Toelichting behorende bij bijlage I, onder A, het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt
Inleiding
Deze toelichting op het woningwaarderingsstelsel vormt een integraal onderdeel van
dat stelsel.
Het woningwaarderingsstelsel heeft op zelfstandige woonruimte betrekking, in het navolgende
kortweg als 'woning' aangeduid. Hierbij zij opgemerkt dat in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zelfstandige woningen worden omschreven als woningen met een eigen toegang welke
de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen
buiten de woning.
Binnen het in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek omschreven begrip zelfstandige woning zal redelijkerwijs ook begrepen kunnen worden
de zogenaamde onvrije woning, te weten een woning waarbij de bewoner voor wezenlijke
voorzieningen niet afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen, maar waarbij
verscheidene vertrekken uitkomen op een gemeenschappelijke verkeersruimte. Indien
deze vertrekken afsluitbaar zijn en bereikbaar via een gemeenschappelijke verkeersruimte
waarover anderen niet krachtens zakelijk of persoonlijk recht bij uitsluiting zeggenschap
hebben, wordt deze woning als zelfstandige woning gewaardeerd.
Tot het gehuurde behorende vertrekken, overige ruimten en voorzieningen (verwarming,
isolatie, sanitair), die buiten de woning, doch binnen het woongebouw zijn gelegen,
worden overeenkomstig dit woningwaarderingsstelsel gewaardeerd, mits het mogelijk
is het gebruik ervan door derden uit te sluiten.
Gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten, of voorzieningen (verwarming, isolatie,
keuken of sanitair) voor verscheidene zelfstandige woningen, welke binnen het woongebouw
zijn gelegen, worden overeenkomstig het woningwaarderingsstelsel gewaardeerd; de punten
worden evenredig over het aantal zelfstandige woningen binnen het woongebouw verdeeld,
ongeacht de grootte van de afzonderlijke woningen.
Alleen die onderdelen worden in punten gewaardeerd, die tot de onroerende zaak behoren.
Door de bewoner onverplicht en voor eigen rekening aangebrachte verbeteringen worden
niet met punten gewaardeerd, tenzij de verhuurder voor deze verbeteringen een vergoeding
aan de huurder heeft verstrekt.
Ten behoeve van een gehandicapte kunnen in of aan een woonruimte ingrepen als bedoeld
in artikel 5, derde lid, van de Wet voorzieningen gehandicapten worden verricht. Ook
kunnen ten behoeve van een gehandicapte in of aan de woonruimte ingrepen worden verricht
die uitsluitend geen woonvoorziening of onderdeel daarvan zijn als bedoeld in artikel
1, eerste lid, onder c, van die wet, omdat de totale kosten het in laatstgenoemd onderdeel
genoemde bedrag (1995: € 20 420,11) te boven gaan. Indien in de kosten van dergelijke
ingrepen door de gemeente ter uitvoering van de Wet voorzieningen gehandicapten, dan
wel door enige instantie ter uitvoering van een wettelijke regeling met betrekking
tot ingrepen van meer dan voornoemd bedrag, een financiële toegemoetkoming wordt verleend,
en ook de verhuurder een deel van die ingrepen heeft bekostigd, kan op grond van onderdeel
6a van het woningwaarderingsstelsel aan die ingrepen een waardering worden toegekend.
Deze waardering is gerelateerd aan de door de verhuurder aan de ingrepen bestede kosten.
Indien het ingrepen betreft, waarvoor geldelijke steun uit ’s Rijks kas is verstrekt
op voet van een voor het tijdstip van inwerkingtreding van genoemde wet (1 april 1994)
geldend voorschrift, mag het verrichten van deze ingrepen niet leiden tot lagere of
hogere puntentoekenning zolang de woning door de gehandicapte wordt bewoond.
Indien er sprake is van een serviceflatwoning - de begripsomschrijving is opgenomen
onder punt 12 van deze toelichting - wordt het puntentotaal van de waardering volgens
de onderdelen 1 tot en met 11 van het woningwaarderingsstelsel met een percentage
van 35 verhoogd. Deze verhoging wordt gegeven vanwege het medegebruik door de huurders
van dergelijke woningen van de in het woongebouw en de daarbij behorende onroerende
aanhorigheden aanwezige voorzieningen, hetwelk in de waardering van de kwaliteit van
de serviceflatwoning volgens de onderdelen 1 tot en met 11 onvoldoende tot zijn recht
komt.
1. Oppervlakte en vertrekken
Onder vertrekken worden verstaan: woonkamer, andere kamers, keuken, badkamer en doucheruimte.
