Eigenwoningregeling, renteaftrek, woonvereniging

Essentieel is dat alleen de lening die het lid is aangegaan ter verwerving van zijn lidmaatschap als eigenwoninglening kan worden aangemerkt. Het uitgangspunt is dus dat het de bedoeling van elke mededebiteur (lid van de woonvereniging) is dat hij de lening is aangegaan ter verwerving van zijn lidmaatschap van de woonvereniging. Hiervoor is vereist dat de lening voor zover die betrekking heeft op zijn lidmaatschap op zijn naam wordt gesteld.

Het ontmoet geen bezwaar dat de woonvereniging medeschuldenaar is, op wie de bank verhaal kan halen bij niet-betalen van het lid. Dit is het geval als de woonvereniging borg staat voor de betaling van het lid. Als er geen sprake is van borgstelling, kan toch sprake zijn van een eigenwoninglening. Daarbij gelden de volgende uitgangspunten. De woonvereniging en het lid zijn beiden hoofdelijk medeschuldenaar voor (het deel van) de schuld dat betrekking heeft op het lid van de woonvereniging. Dit voldoet, mits tot uitdrukking wordt gebracht dat het lid uiteindelijk ook in zijn interne verhouding ten opzichte van de woonvereniging aansprakelijk is voor de rentebetaling. Hieraan wordt voldaan als wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• – Het lid heeft geen regresrecht jegens de woonvereniging voor betalingen die betrekking hebben op het gedeelte van de gehele schuld uit hoofde van de geldlening waarvoor het lid kan worden aangesproken door de bank.

• – De woonvereniging heeft wel een regresrecht jegens het lid voor betalingen op het gedeelte van de gehele schuld uit hoofde van de geldlening waarvoor het lid kan worden aangesproken door de bank.

Als aan deze uitgangspunten wordt voldaan, is renteaftrek mogelijk.

Wellicht ten overvloede merk ik over het moment van renteaftrek nog het volgende op. De rente is aftrekbaar op het moment dat het lid van de woonvereniging zijn deel in de (totaal) te betalen rente heeft betaald. Als de woonvereniging voor het lid de rente ‘voorschiet’ bestaat er nog geen recht op renteaftrek. Het lid van de woonvereniging heeft op dat moment nog niet betaald. Hij heeft dan in zijn algemeenheid pas betaald als de vereniging op basis van zijn regresrecht de rentebetaling heeft verhaald op het lid. Met ‘betalen’ wordt uiteraard het fiscale begrip bedoeld. Rentekosten komen voor aftrek in aanmerking op het tijdstip waarop zij zijn: betaald, verrekend; ter beschikking zijn gesteld of rentedragend zijn geworden (artikel 3.147 Wet IB 2001).

Aftrekbaar is uiteraard alleen de rente van de schuld die is aangegaan ter verwerving van de eigen woning. Voor zover de schuld betrekking heeft op het aandeel in een eventueel beheersfonds, behoort deze tot de rendementsgrondslag van box 3 (zie punt 6.1).

Kosten en lasten in verband met de onroerende zaak plegen te worden betaald uit een exploitatie- of beheersfonds dat wordt gevoed door contributie van de leden. Het lid betaalt bij toetreding zijn relatieve aandeel in het beheersfonds. Bij vertrek krijgt hij zijn aandeel vergoed. De vergoeding kan apart in rekening worden gebracht dan wel zijn begrepen in de aan- of verkoopsom van zijn woongedeelte. Deze gang van zaken is geen beletsel voor de toepassing van de eigenwoningregeling.

Het beheerfonds kan alleen zijn bedoeld voor de betaling van kosten en lasten. De rente en aflossing van de eigenwoninglening van het lid zijn geen kosten en lasten en kunnen niet (als contributie) worden gestort in het beheerfonds.