Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte

• 1 In deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder:

  • a. gebrek: gebrek als bedoeld in artikel 7:241 van het Burgerlijk Wetboek;

  • b. huurcommissie: huurcommissie als bedoeld in artikel 3a;

  • c. Onze Minister: Onze Minister voor Wonen, Wijken en Integratie;

  • d. zittingscommissie: zittingscommissie als bedoeld in artikel 21, eerste lid.

• 2 In deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt onder woonruimte, zelfstandige woning, woonwagen, standplaats, prijs, huurprijs en servicekosten verstaan hetgeen daaronder wordt verstaan in afdeling 5 van titel 7.4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Deze wet is niet van toepassing op overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte die een gebruik betreffen, dat naar zijn aard slechts van korte duur is.

• 1 Op huurovereenkomsten waarop ingevolge artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek onderafdeling 2 van afdeling 5 van titel 7.4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek ten dele van toepassing is, is deze wet slechts van toepassing voorzover dat uit die onderafdeling voortvloeit.

• 2 Bij algemene maatregel van bestuur wordt het in artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde bedrag van de huurprijs bij aanvang van de bewoning vastgesteld, waarboven ingevolge dat artikel voornoemde onderafdeling ten dele van toepassing is.

• 1 Er is een huurcommissie.

• 2 De huurcommissie bestaat uit een bestuur en minimaal vier en maximaal tien zittingsvoorzitters. Daarnaast bestaat de huurcommissie uit zittingsleden uit de kring van huurders onderscheidenlijk de kring van verhuurders. Het bestuur bestaat uit een voorzitter en een plaatsvervangend voorzitter.

• 3 Het bestuur en de zittingsvoorzitters hebben tot taak binnen de huurcommissie de eenheid en de kwaliteit van de uitspraken, adviezen en verklaringen te bevorderen. Zij kunnen met het oog hierop regels stellen. Bij de uitvoering van deze taak treden zij niet in de procesrechtelijke behandeling van, de inhoudelijke beoordeling van alsmede de beslissing in een concrete zaak.

• 4 Indien ten aanzien van het stellen van de regels, bedoeld in het derde lid, tussen het bestuur enerzijds en de zittingsvoorzitters gezamenlijk anderzijds een verschil van mening bestaat, beslist het bestuur. Indien binnen het bestuur een verschil van mening bestaat, beslist de voorzitter. Indien binnen de kring van zittingsvoorzitters een verschil van mening bestaat, wordt onderling bij meerderheid van stemmen beslist, waarbij bij een staking van de stemmen binnen die kring het bestuur beslist.

• 5 In afwijking van artikel 20 van de Kaderwet zelfstandige bestuursorganen, heeft het bestuur, in plaats van het zelfstandig bestuursorgaan, de bevoegdheden en taken die zijn genoemd in dat artikel.

• 1 De voorzitter, de plaatsvervangend voorzitter en de zittingsvoorzitters worden door Onze Minister benoemd, geschorst en ontslagen. De voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter worden benoemd voor een tijdvak van zes jaar en kunnen voor maximaal een aansluitend tijdvak van zes jaar als voorzitter onderscheidenlijk plaatsvervangend voorzitter worden herbenoemd. De zittingsvoorzitters worden over de benoeming en herbenoeming van de voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter gehoord. De zittingsvoorzitters worden benoemd voor een tijdvak van vier jaar en kunnen voor maximaal twee aansluitende tijdvakken van vier jaar als zittingsvoorzitter worden herbenoemd. Het bestuur wordt over de benoeming en herbenoeming van de zittingsvoorzitters gehoord.

• 2 Aan de voorzitter en de zittingsvoorzitters moet op grond van het afleggen van een examen van een opleiding in het wetenschappelijk onderwijs door een universiteit dan wel de Open Universiteit waarop de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek betrekking heeft, de graad Bachelor op het gebied van het recht en tevens de graad Master op het gebied van het recht zijn verleend, dan wel moeten die voorzitter en die zittingsvoorzitters op grond van het afleggen van een examen van een opleiding aan een universiteit dan wel de Open Universiteit waarop de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek betrekking heeft, het recht om de titel meester te voeren hebben verkregen, of blijk hebben gegeven op andere wijze de voor de functie van voorzitter onderscheidenlijk zittingsvoorzitter benodigde kennis te hebben verworven.

• 3 Onverminderd artikel 13, eerste lid, van de Kaderwet zelfstandige bestuursorganen, mogen de voorzitter, de plaatsvervangend voorzitter en de zittingsvoorzitters niet metterdaad betrokken zijn bij de uitoefening van een bedrijf dat werkzaam is of mede werkzaam is op het gebied van woonruimte, noch is het hen toegestaan beroepsmatig betrokken te zijn bij het beheer van en de beschikking over woonruimte dan wel deel uit te maken van het bestuur van een vereniging, vennootschap of stichting, die daarbij is betrokken.

• 4 De voorzitter, de plaatsvervangend voorzitter en de zittingsvoorzitters genieten een bezoldiging, een vergoeding voor reis- en verblijfkosten en verdere vergoedingen volgens bij ministeriële regeling te geven regels. Hun rechtspositie wordt nader geregeld bij algemene maatregel van bestuur.

Het bestuur geeft leiding aan de werkzaamheden van de huurcommissie en de administratieve ondersteuning.

• 1 De zittingsleden worden door Onze Minister benoemd, geschorst en ontslagen. Zij worden benoemd voor een tijdvak van vier jaar en kunnen voor maximaal twee aansluitende tijdvakken van vier jaar als zittingslid worden herbenoemd. Het bestuur wordt over de benoeming en de herbenoeming gehoord.

