Inkomstenbelasting, resultaat uit overige werkzaamheden; toepassing ruilarresten bij ter beschikkingstellingsregeling

De heer Z is 100% aandeelhouder van BV Z. Z heeft in privé een pand (A) in eigendom dat hij verhuurt aan BV Z. Het pand wordt dus ter beschikking gesteld in de zin van artikel 3.92 Wet IB 2001. De boekwaarde van het pand bedraagt op 1 januari 2004 € 300.000. Een woningbouwvereniging is geïnteresseerd in het pand en wil dit ruilen tegen een ander pand (B). Pand A heeft een waarde in het economische verkeer van € 480.000; pand B € 550.000. De huurder van pand A, BV Z, bewilligt in het beëindigen van de huurovereenkomst ter zake van pand A en gaat gelijktijdig een huurovereenkomst aan ter zake van pand B. De ruil vindt plaats in het jaar 2004.

Kan afrekening over de boekwinst van het ter beschikking gestelde pand met gebruikmaking van de ruilarresten worden voorkomen?

Ja, afrekening over de boekwinst van het ter beschikking gestelde pand kan met gebruikmaking van de ruilarresten voorkomen worden.

De terbeschikkingstelling van pand A door Z aan BV Z wordt aansluitend gevolgd door de terbeschikkingstelling van pand B. De werkzaamheden zijn vergelijkbaar. In dit geval kan gesproken worden over werkzaamheden van dezelfde aard in de zin van artikel 3.93, tweede lid, Wet IB 2001.

Op basis van artikel 3.95 Wet IB 2001 zijn de winstbepalingsregels van toepassing. Niet alle bepalingen van paragraaf 3.2.2, winst uit onderneming, worden van toepassing verklaard, zo is toepassing van de herinvesteringsreserve, artikel 3.54 Wet IB 2001, niet mogelijk. Indien echter voldaan wordt aan de voorwaarden voor toepassing van de ruilarresten, gebaseerd op artikel 3.25 Wet IB 2001, kan de stille reserve van € 180.000 doorgeschoven worden naar de boekwaarde van pand B (€ 550.000 minus € 180.000).

Indien de werkzaamheden niet van dezelfde aard zouden zijn, eindigt de ter beschikkingstelling van pand A en dient er afgerekend te worden over de meerwaarde in het pand. De ruilarresten zijn immers niet van toepassing bij staking van een onderneming of werkzaamheid (zie o.a. het arrest van de Hoge Raad van 19 april 2000, nr. 35 359, BNB 2000/197).

De heer Z is 100% aandeelhouder van BV Z. Z heeft in privé een pand in eigendom dat hij verhuurt aan BV Z. Het pand wordt dus ter beschikking gesteld in de zin van artikel 3.92 Wet IB 2001.

In december 2003 wordt het pand door brand verwoest. Het pand was verzekerd tegen brand.

Nadat is besloten tot herbouw voldoet de verzekeringsmaatschappij de uitkering aan de heer Z.

De aannemingsovereenkomst wordt begin 2004 gesloten en de nieuwbouw wordt eind 2004 gerealiseerd.

Kan afrekening over de boekwinst van het tenietgegane pand met gebruikmaking van de ruilarresten worden voorkomen?

Ja, afrekening over de boekwinst van het tenietgegane pand kan met gebruikmaking van de ruilarresten worden voorkomen mits nog sprake is van een feitelijke of juridische terbeschikkingstelling en wordt voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van de ruilarresten.

Van een terbeschikkingstelling is sprake indien het pand rechtens dan wel in feite ter beschikking wordt gesteld. Als zowel een feitelijke als een juridische terbeschikkingstelling niet meer mogelijk zijn, is sprake van einde resultaat overige werkzaamheid.

Bij een volledig tenietgaan van het pand eindigt de feitelijke terbeschikkingstelling. Er kan echter nog wel sprake zijn sprake zijn van een juridische terbeschikkingstelling. Het huurrecht is geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Met ingang van 2003 is in artikel 7:210, eerste lid BW het volgende bepaald:

‘Indien een gebrek dat de verhuurder ingevolge artikel 206 niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt, is zowel de huurder als de verhuurder bevoegd de huur op de voet van artikel 267 van Boek 6 te ontbinden.’

Zolang partijen de huurovereenkomst niet hebben ontbonden, blijft het pand rechtens ter beschikking staan aan BV Z. Vóór de inwerkingtreding van artikel 7:210 BW verviel de huurovereenkomst van rechtswege indien het pand geheel en al was vergaan (artikel 1589 BW).

Bij een gedeeltelijk tenietgaan van het pand kan de feitelijke terbeschikkingstelling nog doorlopen. Als dit het geval is, wordt de terbeschikkingstelling niet beëindigd en is toepassing van de ruilarresten op de boekwinst mogelijk. Voorts kan bij een gedeeltelijk tenietgaan de huurovereenkomst worden voortgezet, waardoor er nog steeds sprake is van rechtens ter beschikking staan van het pand. Ook vóór 1 januari 2003 was dit mogelijk op grond van artikel 1589 BW.