Andere ruimten, zoals schuren, zolders, kelders, wasruimten, bijkeukens, garages en
bergingen, gang, (speel)hal en verkeersruimten, waaronder begrepen de totale oppervlakte
van overlopen, tellen niet mee als vertrekken. Meting van de oppervlakte van vertrekken
vindt plaats van muur tot muur, op een hoogte van 1,50 meter boven de vloer, inclusief
de oppervlakte van alle tot de woning behorende losse en vaste kasten (kleiner dan
2 m2). Deze meethoogte geldt ook als de oppervlakte afwijkt van die op vloerniveau. Als
oppervlakte van een vertrek met een (ten dele) hellend of verlaagd plafond geldt dat
gedeelte waarboven het plafond ten minste 1,50 meter hoog is.
De vloeroppervlakte onder aanrechten, toestellen, in de keuken, badkuip, lavet of
douchebak, moederhaard, c.v.-ketel en boilerinstallatie wordt meegeteld.
De oppervlakte die wordt ingenomen door schoorsteenkanalen, ventilatie-kanalen of
stand- of grondleidingen wordt niet meegeteld.
Indien een toilet in een badruimte of doucheruimte is geplaatst, wordt de oppervlakte
van die ruimte met één vierkante meter verminderd. Van de oppervlakte onder een open
dan wel gesloten vaste trap geldt dat gedeelte waar de ruimte tussen vloer en onderkant
trap tenminste 1,50 m hoog is.
Zolderruimten die tot vertrek zijn bestemd, mogen slechts als vertrek gewaardeerd
worden, indien deze bereikbaar zijn via een vaste trap en indien de vloer begaanbaar
en het dak beschoten is.
Afronding van de oppervlakte op hele vierkante meters vindt plaats na saldering van
de oppervlakte van alle vertrekken; bij 0,5 m2 of meer wordt afgerond naar boven, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden.
Waardering in punten vindt na saldering en afronding plaats.
2. Oppervlakte van overige ruimten
Overige ruimten geen (speel)hallen, gangen, verkeersruimten en/of overlopen zijnde,
worden gewaardeerd met driekwart punt per vierkante meter. Tot deze ruimten worden
gerekend: bijkeukens, bergingen, wasruimten, schuren, garages, zolders en kelders.
Tot bergingen worden de volgende ruimten gerekend: vaste kasten, bergingen in, achter,
voor, dan wel onder de woning, bergingen onder de kap van etagewoningen, bergingen
in flatgebouwen en dergelijke, mits deze een afzonderlijke ruimte vormen.
De oppervlakte van een ruimte wordt slechts meegeteld indien die ruimte afzonderlijk
gelijk is aan of groter dan twee vierkante meter, voorzover de plafondhoogte ten minste
1,50 meter is boven de vloer.
Meting van de oppervlakte vindt plaats van muur tot muur, op een hoogte van 1,50 meter
boven de vloer, inclusief de oppervlakte van alle losse en vaste tot de woning behorende
kasten (kleiner dan 2 m2), alsmede de moederhaard, cv.-ketel en boilerinstallatie, exclusief de oppervlakte
die wordt ingenomen door schoorsteenkanalen, ventilatiekanalen of stand- of grondleidingen.
Van de oppervlakte onder een vaste (open of gesloten) trap, geldt dat gedeelte waar
de ruimte tussen vloer en onderkant trap tenminste 1,50 m hoog is. De oppervlakte
die door een in ingeschoven toestand liggende inschuifbare of opvouwbare trap wordt
ingenomen, wordt niet meegeteld.
De ruimten worden slechts als 'overige oppervlakte' gewaardeerd als de vloer begaanbaar
is. Betreft het een zolder dan wordt daarnaast als voorwaarde gesteld, dat het dak
beschoten is en dat de zolderruimte via een tot woning behorende trap bereikbaar is.
Indien aan deze voorwaarden niet is voldaan, tellen die ruimten bij de woningwaardering
niet mee.
Indien geen vaste trap aanwezig is, wordt het aantal punten van de vloeroppervlakte
van de zolderruimte met 5 verminderd, doch niet met meer punten dan voor de oppervlakte
van de zolderruimten wordt gegeven.
Afronding van de oppervlakte op hele vierkante meters vindt plaats na saldering van
de oppervlakte van de afzonderlijke ruimten; bij 0,5 m2 of meer wordt naar boven afgerond, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden. Waardering in punten vindt na saldering en afronding plaats.
3. Verwarming
Per verwarmd vertrek wordt, ongeacht de verwarmingswijze, een waardering van twee
punten toegepast, voorzover de verwarming tot de onroerende zaak en zijn onroerende
aanhorigheden behoort. Alleen die vertrekken worden in dit kader meegeteld, die met
punten als vertrek zijn gewaardeerd. Open keukens, of vertrekken die met een schuifwand
met elkaar in verbinding staan, worden als afzonderlijk vertrek geteld.
De waardering van twee punten is ook van toepassing bij stadsverwarmingsinstallaties,
indien uitsluitend in de huurprijs een vergoeding voor de aansluiting op de stadsverwarming
is begrepen.