• 2 Tot zittingslid worden slechts benoemd personen die over voldoende deskundigheid beschikken om bij te dragen aan een behoorlijke uitoefening van de ingevolge de wet aan de huurcommissie opgedragen taken.

• 3 De benoeming van de zittingsleden geschiedt zodanig dat de belangen van de huurders, onderscheidenlijk de belangen van de verhuurders gelijkelijk in de huurcommissie zijn vertegenwoordigd.

• 4 Onze Minister stelt met inachtneming van het derde lid bij iedere benoeming de door hem daartoe aangewezen organisaties, die geacht kunnen worden de belangen van de huurders, onderscheidenlijk de belangen van de verhuurders, te behartigen, gedurende negen weken in de gelegenheid een aanbeveling te doen. Indien meer dan één organisatie is aangewezen om een aanbeveling te doen, stelt Onze Minister de betrokken organisaties slechts in de gelegenheid gezamenlijk een aanbeveling te doen. Bij het doen van een aanbeveling wordt rekening gehouden met het tweede lid.

• 5 Onze Minister neemt binnen zes weken na het verstrijken van de in het vierde lid bedoelde termijn een beslissing over de benoeming.

• 6 De zittingsleden genieten een vergoeding voor reis- en verblijfkosten en verdere vergoedingen volgens bij ministeriële regeling te geven regels.

Onverminderd artikel 12, tweede lid, van de Kaderwet zelfstandige bestuursorganen, worden de voorzitter, de plaatsvervangend voorzitter en de zittingsvoorzitters ook ontslagen indien zij de leeftijd van zeventig jaren hebben bereikt.

• 1 Het bestuur stelt een bestuursreglement vast, gehoord de zittingsvoorzitters. Het reglement behoeft de goedkeuring van Onze Minister. Artikel 11, tweede lid, van de Kaderwet zelfstandige bestuursorganen is van overeenkomstige toepassing.

• 2 In het bestuursreglement worden de hoofdlijnen van de inrichting en de werkwijze van de organisatie van de huurcommissie, alsmede de zittingslocaties vastgesteld.

• 1 Er is een Raad van Advies. De Raad bestaat uit negen leden, die afkomstig zijn uit de door Onze Minister aangewezen organisaties van huurders en verhuurders en onafhankelijke organisaties of personen, waarbij die organisaties van huurders en verhuurders in de Raad gelijkelijk zijn vertegenwoordigd. De leden hebben een deskundigheid die relevant is in het kader van de huurgeschillenbeslechting en mogen niet tegelijkertijd deel uitmaken van de huurcommissie of van een zittingscommissie.

• 2 De leden worden door Onze Minister benoemd, geschorst en ontslagen. Zij worden benoemd voor een tijdvak van vier jaar en kunnen voor een aansluitend tijdvak van vier jaar als lid van de Raad worden herbenoemd.

• 3 Onze Minister stelt met inachtneming van het eerste lid bij iedere benoeming de door hem daartoe aangewezen organisaties, die geacht kunnen worden de belangen van de huurders, onderscheidenlijk de belangen van de verhuurders, te behartigen dan wel onafhankelijk zijn, gedurende negen weken in de gelegenheid een aanbeveling te doen. Indien binnen een categorie van organisaties, die geacht kunnen worden de belangen van de huurders, onderscheidenlijk de belangen van de verhuurders, te behartigen, meer dan één organisatie is aangewezen om een aanbeveling te doen, stelt Onze Minister de betrokken organisaties slechts in de gelegenheid gezamenlijk een aanbeveling te doen.

• 4 Onze Minister neemt binnen zes weken na het verstrijken van de in het derde lid bedoelde termijn een beslissing over de benoeming.

• 5 De Raad adviseert het bestuur over algemene aspecten van de huurgeschillenbeslechting en kan het op verzoek dan wel uit eigen beweging in kennis stellen van de binnen de Raad levende standpunten. De Raad wordt voorts over de benoeming, de herbenoeming en het ontslag, behoudens het ontslag vanwege het bereiken van de voor hen geldende pensioengerechtigde leeftijd, van de voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter gehoord. In het bestuursreglement, bedoeld in artikel 3f, worden nadere regels gesteld omtrent de uitoefening van de taken en de bevoegdheden van de Raad en de wijze waarop het bestuur met de Raad overleg voert.

• 6 Artikel 3d, zesde lid, is van overeenkomstige toepassing.

Onze Minister voorziet in de administratieve ondersteuning van de huurcommissie.

• 1 Het bestuur houdt een openbaar register aan, waarin met weglating van de namen van de betrokken huurders en verhuurders de slotwoorden van de uitspraken van de huurcommissie en van de voorzittersuitspraken zijn opgenomen.

• 2 Bij ministeriële regeling kunnen regels worden gegeven omtrent de inrichting van het register.

• 1 In afwijking van artikel 22, eerste lid, van de Kaderwet zelfstandige bestuursorganen, strekt de bevoegdheid van Onze Minister tot het vernietigen van besluiten zich niet uit tot de uitspraken, de adviezen en de verklaringen van de huurcommissie onderscheidenlijk de voorzitter.

• 2 Onze Minister treedt bij de uitvoering van de bevoegdheden, toegedeeld bij of krachtens de wet en de in het eerste lid genoemde wet niet in de procedurele behandeling van, de inhoudelijke beoordeling van alsmede de beslissing in een concrete zaak of in categorieën van zaken.

• 1 De huurcommissie heeft de in het tweede tot en met vierde lid en in artikel 5 aangegeven taken.

