Circulaire verkoop corporatiewoningen

Begrippen:

• • derden: niet natuurlijke persoon voor eigen bewoning en niet zijnde andere corporaties, inclusief het Wooninvesteringsfonds (WIF).

• • geliberaliseerde en mogelijk te liberaliseren woningen: woningen met een maximale huur boven of gelijk aan de liberalisatiegrens.

• • blijvend gereguleerde huurwoning: huurwoning met een maximale huur onder de liberalisatiegrens.

• • complex: een verzameling van meer dan één in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden welke financieel, administratief, qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen

• • pakketverkoop: verkoop van verspreid woningbezit dat door een corporatie in één geheel wordt aangeboden. Bij pakketverkoop dient de corporatie de taxaties van alle afzonderlijke woningen en/of complexen aan te leveren.

• • verkoop: het leveren van woningen tegen betaling, waarbij onder betaling ook verstaan kan worden het participeren in een fonds waarbij de corporatie wel minstens 51% contant krijgt uitbetaald.

Deze circulaire heeft als doel de verkoopregels zoals neergelegd in de MG 2011-04 te actualiseren, alsmede de procedures en de voorwaarden voor toestemming toe te lichten (artikel 11c en 11d van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) nader uiteen te zetten. De ingangsdatum van MG 2013-02 is 1 oktober 2013. Per deze datum komt de MG 2011-4 te vervallen.

De aanleiding voor het wijzigen van circulaire MG 2011-04 is de wens van het kabinet om de voorwaarden voor verkoop van corporatiewoningen te versoepelen. Als gevolg van het wijzigen van de regelgeving wordt het met de in werking treding van MG 2013-02 eenvoudiger voor toegelaten instellingen (hierna: corporaties) om geliberaliseerde en mogelijk te liberaliseren woningen te verkopen aan derden. Ook worden de regels om woningen te verkopen met kortingen van meer dan 10% aan natuurlijke personen voor eigen bewoning versoepeld. Daartoe treedt gelijktijdig met deze circulaire de regeling tot wijziging van de Regeling vervreemdingen woongelegenheden in werking. De nieuwe circulaire, de actuele versie van de regeling vervreemdingen woongelegenheden, formulieren, een stroomschema, een FAQ met antwoorden op veelgestelde vragen en uitleg van begrippen kunt u vinden op www.rijksoverheid.nl, in het dossier Woningcorporaties, subdossier Verkoopregels woningcorporaties (hierna: subdossier Verkoopregels) of met de zoekterm: MG 2013-02.

In deze circulaire staat beschreven wanneer een verzoek om toestemming nodig is, waaraan een dergelijk verzoek moet voldoen en aan welke criteria zal worden getoetst bij de beoordeling. Ik kan, indien niet wordt voldaan aan één of meer voorwaarden, de corporatie vragen haar verzoek om toestemming (al of niet in de vorm van een melding als bedoeld in artikel 11d van het Bbsh, zie onder 3) in te trekken. Ik kan bovendien een negatief besluit nemen in de vorm van het geven van een aanwijzing als bedoeld in artikel 41 van het Bbsh.

In paragraaf 2 wordt de procedure beschreven voor voorgenomen verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning en in paragraaf 3 die voor voorgenomen verkopen aan derden.

Het versoepelen van de verkoopregels betekent dat eens te meer wordt uitgegaan van constructieve samenwerking tussen corporaties en gemeenten.

De verkoop van huurwoningen biedt starters, huurders die een woning willen kopen en andere partijen op de woningmarkt meer mogelijkheden woningen te kopen van een corporatie, maar tegelijkertijd moet zorgvuldig worden bewaakt dat de samenstelling van de huurwoningvoorraad aansluit op de behoefte aan huurwoningen in diverse prijs- en kwaliteitssegmenten op lokaal of regionaal niveau.

Ik ga er in dat licht van uit dat gemeenten en corporaties, beide vanuit een weloverwogen beleidsvisie, hierover (prestatie)afspraken maken zodat verkoopvoornemens van corporaties passen in een vooraf besproken en overeengekomen kader.

De betrokkenheid van gemeenten bij voorgenomen verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning is nader aangeduid in paragraaf 2.

Zowel in paragraaf 3.2 ‘Aanvullende voorwaarden bij verkoop van woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens’ als bij paragraaf 3.3. ‘Aanvullende voorwaarden bij verkoop van woningen met een maximale huur boven de liberalisatiegrens’ is voorzien in een gemeentelijke zienswijze. Ik hecht een zwaarwegend belang aan deze gemeentelijke zienswijze. Slechts indien in bijzondere situaties de gemeentelijke zienswijze naar mijn oordeel evident en naar objectieve maatstaven niet in het belang van de volkshuisvesting is te achten, kan ik tot een ander oordeel komen dan de gemeente.