Indien buiten de huurprijs door de huurder, rechtstreeks aan het stadsverwarmingsbedrijf,
of met tussenkomst van de verhuurder in de servicekosten, een vergoeding voor die
aansluiting wordt betaald, wordt per vertrek een waardering van 1½ punt toegepast.
Indien de woning een individuele centrale verwarmingsinstallatie heeft, worden 3 punten
extra berekend. Bij een hoog-rendementsketel bedraagt deze toeslag 5 punten. Bij een
collectieve hoog-rendements verwarmingsinstallatie wordt een toeslag van 1 punt per
woning gegeven.
Onder een hoog-rendements verwarmingsketel wordt een ketel verstaan die voorzien is
van het bijzondere GIVEG merk met de letters HR, dan wel ketels met een belasting
van meer dan 660 kW op bovenwaarde, waarvan door een door het VEG-Gasinstituut NV
aangewezen instantie een verklaring is opgesteld dat deze voldoet aan vergelijkbare
rendementseisen van een GIVEG HR-ketel.
Bij collectieve verwarmingsinstallaties wordt een toeslag van 1 punt per woning gegeven,
indien er een tot de onroerende zaak behorende meter aanwezig is waardoor per woning
zowel de doorgestroomde hoeveelheid als de warmteafgifte wordt gemeten.
Voor de regelbaarheid van de temperatuur per vertrek door middel van thermostatische
ventielen wordt een kwart punt per vertrek extra gegeven tot in totaal maximaal twee
punten.
Verwarmingselementen buiten vertrekken doch binnen de woning en zijn onroerende aanhorigheden,
zoals radiatoren, vloerverwarming, of uitstroomopeningen voor hete lucht in een gang
of een garage, kunnen worden gewaardeerd met een punt per ruimte, tot in totaal een
maximum van vier punten per woning.
Voor een c.v. in combinatie met een warmwatervoorziening waarvoor in de (kale) huur
een vergoeding is begrepen (c.v.-combi), wordt een punt extra per woning gegeven.
Bij een collectieve warmwater-voorziening vindt deze puntentoeslag slechts plaats,
voorzover een verbruiksmeting per woning wordt toegepast.
4. Warmte-isolatie
Voor warmte-isolatie worden ten hoogste 15 punten toegekend. De puntenwaardering dient
in overeenstemming te zijn met de gemaakte kosten, voorzover die in redelijke verhouding
staan tot de geleverde kwaliteit (per punt € 226,89 van de oorspronkelijke investering).
Indien de isolatie voldoet aan de norm die in het kader van het Nationaal Isolatie
Programma (de zogenaamde 'NIP' norm) is ontwikkeld, wordt de waardering redelijk geacht.
In dit kader kan eenvoudigheidshalve veelal de volgende puntenwaardering worden toegepast:
|
Dubbelglas
|
0,4 punt per m2
|
|
Spouwisolatie
|
1 punt per woning
|
|
Vloerisolatie
|
2 punten per woning
|
|
Dakisolatie
|
2 punten per woning
|
|
Gevelisolatie aan de buitenzijde
|
6 punten per woning
|
Afronding van de oppervlakte van het isolatieglas vindt plaats na saldering van de
oppervlakte van alle geisoleerde ramen op hele m2; bij 0,5 m2 of meer wordt afgerond naar boven, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden. Waardering in punten vindt na saldering en afronding plaats.
Deze waardering is van toepassing op woningen zowel in eengezins- als meergezinshuizen.
Bij woningen in meergezinshuizen wordt het aantal punten van vloer-, dak-, of kopgevelisolatie
aan de buitenzijde berekend naar het aantal woningen waarbij de isolatievoorzieningen
zijn aangebracht; deze punten worden omgeslagen over alle woningen die tot het meergezinshuis
behoren.
Technische vereisten
De isolatie moet voldoen aan bepaalde technische vereisten. De technische vereisten
zijn gelijk aan die welke zijn vermeld in de Beschikking geldelijke steun warmte-isolatie
bestaande woningen (Stcrt. 1984, 220). Samengevat komt het erop neer dat isolerende beglazing tenminste in de
woonkamer en daarmee in open verbinding staande ruimte moet zijn aangebracht. Andere
isolatievormen aan dak, buitenmuur of begane grondvloer moeten een R-waarde hebben
van 1,3 m2 K/W of deze waarde zo goed mogelijk benaderen. De R-waarde dient te worden bepaald
volgens de norm NEN 1068-1981 'Thermische isolatie van woongebouwen'.
Bij woningen van bouwjaar 1981 of eerder kunnen voor isolatie kwaliteitspunten worden
toegekend indien deze isolatie voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen, klasse 'goed',
volgens de norm NEN 1068-1964.
5. Keuken
De waardering van de keukeninstallatie wordt bepaald naar de lengte van het aanrecht.
De aanrechtlengte dient over het midden van het bovenblad te worden gemeten; daarbij
dienen ingebouwde spoelbakken te worden meegeteld. Ingebouwde kookplaten dienen niet
te worden meegeteld.