• 2 De huurcommissie doet uitspraak:

  • a. ingevolge artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs;

  • b. ingevolge artikel 7:253 van het Burgerlijk Wetboek over de redelijkheid van het voorstel tot verhoging van de huurprijs;

  • c. ingevolge artikel 7:254 van het Burgerlijk Wetboek over de redelijkheid van het voorstel tot verlaging van de huurprijs;

  • d. ingevolge artikel 7:255 van het Burgerlijk Wetboek over het bedrag van de verhoging van de huurprijs na de totstandkoming van voorzieningen, veranderingen of toevoegingen;

  • e. ingevolge artikel 7:257 van het Burgerlijk Wetboek over de in rekening te brengen huurprijs bij vermindering van het woongenot als gevolg van een gebrek;

  • f. ingevolge artikel 7:258 van het Burgerlijk Wetboek over de huurprijs en het voorschotbedrag aan servicekosten indien tussen partijen slechts een prijs en niet een huurprijs is overeengekomen;

  • g. ingevolge artikel 7:260 van het Burgerlijk Wetboek over de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten;

  • h. ingevolge artikel 7:261 van het Burgerlijk Wetboek over het voorschotbedrag van de servicekosten.

• 3 De huurcommissie doet uitspraak in gevallen waarin als gevolg van een uitspraak als bedoeld in de artikelen 7:249 en 7:257 van het Burgerlijk Wetboek de in rekening te brengen huurprijs in verband met gebreken is verlaagd, omtrent het verholpen zijn van die gebreken.

• 4 De huurcommissie doet uitspraak indien ingevolge artikel 20, zesde lid, verzet is gedaan tegen een uitspraak van de voorzitter.

• 1 De huurcommissie doet desverzocht uitspraak over de redelijkheid van een gebruiksvergoeding of een aanvullende vergoeding, als bedoeld in artikel 51, eerste, onderscheidenlijk derde lid, van de Huisvestingswet en over de wijziging daarvan, bedoeld in artikel 52, eerste lid, van die wet.

• 2 De huurcommissie verstrekt desverzocht aan de rechter nadere inlichtingen over een door haar gedane uitspraak, alsmede, ingeval zij geen uitspraak heeft gedaan, indien de rechter geacht kan worden daarbij belang te hebben, over de aan een woonruimte toe te kennen kwaliteit en een voor die woonruimte redelijk te achten huurprijs.

• 3 De huurcommissie verstrekt desverzocht verklaringen aan Onze Minister en aan publiekrechtelijke lichamen die geacht kunnen worden daarbij belang te hebben, over de aan een woonruimte toe te kennen kwaliteit, de gebreken ten aanzien van die woonruimte en een voor die woonruimte redelijk te achten huurprijs. De hierbedoelde verklaring wordt niet gegeven, indien het belang van de verklaring is gelegen in de beoordeling door de verzoeker van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 3, tenzij het belang daarvan gelegen is in de toepassing van artikel 1, vierde lid, van de Huisvestingswet. Bij ministeriële regeling kunnen voor de uitvoering van de in de eerste volzin bedoelde taak nadere regels worden gegeven.

• 4 De huurcommissie geeft ten aanzien van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 3 desverzocht advies over aangelegenheden waaromtrent de huurcommissie bevoegd zou zijn uitspraak te doen indien artikel 3 daaraan niet in de weg zou staan. De huurcommissie geeft een dergelijk advies slechts voorzover in de huurovereenkomst of anderszins tussen partijen is afgesproken dat de desbetreffende aangelegenheden bij geschil aan de huurcommissie worden voorgelegd.

• 1 De voorzitter heeft tot taak:

  • a. in afwijking van artikel 4, eerste lid, in de in het tweede en derde lid van dat artikel aangegeven gevallen uitspraak te doen indien ten aanzien van een aan de huurcommissie gedaan verzoek een van de in artikel 20, eerste lid, bedoelde gevallen zich voordoet;

  • b. in de gevallen van een verzoek van de Belastingdienst/Toeslagen als bedoeld in artikel 5, tweede lid, van de Wet op de huurtoeslag binnen zes weken een verklaring te verstrekken omtrent de redelijkheid van de huurprijs en de juistheid van andere gegevens betreffende de woonruimte waarvoor een aanvraag om een huurtoeslag is ingediend, een en ander voorzover van belang voor de toepassing van genoemde wet.

• 2 De voorzitter kan zich bij de uitoefening van de taken, bedoeld in het eerste lid, laten vervangen door een zittingsvoorzitter.

• 1 Voor het door de huurcommissie doen van een uitspraak, met uitzondering van een uitspraak als bedoeld in artikel 4, vierde lid, en 5, eerste lid, is door de verzoeker een voorschot op de voor hem geldende vergoeding aan de Staat, bedoeld in het tweede lid, verschuldigd of door de partij die niet de verzoeker is, de voor hem geldende vergoeding, bedoeld in dat lid. Het bedrag van dat voorschot en die vergoeding wordt bij algemene maatregel van bestuur vastgesteld, mede aan de hand van het gegeven of de verzoeker of de partij die niet de verzoeker is een natuurlijke persoon of een rechtspersoon is.

