- of uitkeringsstrookje, o.i.d. Dit geldt ook bij een terugval in het actuele inkomen.
 

In de gevallen van de verklaringen met sub D, sub E en sub F kan de toegelaten instelling de inkomensgegevens die de Belastingdienst daarmee verstrekt als uitgangspunt en bewijsvoering bij de toewijzing hanteren. Ook als op het IBRI-formulier staat: voorlopig en het op het IBRI-formulier vermelde verzamelinkomen in totaal staat vermeld zonder splitsing naar de boxen.
 

Vanaf 28 september 2014 hanteerde de Belastingdienst de volgende indeling:
 

IBRI-D: Het inkomen is definitief vastgesteld

IBRI-O: Het inkomen van de aanvrager is niet bekend of nog niet verwerkt

IBRI-V: Het inkomen is voorlopig vastgesteld
 

Toegelaten instelling dienen als volgt met deze IBRI-verklaringen om te gaan:
 

Bij een IBRI met de codering ‘O’ moet het inkomen nader worden getoetst a.d.h.v. het toetsingsschema B van de tijdelijke regeling (vanaf 1 juli 2015 schema B van bijlage 5 BTIV), d.w.z. via een werkgeversverklaring, loon- of uitkeringsstrookje, o.i.d. Dit geldt ook bij een terugval in het actuele inkomen. Bij de twee andere codes (‘D’ en ‘V’) kan worden uitgegaan van het in de verklaring vermelde (voorlopige) inkomen.
 

In de praktijk betekent dit dat IBRI-D in beide vormen (zowel van voor als na 28 september 2014) als uitgangspunt en bewijsvoering bij de toewijzing kan worden gehanteerd. Voor de overige categorieën geldt dat deze slechts één verschijningsvorm kennen, waarmee conform bovenstaande schema dient te worden omgegaan.
 

De Belastingdienst heeft per 1 september 2015 de kenmerkaanduidingen op de inkomensverklaringen zoals die kunnen worden gehanteerd bij de inkomenstoetsing bij woningtoewijzing (voor de staatssteun en per 1 januari 2016 ook voor de passendheid huurtoeslag) opnieuw gewijzigd. Tot 1 september bevatte de verklaring zoals hierboven vermeld het kenmerk IBRI, met als toevoeging O (inkomen onbekend), V (voorlopig vastgesteld of D (definitief vastgesteld inkomen).
 

Per 1 september 2015 hanteert de Belastingdienst niet langer de IBRI indeling. Vanaf dat moment zijn verklaringen met de volgende coderingen/kenmerken bruikbaar voor de toetsing van het inkomen:
 

– V-E: voorlopig vastgesteld inkomen (V) na indienen aangifte (E);

– V-F: voorlopig vastgesteld inkomen (V) na (andere) voorlopige aanslag (F);

– D-G: definitief vastgesteld inkomen (D) na definitieve aanslag (G);

– D-H: definitief vastgesteld inkomen (D) na navorderingsaanslag (H);

– D-I: definitief vastgesteld inkomen (D) na loon bij niet-beschreven belastingplichtige (I);

– D-K: definitief vastgesteld inkomen (D) na uitspraak bezwaar (K).
 

– OB-C: geen inkomen geregistreerd (O) van een beschreven (B) belastingplichtige;

– ONB-C: geen inkomen geregistreerd (O) van een niet-beschreven (NB) belastingplichtige.
 

Net als in de praktijk tot 1 september 2015, zijn alleen de inkomensverklaringen waarin het voorlopig dan wel definitief inkomen is vermeld bruikbaar voor de inkomenstoets. Bij een onbekend, niet geregistreerd inkomen dient langs andere weg het inkomen van betrokkene te worden vastgesteld (bijv. a.d.h.v. salaris- of uitkeringsstrookjes)
 

Incidenteel blijken er ook verklaringen zonder IBRI-kenmerk of andere codering te zijn verstrekt door de Belastingdienst. In die gevallen geldt eveneens dat indien de verklaring het (voorlopig) inkomen vermeldt, deze mag worden gehanteerd. Vermeldt de Belastingdienst dat het inkomen onbekend is, dan uiteraard niet.
 

Inkomenstoetsing door de toegelaten instelling kan achterwege blijven als er sprake is van een zorgindicatie zoals genoemd in artikel 57, onderdeel a. van het BTIV (zie ook de nadere toelichting hierna).
 

Inkomenstoetsing kan ook achterwege blijven bij toewijzing aan buitenlandse studenten. Met deze wijziging is een eerdere wijziging van 15 februari 2013 komen te vervallen. Voor de bepaling van de juistheid van de toewijzing dient de toegelaten instelling een verklaring te overleggen van een universiteit/hogeschool die inhoudt dat de student uit het buitenland komt om in Nederland een studie te volgen en daartoe bij die universiteit/hogeschool is ingeschreven.
 

Inkomenstoetsing kan verder achterwege blijven als er sprake is van statushouders (op basis van een verklaring van het COA) en studenten (op basis van een bewijs van studiefinanciering). Aan de hand van betreffende documenten kan de accountant de juistheid van dergelijke toewijzingen vaststellen.
 

Ter verdere toelichting hierbij:

In bijlage 1 bij de Regeling is limitatief opgenomen in welke situaties inkomenstoetsing achterwege kan blijven voor de periode vanaf 1 juli 2015 tot en met 31 december 2015. Het gaat daarbij om de volgende situaties:
 

(i) statushouders die, uitsluitend met medebewoners die statushouder zijn, vanuit een COA-voorziening een sociale huurwoning betrekken (een verklaring van het COA, niet ouder dan 6 maanden, volstaat);
 

(ii) woningzoekenden die studiefinanciering genieten, die voltijds studeren of gaan promoveren en die de woongelegenheid als enig student of met maximaal één andere student willen betrekken (bewijs van studiefinanciering of een bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling waaruit blijkt dat de betrokkene bij één van de genoemde doelgroepen behoort volstaat);
 

(iii) uit het buitenland afkomstige studenten aan een instelling voor hoger of wetenschappelijk onderwijs (bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling volstaat);
 

(iv) woningzoekenden met een zorgindicatie zoals bedoeld in artikel 57, onderdeel a, van het BTIV en die op grond daarvan ook bij een inkomen boven de inkomensgrens van € 34.911 recht hebben op een sociale huurwoning (bij de toetsing kan worden volstaan met de indicatie voor verblijf of voor ADL-assistentie, dan wel het deel van het zorgplan van de wijkverpleegkundige waaruit blijkt dat de betrokkene een zorgindicatie voor minimaal 10 uur verpleging of verzorging per week voor een periode van ten minste één jaar heeft).
 

Uitzonderingen op de verplichte toetsing aan de hand van belastingbescheiden voor deze periode zijn:
 

(i) woningzoekenden van wie de inkomensgegevens blijkens een verklaring van die dienst niet bekend zijn bij de Belastingdienst,
 

(ii) woningzoekenden van wie het actuele inkomen dusdanig is gedaald ten opzichte van het door de Belastingdienst vermelde inkomen dat het inmiddels onder de voor hen toepasselijke grens is komen te liggen.

Als kader voor de werkzaamheden van de accountant bij het aspect juistheid geldt dat:

  • • Het alle huurovereenkomsten betreft met een ingangsdatum vanaf 1 januari 2015. De gegevens dienen dus ook beschikbaar te zijn voor overeenkomsten met ingangsdatum op of na 1 januari 2015 die voor 1 januari 2015 zijn ondertekend;

  • • De toegelaten instelling over een woningtoewijzingsprocedure dient te beschikken waarin de toetsing van inkomensgegevens is opgenomen, bijvoorbeeld een afgeleide van de hiervoor genoemde bijlage 2 van de tijdelijke regeling, thans bijlage 5 van het BTIV;

  • • De bescheiden die worden gebruikt bij de inkomenstoetsing bewaard dienen te worden en controleerbaar dienen te zijn;

  • • De toegelaten instelling in staat moet zijn informatie te genereren om het onderscheid te kunnen maken (< € 34.911, €34.911 tot en met € 38.950 en daarboven). Voor de verantwoording over de toewijzing moet worden vastgesteld dat dit betrouwbaar is.

C. Uitgangspunten accountantswerkzaamheden Inkomenstoets

In het BTIV en de daarbij behorende bijlage 5 is limitatief opgenomen voor welke gevallen de accountant zich bij de oordeelsvorming (enkel) zal moeten baseren op een verklaring van de woningzoekende(n)/toegelaten instelling (zie verder). Als verificatie-mogelijkheden op basis van onafhankelijke bronnen ontbreken, brengt dat een risico met zich mee op het punt van betrouwbaarheid van informatie. Dat risico is in bepaalde situaties echter onontkoombaar en het zou niet redelijk zijn om dat (standaard) uit te laten monden de oordeelsvorming van de accountant (bijvoorbeeld een oordeelonthouding). Aan de andere kant is het ook onredelijk om een accountant te laten verklaren dat de verantwoording op dit onderdeel juist is met voorbijgaan aan dit onontkoombare risico. Dit wordt ondervangen door in het assurance-rapport op te nemen dat een eventuele conclusie op het punt van juistheid en volledigheid mede is gebaseerd op de gegevens die door de woningzoekende zijn aangeleverd (inclusief een eventuele verklaring).