De keuken dient te zijn voorzien van aan- en afvoer van water en van ten minste één
aansluitpunt voor koken op gas of elektriciteit.
Een aanrecht dient ten minste voorzien te zijn van onderkasten.
Indien dit niet het geval is, worden geen punten toegekend.
Indien de keukenuitrusting en/of -afwerking het niveau overschrijdt dat ten tijde
van toepassing van het waarderingsstelsel bij woningwetwoningen gangbaar is, kunnen
extra kwaliteitspunten worden toegekend tot maximaal het aantal punten dat reeds op
grond van de aanrechtlengte is bepaald.
Uitgangspunt daarbij is dat het aantal punten bepaald wordt op grond van de investeringen
die gedaan zijn om de boven het niveau van woningwetwoningen uitgaande extra kwaliteit
te realiseren, voorzover deze investeringen in redelijke verhouding staan tot de geboden
extra kwaliteit. Per € 226,89 van de oorspronkelijke investering kan 1 punt worden
toegekend.
6. Sanitair
De waardering van het sanitair wordt bepaald op grond van de aanwezigheid van bepaalde
voorzieningen.
Aan het toilet met waterspoeling, geplaatst in een daartoe bestemde ruimte, worden,
indien het toilet binnen het woongebouw is gelegen, 3 punten toegekend.
Als douche moet worden meegeteld iedere door de verhuurder aangebrachte installatie
voor het nemen van een stortbad. Baden worden met 6 punten gewaardeerd, ongeacht de
lengte van het bad. Indien een bad tevens is voorzien van een (hand)douche, dient
het douche-garnituur niet afzonderlijk geteld te worden. Indien in de badruimte behalve
het bad tevens een afzonderlijke douche is aangebracht, geldt een waardering van 7
punten.
Bij bad- of doucheruimten wordt als voorwaarde voor het toekennen van punten gesteld,
dat de wand- en vloerafwerking voldoende waterdicht is, dat er aansluitingspunten
voor warm en koud water zijn, dat de douche tevens is voorzien van douchegarnituur.
Indien in de bad- of doucheruimte een toilet is geplaatst wordt dit toilet volledig
gewaardeerd; de oppervlakte van de ruimte wordt echter met één vierkante meter verminderd.
Als wastafels worden alle bakken geteld voor wassen en spoelen, die op de waterleiding
en op het huisriool zijn aangesloten, met uitzondering van die waarboven een douche
is aangebracht, en met uitzondering van het bad en van de spoelbakken in een keukenaanrecht.
Een bidet telt als een wastafel. Een lavet telt als wastafel, tenzij deze is voorzien
van aansluitpunten voor warm en koud water en van een douchegarnituur; dan vindt een
waardering plaats met vier punten.
Indien het sanitair en/of de afwerking van de bad- of doucheruimte een kwaliteitsniveau
heeft dat het ten tijde van de woningwaardering bij woningwetwoningen gangbare overschrijdt,
kunnen extra kwaliteitspunten worden toegekend tot maximaal het aantal punten dat
reeds voor de douche en/of bad is bepaald. Per € 226,89 van de oorspronkelijke investering,
die gedaan is om de extra kwaliteit te realiseren, voorzover de investering in redelijke
verhouding staat tot de geboden extra kwaliteit, kan 1 punt worden toegekend.
7. Veroudering
Voor veroudering van de woning kunnen maximaal 10 punten worden afgetrokken. Deze
puntenaftrek strekt ertoe de woningwaardering te corrigeren voor de achteruitgang
van de bouwtechnische staat die doorgaans het gevolg is van veroudering en slijtage.
De woontechnische kwaliteit wordt in de voorgaande delen van het puntenstelsel gewaardeerd.
Aanbevolen wordt om een aftrek toe te passen naar ouderdom van de woningen en wel
van 0,4 punt per (kalender)jaar, gerekend vanaf het zesde volle kalenderjaar van de
woning. Bij woningcomplexen van vóór en na 1 juli 1979 geldt de gemiddelde bewoningsdatum
resp. de gemiddelde gereedkomingsdatum van dat complex. Indien het exacte bouwjaar
of de gemiddelde bewoningsdatum c.q. gereedkomingsdatum niet bekend is, wordt deze
geschat.
Van deze standaardaftrek kan worden afgeweken, indien een woning een duidelijk slechtere
of betere bouwtechnische staat vertoont dan voor de desbetreffende bouwperiode gangbaar
is. Indien de woning kwalitatief zeer goed is gebouwd, ware een minder hoge aftrek
toe te passen dan standaard. Indien de woning daarentegen qua bouwwijze grote gebreken
vertoont, is een hogere aftrek mogelijk, tot maximaal 10 punten. Bij povere bouwwijze
kan met name worden gedacht aan halfsteens-gevels, en slechte plankdikke woningscheidende
vloeren.
