Eigenwoningregeling, verkoop onder voorwaarden

In artikel 3.111 van de Wet IB 2001 zijn de voorwaarden opgenomen voor de toepassing van de eigenwoningregeling. Tijdens de kamerbehandeling is aangegeven dat de uitzonderingssituaties die in het besluit van 4 maart 1999, nr. DB 1999/669M zijn opgenomen, eveneens onder de Wet IB 2001 gelden (Tweede Kamer, vergaderjaar 1999/2000, 26 727, nr. 7, blz. 191–192) In dit besluit heb ik deze uitzonderingssituaties afzonderlijk opgenomen.

Teneinde een uniforme fiscale behandeling te bewerkstelligen van de voorwaarden die in de praktijk worden gesteld bij de verkoop van woningen aan met name huurders geef ik hierna het kader waaraan getoetst kan worden of de woning voor de koper een eigen woning in de zin van artikel 3.111 van de Wet IB 2001) is. Het in dit besluit gegeven kader geldt niet alleen voor de verkoop aan de huurders, maar geldt voor elke verkoop van zowel bestaande als nieuwe woningen. Gevallen waarin vóór 4 maart 1999 woningen onder voorwaarden zijn verkocht en waar de Belastingdienst expliciet of impliciet mee heeft ingestemd, worden voor zoveel nodig voor de volle bezitsduur van de huidige koper-bewoner geacht binnen het hier gegeven kader te blijven.

Bij verkoop onder voorwaarden wordt een aantal voorwaarden gesteld die inbreuk maken op het eigendomsrecht. Zo kan onder andere sprake zijn van een verplichte terugverkoop tegen een gereguleerde prijs die afwijkt van de waarde in het economische verkeer op het moment van terugverkoop. Hier staat tegenover dat de koper in sommige gevallen de woning ook tegen een lagere prijs kan aankopen dan de waarde in het economische verkeer (van bijvoorbeeld een woningcorporatie). Het ontmoet geen bezwaar indien de verkoper ten aanzien van het (collectief) onderhoud van de woning voorwaarden opneemt mits uiteraard de kosten voor rekening van de koper-bewoner blijven komen.

In het verleden zijn woningen verkocht onder voorwaarden die vallen buiten het hierna onder 4 geformuleerde Kader voor toepassing van de eigenwoningregeling. Gelet op de onzekerheden die tot 4 maart 1999 (de dagtekening van de oorspronkelijke versie van dit besluit) hebben bestaan, hecht ik eraan het volgende te benadrukken. Alle gevallen waarin onder voorwaarden woningen zijn verkocht en waar de Belastingdienst expliciet of impliciet heeft ingestemd met toepassing van de eigenwoningregeling, worden voor de volle bezitsduur ten aanzien van de koper-bewoner aangemerkt als een eigen woning in de zin van artikel 3.111 van de Wet IB 2001. De door hem betaalde rente en kosten van de (hypothecaire) geldlening die hij is aangegaan voor verwerving, verbetering of onderhoud van de woning zijn derhalve volgens de regels van artikel 3.120 van de Wet IB 2001 aftrekbaar.

De overgangsregeling geldt alleen voor de koper-bewoner die zijn woning heeft gekocht vóór 4 maart 1999. De overgangsregeling vervalt bij doorverkoop door de koper-bewoner. Ook vervalt de overgangsregeling als de koper-bewoner de woning niet langer als hoofdverblijf heeft. Onder doorverkoop wordt in dit kader naast terugverkoop aan de vorige eigenaar verstaan elke andere verkoop. Bijvoorbeeld de rechtstreekse verkoop door de koper-bewoner waarbij de vorige eigenaar de nieuwe koper aanwijst of goedkeurt, waarbij eventueel ten aanzien van de woning geldende voorwaarden van (overeenkomstige) toepassing worden verklaard. Verkoop van de woning ná 4 maart 1999 heeft derhalve tot gevolg dat bij de nieuwe koper-bewoner de eigenwoningregeling alleen wordt toegepast indien de voorwaarden voldoen aan het in onderdeel 4 gegeven Kader voor toepassing van de eigenwoningregeling.