  • • De uitgangspunten in de (tijdelijke) Regeling zijn als volgt: Het vaststellen van het huishoudinkomen door de toegelaten instelling, tenzij de uitzonderingsgevallen zoals omschreven in de betreffende regeling zich voordoen;

  • • Ter bepaling van het huishoudinkomen worden de verzamelinkomens uit het jaar 2014 resp. 2013 geïndexeerd met index I1 (=1,0067) resp. index I2 (=1,0199). Deze indices hebben betrekking op de gemiddelde inkomensstijging in 2014, resp. in 2013;

  • • Een ondertekende verklaring van de huurder over de samenstelling van het huishouden;

  • • Een verklaring van de toegelaten instelling dat haar geen informatie bekend is die erop duidt dat de verklaring(en) van de huurder onjuist is/zijn. In voorkomende gevallen een schriftelijke verklaring van de Belastingdienst dat geen inkomensgegevens beschikbaar zijn;

  • • Indien het inkomen van de woningzoekende wezenlijk (wezenlijk in de zin dat woningzoekende alsnog tot de doelgroep kan worden gerekend) is veranderd, dient door hem hiervoor een inkomensverklaring te worden overlegd. Bijvoorbeeld in het geval dat de woningzoekende aangeeft dat er sprake is van een negatieve inkomensontwikkeling door toekomstige aftrekposten in het belastbaar inkomen of in het geval men aangeeft minder uren te zullen gaan werken. Aanvullende maatregelen die de kwaliteit van de documentatie verhogen zijn:

    • – De huurder tekent voor een juiste en volledige opgave van inkomen en situatie; De toegelaten instelling voert een interne controle uit op documentatie en berekeningen.

  • • Er kan worden volstaan met dossiers van toegelaten instellingen waarin sprake is van kopieën van documenten (dit omvat ook digitale scans van documenten).

D. Uitgangspunten steekproef Inkomenstoets

De accountant voert een a-selecte steekproef uit op de deelgroep ‘Aantal aangegane huurovereenkomsten met betrekking tot zodanige woongelegenheden in de gevallen dat het huishoudinkomen ten hoogste € 34.911 en € 38.950 per jaar is (...)’ waarbij 10% van het aantal aangegane huurovereenkomsten wordt beoordeeld met een minimumaantal van 25 en een maximumaantal van 50. Middels het uitvoeren van deze steekproef stelt de accountant vast dat de verantwoording die op dit punt is afgelegd in de dVi juist is.

Indien uit de steekproef fouten in de verantwoording blijken, worden deze fouten vertaald naar de massa van de genoemde deelgroep en gaat de accountant na wat de impact is van deze fouten op de totale hoeveelheid aangegane huurovereenkomsten met betrekking tot zodanige woongelegenheden in de gevallen dat het huishoudinkomen ten hoogste € 34.911 dan wel € 38.950 per jaar is, alsmede op basis van andere kenmerken die een huishouden volgens de (tijdelijke) Regeling tot de doelgroep doet behoren. Dit leidt mogelijk tot een aanvullende steekproef.

De rapporteringstolerantie bedraagt 0%. Dit betekent dat de accountant alle geconstateerde fouten/onzekerheden dient toe te lichten in een aparte paragraaf in het assurance-rapport (‘overige aangelegenheden’), ook als dit geen invloed heeft op het afgegeven oordeel. De tabel ‘Vertaling naar oordeel’ is hierop van toepassing.

Bij de hiervoor beschreven steekproef op de woningtoewijzing dient door de toegelaten instelling te worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
 

– Aansluiting tussen totale woningtoewijzing uit het verhuursysteem (inclusief intermediaire verhuur) met verdeling naar woningbezit < € 710,68;

– Aansluiting van woningtoewijzing < € 710,68 met totaallijst van aangegane huurovereenkomsten in de gevallen dat het huishoudinkomen ten hoogste € 34.911 en € 38.950 per jaar is, dan wel gevallen waarbij op basis van andere kenmerken het huishouden volgens de tijdelijke regeling tot de doelgroep wordt gerekend, welke de basis is van de steekproef;

– Selectielijst op basis van het huishoudinkomen en overige gronden op basis waarvan een huishouden tot de doelgroep wordt gerekend.

Naast de hierboven beschreven waarschijnlijkheidstoetsen dient de accountant tevens als volgt aandacht te besteden aan getoetste inkomens die net onder de grens van € 34.911 1 januari tot 1 juli 2015 en die, voor de periode vanaf 1 juli 2015 tot en met 31 december 2015, net onder de grens van € 38.950 liggen. De accountant voert, afhankelijk van de omvang, een gegevensgerichte deelwaarneming uit. De omvang van deze deelwaarneming dient de accountant te baseren op basis van ‘professional judgement’.

De accountant voert geen werkzaamheden uit met betrekking tot de verantwoording over toewijzing aan de andere deelgroep in de dVi onder 5.8.5:

Aantal aangegane huurovereenkomsten met betrekking tot zodanige woongelegenheden in de gevallen dat het huishoudinkomen in de periode van 1 januari 2015 tot 1 juli 2015 hoger dan € 34.911 per jaar is en in de periode vanaf 1 juli tot en met 31 december 2015 hoger dan € 38.950 is.

5. Rubriek D: het rapport van feitelijke bevindingen inzake de marktwaarde in verhuurde staat

5.1. Doelstelling

In de nieuwe Woningwet is in artikel 35 lid 2 opgenomen dat toegelaten instellingen het vastgoed in exploitatie in de jaarrekening dienen te waarderen tegen de marktwaarde in verhuurde staat volgens het waarderingshandboek in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Deze verplichting ten aanzien van de verantwoording in de jaarrekening geldt met ingang van boekjaar 2016. In de dVi over het boekjaar 2015 zal de toegelaten instelling de marktwaarde in verhuurde staat verantwoorden naar de peildatum 31 december 2015.

Invoering van de marktwaarde in verhuurde staat is voor veel toegelaten instellingen ingrijpend en vergt een omslag in de wijze waarop het waarderingsproces wordt uitgevoerd en de wijze van verantwoorden in de jaarrekening en de dVi. De dVi is ingericht op basis van de marktwaarde zoals bepaald in de Woningwet, waardoor hierop de classificatie van DAEB en niet-DAEB zoals deze is bepaald in de Woningwet van toepassing is. Er is voor gekozen om de accountant over verslagjaar 2015 op basis van Standaard 4400 ‘opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden met betrekking tot financiële informatie, specifieke werkzaamheden te laten uitvoeren, met als eindproduct een rapport van feitelijke bevindingen. De specifieke werkzaamheden zijn beschreven in paragraaf 5.5.

5.2. Specifiek van toepassing zijnde regelgeving

  • • Bijlage 2 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (het waarderingshandboek);

  • • Bijlage 3 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (de dVi).

5.3. Verantwoordelijkheden

De toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat en de verantwoording daarover in de dVi in overeenstemming met het waarderingshandboek zoals opgenomen in bijlage 2 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting.

5.4. Accountantsproduct

De werkzaamheden zoals beschreven in paragraaf 5.5 leiden tot een rapport van feitelijke bevindingen conform Standaard 4400.

5.5. Beschrijving van de te verrichten werkzaamheden

  • a. De accountant stelt vast of bij het rekenmodel dat door de toegelaten instelling is gehanteerd bij het berekenen van de marktwaarde voor de dVi, een assurance-rapportage is afgegeven conform COS 3000/3402. Indien er in het certificeringsrapport bevindingen zijn opgenomen ten aanzien van de betrouwbaarheid van het rekenmodel dan wel indien deze certificering nog ontbreekt maakt de accountant hier melding van in het rapport van bevindingen. Indien er sprake is van een ander type certificering dan conform COS 3000/3402 maakt de accountant hier eveneens melding van in het rapport van bevindingen;

  • b. De accountant stelt vast dat de in de dVi verantwoorde waarde gelijk is aan de waarde van het rekenmodel;

  • c. Indien de toegelaten instelling in de jaarrekening 2015 RJ 213 (actuele waarde) toepast stelt de accountant vast dat de verantwoording in de dVi11 aansluit met de goedgekeurde jaarrekening;

  • d. Indien de full versie van het waarderingshandboek is toegepast stelt de accountant vast dat de verantwoording in de dVi over de toepassing van de vrijheidsgraden overeenkomt met de in het verslag van de externe taxateur vermelde door de toegelaten instelling toegepaste vrijheidsgraden;

  • e. Indien de full versie van het waarderingshandboek is toegepast stelt de accountant vast dat de in de dVi verantwoorde waarde op totaalniveau aansluit met de waarde zoals door de externe taxateur vermeld in het taxatieverslag;

  • f. Indien de huursom van bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt, van de DAEB-tak of de niet-DAEB tak afzonderlijk, stelt de accountant vast dat er een verslag van de externe taxateur aanwezig is dat betrekking heeft op dit type vastgoed;

  • g. De accountant stelt vast dat de externe taxateur zoals bedoeld in punt d, e en f op de datum van afgifte van het taxatierapport is ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).

Over de bevindingen die uit het onderzoek naar voren komen wordt gerapporteerd in het rapport van feitelijke bevindingen zoals opgenomen in hoofdstuk 6 / rubriek E model IV van dit accountantsprotocol.

Nadere toelichting:

Punt a:

Certificering van het door de toegelaten instelling gehanteerde rekenmodel is op grond van het waarderingshandboek (bijlage 2 bij de Regeling) niet verplicht voor verslagjaar 2015. Er bestaat bij de Aw wel behoefte om te weten of corporaties over verslagjaar 2015 gebruik hebben gemaakt van een gecertificeerd rekenmodel. Hierover zal ook een vraag worden opgenomen in de dVi. De accountant dient uitsluitend vast te stellen dat bij het rekenmodel dat door de toegelaten instelling is gehanteerd bij het berekenen van de marktwaarde voor de dVi, een assurance-rapportage is afgegeven conform COS 3000/3402. Indien er in het certificeringsrapport bevindingen zijn opgenomen ten aanzien van de betrouwbaarheid van het rekenmodel dan wel indien deze certificering nog ontbreekt maakt de accountant hier melding van in het rapport van bevindingen. Indien er sprake is van een ander type certificering dan conform COS 3000/3402 maakt de accountant hier eveneens melding van in het rapport van bevindingen.