Bij groot-onderhoudswerkzaamheden en verbeteringen aan de woning uitgevoerd na 1970
dient een reductie op de puntenaftrek voor veroudering te worden toegepast, naar rato
van de hoogte van de investeringen: 0,2 punt per € 453,78 van de oorspronkelijke investering,
indien deze investeringen een ondergrens van € 2 268,90 te boven gaan, en voorzover
deze investeringen in een redelijke verhouding staan tot de daaruit voortvloeiende
verbetering van de bouw- en woontechnische kwaliteit van de woning. Indien de investeringskosten
van de verbeterings- c.q. grootonderhoudswerkzaamheden niet precies meer bekend zijn,
dient een schatting van de gedane investeringskosten te worden gemaakt in klassen
van € 9 075,60. Voor het bepalen van het investeringsbedrag dat als maatstaf dient
voor de aftrek van 0,2 punt per € 453,78 investering, wordt het midden van de desbetreffende
klasse genomen.
Voorbeeld: een woning werd in 1975 verbeterd en de toenmalige investering wordt geschat
op € 15 882,31. Deze ligt in de klassen tussen € 9 075,60 en € 18 151,21. Het investeringsbedrag
wordt gesteld op € 13 613,41 en de reductie op de puntenaftrek bedraagt derhalve 6
punten.
De verouderingsaftrek wordt berekend door de (standaard) puntenaftrek te berekenen
en te maximeren tot 30 punten om daar vervolgens een correctie als gevolg van investeringen
op toe te passen en zonodig wederom te maximeren, en wel tot 10 punten.
Voorbeeld:
Woning uit 1900 met 25 correctiepunten als gevolg van extra investeringen. Vanaf het
6 e jaar gaat de verouderingsaftrek tellen.
97 (103-6) * 0.4 punt per jaar = 38,8 wordt 30 punten (maximaal)
correctie a.g.v. investeringen = 25 punten
saldo = 5 punten
Zonder een maximering tot 30 punten zou het aantal aftrekpunten 13,8 (en dus 10) bedragen.
8. Privé-buitenruimten
Privé-buitenruimten zijn tot de woning behorende buitenruimten, waarvan de bewoners
van de desbetreffende woning krachtens de huurovereenkomst het exclusieve gebruiksrecht
hebben. Dit kunnen onder meer voor-, zij- of achtertuinen, balkons, platjes of terrassen
zijn.
Van deze buitenruimten wordt de gehele onbebouwde oppervlakte gemeten, voorzover de
ruimten afzonderlijk een diepte en breedte hebben van 1,5 m of meer, gemeten loodrecht
op de voor-, achter- of zijgevel. Bij balkons wordt gemeten vanaf de binnenzijde van
het balconhek. Bij (gedeeltelijk) inpandige balkons wordt bovendien gemeten ten opzichte
van het terugliggende deel van de gevel.
Een carport wordt gewaardeerd met twee punten. De oppervlakte onder de carport wordt
niet als privé-buitenruimte gemeten.
Indien de woning in het geheel geen privé-buitenruimte heeft, wordt een aftrek toegepast
van 5 punten. Franse balkons worden in dit kader niet als privé-buitenruimte beschouwd.
Bij privé-buitenruimten groter dan 100 m2, kan, indien deze grotere oppervlakte als extra kwaliteit kan worden beschouwd ten
opzichte van wat er ter plaatse gangbaar is, een hogere waardering worden gegeven
met 2 punten per 25 m2 boven de 100 m2, oplopend tot maximaal 15 punten voor de privé-buitenruimte in totaal (excl. carport).
9. Woonvorm
Onder een vrijstaande woning wordt een woning verstaan, die los staat van andere bouwwerken
welke niet tot de onroerende zaak behoren, met in ieder geval aan drie zijden een
privé-buitenruimte, waarbij bovendien langs twee van de gevels de privé-buitenruimte
ten minste gemiddeld 2,5 meter breed is (al of niet bebouwd met een tot de woning
behorende schuur of garage). Onder een hoekwoning wordt een eengezinswoning verstaan
met een privé-buitenruimte langs een van de zijgevels van gemiddeld ten minste 2,5
meter breed (al dan niet bebouwd met een tot de woning behorende schuur of garage).
Een hoekwoning zonder deze ruimte van gemiddeld 2,5 meter, geldt als eindwoning.
Drive-in woningen worden als eengezinswoning gewaardeerd.
Maisonettes worden gewaardeerd als een woning in een meergezinshuis; de verdiepingshoogte
van het hoofdwoonvertrek is bepalend voor het puntenaantal van de woonvorm.
Als de vloer van het hoofdwoonvertrek van de benedenwoning in een meergezinshuis 1,5
meter of meer boven het maaiveld ligt, wordt deze woning aangemerkt als een etagewoning
op de eerste verdieping.
De waardering van woningen met een gemeenschappelijke binnentrap en/of overloop -
de zogenaamde onvrije woningen - wordt gelijk gesteld aan die van duplex woningen,
met dien verstande dat aan een dergelijke woning in een meergezinshuis op de 2e verdieping
of hoger geen punten worden toegekend.