• 2 Bij het doen van een uitspraak geeft de huurcommissie gemotiveerd aan welke partij en tot welk bedrag een vergoeding aan de Staat verschuldigd is. Deze vergoeding is verschuldigd door de partij die naar het oordeel van de huurcommissie geheel of voor het grootste deel, gelet op de strekking van het verzoekschrift, de in het ongelijk gestelde partij is. Indien de huurcommissie van oordeel is dat beide partijen in ongeveer gelijke mate in het ongelijk worden gesteld, kan zij gemotiveerd uitspreken dat elke partij de helft van de voor hem geldende vergoeding aan de Staat verschuldigd is. In gevallen waarin de voorzitter bevoegd is tot het doen van een uitspraak, komen de in de eerste tot en met derde volzin bedoelde bevoegdheden toe aan de voorzitter.

• 3 Indien naar het oordeel van de huurcommissie, gelet op de strekking van het verzoekschrift,

  • a. de verzoeker de geheel of voor het grootste deel in het gelijk gestelde partij is, wordt:

    • 1°. de bij wijze van voorschot betaalde voor hem geldende vergoeding terugbetaald, en

    • 2°. bij de partij die niet de verzoeker is, de voor hem geldende vergoeding ingevorderd, dan wel

  • b. beide partijen in ongeveer gelijke mate in het ongelijk worden gesteld, wordt:

    • 1°. de helft van de bij wijze van voorschot door de verzoeker betaalde voor hem geldende vergoeding terugbetaald, en

    • 2°. bij de partij die niet de verzoeker is, de helft van de voor hem geldende vergoeding ingevorderd.

• 4 Het bestuur roept de verzoeker bij schriftelijk bericht op, onder kennisgeving van de ontvangst van het verzoek, tot betaling van het in het eerste lid bedoelde voorschot op de vergoeding, voor zover dit op dat tijdstip nog niet is voldaan, binnen vier weken na de datum van verzending van dat bericht.

• 5 Ingeval de verzoeker het voorschot op de vergoeding niet binnen de in het vierde lid genoemde termijn heeft voldaan, wordt het verzoek niet-ontvankelijk verklaard, tenzij redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de verzoeker in verzuim is geweest.

• 6 Indien het verzoek voor de uitspraak wordt ingetrokken, ontvangt de verzoeker het betaalde voorschot op de vergoeding niet terug.

• 7 Het bestuur roept de partij die niet de verzoeker is bij schriftelijk bericht op tot betaling van de in het derde lid, onderdeel a, onder 2°, of onderdeel b, onder 2°, bedoelde vergoeding binnen vier weken na de datum van verzending van dat bericht. Onze Minister kan die vergoeding invorderen bij dwangbevel.

• 8 De voorzitter is bevoegd op verzoek van de verzoeker of de partij die niet de verzoeker is, indien deze een natuurlijk persoon is, vrijstelling te verlenen van de aan de Staat verschuldigde vergoeding, bedoeld in het eerste lid en tweede lid. Zolang niet is beslist op een aanvraag om vrijstelling, wordt de in het vierde en zevende lid genoemde termijn opgeschort. Bij ministeriële regeling wordt bepaald in welke gevallen de voorzitter van de bevoegdheid, bedoeld in de eerste volzin, gebruik kan maken. Artikel 6, tweede lid, is van overeenkomstige toepassing.

• 9 De huurcommissie kan bij gelijkluidende of nagenoeg gelijkluidende verzoeken ten aanzien van de partij die niet de verzoeker is en een rechtspersoon is, indien deze, naar het oordeel van de huurcommissie, gelet op de strekking van het verzoekschrift, de geheel of voor het grootste deel in het ongelijk gestelde partij is, dan wel in ongeveer gelijke mate als de partij die de verzoeker is in het ongelijk wordt gesteld, afwijken van het eerste lid, eerste volzin, voor zover toepassing gelet op het belang dat die volzin beoogt te beschermen naar haar oordeel zal leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.

Voor het door de huurcommissie uitbrengen van een advies als bedoeld in artikel 5, vierde lid, is door de verzoeker een vergoeding aan de Staat verschuldigd, waarvan het bedrag bij algemene maatregel van bestuur wordt vastgesteld, mede aan de hand van het gegeven of de verzoeker een natuurlijke persoon of een rechtspersoon is.

• 1 Een verzoek aan de huurcommissie wordt schriftelijk ingediend.

• 2 De huurcommissie toetst bij aan haar gedane verzoeken of voldaan is aan de voor die verzoeken bij of krachtens titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en bij of krachtens deze wet gestelde voorschriften.

• 1 Indien binnen een wooncomplex als bedoeld in artikel 1 van de Wet op het overleg huurders verhuurder sprake is van gelijkluidende of nagenoeg gelijkluidende verzoeken kunnen deze door de partijen die natuurlijke personen zijn, collectief worden ingediend. Die partijen zijn daarbij elk het voorschot op de vergoeding aan de Staat, bedoeld in artikel 7, tweede lid, verschuldigd.

• 2 Indien het verzoek naar het oordeel van de voorzitter niet voldoet aan de in het eerste lid genoemde vereisten, wordt het verzoek opgevat als per afzonderlijke woonruimte of groep van woonruimten ingediend. Artikel 6, tweede lid, is van overeenkomstige toepassing.

• 3 De huurcommissie kan ten aanzien van de partijen, bedoeld in het eerste lid, indien die, naar het oordeel van de huurcommissie, gelet op de strekking van het verzoekschrift , de geheel of voor het grootste deel in het ongelijk gestelde partijen zijn, dan wel in ongeveer gelijke mate als de partij die niet de verzoeker is in het ongelijk worden gesteld, afwijken van artikel 7, eerste lid, eerste volzin, voor zover toepassing gelet op het belang dat die volzin beoogt te beschermen naar haar oordeel zal leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.

• 1 Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gegeven voor de waardering van de kwaliteit van een woonruimte, van de redelijkheid van de huurprijs en van wijziging daarvan.