Punt b:

Het gaat hierbij om de waarden die in de dVi zijn opgenomen op de regels: ‘Netto Marktwaarde’, ’Marktwaarde o.b.v. 100% doorexploitatie’ en ‘Marktwaarde o.b.v. 100% uitpondscenario’. In onderstaande tabel is nader toegelicht wat op deze regels in de dVi verantwoord moet worden:

 

100% doorexploitatie

100% Uitponden

Totaal jaarrekening

Complex A

100

60

100

Complex B

100

125

125

Totaal

200

185

225

Regel in de dVi

‘Marktwaarde o.b.v. 100% doorexploitatie’

‘Marktwaarde o.b.v. 100% uitponden’

‘Netto marktwaarde’

Bovenstaande drie regels worden in de dVi afzonderlijk uitgevraagd voor DAEB en niet DAEB.

Punt c:

Voor toegelaten instellingen die in de jaarrekening RJ 213 actuele waarde hebben toegepast wordt in de dVi een vraag toegevoegd waarbij de toegelaten instelling moet aangeven of de waarde op de regel ‘Netto marktwaarde’ aansluit met de waarde in de jaarrekening. De accountant stelt vast of de beantwoording van deze JA/NEE vraag in de dVi juist is.

Punt d:

Het gaat hierbij om de JA/NEE vragen in de dVi met de verantwoording over de toepassing van de vrijheidsgraden.

Punt e:

De eisen die aan het verslag van de externe taxateur worden gesteld zijn nader uitgewerkt in het waarderingshandboek (versie december 2015 van bijlage 2 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015).

Punt f:

Als bij een afzonderlijke tak de huursom, zoals gedefinieerd in de toelichting van het dVi onderdeel 2.2B, van bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed meer dan 5% is, stelt de accountant vast dat er een verslag van de externe taxateur aanwezig is. De achterliggende reden is dat elke tak afzonderlijk financieel beoordeeld wordt.

Punt g:

De registratie in het NRVT is per 1 oktober 2015 gestart. De accountant stelt vast dat de externe taxateur zoals bedoeld in punt d, e en f is ingeschreven in het NRVT.

6. Rubriek E: Modelteksten

6.1. Model I

Goedkeurende controleverklaring als bedoeld in artikel 29, eerste lid, onderdeel a, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) met betrekking tot de jaarrekening en het jaarverslag

(enkelvoudig/geconsolideerd12)

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT

Aan: Opdrachtgever

Verklaring betreffende de jaarrekening

Wij hebben de (in dit rapport/verslag opgenomen13) jaarrekening XXXX van ... (naam toegelaten instelling) te ... (statutaire vestigingsplaats) gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per ... XXXX en de winst-en-verliesrekening over XXXX met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

In artikel 127, tweede lid, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 is bepaald dat het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) tot 1 januari van het eerstvolgende verslagjaar na inwerkingtreding van de Woningwet van toepassing blijft voor de jaarrekening, het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en het onderzoeken en beoordelen van die verslagen door de accountant. Dit betekent dat voor verslagjaar 2015 het Bbsh zijn kracht heeft behouden voor deze onderwerpen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur

Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT, en het controleprotocol in rubriek A van bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel14

Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van ... (naam entiteit) per ... XXXX en van het resultaat over XXXX in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen

Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Plaats, datum

... (naam accountantsorganisatie)

... (naam accountant)

6.2. Model II

Assurance-rapport inzake de dVi over het verslagjaar (naleving van specifieke wet- en regelgeving)

Aan: Opdrachtgever

ASSURANCE-RAPPORT

Opdracht en verantwoordelijkheden

Wij hebben onderzocht of het overzicht van de dVi, met checksum XXXX, de assurance-onderdelen uit het accountantsprotocol van ... [naam toegelaten instelling] te ... [statutaire vestigingsplaats] over verslagjaar 2015 juist weergeeft in overeenstemming met de voorschriften zoals opgenomen in Rubriek B van bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Het bestuur van ... [naam toegelaten instelling] is verantwoordelijk voor het in het overzicht van de dVi juist en volledig weergeven van de assurance-onderdelen 1 tot en met 18 zoals vermeld in Rubriek B van bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Het is onze verantwoordelijkheid een assurance-rapport omtrent deze assurance-onderdelen in de dVi te verstrekken.

Werkzaamheden

Wij hebben ons onderzoek verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse Standaard 3000 ‘Assurance-opdrachten anders dan opdrachten tot controle en beoordeling van historische financiële informatie’ en het accountantsprotocol in Rubriek B van bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Dienovereenkomstig dienen wij ons onderzoek zodanig te plannen en uit te voeren, dat de assurance-onderdelen uit het accountantsprotocol, zoals vastgelegd in Rubriek B van bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 die zijn opgenomen in de dVi geen afwijkingen van materieel belang bevatten..

Ten aanzien van dVi onderdelen 5.7.8 en 5.7.9 is dat oordeel mede gebaseerd op de aangeleverde gegevens van de woningzoekende(n) (inclusief eventueel afgegeven verklaring of verklaringen waarvan wij de juistheid en volledigheid niet verder hebben onderzocht).

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen onderzoeksinformatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Oordeel

Naar ons oordeel zijn de in de dVi opgenomen assurance-onderdelen uit het accountantsprotocol, welke onder ‘Opdracht en verantwoordelijkheden’ zijn benoemd van ... [naam toegelaten instelling] te ... [statutaire vestigingsplaats] in alle van materieel belang zijnde aspecten juist weergegeven.

(Indien op één van de 18 assurance-onderdelen sprake is van een niet-goedkeurend oordeel dan wordt dit afzonderlijk toegelicht15).

Optioneel:

Overige aangelegenheden

Zonder afbreuk te doen aan ons oordeel, merken wij nog het volgende op:

...

...

Als de toegelaten instelling in het verslagjaar geen activiteiten heeft verricht op de zestien assurance-onderdelen, dan dient dat hier te worden vermeld.

(Deze paragraaf is bedoeld voor het rapporteren van geconstateerde afwijkingen in het kader van de 0% rapporteringstolerantie)

Overige aspecten- beperking in het gebruik (en verspreidingskring)

Ons assurance-rapport is uitsluitend bedoeld voor het bestuur van ... (naam toegelaten instelling) ter verantwoording aan de door de Minister voor Wonen en Rijksdienst aangewezen bevoegde instanties en dient niet te worden verspreid aan of te worden gebruikt door anderen.

Plaats, datum

... (naam accountantsorganisatie)

... (naam accountant)

6.3. Model III

Assurance-rapport inzake de dVi over het verslagjaar (cijfermatige verantwoording)

Aan: Opdrachtgever

ASSURANCE-RAPPORT

Opdracht en verantwoordelijkheden

Wij hebben onderzocht of het overzicht van de dVi, met checksum XXXX, de assurance-onderdelen uit het accountantsprotocol van ... [naam toegelaten instelling]) te ... [statutaire vestigingsplaats] over verslagjaar 2015 juist weergeeft in overeenstemming met de voorschriften zoals opgenomen in Rubriek C van bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Het bestuur van ... [naam toegelaten instelling] is verantwoordelijk voor het in het overzicht van de dVi juist en volledig weergeven van de assurance-onderdelen 1 tot en met 24 zoals vermeld in Rubriek C van bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Het is onze verantwoordelijkheid een assurance-rapport omtrent deze assurance-onderdelen in de dVi te verstrekken.

Werkzaamheden

Wij hebben ons onderzoek verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse Standaard 3000 ‘Assurance-opdrachten anders dan opdrachten tot controle en beoordeling van historische financiële informatie’ en het accountantsprotocol in Rubriek C van bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Dienovereenkomstig dienen wij ons onderzoek zodanig te plannen en uit te voeren, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de assurance-onderdelen uit het accountantsprotocol, zoals vastgelegd in Rubriek C van bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 die zijn opgenomen in de dVi geen afwijkingen van materieel belang bevatten.

Ten aanzien van het dVi onderdeel 5.8 punt 5 is dat oordeel mede gebaseerd op de aangeleverde gegevens van de woningzoekende(n) (inclusief eventueel afgegeven verklaring of verklaringen waarvan wij de juistheid en volledigheid niet verder hebben onderzocht).

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen onderzoeksinformatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Oordeel

Naar ons oordeel zijn de in de dVi opgenomen assurance-onderdelen uit het accountantsprotocol, welke onder ‘Opdracht en verantwoordelijkheden’ zijn benoemd van ... [naam toegelaten instelling] te ... [statutaire vestigingsplaats] in alle van materieel belang zijnde aspecten weergegeven in overeenstemming met de voorschriften zoals opgenomen in Rubriek C van bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.

(Indien op één van de 24 assurance-onderdelen sprake is van een niet-goedkeurend oordeel dan wordt dit afzonderlijk toegelicht16).

Optioneel:

Overige aangelegenheden

Zonder afbreuk te doen aan ons oordeel, merken wij nog het volgende op:

...

(Deze paragraaf is bedoeld voor het rapporteren van geconstateerde afwijkingen in het kader van de 0% rapporteringstolerantie)

Overige aspecten- beperking in het gebruik (en verspreidingskring)

Ons assurance-rapport is uitsluitend bedoeld voor het bestuur van ... (naam toegelaten instelling) ter verantwoording aan de door de Minister voor Wonen en Rijksdienst aangewezen bevoegde instanties en dient niet te worden verspreid aan of te worden gebruikt door anderen.

Plaats, datum

... (naam accountantsorganisatie)

... (naam accountant)

6.4. Model IV

Rapport van feitelijke bevindingen inzake de marktwaarde in verhuurde staat

Aan: opdrachtgever

Opdracht

Wij hebben een aantal specifieke werkzaamheden verricht met betrekking tot de bepalingen in het waarderingshandboek (Bijlage 2 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015) en de verantwoording daarover in de dVi 2015 (paragraaf 4.2.4) van [Naam toegelaten instelling] te [statutaire vestigingsplaats].

