Overdrachtsbelasting, teruggaaf belasting

Om voor teruggaaf van overdrachtsbelasting in aanmerking te komen dient de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens te worden hersteld. Tussen het moment van de verkrijging en de terugoverdracht van de onroerende zaak kan zich een waardeverandering hebben voorgedaan. Daarnaast kan de koper de onroerende zaak verbeterd, verbouwd of gesloopt hebben. Ook kan de koper de onroerende zaak hebben verhuurd of andere (beperkte) rechten op het pand hebben gevestigd.

Welke compensatie kan plaats hebben waardoor nog steeds sprake is van feitelijk en rechtens herstel?

Het uitgangspunt is dat de koopsom wordt gerestitueerd. Bij een hogere/lagere koopsom als gevolg van een waardevermeerdering c.q. -vermindering van de onroerende zaak, wordt aangenomen dat de toestand van vóór de verkrijging niet geheel is hersteld. Wel is een verrekening mogelijk in het geval de onroerende zaak is verbeterd, verbouwd of gesloopt. Indien de koper het pand heeft verhuurd of andere rechten op de onroerende zaak heeft gevestigd mag eveneens een verrekening plaatsvinden. In geval van verhuur of andere rechten kan uitsluitend een verrekening plaatsvinden als de derde (huurder of beperktgerechtigde) een wettelijke rechtsbescherming geniet ten aanzien van zijn rechten. Deze rechtsbescherming is voor de beperktgerechtigde onder andere geregeld in de artikelen 3:86 en 3:88 BW en voor de huurder in 7a:1612 BW.

Toelichting

Indien ter zake van de terugoverdracht een hogere/ lagere koopsom wordt bedongen is de toestand niet geheel hersteld (Hof Amsterdam 14 november 2000, PW 21316).

Indien de onroerende zaak is verbeterd, verbouwd, gesloopt, verhuurd of belast met (beperkte) rechten dient de onroerende zaak te worden gewaardeerd in de nieuwe staat, dus rekening houdend met de veranderingen, echter op het tijdstip van de oorspronkelijke verkrijging.

Het eventueel ontstane waardeverschil komt, voorzover sprake is van ongerechtvaardigde verrijking zoals bedoeld in artikel 6:212 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW), voor verrekening in aanmerking.

Voorbeeld

Een onroerende zaak met een waarde van € 100.000 wordt op 1 juni 2002 geleverd aan de koper. De koper heeft het pand verbouwd.

In 2003 hebben zich omstandigheden voorgedaan waardoor de koper de onroerende zaak, op grond van één van de omstandigheden genoemd in artikel 19 WBR, terug levert aan de verkoper. De onroerende zaak wordt in de nieuwe staat, dus na verbouwing, op het moment van de oorspronkelijke verkrijging (1 juni 2002) gewaardeerd op € 130.000. Het verschil van € 30.000 komt voor verrekening in aanmerking.

Verkoper verkoopt en levert een onroerende zaak aan de koper. De verkoper gaat vervolgens de onroerende zaak leasen van de koper (sale and leaseback). In de lease-overeenkomst is een koopoptie voor de lessee (verkoper) opgenomen.

Kwalificeert de uitoefening van de koopoptie als de vervulling van een ontbindende voorwaarde?

Nee, de uitoefening van de koopoptie kwalificeert niet als de vervulling van een ontbindende voorwaarde.

Een optie is een wilsrecht en niet een ontbindende voorwaarde.

Toelichting

Een verbintenis is voorwaardelijk, wanneer bij rechtshandeling haar werking van een toekomstige en onzekere gebeurtenis afhankelijk is gesteld. Het beding dat de werking van de verbintenis afhankelijk stelt van deze gebeurtenis wordt de ‘voorwaarde’ genoemd. ‘Onzeker’ wil zeggen dat het op het tijdstip van het aangaan van de verbintenis objectief, dat wil zeggen naar algemeen menselijke ervaringen, onzeker is of de gebeurtenis al dan niet zal plaats vinden.

Een optie is te beschouwen als een wilsrecht; de uitoefening van het recht hangt af van de optiehouder. Een optie is niet te beschouwen als een voorwaardelijke verbintenis omdat het element van de objectieve onzekerheid ontbreekt.