Indien sprake is van een voorgenomen verkoop van huurwoningen ten behoeve waarvan eerder door de gemeente subsidies zijn verstrekt met het oog op het realiseren van betaalbare woonruimte, zoals verlaagde grondkosten, kan de gemeente dit desgewenst betrekken in haar zienswijze of visie ten aanzien van de verkoop. Ik ga er van uit dat de gemeente hierbij zorgvuldig afweegt of zij naar redelijke maatstaven (bijvoorbeeld inzake de tijd die sinds de verlening van de subsidie is verstreken of inzake de aanvullende investeringen die sindsdien door de corporatie in en aan de woningen zijn gepleegd) nog verwachtingen mag hebben jegens de corporatie.

Waardebegrippen ‘vrij van huur en gebruik’ en ‘marktwaarde’

In het Bbsh wordt uitgegaan van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Dit betekent: de vrije (niet gedwongen) verkoopwaarde in onverhuurde staat en van de overdracht van het bestaande eigendom(srecht) en de vrijelijke beschikking van de verkrijger. Er mag dus geen rekening worden gehouden met eventuele door de corporatie vastgelegde beperkende voorwaarden in de koopovereenkomst. Wel moet rekening gehouden met eventuele gemeentelijke erfpachtconstructies of andere al bestaande beperkende bedingen die gelden (het bestaande eigendomsrecht). En er moet getaxeerd worden, vrij van huur en gebruik.

Dit waardebegrip wordt verder aangeduid als ‘waarde vrij van huur en gebruik’.

Bij verkoop aan derden wordt met inwerkingtreding van deze circulaire verkoop tegen marktwaarde mogelijk voor woongelegenheden met een maximale huur boven de liberalisatiegrens. Wat onder marktwaarde wordt verstaan wordt in paragraaf 4.2 besproken.

Ten behoeve van toestemmingsverzoeken en verkoopmeldingen kan ik een zienswijze aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) vragen met betrekking tot de financiële gevolgen van het voornemen tot verkoop. Er wordt standaard een zienswijze gevraagd aan het CFV bij verkopen van 10% of meer van het aantal huurwoningen in bezit bij de corporatie op basis van de meest recente vastgestelde bezitgegevens, of bij verkopen van 5% of meer van het corporatiebezit wanneer de corporatie minder heeft dan 5.000 woningen.

Voor de duidelijkheid merk ik op dat verkoop, al naar gelang de omvang daarvan, gevolgen kan hebben voor de borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dit betreft een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de corporatie en het WSW waar deze circulaire geen regels aan stelt. Toestemming van de minister is alleen gebaseerd op de regels in deze circulaire. Het is echter aan te bevelen dat de corporatie tijdig contact opneemt met het WSW over de voorwaarden die voortvloeien uit de borgstelling.

Corporaties mogen zonder mijn toestemming hun woningen verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning tegen minimaal 90% van de waarde vrij van huur en gebruik of wanneer wordt voldaan aan de voorwaarden van de regeling (artikel 11c, eerste en tweede lid van het Bbsh).

Bewoning door eerstegraads bloed- of aanverwanten van de koper is materieel gelijkgesteld aan eigen bewoning.

In de regeling vervreemding woongelegenheden is neergelegd onder welke voorwaarden corporaties woningen mogen verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning met meer dan 10% korting zonder mijn toestemming. Dat is alleen toegestaan als aan de in deze regeling genoemde voorwaarden wordt voldaan (zoals terugbetaling van verleende kortingen bij doorverkoop binnen 10 jaar en verplichte deling van waardeontwikkeling (Fair Value) bij doorverkoop binnen 10 jaar bij een inkomen van meer dan € 38.000). De voorwaarden dienen in de koopakte te worden vastgelegd.

Dergelijke verkopen moeten achteraf verantwoord worden in de jaarverslaglegging. De accountant controleert of de corporatie heeft voldaan aan de voorwaarden, neergelegd in de regeling.

Als een corporatie een woning wil verkopen aan een natuurlijke persoon voor eigen bewoning met van de regeling afwijkende voorwaarden, dan is daar nog steeds toestemming vooraf (artikel 11c, derde lid, van het Bbsh) van mijn kant voor nodig.