Het is de bedoeling dat u zelf een oordeel vormt over de werkzaamheden en over de in dit rapport weergegeven bevindingen en op basis daarvan uw eigen conclusie trekt. Wij wijzen u er op dat indien wij aanvullende werkzaamheden zouden hebben verricht of een controle- of beoordelingsopdracht zouden hebben uitgevoerd, wellicht andere onderwerpen zouden zijn geconstateerd die voor rapportering in aanmerking zouden zijn gekomen

Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden

Onze werkzaamheden zijn verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse Standaard 4400, "Opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden met betrekking tot financiële informatie" en het accountantsprotocol (bijlage 4 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015), specifiek hoofdstuk 5.

Het doel van deze opdracht tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden is het verrichten van die werkzaamheden die wij met ... [Naam Toegelaten Instelling] zijn overeengekomen en het rapporteren over de feitelijke bevindingen. Aangezien wij slechts verslag doen van feitelijke bevindingen uit hoofde van de overeengekomen werkzaamheden betekent dit dat op de in paragraaf 4.2.4 van de dVi opgenomen marktwaarde in verhuurde staat geen accountantscontrole is toegepast en dat evenmin een beoordelingsopdracht is uitgevoerd. Dit houdt in dat aan onze rapportage geen zekerheid kan worden ontleend omtrent de getrouwheid van de in de dVi opgenomen marktwaarde in verhuurde staat.

Verrichte werkzaamheden

Wij hebben de volgende werkzaamheden verricht;

Vastgesteld of bij het rekenmodel dat door de toegelaten instelling is gehanteerd bij het berekenen van de marktwaarde voor de dVi, een assurance-rapportage is afgegeven conform COS 3000/3402. Bevindingen ten aanzien van het ontbreken van een dergelijke certificering, in het assurancerapport bij het rekenmodel opgenomen bevindingen ten aanzien van de betrouwbaarheid van het rekenmodel en het aantreffen van een ander type certificering zijn gemeld in de paragraaf ‘Uitkomsten verrichte werkzaamheden’;

Vastgesteld dat de in de dVi verantwoorde waarde gelijk is aan de waarde van het rekenmodel;

Indien de toegelaten instelling in de jaarrekening 2015 RJ 213 (actuele waarde) toepast vastgesteld dat de verantwoording in de dVi aansluit met de goedgekeurde jaarrekening.

Indien de full versie van het waarderingshandboek is toegepast vastgesteld dat de verantwoording in de dVi over de toepassing van de vrijheidsgraden aansluit bij het verslag van de externe taxateur;

Indien de full versie van het waarderingshandboek is toegepast vastgesteld dat de in de dVi verantwoorde waarde aansluit bij het verslag van de externe taxateur;

Indien de huursom van bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt, van de DAEB-tak of de niet DAEB tak afzonderlijk, vastgesteld dat er een verslag van de externe taxateur aanwezig is;

Vastgesteld dat de externe taxateur zoals bedoeld in punt d, e en f is ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).

Uitkomsten verrichte werkzaamheden

Naar aanleiding van de verrichte werkzaamheden onder de punten a tot en met f rapporteren wij als volgt:

....

....

....

Beperking in verspreidingskring

Deze rapportage is uitsluitend bestemd voor [Naam Toegelaten Instelling] en de door de Minister voor Wonen en Rijksdienst aangewezen bevoegde instanties (i.c. de Autoriteit Woningcorporaties) aangezien anderen die niet op de hoogte zijn van het doel van de werkzaamheden de resultaten onjuist kunnen interpreteren. Wij verzoeken u derhalve de rapportage niet aan anderen te verstrekken zonder onze uitdrukkelijke toestemming vooraf.

Plaats, datum

... (naam accountantsorganisatie)

... (naam accountant)

Bijlage 5. bij artikel 15 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

INHOUDSOPGAVE

HOOFDSTUK 1 ALGEMEEN

1.1

Toelichting

1.2

Algemene gegevens
   

HOOFDSTUK 2 ACTIVITEITEN

2.1

Projectoverzicht A. DAEB activiteiten

2.1

Projectoverzicht B. niet DAEB activiteiten

2.2

Prognose verkopen huurwoongelegenheden gespecificeerd per postcode

2.3

Prognose ontwikkeling bezit

2.4

Prognose ontwikkeling energielabel huurwoongelegenheden

2.5

Prognose informatie woongelegenheden TI per bezitsgemeente
   

HOOFDSTUK 3 FINANCIELE PROGNOSE

3.1

Kasstroomoverzicht (enkelvoudig (A) en geconsolideerd (B))

3.2

Toelichtingen kasstroomoverzicht (enkelvoudig (A) en/of geconsolideerd (B))

3.3

Prognose balans en winst- en verliesrekening (geconsolideerd (B) of enkelvoudig (A))

3.4

Prognose specificatie bedrijfswaarde (geconsolideerd (B) of enkelvoudig (A))

HOOFDSTUK 1. ALGEMEEN

1.1. Toelichting

Bijlage 257301.png

1.2. Algemene gegevens

Bijlage 257302.png

HOOFDSTUK 2. ACTIVITEITEN

2.1. Projectoverzicht A. DAEB activiteiten per project (x € 1.000)

Bijlage 257303.png

2.1. Projectoverzicht B. niet DAEB activiteiten per project (x € 1.000)

Bijlage 257304.png
Bijlage 257305.png

2.2. Prognose verkopen huurwoongelegenheden gespecificeerd per postcode

Bijlage 257306.png

2.3. Prognose ontwikkeling bezit toegelaten instelling (opgave incl. verbindingen, indien van toepassing)

Bijlage 257307.png

2.4. Prognose ontwikkeling energielabel huurwoongelegenheden TI enkelvoudig

Bijlage 257308.png

2.5. Prognose informatie woongelegenheden TI per bezitsgemeente

Bijlage 257309.png

HOOFDSTUK 3. FINANCIELE PROGNOSE

3.1. Kasstroomoverzicht (enkelvoudig (A) en geconsolideerd (B))

Bijlage 257310.png
Bijlage 257311.png
Bijlage 257312.png
Bijlage 257313.png
Bijlage 257314.png

3.2. Toelichtingen kasstroomoverzicht (enkelvoudig (A) en/of geconsolideerd (B))

Bijlage 257315.png
Bijlage 257316.png
Bijlage 257317.png

3.3. Prognose balans en winst- en verliesrekening (geconsolideerd (B) of enkelvoudig (A))

Bijlage 257318.png
Bijlage 257319.png
Bijlage 257320.png
Bijlage 257321.png
Bijlage 257322.png
Bijlage 257323.png
Bijlage 257324.png
Bijlage 257325.png
Bijlage 257326.png
Bijlage 257327.png
Bijlage 257328.png
Bijlage 257329.png
Bijlage 257330.png

3.4. Prognose specificatie bedrijfswaarde (geconsolideerd (B) of enkelvoudig (A))

Bijlage 257331.png

Bijlage 6. bij art. 43 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Model voor de raamovereenkomst inzake het aantrekken van financiële derivaten

Raamomvereenkomst interest rate swaps

DEZE RAAMOVEREENKOMST is opgesteld op [•] tussen:

(1)

[•]

(‘Partij A’); en

(2)

[•]

(‘Partij B’).

OVERWEGENDE DAT

  • A. Partij B een Nederlandse woningcorporatie is die ingevolge het bepaalde in de Woningwet onder toezicht staat.

  • B. In de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 is vastgelegd onder welke voorwaarden woningcorporaties een interest rate swap (‘IRS’) mogen aangaan.

  • C. Deze raamovereenkomst (de ‘Overeenkomst’) regelt dat, in overeenstemming met de Regeling, Nederlands recht van toepassing is op de rechtsverhouding tussen Partij A en Partij B, en de toepasselijkheid van de Wet op het financieel Toezicht (‘Wft’) en het Burgerlijk Wetboek (‘BW’).

  • D. Alle aspecten van de IRS die tussen Partij A en Partij B wordt aangegaan zijn onderhevig aan de toepasselijke ISDA Master Agreement, Schedule en Confirmations.

VERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT:

  • 1. Partij A is verplicht te handelen overeenkomstig de Regeling en verplicht zorg te dragen dat Partij B in overeenstemming met de Regeling handelt. Deze Overeenkomst wordt aangemerkt als een overeenkomst van dienstverlening als bedoeld in artikel 7:400 BW.

  • 2. Partij A erkent en accepteert dat op Partij A een geschreven en ongeschreven zorgplicht rust jegens Partij B als bedoeld in het BW, de Wft en de Algemene Bankvoorwaarden.

  • 3. Partij A en Partij B komen ingevolge artikel 4:18d Wft overeen dat Partij B zal worden aangemerkt als een niet-professionele belegger als bedoeld in artikel 1:1 Wft.

  • 4. Indien Partij A met Partij B één of meer transacties aangaat die ingevolge de Regeling niet zijn toegestaan, dan kan zowel Partij A als Partij B een beroep doen op deze Overeenkomst. In dat geval worden alle schulden of vorderingsrechten van Partij B die voortgevloeid zijn, voortvloeien en zullen voortvloeien uit dergelijke transacties geneutraliseerd door tegengestelde schulden en vorderingsrechten met eenzelfde omvang. Deze tegengestelde schulden en vorderingsrechten ontstaan uit hoofde van deze Overeenkomst en ontstaan op hetzelfde moment als de schulden en vorderingsrechten die voortgevloeid zijn, voortvloeien en zullen voortvloeien uit de transactie die ingevolge de Regeling niet is toegestaan en zullen met elkaar verrekend worden.