Bij meergezinshuis met 16 woningen of minder per liftschacht, kunnen per woning 2
punten worden bijgeteld.
Bij een serviceflatwoningen wordt het puntentotaal ingevolge het waarderingsstelsel
nog vermeerderd met een toeslag van 35%; verwezen wordt verder naar de toelichting
op onderdeel 12.
10. Woonomgeving
Aan de woonomgeving kunnen maximaal 25 punten worden toegekend. Het verdient aanbeveling
om de kwaliteit van de woonomgeving te beoordelen op de aspecten, die in tabel a zijn
genoemd. Aan de gekozen aspecten dient een zodanig gewicht te worden gegeven dat het
maximaal aantal te behalen punten bij waardering van de gekozen aspecten steeds 25
is. In de lijst van aspecten zijn tevens maatstaven opgenomen voor het beoordelen
van de aspecten. In een aantal gevallen wordt de loopafstand als maatstaf aanbevolen.
Een overzicht van wat als regel als loopafstand wordt gehanteerd, is opgenomen in
tabel b.
Het verdient aanbeveling om de waardering van de omgevingskwaliteit bij woningen binnen
één woongebouw, voor alle woningen gelijk te stellen.
Tabel a. Overzicht van liggingsaspecten
|
Aspecten
|
Maatstaven
|
|
1.
|
Aankledingsgroen (zijn er groenstrokenplantsoenen, bomen e.d. in de buurt aanwezig?)
|
|
| |
|
|
|
2.
|
Openbaar gebruiksgroen (is er een buurt- of wijkpark(je), een bos of ander terrein,
geschikt en toegankelijk voor recreatie, in de omgeving van de woning?)
|
-
– niet binnen loopafstand aanwezig
-
– binnen loopafstand aanwezig
-
– op korte afstand aanwezig
|
| |
|
|
|
3.
|
Speelgelegenheid voor jonge kinderen (is er geschikte speelruimte of aangelegde speelgelegenheid
voor jonge kinderen, bijvoorbeeld een speelplaats, zandbak e.d.?)
|
-
– niet binnen loopafstand aanwezig
-
– binnen loopafstand aanwezig
-
– op korte afstand aanwezig
|
| |
|
|
|
4.
|
Speelgelegenheid voor oudere kinderen (is er geschikte speelruimte of aangelegde speelgelegenheid
voor oudere kinderen, bijvoorbeeld trapveld, speelweide, e.d.?)
|
-
– niet binnen loopafstand aanwezig
-
– binnen loopafstand aanwezig
-
– op korte afstand aanwezig
|
| |
|
|
|
5.
|
Basisonderwijs
|
-
– niet binnen loopafstand aanwezig
-
– binnen loopafstand aanwezig
-
– op korte afstand aanwezig
|
| |
|
|
|
6.
|
Winkels voor dagelijkse levensbehoeften
|
-
– niet binnen loopafstand aanwezig
-
– binnen loopafstand aanwezig
-
– op korte afstand aanwezig
|
| |
|
|
|
7.
|
Stedelijke voorzieningen (grootwinkelbedrijven, horeca, bioscopen, enz.)
|
|
| |
|
|
|
8.
|
Bereikbaarheid van de woningen (zijn er mogelijkheden om in de directe omgeving van
de woning op de openbare weg voor korte tijd te parkeren?)
|
|
| |
|
|
|
9.
|
Openbare parkeergelegenheid (voor lang parkeren)
|
-
– niet voldoende aanwezig binnen redelijke afstand
-
– voldoende aanwezig binnen redelijke afstand
-
– in ruime mate aanwezig binnen redelijke afstand
|
| |
|
|
|
10.
|
Halte van het openbaar vervoer (bus of tram)
|
-
– niet binnen loopafstand aanwezig
-
– binnen loopafstand aanwezig
-
– op korte afstand aanwezig
|
|
11.
|
Verkeersoverlast en -onveiligheid (geluidshinder, trillingen, onveilige verkeerssituaties)
|
woningen gelegen aan:
-
– straat met overwegend doorgaand verkeer
-
– straat met overwegend buurtverkeer
-
– straat zonder gemotoriseerd verkeer
|
| |
|
|
|
12.
|
Onderhoudstoestand woonomgeving (hoe is de onderhoudstoestand van bestrating en openbaar
groen in de buurt?)
|
-
– slecht onderhouden
-
– redelijk onderhouden
-
– goed onderhouden
|
| |
|
|
|
13.