Dergelijke toestemmingsverzoeken zullen worden beoordeeld op hun motivering en toestemming wordt alleen in uitzonderlijke gevallen verleend, als het belang van de volkshuisvesting zich daar naar mijn oordeel niet tegen verzet. In bijlage 1 bij deze circulaire is het formulier opgenomen dat gebruikt moet worden om een toestemmingsverzoek in te dienen.

Taxatie-eisen bij verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning

Bij de taxatie in verband met verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning moet uitgegaan worden van de overdracht van het bestaande eigendomsrecht en de vrijelijke beschikking van de verkrijger. Er mag derhalve geen rekening worden gehouden met eventuele door de corporatie vastgelegde beperkende voorwaarden in de koopovereenkomst. Wel moet rekening gehouden met eventuele gemeentelijke erfpachtconstructies of andere beperkende bedingen. Voorts moet het taxatierapport gevalideerd zijn door een door de Stichting Taxaties en Validaties (STENV) erkend validatie-instituut.

Een taxatierapport moet worden opgesteld, vrij van huur en gebruik, door een onafhankelijke taxateur en het mag op het moment dat de koopovereenkomst wordt getekend niet ouder zijn dan 6 maanden. Het taxatierapport moet opgesteld zijn door een persoon, die als taxateur is ingeschreven in het register van de Stichting VastgoedCert en/of het register van de Stichting Certificering VBO Makelaars. Degene die het taxatierapport heeft opgemaakt mag, gezien bovenbedoelde onafhankelijkheidseis, op geen enkele wijze betrokken zijn bij de transactie wat betreft koop, verkoop of financiering.

De corporatie kan er ook voor kiezen om bij verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning de meest recente WOZ-beschikking te gebruiken.

Betrokkenheid gemeente

Het versoepelen van de verkoopregels betekent dat eens te meer wordt uitgegaan van constructieve samenwerking tussen corporaties en gemeenten. Deze verkoopregels bieden huurders huurders die een woning willen kopen meer mogelijkheden woningen te kopen van een corporatie, maar tegelijkertijd moet zorgvuldig worden bewaakt dat de samenstelling van de huurwoningvoorraad aansluit op de behoefte aan huurwoningen in diverse prijs- en kwaliteitssegmenten op lokaal of regionaal niveau.

Ik acht het op zijn plaats dat gemeenten en corporaties, beide vanuit een weloverwogen beleidsvisie, (prestatie)afspraken maken over voornemens om pakketten huurwoningen voor uitponding aan te bieden onder andere voor verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning; zodat verkoopvoornemens van corporaties passen in een vooraf besproken en overeengekomen kader. Hiertoe zal in de dpi in aanvulling op de huidige vraagstelling naar hoeveel woningen de corporaties voornemens zijn te verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning, gevraagd worden aan te geven in welke postcodegebieden, op 4-cijferig niveau (lees: buurtniveau) men dat wil doen.

Het is corporaties niet toegestaan om woongelegenheden (inclusief al dan niet gereed zijnde nieuwbouw(koop)woningen) te verkopen aan derden zonder mijn toestemming.

Voornemens van verkopen van woongelegenheden (inclusief nieuwbouw(koop)woningen) aan derden zijn meldingsplichtig op grond van artikel 11d van het Bbsh. Dat geldt dus ook voor verkopen aan bijvoorbeeld dochter-BV’s.

Voor verkopen aan andere corporaties, inclusief het WIF, is geen toestemming nodig.

In bijlage 2 bij deze circulaire is het formulier opgenomen dat gebruikt moet worden om een verkoopmelding in te dienen en waar is aangegeven welke stukken moeten worden meegezonden. Om onnodige vertraging te voorkomen is het raadzaam om bij grote, ingewikkelde verkopen vooraf contact op te nemen met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (dit kan via de Postbus verkoopregels casuïstiek, zie aan het einde van deze circulaire).

Voor meldingsplichtige verkopen geldt dat, indien niet wordt voldaan aan één of meer voorwaarden, ik de corporatie zal verzoeken haar melding in te trekken. Indien zij dat niet doet zal ik overgaan tot het nemen van een negatief besluit in de vorm van het geven van een aanwijzing als bedoeld in artikel 41 van het Bbsh. Deze wordt derhalve ook in de Staatscourant geplaatst.

Onderscheid tussen woongelegenheden met een maximale huur boven en onder de liberalisatiegrens

Met de inwerkingtreding van deze circulaire wordt onderscheid gemaakt tussen woongelegenheden met een maximale huur gelijk aan of boven, en onder de liberalisatiegrens op basis van de kwaliteit van de woningen op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS). De feitelijke huurprijs van een woning is derhalve voor de toepassing van de verkoopregels niet meer leidend bij de bepaling in welk van de genoemde segmenten de te verkopen woning zich bevindt. Leegstaande nieuwbouwkoopwoningen hoeven niet ingedeeld te worden. Zij worden gerekend tot woongelegenheden met een maximale huur boven de liberalisatiegrens.

