Eigenwoningregeling, renteaftrek, woonvereniging

In de statuten wordt meestal iets geregeld onder de noemer inleggeld. Hiermee wordt dan bedoeld de bijdrage in een gezamenlijke aanschaf van consumptiegoederen, zoals de inhoud van de koelkast of de gezamenlijke voorraad drank. Ook kan het een bijdrage zijn voor duurzame consumptiegoederen die gezamenlijk worden gebruikt zoals een wasmachine. De betaling van dit inleggeld is geen betaling ter verwerving van de eigen woning.

Voor de eigenwoningregeling is van belang dat er een aankoopsom wordt betaald die betrekking heeft op het woongedeelte dat door het lid zal worden bewoond. Dit is ook van belang voor de eventuele renteaftrek; aftrekbaar is uiteraard alleen de rente van de schuld die is aangegaan ter verwerving van de eigen woning.

Geconstateerd is dat er in bepaalde gevallen geen aankoopsom is verschuldigd. In de statuten is slechts bepaald dat het toegetreden lid bij vertrek wordt afgerekend over de waarde-ontwikkeling van zijn woongedeelte tijdens zijn lidmaatschap. Dit zal er toe leiden dat de eigenwoningregeling niet geldt. Kernpunt is dat het lid een belang van tenminste 50% moet hebben bij de waardeontwikkeling van zijn woongedeelte. Het moet daarbij gaan om een belang dat voortvloeit uit het feitelijke (economische) eigendomsrecht op het woongedeelte en niet op een belang dat voortvloeit uit bijvoorbeeld contractuele afspraken of opties met betrekking tot een deel van de woning dat niet feitelijk in (economische) eigendom is. Zie ook 3.2.

Voor de toepassing van de eigenwoningregeling zal het lid bij toetreding een aankoopsom moeten betalen/schuldig blijven die de waarde van zijn woongedeelte op het toetredingsmoment vertegenwoordigt.

Voor de toepassing van de eigenwoningregeling moet het lid tenminste 50% van de daadwerkelijke waarde-ontwikkeling van zijn woongedeelte tijdens bewoningsperiode worden toegerekend.

Bij verkoop van het pand eindigt de eigenwoningregeling voor de zittende leden. In de statuten moet geregeld zijn dat de zittende leden de waarde van hun woongedeelte vergoed krijgen. Uiteraard dienen de bepalingen er toe te leiden dat het lid altijd tenminste 50% van de daadwerkelijke waarde-ontwikkeling van zijn woongedeelte tijdens zijn bewoningsperiode wordt toegerekend.

Bij ontbinding van de vereniging zal meestal de woning al zijn verkocht waardoor de eigenwoningregeling al eerder zal zijn beëindigd. Als bij ontbinding het pand nog niet verkocht is, zal in de statuten moeten zijn geregeld dat de zittende leden de waarde van hun woongedeelte vergoed krijgen. In de praktijk komt bij vereffening het batig saldo ten goede aan leden en gewezen leden met wie nog geen afrekening heeft plaatsgevonden. Uiteraard dienen de bepalingen er toe te leiden dat de betreffende (oud-)leden lid altijd tenminste 50% van de daadwerkelijke waarde-ontwikkeling van hun woongedeelte tijdens hun bewoningsperiode worden toegerekend.

Essentieel is dat alleen de lening die het lid is aangegaan ter verwerving van zijn lidmaatschap als eigenwoninglening kan worden aangemerkt. Het uitgangspunt is dus dat het de bedoeling van elke mededebiteur (lid van de woonvereniging) is dat hij de lening is aangegaan ter verwerving van zijn lidmaatschap van de woonvereniging. Hiervoor is vereist dat de lening voor zover die betrekking heeft op zijn lidmaatschap op zijn naam wordt gesteld.

Het ontmoet geen bezwaar dat de woonvereniging medeschuldenaar is, op wie de bank verhaal kan halen bij niet-betalen van het lid. Dit is het geval als de woonvereniging borg staat voor de betaling van het lid. Als er geen sprake is van borgstelling, kan toch sprake zijn van een eigenwoninglening. Daarbij gelden de volgende uitgangspunten. De woonvereniging en het lid zijn beiden hoofdelijk medeschuldenaar voor (het deel van) de schuld dat betrekking heeft op het lid van de woonvereniging. Dit voldoet, mits tot uitdrukking wordt gebracht dat het lid uiteindelijk ook in zijn interne verhouding ten opzichte van de woonvereniging aansprakelijk is voor de rentebetaling. Hieraan wordt voldaan als wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• – Het lid heeft geen regresrecht jegens de woonvereniging voor betalingen die betrekking hebben op het gedeelte van de gehele schuld uit hoofde van de geldlening waarvoor het lid kan worden aangesproken door de bank.

• – De woonvereniging heeft wel een regresrecht jegens het lid voor betalingen op het gedeelte van de gehele schuld uit hoofde van de geldlening waarvoor het lid kan worden aangesproken door de bank.

Als aan deze uitgangspunten wordt voldaan, is renteaftrek mogelijk.

Wellicht ten overvloede merk ik over het moment van renteaftrek nog het volgende op. De rente is aftrekbaar op het moment dat het lid van de woonvereniging zijn deel in de (totaal) te betalen rente heeft betaald. Als de woonvereniging voor het lid de rente ‘voorschiet’ bestaat er nog geen recht op renteaftrek. Het lid van de woonvereniging heeft op dat moment nog niet betaald. Hij heeft dan in zijn algemeenheid pas betaald als de vereniging op basis van zijn regresrecht de rentebetaling heeft verhaald op het lid. Met ‘betalen’ wordt uiteraard het fiscale begrip bedoeld. Rentekosten komen voor aftrek in aanmerking op het tijdstip waarop zij zijn: betaald, verrekend; ter beschikking zijn gesteld of rentedragend zijn geworden (artikel 3.147 Wet IB 2001).

Aftrekbaar is uiteraard alleen de rente van de schuld die is aangegaan ter verwerving van de eigen woning. Voor zover de schuld betrekking heeft op het aandeel in een eventueel beheersfonds, behoort deze tot de rendementsgrondslag van box 3 (zie punt 6.1).

Kosten en lasten in verband met de onroerende zaak plegen te worden betaald uit een exploitatie- of beheersfonds dat wordt gevoed door contributie van de leden. Het lid betaalt bij toetreding zijn relatieve aandeel in het beheersfonds. Bij vertrek krijgt hij zijn aandeel vergoed. De vergoeding kan apart in rekening worden gebracht dan wel zijn begrepen in de aan- of verkoopsom van zijn woongedeelte. Deze gang van zaken is geen beletsel voor de toepassing van de eigenwoningregeling.

Het beheerfonds kan alleen zijn bedoeld voor de betaling van kosten en lasten. De rente en aflossing van de eigenwoninglening van het lid zijn geen kosten en lasten en kunnen niet (als contributie) worden gestort in het beheerfonds.

Als de statuten niet worden aangepast is er geen sprake van een eigen woning in fiscale zin. Aftrek van eigenwoningrente is dan niet mogelijk. Op dit moment zijn er enkele woonverenigingen die aangeven de statuten niet aan te passen.

Er is dan sprake van een eigen woning in fiscale zin met ingang van de datum waarop de statuten voldoen aan de uitgangspunten van de eigenwoningregeling.

De terugwerkende kracht uit het besluit van 8 maart 2002 wordt niet toegepast. Voor het verleden is dan dus geen sprake van een eigen woning in fiscale zin. Aftrek van eigenwoningrente over het verleden is niet mogelijk.