Bestaande gevallen die voldoen aan de eisen die dit besluit stelt, komen zonder meer in aanmerking voor de eigenwoningregeling, ook al zijn zij in het verleden door de Belastingdienst niet geaccepteerd.

Voor de toepassing van de eigenwoningregeling is van belang dat de woning is aan te merken als een eigen woning in de zin van artikel 3.111 Wet IB 2001. Een van de eisen hiervoor is dat de waardeverandering van de woning de koper-bewoner grotendeels aangaat (de 50%-eis).

De hierna vermelde uitzonderingen bewerkstelligen dat de koper-bewoner belang heeft bij de woning voor toepassing van de eigenwoningregeling als aan de hierna vermelde voorwaarden wordt voldaan. In dat geval is naar mijn oordeel sprake van een eigen woning in de zin van artikel 3.111 Wet IB 2001. Dit betekent dat de koper-bewoner het eigenwoningforfait moet aangeven en de renten en kosten van de (hypothecaire) geldlening die is aangegaan voor verwerving, onderhoud of verbetering van de woning daarop als aftrekbarekostenrenten in mindering kan brengen.

Toetsing vooraf

In het geval er ter zake van het belang bij de waardeontwikkeling voorwaarden van toepassing zijn, zoals in 4.1.1 en 4.1.2/4.1.3 alsmede 4.2, moeten deze voorwaarden expliciet en onvoorwaardelijk in de koopovereenkomst zijn neergelegd. Aan de hand daarvan wordt vooraf bepaald of de eigenwoningregeling wel of niet geldt. Indien uit de voorwaarden voortvloeit dat op enig moment het belang bij de positieve of negatieve waardeontwikkeling minder kan bedragen dan 50% mist de eigenwoningregeling toepassing ook als achteraf blijkt dat het belang van de koper-bewoner wel 50% of meer heeft bedragen.

Aan mij zijn vragen voorgelegd over de fiscale behandeling van een verkoop waarbij de verkoper een voordelige financiering aanbiedt. Het betreft de volgende varianten.

Als de verkoper voorwaarden stelt aan het onderhoud van de woning, het onderhoud binnenskamers niet meegerekend, heeft dat geen gevolgen voor de toepasselijkheid van de eigenwoningregeling, mits uiteraard de kosten van het onderhoud voor rekening van de koper blijven.

Het ontmoet voor de toepassing van de eigenwoningregeling geen bezwaar als de koper-bewoner van de verkoper de garantie krijgt dat hij bij verkoop in ieder geval schuldenvrij kan vertrekken. Deze garantie komt op het volgende neer. De verkoper garandeert dat bij doorverkoop de woning in ieder geval het bedrag van de lening(en) die de koper-bewoner is aangegaan ter verwerving van de woning, minus een maandelijkse vermindering zal opleveren. Deze vermindering is gelijk aan het bedrag van de aflossing, begrepen in de betaling van rente en aflossing van de lening(en) op basis van annuïteiten met betaling maandelijks achteraf, waarbij de lening(en) na 30 jaar geheel is (zijn) afgelost. Als rente voor de berekening wordt gehanteerd de nominale rente(s), die de geldgever en de geldnemer gedurende de looptijd daarvan voor de lening(en) zijn overeengekomen. Het ontmoet geen bezwaar indien de vermindering van het bedrag voor het eerst plaatsvindt met ingang van de dag die een jaar ligt na de datum van verstrekking van de lening(en). De vermindering mag worden gestopt indien de geldgever tot opeising van de geldlening is overgegaan.

Het voorgaande kan worden gezien als een versoepeling van de 50%-eis. De mogelijkheid van schuldenvrij vertrek kan cumuleren met hetgeen is vermeld onder 4.1.1 en 4.1.2/4.1.3 of 4.2 alsmede met 5.1 en 5.2.

Vragen kunnen schriftelijk worden voorgelegd aan Belastingdienst/Centrum voor Proces- en Productontwikkeling, p/a Kennisgroep Onroerende Zaken van de Belastingdienst.

De adresgegevens zijn:

De heer H. Franken

Belastingdienst/Ondernemingen

Postbus 9100

7100 HA Winterswijk

Dit besluit treedt in werking met ingang van 1 januari 2002.

Het besluit van 11 januari 2001, nr. CPP2000/3021M vervalt per 1 januari 2002.