Bij een koop- en aannemingsovereenkomst levert een aannemer aan een particulier veelal
eerst de grond met eventueel daarop een woning in aanbouw en op een later tijdstip
de afgebouwde woning. Voor de omzetbelasting is er dan sprake van twee afzonderlijke
leveringen. Eén op het moment van de levering van de grond en één op het moment van
de oplevering van de woning. Dit betekent dat er voor de toepassing van artikel 13 van de WBR afzonderlijke termijnen gaan lopen, nl. vanaf het moment van de levering van de grond
en vanaf het moment van de oplevering van de afgebouwde woning. Gebruikelijk is dat
de aanneemsom in termijnen voorafgaand aan de oplevering wordt betaald. Over iedere
termijn is omzetbelasting verschuldigd.
Het is mogelijk dat een particulier de hem geleverde grond met daarop een woning in
aanbouw doorverkoopt. Als tussen het moment van de levering van de grond en het moment
van de doorverkoop een periode van meer dan zes maanden ligt, kan artikel 13 van de WBR niet worden toegepast. Bij deze tussentijdse verkoop van de woning in aanbouw is
er voor de omzetbelasting geen sprake van een (op)levering.
Goedkeuring
De heffing van overdrachtsbelasting in de bovenstaande situatie leidt tot een onbillijkheid
van overwegende aard. Als een perceel grond met daarop een woning in aanbouw buiten
de termijn van zes maanden door een particulier wordt doorverkocht, keur ik met toepassing
van artikel 63 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen het volgende goed. De maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting wordt verminderd
met alle vóór het tijdstip van de doorverkoop door de verkoper betaalde bouwtermijnen,
waarover omzetbelasting in rekening is gebracht.
Voorbeeld
Aannemer A sluit met koper B een koop- en aannemingsovereenkomst. Hierbij draagt A
over aan B een perceel grond voor € 100.000 (excl. omzetbelasting). Daarnaast zal
A voor B op die grond een woning bouwen. De aanneemsom bedraagt € 200.000 (excl. omzetbelasting)
en is te voldoen in tien termijnen. De levering van de grond is op 1 mei 2005. De
eerste termijn vervalt op 1 juli 2005 en laatste termijn op 1 april 2006. De datum
van oplevering is 1 april 2006. Op 20 januari 2006 draagt B grond met de woning in
aanbouw over aan C voor € 240.000. Er zijn op dat moment zeven bouwtermijnen vervallen.
C neemt de verplichting over om de nog niet vervallen bouwtermijnen te betalen.
In deze situatie is de woning niet verkregen binnen de termijn van zes maanden na
de levering van de grond. De oplevering van de woning moet echter nog plaatsvinden.
De maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting bedraagt € 240.000, zijnde de
koopsom die staat tegenover de aankoop van de grond met woning in aanbouw. Op grond
van de bovengenoemde goedkeuring komen alle termijnen waarover omzetbelasting in rekening
is gebracht (7 × € 20.000) in mindering op de maatstaf van heffing. Ook termijnen
die meer dan zes maanden voorafgaand aan de verkoop van de woning in aanbouw zijn
vervallen, mogen dus in mindering worden gebracht op de maatstaf van heffing. De koopsom
van de grond komt niet in mindering. Voor de toepassing van artikel 13 van de WBR mag er aldus gehandeld worden alsof er bij de verkoop van de woning in aanbouw ten
aanzien van die woning een oplevering in de zin van artikel 3, eerste lid, letter c, van de Wet OB heeft plaatsgevonden. De heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting bedraagt
aldus € 100.000.