De regels voor verkoop aan derden van woongelegenheden met een maximale huur beneden de liberalisatiegrens (zie 3.1 en 3.2) verschillen van die voor de woongelegenheden met een maximale huur boven de liberalisatiegrens (zie 3.1 en 3.3).

Gemengde complexen

Bij verkoop van complexen waarin zowel woningen met een maximale huur boven en onder de liberalisatiegrens voorkomen, wordt voortaan uitgegaan van proportionaliteit. Gemengde complexen met 10% of meer woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens worden in hun geheel tot de categorie onder de liberalisatiegrens gerekend met de daarbij behorende regels. Complexen met minder dan 10% woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens worden in hun geheel tot de categorie boven de liberalisatiegrens gerekend met de daarbij horende regels.

Wijzigingen in taxatie-eisen voor verkoop aan derden

Nieuw is dat bij verkoop van corporatiewoningen aan derden de toegestane wijze van taxeren afhankelijk wordt van de categorie waartoe de wooneenheden behoren: woningen met een huur boven en onder de liberalisatiegrens. Zie paragraaf 4.

Algemeen

Een taxatierapport voor zowel verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning als aan derden moet worden opgesteld door een onafhankelijke taxateur en mag niet dateren van de datum nadat de koopovereenkomst wordt getekend en niet ouder zijn dan 6 maanden daarvoor. Het taxatierapport moet opgesteld zijn door een persoon, die als taxateur is ingeschreven in het register van de Stichting VastgoedCert en/of het register van de Stichting Certificering VBO Makelaars of het RICS. Degene die het taxatierapport heeft opgemaakt mag, gezien bovenbedoelde onafhankelijkheidseis, op geen enkele wijze betrokken zijn bij de transactie wat betreft koop, verkoop of financiering.

Indien ik twijfel aan de juistheid van de taxatie zal ik de corporatie opdracht geven tot hertaxatie van de woningen door een door mij aangewezen makelaartaxateur.

Waardebepaling

De waarde van woningen voor verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning wordt vastgesteld aan de hand van een gevalideerd taxatierapport, vrij van huur en gebruik of aan de hand van de meest recente WOZ-beschikking.

De waarde van nieuwbouwwoningen in onverhuurde staat voor verkoop aan derden kan eveneens worden vastgesteld aan de hand van een gevalideerd taxatierapport, vrij van huur en gebruik of als die aanwezig is aan de hand van de meest recente WOZ-beschikking.

De waarde van leegstaande, maar eerder verhuurde woningen voor verkoop aan derden kan worden bepaald aan de hand van de WOZ-waarde of een taxatierapport vrij van huur en gebruik. Dit rapport moet gevalideerd zijn.

Bij de waardebepaling van verhuurde woningen voor verkoop aan derden met een maximale huur boven de liberalisatiegrens kan behalve van de voornoemde methodieken, ook uitgegaan worden van de marktwaarde en van de staat waarin de woningen worden verkocht. Deze taxaties hoeven niet te worden gevalideerd.

De validatie-eis geldt niet ten aanzien van taxaties van bijvoorbeeld complexen met onzelfstandige woongelegenheden met algemene ruimten. Dan kan worden volstaan met taxatie van het geheel.

Opknapwoningen

Bij zogenoemde opknapwoningen en complexen bestaande uit opknapwoningen kan worden uitgegaan van de residuele taxatie. Dit is de waarde vrij van huur en gebruik of de marktwaarde in onverhuurde staat na renovatie minus de renovatiekosten. De renovatie moet geborgd zijn door een plan van eisen bij de koopovereenkomst, waarin de gekwantificeerde opknapverplichting is vastgelegd. De accountant controleert dit achteraf.

Voor informatie over de inhoud van deze circulaire en andere vragen over verkoop van corporatiewoningen kunt u per mail contact opnemen met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Voor vragen over hoe de verkoopregels moeten worden uitgelegd in concrete situaties kunt u contact opnemen via:

Postbus Verkoopregels casuïstiek: verkoopregelscasuistiek@minbzk.nl.

Voor vragen over of naar aanleiding van de verkoopregels kunt u contact opnemen via

Postbus Verkoopregels algemeen: verkoopregelsalgemeen@minbzk.nl.

Deze circulaire treedt in werking op 1 oktober 2013