  • 5. Deze Overeenkomst wordt beheerst door en uitgelegd in overeenstemming met Nederlands recht. De Nederlandse rechter is exclusief bevoegd om geschillen te beslechten die voortvloeien uit of verband houden met deze Overeenkomst. Voorts zullen alle juridische geschillen (de ‘Procedures’) die voortvloeien uit of verband houden met deze Overeenkomst exclusief worden voorgelegd aan de Nederlandse rechter. In het geval van Procedures, verklaren beide partijen zich onherroepelijk te committeren tot de jurisdictie van de Nederlandse rechter en doen hierbij op voorhand afstand van het recht bezwaar te maken tegen voornoemde rechtskeuze en forumkeuze.

TEN BLIJKE WAARVAN partijen aan dit document uitvoering hebben gegeven op de onderstaande datum welke in werking treedt op de datum genoemd op de eerste pagina van dit document.

Partij A

Partij B
   

Datum

Datum
   

Handtekening

Handtekening
   

Naam

Naam
   

Functie

Functie
   

Bijlage 7. bij artikel 43 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Onderdeel A: ISDA master agreement

Financiële derivaten mogen uitsluitend worden aangetrokken onder de in de bijlage genoemde modelovereenkomst. Niet in de bijlage als zodanig opgenomen onderdeel van deze modelovereenkomst is het ISDA Master Agreement 2002. Deze Master Agreement 2002 is een gestandaardiseerd contract opgesteld door de International Swaps and Derivatives Association (ISDA), een organisatie voor handelaren in onderhandse derivaten wereldwijd en gevestigd in New York. De ISDA (en daarmee het Master Agreement 2002) zijn bereikbaar via website www.isda.org.

Bijlage 7 bij artikel 43 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Onderdeel B: Schedule

SCHEDULE to the 2002 MASTER AGREEMENT

Dated as of .....................

between

Please fill in the name laid down by statute (‘Party A’)

and

[toegelaten instelling] (‘Party B’),

Scope of Agreement

As of the date of this Agreement, all Transactions entered into from that date between the parties to this Agreement (and the respective rights and obligations of the parties in respect of those Transactions) shall be governed by, subject to, and determined in accordance with, the terms and conditions set out in this Agreement and the related Confirmations.

Party B is a Dutch housing association (‘toegelaten instelling’) and its main purpose is the stimulation of social housing in the Netherlands by means of public funding. As a result, Party B is supervised by the Dutch government and any supervisory bodies and institutions. In respect of this Agreement, Party B shall be considered as a non-professional investor, in accordance with the Dutch Wet op het financieel toezicht. Regarding these Transactions, Party A shall act as an advisor for Party B. All of the above is incorporated in the independent agreement governed by Dutch law, as referred to in article 6 of the Dutch Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting.

Part 1 Termination Provisions

In this Agreement:

  • (a) ‘Specified Entity’ does not apply.

  • (b) ‘Specified Transaction’ will have the meaning specified in Section 14 of the Agreement.

  • (c) The ‘Cross-Default’ provisions of Section 5(a)(vi) of the Agreement will apply to Party A and will not apply to Party B provided, however, that notwithstanding the foregoing, an Event of Default shall not occur under either Section 5(a)(vi)(1) or (2) if (a) the event or condition referred to in Section 5(a)(vi)(1) or the failure to pay referred to in Section 5(a)(vi)(2) is a failure to pay caused by an error or omission of an administrative or operational nature; and (b) funds were available to such party to enable it to make the relevant payment when due; and (c) such relevant payment is made within three Local Business Days following receipt of written notice from an interested party of such failure to pay.

    If such provisions apply:

    • − ‘Specified Indebtedness’ will have the meaning specified in Section 14.

    • − ‘Threshold Amount’ means with respect to Party A, an amount equal to one percent (1%) of its total equity share capital (as specified from time to time in its most recent Annual Report containing consolidated financial statements, prepared in accordance with accounting principles that are generally accepted for institutions of its type in the jurisdiction of its organization and certified by independent public accountants), or its equivalent in any other currency.

  • (d) The ‘Credit Event Upon Merger’ provisions of Section 5(b)(v) of the Agreement will apply to Party A and will apply to Party B.

  • (e) The ‘Automatic Early Termination’ provision of Section 6(a) of the Agreement will apply, provided that Automatic Early Termination shall not apply upon the occurrence of an Event of Default with respect of Party B specified in Section 5(a)(vii) (3), (6) or, to the extend analogous thereto.

  • (f) ‘Termination Currency’ means Euro or the currency selected by the Non-defaulting Party or the Non-affected Party, or in the circumstance where there are two Affected Parties, agreed by Party A and Party B, and failing such agreement the Termination Currency shall be Euro.

  • (g) ‘Additional Termination Event’ will apply. The following will constitute an Additional Termination Event:

    For any reason the status of Party B as ‘toegelaten instelling’ is withdrawn in accordance with article 70 of the Dutch Housing Act (‘Woningwet’).

Part 2 Tax Representations.

  • (a) Payer Representations. For the purposes of Section 3(e), Party A and Party B will make the following representation:

    It is not required by any applicable law, as modified by the practice of any relevant governmental revenue authority, of any Relevant Jurisdiction to make any deduction or withholding for or on account of any Tax from any payment (other than interest under X Section 9(h) of this Agreement) to be made by it to the other party under this Agreement. In making this representation, it may rely on (i) the accuracy of any representations made by the other party pursuant to Section 3(f) of this Agreement, (ii) the satisfaction of the agreement contained in Section 4(a)(i) or 4(a)(iii) of this Agreement and the accuracy and effectiveness of any document provided by the other party pursuant to Section 4(a)(i) or 4(a)(iii) of this Agreement and (iii) the satisfaction of the agreement of the other party contained in Section 4(d) of this Agreement, except that it will not be a breach of this representation where reliance is placed on clause (ii) above and the other party does not deliver a form or document under Section 4(a)(iii) by reason of material prejudice to its legal or commercial position.

  • (b) Payee Representations Party A and Party B make no Payee Tax representation.

Part 3 Documents to be Delivered

For the purpose of Section 4(a)(i) and 4(a)(ii) of the Agreement, each party agrees to deliver the following documents, covered by Section 3(d) of this Agreement, as applicable:

  • (a) Tax forms, documents or certificates to be delivered are:

    Each party agrees to complete, accurately and in a manner reasonably satisfactory to the other party, and to execute, arrange for any required certification of, and deliver to the other party (or to such government or taxing authority as the other party reasonably directs), any form or document that may be required or reasonably requested in order to allow the other party to make a payment under this Agreement without any deduction or withholding for or on account of any Tax or with such deduction or withholding at a reduced rate, promptly upon the earlier of (i) reasonably demand by the other party and (ii) learning that the form or document is required.

  • (b) Other documents to be delivered are:

    Please complete

Part 4 Miscellaneous

  • (a) Addresses for Notices. For the purpose of Section 12(a) of the Agreement:

    Address for notices or communications to Party A:

    Please complete

    Address for notices or communications to Party B:

    Please complete

  • (b) Process Agent. For the purpose of Section 13(c) of the Agreement:

    Party A appoints as its Process Agent in England: Please complete

    Party B appoints as its Process Agent in England: Please complete

  • (c) Offices. The provisions of Section 10(a) of the Agreement will apply.

  • (d) Multibranch Party. For the purpose of Section 10(b) of the Agreement:

    Party A [is not a Multibranch Party.] [is a Multibranch Party and may enter into a Transaction through any of the following Offices:

    Please complete]

  • (e) Calculation Agent. The Calculation Agent is Party A, unless otherwise specified in a Confirmation in relation to the relevant Transaction. Failure of the Party designated as Calculation Agent to perform, on a timely basis, any of its responsibilities as Calculation Agent shall not relieve the parties of their respective payment obligations under the Agreement and such failure shall not be considered an event which would permit the termination of this Agreement or any Transaction. If a Party (a ‘Disputing Party’) reasonably disputes the outcome of a calculation by the Calculation Agent, then the Disputing Party will notify the Calculation Agent thereof not later than the close of business on the Local Business Day following the relevant Payment Date. The parties will consult with each other in an attempt to resolve the dispute. If they fail to resolve the dispute by 5.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the date on which the notice is given, the Calculation Agent will recalculate the disputed calculation by seeking four actual quotations at mid-market from third parties for purposes of making the relevant calculation, and taking the arithmetic average of those obtained; provided that if four quotations are not available for a particular Transaction, then fewer than four quotations may be used for that calculation, and if no quotations are available, then the Calculation Agent's original calculations will be used.

  • (f) Credit Support Document. None.

  • (g) The Credit Support Provider. [Not applicable/Means with respect to Party A:

    Please complete

  • (h) Governing Law. This Agreement will be governed by and construed in accordance with [Dutch] [English] Law.

  • (i) Netting of Payments. ‘Multiple Transaction Payment Netting’ [will not apply for the purpose of Section 2(c) of this Agreement.] [will apply for the purpose of Section 2(c) of this Agreement to [all Transactions payable on the same date and in the same currency.

  • (j) ‘Affiliate’ is not applicable.

  • (k) No Agency. The provisions of Section 3(g) will apply to this Agreement.

Part 5 Other Provisions

  • (a) Inconsistency

    Notwithstanding the provisions of Section 1(b) of the Agreement, in the event of any inconsistency between any of the following documents, the relevant document first listed below shall govern: (i) a Confirmation for the purpose of the relevant Transaction; (ii) the Schedule; (iii) the relevant ‘ISDA Definitions’ and (iv) the 2002 ISDA Master Agreement.