• 2 Bij ministeriële regeling wordt het maximale huurverhogingspercentage vastgesteld.

• 1 In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek doet de huurcommissie uitspraak omtrent de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Als een dergelijk verzoek wordt mede aangemerkt een verzoek ingevolge artikel 6, eerste lid, aanhef en onderdeel b, indien een aanvraag om een huurtoeslag voor de desbetreffende woonruimte is ingediend binnen de in artikel 7: 249 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde termijn en indien en zodra de voorzitter op dat verzoek een verklaring heeft afgegeven waaruit blijkt dat de overeengekomen huurprijs hoger is dan de bij de desbetreffende woonruimte behorende maximale huurprijsgrens.

• 2 De huurcommissie toetst in dat geval de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan de krachtens artikel 10, eerste lid, gegeven regels.

• 3 Indien de huurcommissie de overeengekomen huurprijs niet redelijk acht, vermeldt zij in haar uitspraak de huurprijs die zij redelijk acht.

• 4 In geval sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 3 spreekt de huurcommissie, indien de beoordeling, bedoeld in het tweede lid, zou leiden tot een huurprijs boven de in artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek genoemde grens, uit dat de door partijen overeengekomen huurprijs redelijk is. Indien de huurprijs na de uitspraak van de huurcommissie en in voorkomend geval na de vaststelling ervan door de rechter onherroepelijk is komen vast te staan en niet boven die grens uitkomt, is artikel 7:247 op die huurovereenkomst niet langer van toepassing.

• 5 De huurcommissie beoordeelt de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst.

• 1 In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek spreekt de huurcommissie tevens uit of zij van oordeel is dat de overeengekomen huurprijs of de op grond van artikel 11, derde lid, redelijk geachte huurprijs, gelet op de gebreken ten aanzien van de woonruimte, in rekening dient te worden gebracht. Indien de huurcommissie van oordeel is dat die huurprijs, gelet op de gebreken, niet in rekening dient te worden gebracht, geeft zij deze gebreken in de uitspraak aan en vermeldt zij een in verhouding tot die gebreken lagere huurprijs als de in rekening te brengen huurprijs.

• 2 Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gegeven die de huurcommissie bij de beoordeling van de redelijkheid van de in rekening te brengen huurprijs in acht neemt.

• 3 De huurcommissie vermeldt in de uitspraak de datum van ingang van de in rekening te brengen lagere huurprijs, zijnde de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

• 4 De huurcommissie bepaalt in de uitspraak dat, nadat de in die uitspraak genoemde gebreken zijn verholpen, de in rekening te brengen lagere huurprijs niet meer van toepassing is met ingang van de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de opheffing van die gebreken heeft plaatsgevonden.

• 5 Indien tussen huurder en verhuurder geen overeenstemming bestaat over het al dan niet verholpen zijn van de gebreken, doet de huurcommissie daarover op verzoek van de verhuurder uitspraak. In voorkomend geval geeft zij daarbij aan in welke maand de opheffing heeft plaatsgevonden.

• 1 In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:253 van het Burgerlijk Wetboek doet de huurcommissie uitspraak omtrent de redelijkheid van de huurprijsverhoging die staat vermeld in het daaraan ten grondslag liggende voorstel. De huurcommissie spreekt uit welke huurprijsverhoging zij redelijk acht, in welk geval zij tevens aangeeft tot welke huurprijs die huurprijsverhoging leidt, dan wel dat zij een huurprijsverhoging niet redelijk acht.

• 2 De huurcommissie vermeldt in de uitspraak de datum van ingang van de huurprijsverhoging, zijnde de in het in het eerste lid bedoelde voorstel vermelde datum van ingang, dan wel een latere datum indien de wet zulks voorschrijft.

• 3 De huurcommissie toetst het voorstel tot huurprijsverhoging aan het krachtens artikel 10, tweede lid, geldende maximale huurverhogingspercentage.

• 4 Bij de beoordeling van de kwaliteit van de woonruimte worden voorzieningen die de huurder onverplicht voor eigen rekening heeft aangebracht en waardoor het woongerief geacht kan worden te zijn gestegen, buiten beschouwing gelaten.

• 5 De huurcommissie toetst het voorstel tot huurprijsverhoging, indien de huurder bezwaar heeft gemaakt tegen de woningwaardering in het voorstel, dan wel indien de huurprijs, vermeerderd met de voorgestelde huurprijsverhoging, de maximale huurprijsgrens zou kunnen overschrijden, tevens aan de krachtens artikel 10, eerste lid, gegeven regels met betrekking tot de waardering van de kwaliteit van een woonruimte. Daarbij vormt de huurcommissie slechts een eigen oordeel over de kwaliteit van de woonruimte, voorzover die kwaliteit al dan niet op onderdelen voorwerp van geschil is tussen partijen.

• 6 De huurcommissie beoordeelt de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de wijziging van de huurprijs naar de toestand op het tijdstip van de in het voorstel tot verhoging van de huurprijs genoemde ingangsdatum.

• 1 In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:254 van het Burgerlijk Wetboek doet de huurcommissie uitspraak omtrent de redelijkheid van de huurprijsverlaging die staat vermeld in het daaraan ten grondslag liggende voorstel. De huurcommissie spreekt uit welke huurprijsverlaging zij redelijk acht, in welk geval zij tevens aangeeft tot welke huurprijs die huurprijsverlaging leidt, dan wel dat zij een huurprijsverlaging niet redelijk acht.

• 2 Artikel 13, tweede en vierde tot en met zesde lid, is van overeenkomstige toepassing.