Door A BV (beherende vennoot) en B BV (commandite) is de commanditaire vennootschap AB CV opgericht. A BV heeft een 90% belang en B BV een 10% belang. De in de CV ingebrachte onroerende zaak wordt na enkele jaren verkocht aan D BV.

In de koopovereenkomst met D BV is een ontbindende voorwaarde opgenomen. Indien de ontbindende voorwaarde wordt vervuld vindt terugoverdracht plaats aan de commanditaire vennootschap als zodanig. Na de verkoop van de onroerende zaak aan D BV is de commanditaire vennoot B BV in AB CV vervangen door C BV.

Kan, indien de ontbindende voorwaarde wordt ingeroepen, de toestand van voor de verkrijging zowel feitelijk als rechtens worden hersteld?

Ja gedeeltelijk, voor zowel artikel 19 alsmede artikel 15, lid 1, letter r WBR is vereist dat de toestand van voor de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld. Dit geldt alleen voor de teruglevering aan A BV en daarmee samenhangend voor 90% ten aanzien van de oorspronkelijke levering aan D BV.

Toelichting

Teruggaaf van eerder verschuldigde belasting in de zin van artikel 19 WBR is alleen mogelijk indien de toestand van voor de verkrijging (door D BV) zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld.

Er dient sprake te zijn van een integraal herstel van de rechtsverhoudingen zoals deze bestonden voor de verkrijging door D BV. Doordat C BV in de plaats is getreden van B BV vindt de terugoverdracht in overeenstemming met de ontbindende voorwaarde plaats aan A BV en C BV.

De oorspronkelijke eigenaar A BV wordt weer voor 90% eigenaar. Gelet op dit herstel kan een teruggaaf van 90% van de destijds verschuldigde overdrachtsbelasting worden verleend.

X BV bezit een rijksmonument. De aandeelhouder van X BV wenst X BV te verkopen zonder het monument. Daartoe levert X BV het monument op enig moment onder opschortende voorwaarde van oprichting aan de nog op te richten Z BV. Daarnaast wordt het monument geleverd aan de oprichter (Y BV) van Z BV onder gelijke ‘ontbindende voorwaarde’. Voor de levering aan Z BV wordt een beroep gedaan op de vrijstelling van artikel 15, lid 1, letter p WBR. De levering aan Y BV vindt plaats, zodat later vrijgesteld aan de nog op te richten Z BV kan worden geleverd.

Is sprake van een ontbindende voorwaarde met aansluitend herstel als bedoeld in artikel 19 WBR waardoor recht bestaat op teruggaaf van eerder verschuldigde belasting?

Nee, er is geen sprake van een ontbindende voorwaarde wegens het ontbreken van een voorwaardelijke verbintenis. In casu is sprake van een verbintenis onder tijdsbepaling waardoor geen teruggaaf op grond van artikel 19 WBR kan worden verleend.

Toelichting

In casu is sprake van een tweetal overeenkomsten die aan elkaar zijn gekoppeld. De eerste overeenkomst zal eindigen door vervulling van de ontbindende voorwaarde. Overeenkomst twee zal op hetzelfde moment in werking treden door de vervulling van de daaraan gekoppelde opschortende voorwaarde.

Op grond van artikel 3:38 BW kan een rechtshandeling onder een tijdsbepaling of een voorwaarde worden verricht.

Voor een voorwaardelijke verbintenis is vervolgens vereist dat sprake is van een toekomstige onzekere gebeurtenis (objectieve onzekerheid). Bij een tijdsbepaling is de zekerheid van het zich voordoen van de gebeurtenis van belang.

Bij een tijdsbepaling is het de bedoeling van partijen dat door het plaatsvinden van de toekomstige (zekere) gebeurtenis de eerdere rechtshandeling haar rechtsgevolg, zoals in dit geval, verliest.

Doorslaggevend element is de bedoeling van partijen. Deze bedoeling dient uit de handelingen van partijen en de feitelijke omstandigheden te worden afgeleid.

De onderdelen 14 en 15 van het besluit van 27 december 1988, nr. IB 88/1084, zijn met ingang 3 mei 2005 ingetrokken.