  • (b) Change of Account

    Section 2(b) shall be amended in full to read as follows: ‘Change of Account. Either party may change its account within the same currency as specified for the relevant payment or delivery in the Transaction by giving notice to the other party at least five Local Business Days prior to the scheduled date for payment or delivery to which such change applies unless such other party gives timely notice of a reasonable objection to such change, and provided that, if any new account of one party is not in the same jurisdiction as the original account, the other party shall not be obliged to pay any greater amount and shall not receive any lesser amount as a result of such change than would have been the case if such change had not taken place.’.

  • (c) Financial Statements

    Section 3(d) shall be amended by adding before the full stop at the end of Section 3(d): ‘, provided that in the case of financial statements delivered by either party, the only representation being made is that such financial statements give a fair view of the state of affairs of the entities which they cover as at their date of publication.’

  • (d) Failure to Pay or Deliver

    Section 5(a)(i) shall be amended by replacing ‘First Local Business Day’ and ‘First Local Delivery Day’ by ‘Third Local Business Day’ and ‘Third Local Delivery Day’ respectively’.

    Section 5(a)(i) shall be amended by adding at the end of Section 5(a)(i): ‘provided, however, that notwithstanding the foregoing, an Event of Default shall not occur if the failure to pay or deliver is caused by an error or omission of an administrative or operational nature and funds were available to such party to enable it to make the relevant payment or delivery when due and provided that such error or omission is remedied within three Local Business Days and/or three Local Delivery Days after notice of such failure being received.’

  • (e) Default Under Specified Transaction

    Section 5(a)(v)(2) shall be amended by replacing ‘First Local Business Day’ by ‘Third Local Business Day’.

  • (f) Events

    Section 5(a) and (b) shall be amended by adding Section 5(a)(ix): ‘Any act, and/or decision under or pursuant to the Dutch Housing Act (‘Woningwet’) regarding Party B will not qualify as an Event of Default.’ and Section 5(b)(vii): ‘Any act, and/or decision under or pursuant to the Dutch Housing Act (‘Woningwet’) regarding Party B will not qualify as a Termination Event.’.

    Section 5(a) and (b) shall be amended by adding Section 5(a)(x): ‘The mortgaging of Party B’s real estate or pledging of Party B’s rental revenues to the Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw shall not qualify as an Event of Default.’ and Section 5(b)(viii): ‘The mortgaging of Party B’s real estate or pledging of Party B’s rental revenues to the Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw shall not qualify as a Termination Event.’.

  • (g) Severability

    In the event any one or more of the provisions contained in this Agreement should be held invalid, illegal, or unenforceable in any respect, the validity, legality and enforceability of the remaining provisions contained herein shall not in any way be affected or impaired thereby. The parties shall endeavour, in good faith negotiations, to replace the invalid, illegal or unenforceable provisions with valid provisions the economic effect of which comes as close as possible to that of the invalid, illegal or unenforceable provisions.

  • (h) Confirmations. Notwithstanding anything to the contrary in the Agreement:

    • (i) The parties hereto agree that with respect to each Transaction hereunder a legally binding agreement shall exist from the moment that the parties hereto agree on the essential terms of such Transaction, which the parties anticipate will occur by telephone.

    • (ii) For each Transaction Party A and Party B agree to enter into hereunder Party A shall promptly send to Party B a Confirmation setting forth the terms of such Transaction (which Confirmations shall be in a form agreed to by the parties exchanged by mail, facsimile or other electronic means). Party B shall execute and return the Confirmation to Party A or request correction of any error within three Local Business Days of receipt. Failure of Party B to respond within such period shall not affect the validity or enforceability of such Transaction and shall be deemed to be an affirmation of such terms absent manifest error.

  • (i) Additional Agreements.

    Each party agrees, upon learning of the occurrence of any event or commencement of any condition that constitutes (or that with the giving of notice or passage of time or both would constitute) an Event of Default or Termination Event with respect to such party, promptly to give the other party notice of such event or condition (or, in lieu of giving notice of such event or condition in the case of an event or condition that with the giving of notice or passage of time or both would constitute an Event of Default or Termination Event with respect to the party, to cause such event or condition to cease to exist before becoming an Event of Default or Termination Event).

  • (j) Recording of Conversations. Each party (i) consents to the recording of telephone conversations between the trading, marketing and other relevant personnel of the parties in connection with this Agreement or any potential Transaction, (ii) agrees to obtain any necessary consent of, and give any necessary notice of such recording to, its relevant personnel and (iii) agrees, to the extent permitted by applicable law, that recordings may be submitted in evidence in any Proceedings.

  • (k) Amendment to Section 6(d)(ii). Section 6(d)(ii) of the Agreement is hereby amended by adding the following proviso at the end of the first sentence: ‘; provided, however, that if any amount calculated as being due in respect of an Early Termination Date which is designated as a result of an Illegality or a Force Majeure Event cannot be paid on such day by the Office specified in the Confirmation(s) relating to the Terminated Transaction(s) as a result of such event, then such amount will be payable by such Office on the day which is two Local Business Days after the day on which the Illegality or a Force Majeure Event, as the case may be, no longer exists or, if earlier, on the date on which an Event of Default occurs.

  • (l) Timely Confirmation.

    • (i) Section 9(e)(ii) is amended by:

      • (A) replacing the word ‘practicable’ with the word ‘possible’ in the third line thereof; and

      • (B) inserting ‘or by other method intended by the parties to be effective for the purpose of confirming or evidencing such Transaction’ immediately before the words ‘which in each case will be sufficient’.

    • (ii) In respect of each Relevant Confirmation Transaction, Party A and Party B will use reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner to ensure each Relevant Confirmation Transaction is confirmed by the Timely Confirmation Deadline.

    • (iii) In respect of each Relevant Confirmation Transaction:

      • (A) the Documenting Party will deliver a Confirmation to the Receiving Party as soon as possible and at the latest by the Confirmation Delivery Deadline; and

      • (B) following the delivery in (A) above, the Receiving Party will, use reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner, either confirm the Confirmation or deliver to the Documenting Party a Not Confirmed Notice as soon as possible and at the latest by the Timely Confirmation Deadline.

      If the Receiving Party delivers a Not Confirmed Notice to the Documenting Party by the Timely Confirmation Deadline, Party A and Party B will use reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner, to attempt to resolve the difference and confirm the Relevant Confirmation Transaction as soon as possible.

    • (iv) For the purposes of this Part 5(l):

      ‘CCP’ means a central clearing house authorised under Article 14 of EMIR or recognised under Article 25 of EMIR.

      ‘CCP Service’ means in respect of a CCP, an over-the-counter derivative clearing service offered by such CCP.

      ‘Cleared’ means, in respect of a Transaction, that such Transaction has been submitted (including where details of such Transaction are submitted) to a CCP for clearing in a relevant CCP Service and that such CCP has become a party to a resulting or corresponding transaction, as applicable, pursuant to such CCP's Rule Set.

      ‘Commission’ means the executive body of the European Union which is responsible for proposing legislation, implementing decisions, upholding the European Union's treaties and the day-to-day running of the European Union.

      ‘confirm’ means, with respect to a Confirmation provided by the Documenting Party to the Receiving Party, an acknowledgement in writing (whether by execution in counterpart of the Confirmation or otherwise) or electronically from the Receiving Party to the Documenting Party that the terms of such Confirmation reflect the terms of the Relevant Confirmation Transaction and ‘confirmed’ will be construed accordingly.

      ‘Confirmation Delivery Deadline’ means (i) 5:00 pm CET on the Local Business Day prior to the Timely Confirmation Deadline; or (ii) if the Timely Confirmation Deadline falls after the day that is the second Local Business Day following the Trade Date, 5:00 PM CET on the second Local Business Day immediately preceding the Timely Confirmation Deadline. Notwithstanding anything to the contrary in the Agreement, for this purpose ‘Local Business Day’ means, a day on which commercial banks and foreign exchange markets are generally open to settle payments in the city in which the office through which the Receiving Party is acting for the purposes of the Relevant Confirmation Transaction is located.

      ‘Documenting Party’ means Party A.

      ‘EMIR’ means Regulation (EU) No 648/2012 of the European Parliament and of the Council on OTC derivatives, central counterparties and trade repositories dated 4 July 2012.

      European Union’ means the economic and political union established in 1993 by the Maastricht Treaty, with the aim of achieving closer economic and political union between member states that are primarily located in Europe.

      ‘Not Confirmed Notice’ means, with respect to a Confirmation provided by the Documenting Party, a written notice from the Receiving Party to the Documenting Party stating that the terms of such Confirmation do not accurately reflect the terms of the Transaction, which terms are inaccurate and what such terms should be, in the opinion of the Receiving Party.

      ‘Receiving Party’ means the party which is not the Documenting Party.

      ‘Relevant Confirmation Transaction’ means any Transaction which was not Cleared and entered into on or following the Timely Confirmation Start Date.

      ‘Rule Set’ means, with respect to a CCP Service, the relevant rules, conditions, procedures, regulations, standard terms, membership agreements, collateral addenda, notices, guidance, policies or other such documents promulgated by the relevant CCP and amended and supplemented from time to time.

      ‘Timely Confirmation Deadline’ means the end of the latest day by which such Relevant Confirmation Transaction must be confirmed in accordance with Article 12 of Chapter VIII of the Commission Delegated Regulation (EU) No 149/2013 published 23 February 2013 in the Official Journal of the European Union. If Party A to such Relevant Confirmation Transaction is not a ‘financial counterparty’ (as defined in EMIR), it will be deemed to be a financial counterparty solely for the purpose of determining such latest day.

      ‘Timely Confirmation Start Date’ means the twentieth day following the day of publication of Article 12 of Chapter VIII of the Commission Delegated Regulation (EU) No 149/2013 published 23 February 2013 in the Official Journal of the European Union.

      ‘Trade Date’ means the date of execution of the Transaction.

