Omzetbelasting, vrijstelling voor levering van onroerende zaken; appartementen met een cascogarantie

Een ondernemer realiseert een appartementencomplex. Het complex wordt in appartementenrechten gesplitst, die aan particulieren worden verkocht op in erfpacht uit te geven grond. Aan de verkoop is een cascogarantie verbonden, wat inhoudt dat aan de verkoper het onderhoud van het casco en de gemeenschappelijke gedeelten van de onroerende zaak in beheer wordt gegeven. In de akte van erfpacht wordt met betrekking dit onderhoud een periodieke canonverplichting met jaarlijkse indexering opgenomen. De ondernemer biedt de mogelijkheid om de canon voor 50 jaar af te kopen.

Kan de vergoeding, die de verkoper in rekening brengt voor het onderhoud van het casco en de gemeenschappelijke delen van de onroerende zaak buiten de heffing van omzetbelasting blijven, als de vestiging van het erfpachtrecht een van omzetbelasting vrijgestelde levering vormt?

Nee, de vergoeding die de verkoper in rekening brengt voor het onderhoud van het casco en de gemeenschappelijke delen van de onroerende zaak is belast tegen het algemene tarief van de omzetbelasting.

Het in de akte van erfpacht opnemen van een periodieke canonverplichting voor het onderhoud van het casco en de gemeenschappelijke delen van de onroerende zaak betekent niet dat erfpacht van de grond en onderhoud van de onroerende zaak functioneel en causaal niet meer te scheiden zijn. Integendeel, de vestiging van het recht van erfpacht overheerst de dienst bestaande uit het beheer en onderhoud niet zodanig dat de van toepassing zijnde vrijstelling van artikel 11, eerste lid, onderdeel a van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: de wet) mede van toepassing moet worden geacht op de beheer- en onderhoudsdienst. Er is geen sprake van een onsplitsbaar geheel van prestaties zodat de prestaties voor de belastingheffing afzonderlijk moeten worden bezien. Dit betekent dat de vergoeding die de ondernemer van de koper ontvangt met betrekking tot het onderhoud van het casco en de gemeenschappelijk gedeelten van de onroerende zaak is belast tegen het algemene tarief van de omzetbelasting.

Voor de beantwoording van de vraag maakt het overigens niet uit of de vestiging van het erfpachtsrecht op grond van de wet als levering of als huur moet worden aangemerkt.