• 1 In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:255 van het Burgerlijk Wetboek doet de huurcommissie uitspraak omtrent de huurprijswijziging die zij redelijk acht. De huurcommissie vermeldt in de uitspraak dat de overeengekomen huurprijs redelijk is dan wel welke de huurprijs is die zij redelijk acht, alsmede de datum van ingang van de huurprijswijziging, zijnde de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de voorzieningen, veranderingen of verbeteringen zijn gereedgekomen.

• 2 De huurcommissie toetst of het bedrag van de verhoging van de huurprijs in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten met betrekking tot de voorzieningen, veranderingen of toevoegingen. De artikelen 10, eerste lid, en 13, vierde lid, zijn van overeenkomstige toepassing.

• 1 In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:257, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek doet de huurcommissie uitspraak of zij van oordeel is dat de overeengekomen huurprijs, in verband met de gebreken ten aanzien van de woonruimte, in rekening dient te worden gebracht. Indien de commissie van oordeel is dat die huurprijs, in verband met de gebreken, niet in rekening dient te worden gebracht, geeft zij deze gebreken in de uitspraak aan en vermeldt zij een in verhouding tot die gebreken lagere huurprijs als de in rekening te brengen huurprijs.

• 2 De huurcommissie neemt bij haar oordeel de krachtens artikel 12, tweede lid, vastgestelde regels in acht, met dien verstande dat de huurcommissie zich slechts een eigen oordeel over de gebreken vormt, voorzover deze aan de verhuurder door middel van de in artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde kennisgeving door de huurder zijn gemeld, alsmede over de gebreken die van zodanige aard of samenhang zijn dat ze ook zonder aanzegging aan de verhuurder bekend moesten zijn, zulks naar de toestand op het tijdstip waarop de bedoelde kennisgeving door de huurder is verzonden.

• 3 De huurcommissie vermeldt in de uitspraak de datum van ingang van de in rekening te brengen lagere huurprijs, zijnde de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de in het tweede lid bedoelde aanzegging door de huurder aan de verhuurder is verzonden.

• 4 Indien ondanks door de huurcommissie geconstateerde gebreken ten aanzien van de woonruimte de huurprijs door de huurcommissie redelijk wordt geacht, omdat de overeengekomen huurprijs gelijk is aan of lager is dan de in verhouding tot die gebreken ingevolge dit artikel ten laagste in een uitspraak te vermelden in rekening te brengen huurprijs, geeft de huurcommissie die gebreken in haar uitspraak aan, vermeldt de geldende huurprijs als de in rekening te brengen huurprijs en behandelt het verzoek voor het overige met overeenkomstige toepassing van het eerste lid, tweede volzin, en het tweede lid.

• 5 Artikel 12, vierde en vijfde lid, is van overeenkomstige toepassing.

• 1 In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:258 van het Burgerlijk Wetboek doet de huurcommissie uitspraak omtrent de vraag of partijen al dan niet een huurprijs zijn overeengekomen. Indien de huurcommissie van oordeel is dat partijen slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs zijn overeengekomen, spreekt zij als huurprijs uit 55% van de geldende maximale huurprijsgrens, behorende bij de kwaliteit van de woonruimte, en spreekt zij, voorzover nodig, als voorschotbedrag voor de servicekosten uit een bedrag van 25% van die huurprijs. Indien het betreft een verzoek van de verhuurder, als bedoeld in artikel 7:258, tweede volzin, van het Burgerlijk Wetboek, spreekt de huurcommissie, in afwijking van de tweede volzin, als huurprijs en voorzover nodig als voorschotbedrag voor de servicekosten uit een bedrag van 80%, onderscheidenlijk 20%, van de overeengekomen prijs.

• 2 De artikelen 11, tweede lid, en 13, vierde lid, zijn van overeenkomstige toepassing.

• 3 Indien de huurcommissie van oordeel is dat niet een huurprijs is overeengekomen, vermeldt zij in haar uitspraak dat de door haar uitgesproken huurprijs en het voorschotbedrag voor de servicekosten in de plaats treden van de overeengekomen prijs met ingang van de eerste dag van de maand, volgend op die waarin het verzoek is ontvangen.

• 1 In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:260 van het Burgerlijk Wetboek doet de huurcommissie uitspraak omtrent de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten.

• 2 De huurcommissie toetst de servicekosten aan de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid.

• 1 In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:261 van het Burgerlijk Wetboek doet de huurcommissie uitspraak omtrent de redelijkheid van het voorschotbedrag voor de servicekosten.

• 2 De huurcommissie beoordeelt of het voorschotbedrag voor de servicekosten, indien nodig herleid tot een bedrag per jaar, in aanzienlijke mate afwijkt van hetgeen in redelijke verhouding staat tot de in het desbetreffende jaar te verwachten servicekosten. Indien de huurcommissie van oordeel is dat daarvan sprake is, spreekt zij uit welk voorschotbedrag van de servicekosten in redelijke verhouding staat tot de te verwachten servicekosten.

• 3 De in het tweede lid bedoelde te verwachten servicekosten worden gesteld op het bedrag van de servicekosten, opgenomen in het laatstelijk in de drie voorafgaande kalenderjaren door de verhuurder verstrekte verrekenoverzicht inzake de desbetreffende of soortgelijke serviceposten, verhoogd met het percentage waarmee de consumentenprijsindex voor werknemersgezinnen sedertdien is verhoogd. Indien geen verrekenoverzicht in de in de eerste volzin bedoelde periode is verstrekt, worden bedoelde kosten gesteld op de daarvoor als gebruikelijk aan te merken kosten.