  • (m) EMIR Reporting Obligation

    The Parties agree that any reporting obligation that Party B is subject to under Regulation (EU) No 648/2012 of the European Parliament and of the Council on OTC derivatives, central counterparties and trade repositories dated 4 July 2012 is delegated to Party A.]17

  • (n) Incorporation and Interpretation of Definition

    Any definitions published by the International Swaps and Derivatives Association, Inc., as amended, supplemented and replaced from time to time which shall apply to this Agreement will be referred to in the relevant Confirmation. In the event and to the extent that the relevant Confirmation does not refer to any definitions, the following applies:

    Reference is made to the following definitions, where applicable which are hereby incorporated by reference herein:

    the 2006 ISDA Definitions (the ‘ISDA Definitions’); and

    any terms used and not otherwise defined in the Confirmation shall have the meaning set forth therein.

  • (o) Form of Agreement

    The parties agree that the text of the body of this Agreement is intended to be the printed form of the ISDA 2002 Master Agreement as published and copyrighted by the International Swaps and Derivatives Association, Inc© (ISDA).

IN WITNESS WHEREOF the parties have executed this document on the respective dates specified below with effect from the date specified on the first page of this document.

Party A

Party B
   

Date

Date
   

Signature

Signature
   

Name

Name
   

Function

Function
   

Bijlage 7 bij artikel 43 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Onderdeel C: Credit support annex

Paragraph 11 Elections and Variables18

  • (a) Base Currency and Eligible Currency

    • (i) ‘Base Currency’ means euro.

    • (ii) ‘Eligible Currency’ means the Base Currency.

  • (b) Credit Support Obligations

    • (i) Delivery Amount, Return Amount and Credit Support Amount

      • (A) ‘Delivery Amount’ has the meaning specified in Paragraph 2(a).

      • (B) ‘Return Amount’ has the meaning specified in Paragraph 2(b).

      • (C) ‘Credit Support Amount’ has the meaning specified in Paragraph 10.

    • (ii) Eligible Credit Support. The following items will qualify as ‘Eligible Credit Support’ for Party A:

         

      Party A

      Party B

      Valuation

      Percentage

      (A)

      Cash in an Eligible Currency

      Yes

      Yes

      100%

      (B)

      Negotiable debt obligations issued by the Governments of the Euro-zone, the United States of America, and the United Kingdom having a remaining maturity of not more than five years from the Valuation Date and being rated at least AAA (S&P) or AAA (Fitch Ratings) or Aaa (Moody’s) on the Valuation Date and which settle through an Approved Clearing System.

      Yes

      Yes

      97%

      (C)

      Negotiable debt obligations issued by the Governments of the Euro-zone, the United States of America, and the United Kingdom having a remaining maturity of five years or more from the Valuation Date and being rated at least AAA (S&P) or AAA (Fitch Ratings) or Aaa (Moody’s) on the Valuation Date and which settle through an Approved Clearing System.]¹

      Yes

      Yes

      95%

      (D)

      Such other Eligible Collateral as may be agreed between the parties

      Yes

      Yes

      As agreed between the parties.

      ¹ The parties may elect (B) and (C) together, not separately.

    • (iii) Thresholds

      • (A) ‘Independent Amount’ means with respect to Party A: please complete

        ‘Independent Amount’ means with respect to Party B: None.

      • (B) ‘Threshold’ means with respect to Party A: None.

        ‘Threshold’ means with respect to Party B: please complete

      • (C) ‘Minimum Transfer Amount’ means with respect to Party A and Party B: The amount equivalent to 10,000 euro.

      • (D) Rounding. The Delivery Amount and the Return Amount will be rounded up or down to the nearest integral multiple of 10,000 euro.

  • (c) Valuation and Timing

    • (i) ‘Valuation Agent’ means, for the purposes of Paragraphs 2 and 4, and for the purposes of Paragraph 5(c): Party A.

      The valuation of the Credit Support Amount shall be made pursuant to Paragraph 3(b) and pursuant to the following procedures:

      • (A) Party A shall before the Notification Time report by email to Party B:

        • (a) The market value of each collateralised transaction, denominated in euro.

        • (b) The market value of the posted collateral to Party B, denominated in euro.

        • (c) The Credit Support Amount, denominated in euro.

      • (B) If Party A’s determination remains undisputed, Party B shall notify the Valuation Agent of the agreed Delivery Amount (if any) or the Return Amount (if any) by email.

      • (C) If the Delivery Amount or the Return Amount, as the case may be, on a Local Business Day equals or exceeds the Minimum Transfer Amount, as the case may be, and if both parties agree, then Eligible Credit Support will be transferred pursuant to Paragraph 2.

    • (ii) ‘Valuation Date means each Local Business Day.

    • (iii) ‘Valuation Time’ means the close of business on the Valuation Date or date of calculation, as applicable; provided that the calculations of Value and Exposure will be made as of approximately the same time on the same date.

    • (iv) ‘Notification Time’ means 2.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the applicable Valuation Date.

  • (d) Exchange Date

    ‘Exchange Date’ has the meaning specified in Paragraph 3(c)(ii).

  • (e) Dispute Resolution

    • (i) ‘Resolution Time’ means 5.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the date on which the notice is given that gives rise to a dispute under Paragraph 4.

    • (ii) ‘Value.’ For the purpose of Paragraphs 4(a)(4)(i)(C) and 4(a)(4)(ii), the Value of the outstanding Credit Support Balance or of any transfer of Eligible Credit Support or Equivalent Credit Support, as the case may be, will be calculated as follows: Disputes over value will be resolved by the Valuation Agent seeking four bid quotes as of the relevant Valuation Date or date of Transfer from parties that regularly act as nationally recognised principal market makers in the securities or other property in question. The Value will be the arithmetic mean of the quotes received by the Valuation Agent multiplied by the applicable Valuation Percentage.

    • (iii) ‘Alternative.’ The provisions of Paragraph 4 will apply.

  • (f) Distributions and Interest Amount

    • (i) Interest Rate. The ‘Interest Rate’ with exception of the condition mentioned hereafter under (iv) will be EONIA. ‘EONIA’ for any day means the reference rate equal to the overnight rate as calculated on an actual / 360 day count by the European Central Bank and appearing on different publication media on the first TARGET Settlement Day following that day. For the purposes of this Annex, TARGET Settlement Day means any day on which the Trans-European Automated Real-Time Gross Settlement Express Transfer (TARGET2) System is open.

    • (ii) Transfer of Interest Amount. The transfer of the Interest Amount will be made on last Local Business Day of each calendar month and on any Local Business Day that a Return Amount consisting wholly or partly of cash is transferred to Party A pursuant to Paragraph 2(b).

    • (iii) Alternative to Interest Amount. The provisions in Paragraph 5(c)(ii) will apply.

  • (g) Addresses for Transfers

    • (i) [In the case of securities:

      Party A and Party B:

      please complete

      in the case of cash:]19

      Directly by Target to

      please complete

  • (h) Amendments to the Annex

    • (i) The terms of Paragraph 4(a)(4)(i)(B) are amended in their entirety as follows:

      ‘(B) calculating that part of the Exposure attributable to the Transactions in dispute by seeking four actual quotations at mid-market from third parties for purposes of calculating the relevant Close-out Amount, and taking the arithmetic average of those obtained; provided that if four quotations are not available for a particular Transaction, then fewer than four quotations may be used for that Transaction, and if no quotations are available for a particular Transaction, then the Valuation Agent's original calculations will be used for the Transaction; and’

    • (ii) The terms of Paragraph 6 are amended to read in their entirety as follows:

      ‘If an Early Termination Date is designated or deemed to occur as a result of an Event of Default in relation to a party, an amount equal to the Value of the Credit Support Balance, determined as though the Early Termination Date were a Valuation Date, will be deemed to be an Unpaid Amount due to the Transferor (which may or may not be the Defaulting Party) for purposes of Section 6(e). For the avoidance of doubt, the Close-out Amount determined under Section 6(e) in relation to the Transaction constituted by this Annex will be deemed to be zero. For purposes of this Paragraph 6, the Value of the Credit Support Balance shall be determined on the basis that the Valuation Percentage applicable to each item of Eligible Credit Support is 100%.’

    • (iii) The term ‘Exposure’ in Paragraph 10 of the Annex is hereby amended to read in its entirety as follows:

      ‘Exposure’ means, with respect to a party on a Valuation Date and subject to Paragraph 4 in the case of a dispute, the amount, if any, that would be payable to that party by the other party (expressed as a positive number) or by that party to the other party (expressed as a negative number) pursuant to Section 6(e)(ii)(1) of this Agreement if all Transactions (other than the Transaction constituted by this Annex) were being terminated as of the relevant Valuation Time, on the basis that (i) that party is not the Affected Party and (ii) the Base Currency is the Termination Currency; provided that the Close-out Amount will be determined by the Valuation Agent on behalf of that party using its estimates at mid-market of the amounts that would be paid for transactions providing the economic equivalent of (x) the material terms of the Transactions, including the payments and deliveries by the parties under Section 2(a)(i) in respect of the Transactions that would, but for the occurrence of the relevant Early Termination Date, have been required after that date (assuming satisfaction of the conditions precedent in Section 2(a)(iii)); and (y) the option rights of the parties in respect of the Transactions.

  • (i) Other Provisions

    • (i) [All references in this annex to the ‘Transferee’ shall be read as references to Party B, and all corresponding references to the ‘Transferor’ shall be read as references to Party A.]20

    • (ii) Minimum Transfer Amount. Notwithstanding the provisions of Paragraph 11(b)(iii)(C), when the Credit Support Amount with respect to both parties on a Valuation Date is zero or provided, that if an Event of Default or Termination Event has occurred and is continuing, the Minimum Transfer Amount with respect to both parties will be zero.