|
Ligging nabij bedrijven waarvan hinder wordt ondervonden in de vorm van lawaai, stank,
verkeersoverlast, opslag of vervuiling
|
-
– veel hinder
-
– weinig hinder
-
– geen hinder
|
Tabel b. Loopafstanden tot de belangrijkste wijkvoorzieningen
|
I. Openbaar gebruiksgroen
|
ca. 400-800 meter
|
|
II. Speelgelegenheid voor jonge kinderen
|
ca. 100-200 meter
|
|
III. Speelgelegenheid voor oudere kinderen
|
ca. 400-800 meter
|
|
IV. Basisonderwijs
|
ca. 400-800 meter
|
|
V. Winkels voor dagelijkse levensbehoeften
|
ca. 400-800 meter
|
|
VI. Openbare parkeergelegenheid voor lang parkeren
|
ca. 100-200 meter
|
|
VII. Halte van het openbaar vervoer (bus of tram)
|
ca. 400-800 meter
|
Puntenboeken
Teneinde huurder en verhuurder inzicht te bieden in de waardering van de woonomgeving
die de huurcommissie doorgaans als redelijk zal beschouwen, worden 'puntenboeken'
door het secretariaat van de huurcommissie opgesteld op basis van door de huurcommissie
geformuleerde beleidsuitgangspunten. De puntenboeken zijn openbaar en liggen bij het
secretariaat ter inzage. In deze puntenboeken wordt de omgevingswaardering van de
buurt, de straat of het straatdeel of de woning vermeld.
De waardering van de woonomgeving kan zowel per woning plaatsvinden, als per gebied.
Indien voor een waardering per gebied wordt gekozen (wijk, buurt, straat of straatdeel),
verdient het aanbeveling om de gebiedsgrootte in ieder geval te beperken tot ongeveer
400 ∗ 400 meter.
Aftopping omgevingswaardering bij kleinere woningen
De waardering van de woonomgeving kan bij kleine woningen worden afgetopt. Bij woningen
waarvan de som van vertrek- en oppervlakte van overige ruimten kleiner is dan 35 m2 wordt aanbevolen om de omgevingswaardering die eigenlijk van kracht is, te verminderen
met 25%.
11. Hinderlijke situaties
Er kunnen zich gevallen voordoen van hinder in de woonomgeving. Indien deze hinder
zo groot is dat de waardering van de woonomgeving daaraan geen recht doet, kan een
aftrek worden toegepast van totaal maximaal 40 punten. Aftrek is uitsluitend mogelijk
voor hinderlijke situaties waarmee niet al op andere wijze bij de waardering rekening
is gehouden. Hierbij kan vooral worden gedacht aan ernstige geluidsoverlast ten gevolge
van weg-, spoor- en vliegverkeer of industrie, aan ernstig verval van de buurt of
aan hinder door stadsvernieuwingsactiviteiten en aan in de directe omgeving van de
woning optredende niet-incidentele bodem- of luchtverontreiniging. Onderstaand wordt
ingegaan op de voornaamste hinderlijke situaties, waarbij voor geluidsoverlast door
verkeersmiddelen en door industrie, alsmede voor stadsvernieuwingsactiviteiten een
nadere normering met bijbehorende daarvoor geldende (beperkte) aftrek wordt aangegeven.
Geluidsoverlast
Geluidsoverlast kan leiden tot een aftrek van maximaal 35 punten, voorzover deze overlast
niet van incidentele aard is. Maatstaf voor de puntenaftrek is de gevelbelasting,
in etmaalwaarde, per geluidsbron. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen overlast
ten gevolge van wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. Alleen indien het in tabel
c vermelde geluidsniveau zich voordoet, wordt een aftrek als in die tabel vermeld
toegepast.
Tabel c. Puntenaftrek in verband met geluidsoverlast
|
Geluidsbelasting aan de gevel
|
Weg
|
Spoor
|
Industrie
|
Vliegverkeer
|
| |
|
|
|
|
|
51 tot en met 55 dB(A)
|
-
|
-
|
2
|
|
|
56 tot en met 60 dB(A)
|
-
|
-
|
5
|
|
|
61 tot en met 65 dB(A)
|
2
|
2
|
10
|
|
|
66 tot en met 70 dB(A)
|
5
|
5
|
35
|
|
|
71 tot en met 75 dB(A)
|
10
|
10
|
|
|
|
meer dan 75 dB(A)
|
35
|
35
|
|
|
| |
|
|
|
|
|
41 tot en met 45 ke
|
|
|
|
5
|
|
46 tot en met 55 ke
|
|
|
|
10
|
|
56 tot en met 65 ke
|
|
|
|
15
|
|
meer dan 65 ke
|
|
|
|
35
|
Bij hinder van meer dan één geluidsbron wordt de aftrek gekozen van de bron die tot
de hoogste puntenaftrek leidt. De aftrek in verband met wegverkeer geldt alleen bij
wegen met een verkeersintensiteit van ten minste gemiddeld 2400 voertuigen per etmaal.