• 4 De huurcommissie vermeldt in haar uitspraak dat het door haar uitgesproken voorschotbedrag in de plaats treedt van het overeengekomen voorschotbedrag met ingang van de eerste dag van de maand, volgend op die waarin het verzoek is ontvangen.

• 1 Het bestuur vormt voor de behandeling van zaken ter zitting bij bestuursreglement als bedoeld in artikel 3f zittingscommissies.

• 2 De zittingscommissie houdt zitting in het arrondissement waarbinnen de woonruimte waarop het geschil betrekking heeft, is gelegen. Indien daartoe aanleiding bestaat kan het bestuur bepalen dat de zittingscommissie zitting houdt in een ander arrondissement dat binnen een redelijke afstand van die woonruimte ligt, waarbij een goede balans tussen enerzijds de laagdrempeligheid van de huurcommissie en anderzijds een efficiënte werkwijze wordt bevorderd.

• 1 De zittingscommissie houdt zitting en beraadslaagt met een zittingsvoorzitter en twee zittingsleden, waarvan een zittingslid afkomstig is uit de kring van huurders en een zittingslid afkomstig is uit de kring van verhuurders.

• 2 De voorzitter kan optreden als zittingsvoorzitter.

• 1 Alvorens een voorbereidend onderzoek in te stellen of een uitspraak te doen als bedoeld in artikel 4, tweede of derde lid, wordt de partij die niet de verzoeker is, door het bestuur in kennis gesteld van de inhoud van het verzoek. Alvorens een uitspraak te doen als bedoeld in artikel 4, tweede of derde lid, of artikel 5, eerste lid, wordt een voorbereidend onderzoek ingesteld. Een zodanig onderzoek blijft achterwege indien de beschikbare stukken naar het oordeel van de voorzitter voldoende zijn ter voorbereiding van de besluitvorming.

• 2 Het voorbereidend onderzoek wordt ingesteld door het bestuur. In bijzondere gevallen kan de zittingsvoorzitter het onderzoek instellen.

• 3 Van het voorbereidend onderzoek wordt een schriftelijk rapport opgemaakt.

• 4 In de gevallen waarin de voorzitter geen uitspraak als bedoeld in artikel 20, eerste lid, doet, bepaalt het bestuur de dag en het uur, waarop het verzoek ter zitting van een zittingscommissie zal worden behandeld, zodra het voorbereidend onderzoek naar het oordeel van de voorzitter voltooid is, of, indien dit onderzoek ingevolge het eerste lid niet wordt ingesteld, reeds aanstonds.

• 5 Het bestuur legt de op de zaak betrekking hebbende stukken tot de dag van de zitting ter inzage voor partijen of hun schriftelijk gemachtigden.

• 6 Het bestuur geeft partijen van de gegevens omtrent de zitting onverwijld, doch ten minste twee weken voor de dag van de behandeling van het verzoek ter zitting, kennis. De kennisgeving gaat vergezeld van een afschrift van het in het derde lid bedoelde rapport of bevat de mededeling dat ter zake geen voorbereidend onderzoek nodig is geacht, zulks onder vermelding van de redenen die tot dat oordeel hebben geleid. De kennisgeving bevat voorts de mededeling dat de stukken overeenkomstig het vijfde lid ter inzage liggen.

De voorzitter is bevoegd verzoeken welke gelijkluidend dan wel nagenoeg gelijkluidend zijn gevoegd door de huurcommissie te laten behandelen.

• 1 Indien door een partij omtrent dezelfde woonruimte gelijktijdig meerdere verzoeken zijn ingediend, worden deze gevoegd behandeld.

• 2 Indien omtrent dezelfde woonruimte een verzoek als bedoeld in artikel 7:257 van het Burgerlijk Wetboek en een verzoek als bedoeld in artikel 7:253 van dat wetboek bij de huurcommissie zijn ingediend, beslist de huurcommissie op het eerstgenoemde verzoek alvorens op het andere verzoek te beslissen, tenzij de indiening van het eerstgenoemde verzoek heeft plaatsgevonden na het tijdstip waarop volgens het andere verzoek de wijziging van de huurprijs dient in te gaan.

• 1 Voor de aanvang van de behandeling van het verzoek ter zitting kunnen de zittingsvoorzitter en elk van de aan de zitting deelnemende zittingsleden door een van de partijen worden gewraakt op grond van feiten of omstandigheden, die het vormen van een onpartijdig oordeel zouden kunnen bemoeilijken.

• 2 Op grond van zodanige feiten of omstandigheden kan de zittingsvoorzitter, alsmede elk van de aan de zitting deelnemende zittingsleden, zich verschonen.

• 3 De zittingsvoorzitter en de aan de zitting deelnemende zittingsleden, uitgezonderd de persoon ten aanzien van wie ingevolge het eerste of tweede lid wraking, onderscheidenlijk verschoning, wordt gevraagd, beslissen zo spoedig mogelijk of de wraking, onderscheidenlijk de verschoning, wordt toegestaan. In geval van staking van stemmen is het verzoek tot wraking of verschoning toegestaan. De behandeling van de zaak kan in dat geval tot een door de zittingsvoorzitter te bepalen dag en uur worden aangehouden.

• 1 De zittingen van een zittingscommissie zijn openbaar.

• 2 In het belang van de openbare orde of op verzoek van een van de partijen, indien haar belangen dit eisen, kan de zittingscommissie besluiten dat de zitting met gesloten deuren zal worden gehouden.