    • (iii) [‘Euro-zone’ means the region comprised of members states of the European Union that adopt the single currency in accordance to the EC Treaty (Treaty establishing the European Community (signed in Rome on 25th March, 1957), as amended by the Treaty on European Union (signed in Maastricht on 7th February, 1992).]21

    • (iv) ‘Local Business Day’ means TARGET Settlement Day.

    • (v) ‘Local Delivery Day’ means TARGET Settlement Day.

    • (vi) [‘Approved Clearing System’ means the securities clearing system operated by Clearstream Banking S.A. or Euroclear System.]22

    • (vii) Demands and Notices. Paragraph 9(c) of this Annex shall be deleted in its entirety and replaced with the following:

      All demands and notices given by a party under this Annex will be given as specified hereunder with regard to:

      Party A: please complete

      Party B: please complete

IN WITNESS WHEREOF the parties have executed this document on the respective dates specified below with effect from the date specified on the first page of this document.

Party A

Party B
   

Date

Date
   

Signature

Signature
   

Name

Name
   

Function

Function
   

Bijlage 8. bij artikel 22c Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Verklaring gemeente bij het verhuren van minder dan 50% van de verhuureenheden aan vergunninghouders

Het college van B&W van de gemeente ____________________, verder genoemd ‘college’, verklaart dat:

  • • Het ervan op de hoogte is dat toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap __________________, of de met deze toegelaten instelling verbonden onderneming, verder genoemd ‘toegelaten instelling’, voornemens is in het gebouw aan adres ________________________________________, verder genoemd ‘gebouw’, in bezit van pandeigenaar ____________________, verder genoemd ‘pandeigenaar’ minder dan 50% van de aanwezige verhuureenheden te verhuren aan vergunninghouders;

  • • Het college het voor het voldoen aan de taakstelling, bedoeld in artikel 28 van de Huisvestingswet 2014, niet nodig acht dat ten minste 50% van de verhuureenheden wordt verhuurd aan vergunninghouders.

Datum: ____________________

Handtekening: ________________________________________

Naam: ____________________

Bijlage 9. bij artikel 22d, onder a, Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Verklaring gemeente bij werkzaamheden door een toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap

Het college van B&W van de gemeente ____________________, verder genoemd ‘college’, verklaart dat:

  • • Zij op de hoogte is dat toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap __________________, verder genoemd ‘toegelaten instelling’, voornemens is om werkzaamheden te verrichten in het gebouw aan adres ________________________________________, verder genoemd ‘gebouw’, in bezit van pandeigenaar ____________________, verder genoemd ‘pandeigenaar’;

  • • Zij ermee instemt dat de toegelaten instelling de werkzaamheden zoals opgenomen in de ontwerpovereenkomst tussen toegelaten instelling en de pandeigenaar van het betreffende gebouw, verricht;

  • • Het gebouw gebruikt zal worden voor het huisvesten van vergunninghouders, ten minste voor de helft van de woongelegenheden, zolang dit nodig is op grond van de taakstelling zoals geldend op basis van de Huisvestingswet 2014;

  • • Via algemene bekendmaking gedurende twee weken langs elektronische weg is nagegaan of anderen dan de toegelaten instelling werkzaamheden in het gebouw wensen te verrichten;

  • • Die algemene bekendmaking in elke vorm en in elk medium dezelfde informatie bevatte, waaronder in elk geval een omschrijving van het bewuste gebouw, het startmoment en duur van de opdracht en de wijze waarop het gebouw na afloop van de opdracht dient te worden opgeleverd.

Datum: ____________________

Handtekening: ________________________________________

Naam: ____________________

Bijlage 10. bij artikel 22d, onder b, Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Verklaring gemeente bij werkzaamheden door een met een toegelaten instelling verbonden onderneming

Het college van B&W van de gemeente ____________________, verder genoemd ‘college’, verklaart dat:

  • • Zij op de hoogte is dat een met toegelaten instelling __________________ verbonden onderneming, verder genoemd ‘verbonden onderneming’, voornemens is om werkzaamheden te verrichten in het gebouw aan adres ________________________________________, verder genoemd ‘gebouw’, in bezit van pandeigenaar ____________________, verder genoemd ‘pandeigenaar’;

  • • Zij ermee instemt dat de verbonden onderneming de werkzaamheden zoals opgenomen in de ontwerpovereenkomst tussen verbonden onderneming en de pandeigenaar van het betreffende gebouw, verricht;

  • • Het gebouw gebruikt zal worden voor het huisvesten van vergunninghouders, ten minste voor de helft van de woongelegenheden, zolang dit nodig is op grond van de taakstelling zoals geldend op basis van de Huisvestingswet 2014.

Datum: ____________________

Handtekening: ________________________________________

Naam: ____________________

  1. https://www.waarderingskamer.nl/fileadmin/publieksportaal/documents/public/hulpmiddelen-gemeenten/Model_Taxatieverslag_object_in_aanbouw.doc ^ [1]
  2. Praktijkhandreiking Nederlandse Vastgoedtaxaties Commercieel Vastgoed, p. 18 ^ [2]
  3. Praktijkhandreiking Nederlandse Vastgoedtaxaties Commercieel Vastgoed, p. 20 ^ [3]
  4. Zie onder meer RJ213. van de Raad voor de Jaarverslaglegging. ^ [4]
  5. IVSC; Discounted Cash Flow. Technical Information Paper 1, 2012. ^ [5]
  6. Centraal Planbureau, Macro-economische verkenning 2017, p. 61, september 2016 ^ [6]
  7. Idem. ^ [7]
  8. https://www.coelo.nl/images/Gemeentelijke_belastingen_2016.xlsx ^ [8]
  9. Europese Centrale Bank, Euro area yield curve. https://www.ecb.europa.eu/stats/money/yc/html/index.en.html ^ [9]
  10. De indeling in 4 regio’s is gebaseerd op de indeling van het CBS: www.regioatlas.nl/kaarten#_nuts1regioslandsdelen Noord: Drenthe, Friesland, GroningenOost: Flevoland, Gelderland, OverijsselZuid: Limburg, Noord-BrabantWest: Noord-Holland, Utrecht, Zeeland, Zuid-Holland ^ [10]
  11. In de dVi wordt de marktwaarde voor DAEB en niet-DAEB afzonderlijk uitgevraagd. ^ [11]
  12. Indien de jaarrekening alleen bestaat uit een enkelvoudige jaarrekening, derhalve als geen geconsolideerde jaarrekening opgesteld behoeft te worden, dient het woord ‘enkelvoudige’ in de gehele verklaring niet te worden opgenomen. In alle overige gevallen dienen, afhankelijk van de feitelijke situatie, de woorden ‘geconsolideerde jaarrekening’ of ‘enkelvoudige jaarrekening’ of ‘enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening’ in de gehele verklaring gebruikt te worden. ^ [12]
  13. Verwijzing kan geschieden met behulp van paginanummers. ^ [13]
  14. Indien niet is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens o.g.v. artikel 4.1 van de WNT, vervalt de optie van een goedkeurend getrouwheidsoordeel en dient de accountant de ontbrekende informatie in zijn verklaring op te nemen. ^ [14]
  15. Dit oordeel gaat uit van een goedkeurend oordeel over alle 18 assurance-onderdelen. Indien aan één of meerdere onderdelen niet is voldaan, dan moet daarvoor een aangepast oordeel gevormd worden, inclusief de daarbij behorende onderbouwing van het oordeel vóór de paragraaf ‘oordeel’. Voor deze onderbouwing dient de volgende kop opgenomen te worden: Onderbouwing van het oordeel met beperking/het afkeurend oordeel/de oordeelonthouding ten aanzien van voorwaarde ...’. Ingeval van een oordeelonthouding zal ook de tekst van de paragrafen ‘Opdracht en verantwoordelijkheden’ en ‘Werkzaamheden’ navenant anders komen te luiden. De kop ‘Oordeel’ zal in deze situatie wijzigen in ‘Oordeel ten aanzien van assurance-onderdeel ...’.De kop van het aangepaste oordeel zal dan luiden: Oordeel met beperking/Oordeelonthouding/Afkeurend oordeel ten aanzien van assurance-onderdeel ...’. ^ [15]
  16. Dit oordeel gaat uit van een goedkeurend oordeel over alle 24 assurance-onderdelen. Indien aan één of meerdere onderdelen niet is voldaan, dan moet daarvoor een aangepast oordeel gevormd worden, inclusief de daarbij behorende onderbouwing van het oordeel vóór de paragraaf ‘oordeel’. Voor deze onderbouwing dient de volgende kop opgenomen te worden: Onderbouwing van het oordeel met beperking/het afkeurend oordeel/de oordeelonthouding ten aanzien van voorwaarde ...’. Ingeval van een oordeelonthouding zal ook de tekst van de paragrafen ‘Opdracht en verantwoordelijkheden’ en ‘Werkzaamheden’ navenant anders komen te luiden. De kop ‘Oordeel’ zal in deze situatie wijzigen in ‘Oordeel ten aanzien van assurance-onderdeel ...’.De kop van het aangepaste oordeel zal dan luiden: Oordeel met beperking/Oordeelonthouding/Afkeurend oordeel ten aanzien van assurance-onderdeel ...’. ^ [16]
  17. The parties may elect this Part 5 (m). ^ [17]
  18. The parties may elect this Credit Support Annex. ^ [18]
  19. Will apply when Paragraph 11(b)ii)(B) and (C) are elected. ^ [19]
  20. Will apply when Paragraph 11(b)(ii)(B) and (C) are elected. ^ [20]
  21. Will apply when Paragraph 11(b)(ii)(B) and (C) are elected. ^ [21]
  22. Will apply when Paragraph 11(b)(ii)(B) and (C) are elected. ^ [22]