Bij een geluidsbelasting aan de gevel van woningen met een puntenaftrek volgens bovenstaande
tabel kunnen maatregelen zijn dan wel worden getroffen om de geluidsoverlast van de
woningen te beperken. Indien als gevolg van deze maatregelen het geluidsniveau binnen
de woningen minder dan 45 dB(A) voor weg- en spoorweglawaai en minder dan 35 dB(A)
voor industrielawaai bedraagt, wordt de puntenaftrek gehalveerd.
Stadsvernieuwingsaftrek
Aanbevolen wordt een aftrek voor buurten die ernstig in verval zijn of waar stadsvernieuwingsactiviteiten
in uitvoering zijn, van ten hoogste 10 punten. De aftrek wordt slechts toegepast in
gebieden die begrepen zijn in een (ontwerp)stadsvernieuwingsplan of een daarmee gelijk
te stellen plan, in de zin van de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing (Stb. 1984, 406).
Puntenboeken
Het verdient aanbeveling dat daar, waar relatief vaak een puntenaftrek vanwege hinderlijke
situaties gegeven kan worden, door het secretariaat van de huurcommissies, op basis
van de richtlijnen van die huurcommissies, van de desbetreffende buurt, straat of
straatdelen, in de puntenboeken met betrekking tot de waardering van de kwaliteit
van de woonomgeving, tevens de puntenaftrek wordt vermeld die in het kader van de
waardering van hinderlijke situaties doorgaans door de huurcommissies als redelijk
zal worden beschouwd. Deze puntenboeken zijn openbaar en liggen op het secretariaat
ter inzage.
12. Serviceflatwoningen
Onder serviceflatwoning wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering
verstaan: een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt
en waarbij de op deze woonruimte betrekking hebbende overeenkomst van huur en verhuur
ten minste mede omvat:
-
a. de aanwezigheid in de woning van een noodoproepinstallatie;
-
b. het verstrekken van maaltijden vanwege de verhuurder;
-
c. de levering vanwege de verhuurder indien nodig van medische, dan wel paramedische
zorg van eenvoudige aard;
-
d. het gebruik van de tot het woongebouw of zijn onroerende aanhorigheden ten minste
behorende ruimten voor recreatie en voor het verstrekken van logies aan door de huurder
aangewezen derden;
-
e. leveringen en diensten vanwege de verhuurder aan de huurder, strekkende tot het verwezenlijken
van het gebruik van de onder d bedoelde ruimten overeenkomstig de bestemming.
Uitdrukkelijk zij vermeld dat bovenstaande opsomming van elementen niet limitatief
is; ook andere elementen kunnen onderdeel uitmaken van de overeenkomst.
Essentiële elementen zijn derhalve:
-
- een in de woning aanwezige noodoproepinstallatie (onderdeel a); in of in de onmiddellijke
nabijheid van het gebouw dient permanent iemand aanwezig te zijn, die op een oproep
onmiddellijk reageert;
-
- het verstrekken aan de huurder vanwege de verhuurder van maaltijden (onderdeel b);
de verstrekking van maaltijden kan ook plaatsvinden in speciaal daarvoor bestemde
ruimten of in de recreatiezaal;
-
- de levering indien nodig van (para)medische hulp van eenvoudige aard vanwege de verhuurder
(onderdeel c); het betreft het aanbrengen van verbandmiddelen e.d., zo nodig in overleg
met de behandelend arts;
-
- het gebruik van tot het woongebouw of de aanhorigheden behorende ruimten voor recreatie
(waar bijvoorbeeld ook hobbies kunnen worden beoefend) en voor het bieden van logies
aan familie of kennissen van de huurder bij bezoeken van langer dan een dag (onderdeel
d);
-
- leveringen en diensten vanwege de verhuurder aan de huurder, strekkende tot een gebruik
overeenkomstig de bestemming van de hierboven genoemde ruimtes (zoals materiaal voor
recreatie en bedden en beddegoed voor logies) (onderdeel e).
Voor de goede orde zij opgemerkt dat de woorden 'vanwege de verhuurder' zijn gebruikt
om aan te geven dat die vormen van service niet door de verhuurder zelf behoeven te
worden verleend, maar ook via een andere natuurlijke persoon of rechtspersoon kunnen
worden verleend, mits het maar op een (mede) door de verhuurder opgezette en met de
huurder in onverbrekelijke samenhang met de huurovereenkomst overeengekomen constructie
berust.
De aandacht wordt er verder nog op gevestigd dat de jurisprudentie inzake de huurwetgeving
(onder meer HR 28 juni 1985, NJ 86-38 en HR 19 februari 1993, NJ 93-247) keer op keer
laat zien dat de benaming welke partijen aan hun overeenkomst en aan de verschillende
woonruimtevormen hebben gegeven, niet doorslaggevend is.
13. Slotopmerking
Het puntentotaal per woning wordt na eindsaldering (met inbegrip van de bij serviceflatwoningen
geldende toeslag) afgerond op hele punten. Bij 0,5 punten of meer wordt afgerond naar
boven op hele punten, bij minder dan 0,5 punten wordt afgerond naar beneden op hele
punten.