• 3 De beraadslaging en de beslissing over een verzoek als bedoeld in het tweede lid en artikel 31, derde lid, geschiedt buiten aanwezigheid van partijen of derden.

• 1 De zittingsvoorzitter heeft de leiding van de zitting.

• 2 De zittingsvoorzitter en de aan de zitting deelnemende zittingsleden van de zittingscommissie maken zich voor de aanvang van de behandeling van het verzoek bekend en ondervragen vervolgens partijen of hun gemachtigden alsmede door partijen voor de aanvang van de zitting aan de zittingsvoorzitter opgegeven getuigen en deskundigen.

• 3 Partijen worden daarbij in de gelegenheid gesteld door tussenkomst van de zittingsvoorzitter ter zake dienende vragen tot elkaar te richten.

• 4 Voordat de behandeling ter zitting wordt gesloten, heeft ieder van de partijen het recht het woord te voeren.

• 5 Zodra de behandeling ter zitting gesloten is, deelt de zittingsvoorzitter mede wanneer uitspraak zal worden gedaan.

• 6 Indien een nader onderzoek noodzakelijk blijkt of indien een onderzoek alsnog wenselijk wordt geacht, kan de zittingsvoorzitter tot het instellen daarvan besluiten. In dat geval zijn de verdere bepalingen over het voorbereidend onderzoek van overeenkomstige toepassing.

• 7 Een zittingscommissie beraadslaagt buiten aanwezigheid van partijen of derden, beslist daarbij bij meerderheid van stemmen en baseert haar uitspraken uitsluitend op hetgeen ter zitting is besproken en op de stukken die overeenkomstig artikel 28, vijfde lid, ter inzage zijn gelegd.

Indien een machtiging als bedoeld in artikel 2:1, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht ontbreekt, kan een zittingscommissie de zaak aanhouden totdat de betrokken partij in de gelegenheid is geweest op de juiste wijze in zijn vertegenwoordiging te voorzien.

Bij de zittingen is een ambtenaar van de administratieve ondersteuning van de huurcommissie aanwezig. Hij houdt aantekening van al hetgeen daar wordt behandeld met vermelding van de zakelijke inhoud van de verklaringen van de door de zittingscommissie gehoorde personen.

• 1 De huurcommissie doet binnen vier maanden na het verstrijken van de in artikel 7, vierde lid, genoemde termijn, dan wel, indien de in dat artikellid bedoelde oproep niet behoeft te worden gedaan, na het tijdstip waarop de aldaar bedoelde vergoeding van de verzoeker is ontvangen, schriftelijk en met redenen omkleed uitspraak. In afwijking van de eerste volzin doet de huurcommissie in het geval dat de in de eerste volzin genoemde termijn niet kan worden gehaald, uitspraak binnen een door de huurcommissie aan te geven langere termijn, mits zij aan beide partijen daarvan voor het verstrijken van de in de eerste volzin genoemde termijn schriftelijk en met redenen omkleed heeft kennisgegeven.

• 2 De uitspraken van de huurcommissie vermelden de namen van degenen die aan de behandeling van de zaak ter zitting hebben deelgenomen. Zij worden door de desbetreffende zittingsvoorzitter ondertekend.

• 3 Het bestuur zendt onverwijld bij aangetekende brief of bij brief met ontvangstbevestiging een afschrift van de uitspraak van de huurcommissie aan partijen.

• 4 De huurcommissie wijst in haar uitspraak partijen op de in artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde mogelijkheid zich tot de rechter te wenden, alsook op de vorm en de termijn die daarbij in acht moeten worden genomen.

• 5 Indien in de uitspraak wordt vastgesteld dat een woonruimte een of meer gebreken vertoont die het woongenot ernstig schaden zendt het bestuur bovendien afschrift aan de inspecteur, bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de Woningwet, en aan burgemeester en wethouders van de gemeente waarin de woonruimte is gelegen.

De voorzitter, de plaatsvervangend voorzitter, de zittingsvoorzitters, de zittingsleden en de ambtenaren van de administratieve ondersteuning mogen zich, indien dit de onpartijdigheid in gevaar brengt, direct noch indirect in enig bijzonder onderhoud of gesprek inlaten met partijen of hun raadslieden, noch enige bijzondere onderrichting, memorie of geschriften aannemen over enige aangelegenheid, welke aanhangig is of waarvan zij weten of vermoeden, dat deze aanhangig zal worden bij de huurcommissie.

• 1 Het bestuur kan, voor zover dat redelijkerwijs voor de uitoefening van de taken van de huurcommissie, bedoeld in de artikelen 4, tweede tot en met vierde lid, en 5, en de taken van de voorzitter, bedoeld in artikel 6, eerste lid, nodig is, van de verhuurder inzage en het nemen van afschrift vorderen van boeken en andere zakelijke bescheiden.

• 2 De verhuurder is verplicht van hem krachtens het eerste lid gevorderde inzage en nemen van afschrift van boeken en andere zakelijke bescheiden te verlenen, een en ander op de wijze en binnen de termijn, door het bestuur te bepalen.

• 3 Het niet voldoen aan de in het tweede lid omschreven verplichting wordt gestraft met een geldboete van de tweede categorie. Het strafbare feit is een overtreding.

De zittingsvoorzitter en de zittingsleden hebben toegang tot alle woon- en bedrijfsruimten, alsmede tot ruimte die als zodanig kan worden gebruikt, voorzover dat redelijkerwijs voor de uitoefening van hun taak nodig is. Zij kunnen zich bij het betreden door bepaalde, door hen aan te wijzen personen doen vergezellen. Zo nodig verschaffen zij zich de toegang met behulp van de sterke arm.